COUR D’APPEL D'[Localité 2]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. TITUS c/ [G] [P]

N° 25/

Du 06 Octobre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 22/04481 – N° Portalis DBWR-W-B7G-ORVA

Grosse délivrée à :

la SELARL BRESSON J. & SPANO S.

expédition délivrée à :

la SELARL BRESSON J. & SPANO S.

la SELARL PRC AVOCAT

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du six Octobre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Conformément aux articles 812 à 816 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant:

Magistrat rapporteur : Monsieur Jean-Pierre SULTANA

Greffier : Madame Eliancia KALO

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Madame Cécile SANJUAN-PUCHOL

Assesseur : Madame Diana VALAT

Assesseur : Monsieur Jean-Pierre SULTANA (Juge rédacteur)

DÉBATS

A l’audience publique du 05 Juin 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 06 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 06 Octobre 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Lise ISETTA, auquel la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE

S.C.I. TITUS, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

représentée par Maître Sophie SPANO de la SELARL BRESSON J. & SPANO S., avocat au barreau de NICE,

DEFENDERESSE:

Mme [G] [P]

[Adresse 1]

représentée par Maître Philippe RIBEIRO DE CARVALHO de la SELARL PRC AVOCAT, avocat au barreau de NICE,

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée à la requête de la SCI Titus à l’encontre de Madame [G] [P], par acte du 14 novembre 2022.

Vu l’ordonnance de mise en état du 8 mars 2024 qui a déclaré l’action de la SCI demanderesse non prescrite.

Vu les dernières conclusions de la SCI Titus, notifiées par voie de RPVA le 2 juin 2025 et par lesquelles il est demandé au tribunal de juger que Madame [P] s’est appropriée d’une manière illicite les combles constituant des parties communes de l’immeuble ; de juger qu’elle a réalisé des travaux en toiture en violation manifeste du règlement de copropriété ; de la condamner en conséquence à remettre les lieux dans leur état d’origine sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ; de la condamner à lui payer la somme de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions de Madame [G] [P], notifiées par voie de RPVA le 2 juin 2025 et par lesquelles il est demandé au tribunal d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture ; de juger que l’installation de la chaudière a été autorisée par assemblée générale du 25 octobre 2001 ; de juger que les combles exclusivement accessibles par le lot lui appartenant doivent être qualifiés de parties privatives attachées à ce lot ; en conséquence, de débouter la SCI Titus de l’intégralité de ses prétentions et de la condamner à lui payer la somme de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance du 27 novembre 2024 fixant la clôture au 18 mars 2025.

MOTIVATION RETENUE PAR LE TRIBUNAL

Attendu, sur le plan procédural, que les deux parties ont conclu après l’ordonnance de clôture ; qu’il échet en conséquence de révoquer celle-ci et d’ordonner une nouvelle clôture à la date des plaidoiries, pour une bonne administration de la justice ;

Attendu, sur le fond, que la SCI Titus est propriétaire des lots numéro 3 et 8 au sein de l’ensemble immobilier sis à [Adresse 3], dénommé [Adresse 4], pour les avoir acquis selon acte de Maître [Z] [F], notaire à Nice, du 27 septembre 1996 ;

Attendu que le syndicat de copropriété de cet immeuble regroupe quatre propriétaires ; que depuis 2018, diverses procédures ont opposé la SCI Titus, soit au syndicat de copropriété, soit à d’autres copropriétaires ;

Attendu que dans le cadre de la présente instance, la SCI Titus reproche à Madame [P] de s’être appropriée une partie des combles de l’immeuble constituant une partie commune en procédant à l’installation d’une extraction de VMC refoulant dans les combles, en y installant des gaines et câbles électriques desservant son lot privatif et en installant un VELUX en toiture ;

Attendu que la SCI Titus a fait constater les faits par un procès-verbal d’un commissaire de justice le 9 mars 2021, lequel a accédé aux combles par l’extérieur de l’appartement de Madame [P] ; que Maître [N] [H] a ainsi constaté dans les combles l’existence d’une chaudière présentant une évacuation en toiture, ainsi qu’une seconde installation suspendue à la charpente à l’aide d’une corde correspondant à une extraction de VMC qui rejette l’air vicié à l’intérieur des combles, ainsi que la présence de câbles électriques qui courent dans les combles au niveau du sol, de même que la présence d’une isolation dans les combles ayant entraîné la dépose des planches de bois qui constituaient le plancher des combles, lesquelles ont été stockées en partie droite lorsque l’on emprunte l’escalier menant aux combles c’est-à-dire à l’aplomb supérieur du hall d’entrée du dernier étage ; que de même le commissaire de justice a constaté l’existence d’un VELUX donnant sur la toiture de l’immeuble ;

Attendu que par requête du 16 juin 2022, la SCI Titus a sollicité la désignation d’un commissaire de justice afin de pénétrer dans le lot de Madame [P] à l’effet de dresser constat de l’état du plancher des combles constituant normalement le plafond de ce lot ; que selon ordonnance du 20 juin 2022 il a été fait droit à cette demande ;

Attendu qu’il résulte du procès-verbal de Maître [U] [Y] du 30 juin 2022 que le plafond au-dessus de la cuisine a été détruit et qu’une mezzanine en bois a été installée au niveau des combles ; qu’en surplomb, un VELUX donnant sur la toiture de l’immeuble a été installé ;

Attendu que la SCI Titus fait valoir qu’elle rapporte ainsi la preuve d’une appropriation des combles constituant une partie commune de l’immeuble ; qu’elle sollicite la remise en état des lieux sous astreinte ;

Attendu que pour s’opposer aux demandes formulées à son encontre, Madame [P] fait valoir que selon procès-verbal d’assemblée générale du 25 octobre 2001 elle a été autorisée à installer la chaudière à gaz dans la partie commune des combles de la copropriété ; que la SCI Titus ne pourrait en aucune façon contester cette autorisation de l’assemblée générale dans la mesure où elle a voté en faveur de la résolution adoptée à l’époque ;

Attendu que Madame [P] soutient d’autre part qu’en application de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire ; que tel est le cas des combles dans la mesure où elle peut seule avoir accès à ces derniers ;

Mais attendu qu’une telle argumentation ne peut être retenue ;

Attendu que si Madame [P] a obtenu l’autorisation de faire installer sa chaudière à gaz dans les combles qui constituent une partie commune de l’immeuble, ce qui ne peut être remis en cause aujourd’hui, en revanche elle n’a jamais sollicité et obtenu une autorisation pour occuper les combles au-dessus de son lot, ni pour détruire le plafond plancher au-dessus de sa cuisine, ni pour installer une extraction de VMC, des gaines et câbles électriques, ni pour procéder à l’installation d’un VELUX au niveau de la toiture ;

Attendu qu’il échet en conséquence de déclarer cette occupation illégale et d’ordonner à Madame [P] de libérer les lieux de toute occupation, à l’exception de la chaudière à gaz, et de remettre les lieux en leur état antérieur en supprimant tout accès aux combles par l’intérieur de son lot, sous astreinte de 50 € par jour de retard qui courra, passé un délai de 4 mois après la signification du présent jugement, pendant un délai de 3 mois après lequel il devra être à nouveau statué ;

Attendu qu’aucune considération d’équité ou liée à la situation de Madame [P] ne permet d’exonérer celle-ci de la prise en charge des frais irrépétibles exposés par la SCI demanderesse ; qu’il échet de la condamner à lui payer de ce chef la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dans lesquels il n’y a pas lieu d’intégrer les constats des commissaires de justice dont l’indemnisation est intégrée à l’article 700 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

ORDONNE à Madame [G] [P] d’avoir à libérer les combles de toute occupation, à l’exception de la chaudière à gaz et d’avoir à remettre les lieux en leur état antérieur en supprimant tout accès direct aux combles par l’intérieur de son lot et ce, sous astreinte de 50 € par jour de retard qui courra, passé un délai de 4 mois après la signification du présent jugement, pendant un délai de 3 mois après lequel il devra être à nouveau statué ;

CONDAMNE Madame [G] [P] à payer à la SCI Titus la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [P] aux entiers dépens de la présente instance qui seront distraits dans les formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par la Présidente et le Greffier

Le Greffier La Présidente