Tribunal Judiciaire de Versailles, Procedure acceleree fond, 23 janvier 2025, n° 24/01548

TJ Versailles 23 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que la société Immobilière DOMUSVI 2 n'a pas contesté le montant des charges et a été condamnée à payer la somme due au titre des provisions sur charges.
Rejeté
Préjudice subi en raison du retard de paiement
La cour a jugé que le syndicat ne justifiait pas avoir subi un préjudice consécutif au retard de paiement, entraînant le rejet de la demande de dommages et intérêts.
Accepté
Frais irrépétibles engagés par le syndicat
La cour a estimé qu'il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais engagés pour obtenir le paiement des charges dues.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, procedure acceleree fond, 23 janv. 2025, n° 24/01548
Numéro(s) :	24/01548
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Anne BOURGEONNEAUStéphanie ARENAAurélie AUBOIN
Cabinet(s) :	SCP ZURFLUH LEBATTEUX RAMEY RODELLE
Parties :	son syndic en exercice, Le syndicat des copropriétaires de l' immeuble « Les Jardins de Médicis » sis [ Adresse 5 ] c/ La société IMMOBILIERE DOMUSVI 2

Texte intégral

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

23 JANVIER 2025

N° RG 24/01548 – N° Portalis DB22-W-B7I-SFEP

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les Jardins de Médicis » sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la société CGS (CENTRALE DE GESTION ET DE SYNDIC), société à responsabilité limitée ayant son siège social situé [Adresse 2] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Anne BOURGEONNEAU, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

La société IMMOBILIERE DOMUSVI 2, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro

798 025 383 ayant son siège social situé [Adresse 3], agissant poursuites et diligences des ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Non comparante, représentée par Maître Baudouin DE SANTI, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Aurélie AUBOIN de la SCP ZURFLUCH LEBATTEUX & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 25 NOVEMBRE 2024

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

25 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Janvier 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SAS Immobilière DOMUSVI 2 est propriétaire des lots n°61 à 77 de l’immeuble "[Adresse 9]", sis [Adresse 4] à [Localité 7].

Faisant grief à la SAS Immobilière DOMUSVI 2 de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 9]" lui a adressé plusieurs mises en demeure à s’acquitter desdites charges, la dernière étant en date du 2 avril 2024.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 9]", sis [Adresse 4] à Aubergenville (78410) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, la société CGS (CENTRALE DE GESTION ET DE SYNDIC), a, par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2024 remis à personne, fait la SAS Immobilière DOMUSVI 2 devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant de :

– condamner la SAS Immobilière DOMUSVI 2 à lui payer la somme de 37.176,01 euros correspondant à l’ensemble des provisions pour charges courantes et dépenses pour travaux relativesà l’exercice de l’année 2024 ainsi qu’à son arriéré de charges de copropriété au titre des exercices 2023, le tout assorti des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 2 avril 2024,

– condamner la SAS Immobilière DOMUSVI 2 à lui payer la somme de

4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour réparation du préjudice subi compte tenu du non-paiement des charges de copropriété,

– condamner la SAS Immobilière DOMUSVI 2 à lui payer la somme de

4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

A l’audience du 25 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a actualisé sa demande principale, sollicitant la condamnation de la SAS Immobilière DOMUSVI 2 à lui payer la somme de 16.039,27 euros au titre des charges impayées, et maintenu ses autres demandes.

La SAS Immobilière DOMUSVI 2, représentée par son conseil, a indiqué avoir réglé l’intégralité des charges, par plusieurs virements, le dernier ayant été réalisé le

25 novembre 2024 avant l’audience, et a sollicité en conséquence une condamnation en deniers ou quittances. Elle a demandé que la condamnation au titre des frais nécessaires soit ramenée à la somme de 60 euros, et que le syndicat des copropriétaires soit débouté de ses demandes formulées au titre des dommages et intérêts et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément à leurs déclarations à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025. Le syndicat des copropriétaires a été autorisé à adresser au président une note en délibéré sous 15 jours pour confirmer la réception du règlement du 25 novembre 2024. Ladite note a été adressée par la voie électronique le 4 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 8], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SAS Immobilière DOMUSVI 2 à lui verser la somme de 37.176,01 euros actualisée à l’audience à 16.039,27 euros correspondant à l’ensemble des provisions pour charges courantes et dépenses pour travaux relatives à l’exercice de l’année 2024 ainsi qu’à son arriéré de charges de copropriété au titre des exercices 2023.

La SAS Immobilière DOMUSVI 2 ne conteste pas le montant des provisions sur charges et dépenses pour travaux sollicité par le syndicat des copropriétaires mais indique avoir réglé l’intégralité de ces charges, de sorte qu’elle sollicite une condamnation en deniers ou quittances.

Elle produit à l’appui de sa demande divers bordereaux de virements au syndic :

— pour un montant de 688,43 euros le 26 avril 2024, le document portant toutefois également mention d’une date d’exécution le 22 novembre 2024,

— pour un montant de 21.263,69 euros le 5 novembre 2024,

— pour un montant de 14.803,89 euros le 25 novembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires a, par une note en délibéré autorisée et adressée par l’intermédiaire de son conseil au président le 4 décembre 2024, confirmé le bon encaissement du règlement en date du 25 novembre 2024 de 14.803,89 euros, le règlement de 21.263,69 euros n’étant pour sa part pas discuté. Il a toutefois indiqué ne pas avoir réceptionné le règlement de 688,43 euros, versant un extrait de compte copropriétaire au soutien de sa note.

Par conséquent, l’acquittement effectif par la défenderesse de la somme de

688,43 euros étant incertain, elle sera condamnée à payer cette somme au syndicat des copropriétaires en deniers ou quittances au titre des provisions sur charges et appels du fonds de travaux échus au 24 octobre 2024, en ce compris le 4ème trimestre de l’exercice 2024.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2024, date de la mise en demeure.

Sur les frais de recouvrement

Aucune demande n’étant formulée à ce titre par le syndicat des copropriétaires, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Il sera précisé en tant que de besoin que les frais administratifs de 180 euros ajoutés au débit de la SAS Immobilière DOMUSVI 2 les 12 janvier 2024 et

24 mai 2024 ne sont pas des charges et que, faute pour le syndicat des copropriétaires d’avoir formulé une demande au titre des frais de recouvrement, ils n’ont pas été retenus dans les charges dues par la SAS Immobilière DOMUSVI 2.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

S’il n’est pas contesté que la SAS Immobilière DOMUSVI 2 n’a pas régulièrement payé ses charges de copropriété, elle a toutefois réglé l’intégralité de son arriéré de charges à la date de l’audience – à l’exception d’une somme de 688,43 euros dont le règlement demeure, comme indiqué ci-dessus, incertain. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir subi un préjudice consécutif à ce retard de règlement.

Il sera, en conséquence, débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, compte tenu du fait que le syndicat des copropriétaires a été contraint de saisir le prédsident du tribunal de céans pour obtenir le règlement des charges dues par la SAS Immobilière DOMUSVI 2, les dépens seront mis à la charge de cette dernière.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaies les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, la SAS Immobilière DOMUSVI 2 sera condamnée à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SAS Immobilière DOMUSVI 2 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 9]", sis [Adresse 4] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 688,43 euros en deniers ou quittances, au titre des provisions sur charges et appels du fonds de travaux échus au 24 octobre 2024, en ce compris le 4ème trimestre de l’exercice 2024,

avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2024, date de la mise en demeure,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 9]", sis [Adresse 4] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, de sa demande de dommages et intérêts,

Rejette toute demande plus ample ou contraire,

Condamne la SAS Immobilière DOMUSVI 2 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 9]", sis [Adresse 4] à [Adresse 6] [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS Immobilière DOMUSVI 2 aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 JANVIER 2025 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE

Carla LOPES DOS SANTOS Lucile CELIER-DENNERY