TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT N° 25/ DU 09 Octobre 2025

Enrôlement : N° RG 21/06836 – N° Portalis DBW3-W-B7F-ZBAH

AFFAIRE : S.A.S. SQUARE HABITAT ALPES PROVENCE et autres (SELARL [S] [A] & ASSOCIÉS)

C/ M. [P] [E] (Me [F] [D]) et autres

DÉBATS : A l’audience Publique du 03 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : SPATERI Thomas, Vice-Président (juge rapporteur)

Assesseur : BERGER-GENTIL Blandine, Vice-Présidente

Assesseur : BERTHELOT Stéphanie, Vice-Présidente

En présence de [DY] [V], auditrice de justice, qui a participé avec voix consultative au délibéré

Greffier lors des débats : BERARD Béatrice

Vu le rapport fait à l’audience

A l’issue de laquelle, les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le : 09 Octobre 2025

Jugement signé par SPATERI Thomas, Vice-Président et par ALLIONE Bernadette, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSES

Société SQUARE HABITAT ALPES PROVENCE (anciennement dénommée L’IMMOBILIERE D’A COTE)

SAS au capital de 30.000 € immatriculée au RCS d’Aix-en-Provence sous le numéro 504 268 152, dont le siège social est sis [Adresse 11], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Société SQUARE HABITAT CABINET LIEUTAUD (anciennement dénommée CABINET [E])

SAS au capital de 150.000 € immatriculée au RCS d’Aix-en-Provence sous le numéro 329 072 003, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Société SQUARE HABITAT CABINET LIEUTAUD GESTION (anciennement dénommée CABINET [E] GESTION)

SAS au capital de 8.500.000 € immatriculée au RCS d’Aix-en-Provence sous le numéro 523 779 585, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentées par Maître Nathalie ROMAIN de la SELARL MATHIEU DABOT & ASSOCIÉS, avocat postulant au barreau de MARSEILLE et par Maître Rémi HANACHOWICZ de la SCP O. RENAULT & ASSOCIES Enseigne LAMARTINE CONSEIL, avocat plaidant au barreau de LYON

C O N T R E

DEFENDEURS

Société SL IMMOBILIER

SAS immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 832 116 511, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Monsieur [P] [E]

né le 02 Janvier 1980 à [Localité 12] (13)

de nationalité Française, dirigeant de société, domicilié [Adresse 5]

représentés par Maître Jean-Claude BENSA, avocat au barreau de MARSEILLE

Société SEROMAR

SAS immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 523 300 093, dont le social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Société ALEXEGO

SAS immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 523 299 246, dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Monsieur [W] [E]

né le 03 Septembre 1953 à [Localité 12] (13)

de nationalité Française, dirigeant de société, demeurant [Adresse 4]

Monsieur [B] [E]

né le 03 Juillet 1954 à [Localité 12] (13)

de nationalité Française, dirigeant de société, demeurant [Adresse 7]

représentés par Maître Eric SEMELAIGNE de l’AARPI LOMBARD- SEMELAIGNE-DUPUY-DELCROIX, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [O] [E]

né le 01 Janvier 1983 à [Localité 12]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Gilles SADOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Faits et procédure :

La société L’IMMOBILIÈRE D’À CÔTÉ (IAC), filiale de la société CRÉDIT AGRICOLE ALPES PROVENCE et société holding du groupe [Adresse 9], était spécialisée dans la gestion locative des biens d’autrui, le syndic de copropriété et les transactions immobilières.

En 2010, dans le cadre du développement de son activité de gestion immobilière, la société IAC a acquis la société CABINET [E], société holding du groupe spécialisée dans la gestion et la transaction immobilière, détenue par messieurs [W] et [B] [E] au travers des sociétés SEROMAR et ALEXEGO.

Cette cession a été planifiée en plusieurs étapes avec la mise en place d’un processus d’accompagnement devant s’achever le 31 décembre 2020.

A cet effet, le 30 avril 2010, messieurs [B] [E], [W] [E] et leurs familles respectives, ont signé un protocole d’accord visant à acter de leur projet de partenariat avec IAC.

Il a ainsi été constitué le 9 juillet 2010 entre IAC, ALEXEGO et SEROMAR, la société HOLDING CABINET [E] DEVELOPPEMENT (HLD), exerçant une active de syndic de copropriété.

La cession de CABINET [E] à IAC a été réalisée en deux temps, le 19 juillet 2010 et le 15 mars 2013.

En effet, le 19 juillet 2010, la société IAC a acquis 3.748 parts de CABINET [E] pour un prix total de 1 674 108 € soit 24,98 % du capital social ; les 75,02% restant étant détenus par messieurs [W] et [B] [E].

Concomitamment, messieurs [B] et [W] [E] ainsi que leurs enfants respectifs ont autorisé HLD et CABINET [E] à utiliser pour les besoins de leurs activités le nom patronymique [E], et ce à titre gratuit et sur quelque territoire que ce soit.

Les concédants se sont engagés à ne pas utiliser le nom patronymique « à quelque titre que ce soit, directement ou indirectement, en qualité notamment de salariés, administrateur, dirigeant, conseil actionnaire ou associé ou autre, rémunéré ou non, pour exercer une activité identique, similaire ou concurrente de l’activité exercée ».

Les parties ont expressément accepté que cette convention prendrait effet le 19 juillet 2010 et ce, pendant une durée de 10 ans à compter de la cession, par messieurs [B] et [W] [E] de la totalité des titres qu’ils détenaient dans HOLDING CABINET [E] DEVELOPPEMENT, soit jusqu’au 24 octobre 2027.

Par protocole d’accord du 20 décembre 2012, les associés ont convenu de transformer la SARL CABINET [E] en SAS avant de procéder à la cession au profit de IAC de l’ensemble des titres détenus par messieurs [B] et [W] [E].

Le 15 mars 2013, messieurs [B] et [W] [E] ont cédé à IAC le solde de leurs titres CABINET [E] pour un montant total de 4 654 304 €.

Le 24 octobre 2017, par le biais de la conclusion d’un second protocole de cession, auquel sont intervenus messieurs [B] et [W] [E], IAC a acquis, par rachat du solde des actions appartenant à SEROMAR et ALEXEGO, la totalité des parts sociales composant le capital de la HOLDING CABINET [E] DEVELOPPEMENT.

Le même jour, les sociétés SEROMAR et ALEXEGO ont chacune conclu avec IAC, à la demande de cette dernière, pour une durée de 3 ans à compter du 1er janvier 2018 un contrat d’apporteur d’affaires et une convention de partenariat.

Conformément au projet de partenariat entre les consorts [E] et IAC, celle-ci est devenue, au cours des années 2010 à 2018, associée unique de CABINET [E] et HOLDING CABINET [E] DEVELOPPEMENT.

Au cours de l’année 2019, les relations contractuelles entretenues entre les parties se sont dégradées, la société IAC reprochant divers manquements aux société SEROMAR et ALEXEGO, ainsi que des actes déloyaux à messieurs [B] et [W] [E].

En parallèle, monsieur [P] [E], embauché en 2001 par la société CABINET [E] a régularisé une rupture conventionnelle avec cette dernière le 17 janvier 2016. L’homologation de la rupture conventionnelle a été réputée acquise le 25 février 2017.

Le 19 septembre 2017, monsieur [P] [E] a créé la société SL IMMOBILIER ayant pour activité « toutes transactions sur immeubles et fonds de commerce, gestion immobilière, syndic de copropriété, toute activité de courtage en assurance ou réassurance ».

De la même manière, monsieur [O] [E], embauché par le CABINET [E] en 2006 a remis sa lettre de démission le 19 décembre 2019.

Le 1er septembre 2020, monsieur [O] [E] a accepté l’offre d’emploi de la société SL IMMOBILIER.

Le 19 mai 2020, les sociétés IAC et CABINET [E] ont, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, saisi par voie de requête le président de tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’entendre désigner un huissier de justice et des techniciens en informatique chargés de procéder à divers constats et saisies tant au siège de la SAS SL IMMOBILIER qu’aux domiciles de messieurs [B] et [W] [E].

Par trois ordonnances en date du 20 mai 2020, le président du tribunal judiciaire de Marseille a fait droit à ces demandes. Il a précisé que les pièces saisies en original et copie (papier ou informatique) ne pouvaient être transmises aux requérantes avant l’expiration d’un délai de 10 jours, permettant aux intéressés d’agir en rétractation et qu’en cas de rétractation, le rapport de l’expert, le procès-verbal de l’huissier et les pièces saisies en original ou copie (papier ou informatique) seraient séquestrés par l’huissier et l’expert désignés jusqu’à ce qu’une décision définitive soit rendue.

Les mesures de saisies conservatoires ont été exécutées le 16 juin 2020 par 1'étude d’huissiers SELARL [U] DIBON.

Par assignation en référé en date du 26 juin 2020, messieurs [W] [E], [B] [E] et la SL IMMOBILIER ont sollicité la rétraction des ordonnances du 20 mai 2020.

Par ordonnance du 23 décembre 2020 le juge des référés de ce siège a dit n’y avoir lieu à rétraction de ces ordonnances. Cette ordonnance de référé a été confirmée par un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 24 février 2022.

Par acte d’huissier du 21 juin 2021, la société L’IMMOBILIÈRE D’À CÔTÉ, la société CABINET [E] et la société CABINET [E] GESTION ont fait assigner la société SL IMMOBILIER, la société SEROMAR, la société ALEXEGO, monsieur [B] [E], monsieur [W] [E], monsieur [O] [E], monsieur [P] [E] et monsieur [K] [E] afin qu’ils soient condamnés in solidum à les indemniser du fait d’actes de concurrence déloyale qu’elles disent avoir subi.

Suivant conclusions d’incident du 10 mars 2022, la société SEROMAR, la société ALEXEGO, monsieur [W] [E] et monsieur [B] [E] ont provoqué un incident aux fins de communication de pièces.

Par ordonnance du 4 juillet 2023, le juge de la mise en état a débouté la société SL IMMOBILIER, la société SEROMAR, la société ALEXEGO, Monsieur [B] [E], monsieur [W] [E], monsieur [O] [E], monsieur [P] [E] et monsieur [K] [E] de leurs demandes respectives de communication de pièces.

Par ordonnance du 6 mai 2025, le juge de la mise en état a fixé la clôture de l’instruction au 17 juin 2025 et fixé l’affaire pour être plaidée à l’audience collégiale du 3 juillet 2025.

Demandes et moyens des parties :

Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées le 12 juin 2025, la société SQUARE HABITAT ALPES PROVENCE (anciennement dénommée L’IMMOBILIÈRE D’À CÔTÉ, la société SQUARE HABITAT CABINET [E] (anciennement dénommée CABINET [E]) et la société SQUARE HABITAT CABINET [E] GESTION (anciennement dénommée CABINET [E] GESTION) demandent au tribunal de bien vouloir :

À titre principal,

condamner in solidum SL IMMOBILIER, SEROMAR, ALEXEGO, [B] [E], [W] [E], [O] [E] et [P] [E] à verser aux sociétés aux sociétés SQUARE HABITAT ALPES PROVENCE, SQUARE HABITAT CABINET [E] et SQUARE HABITAT CABINET [E] GESTION :

—  5.308.000 € au titre du préjudice financier subi ;

—  6.100, 39 € au titre des frais d’huissier ;

—  15.000 € au titre des frais de détective privé ;

—  50.000 € au titre du préjudice moral subi en raison des agissements des défendeurs ;

À titre subsidiaire,

— désigner tel expert judiciaire qui lui plaira, avec pour mission de :

— recueillir et consigner les explications des parties ;

— prendre connaissance des éléments de la cause ;

— se faire remettre par les parties ou par des tiers, tous documents qu’il jugera utile à l’accomplissement de sa mission ;

— entendre tout sachant à charge de reproduire leurs dires et identité ;

— s’entourer de tout renseignement à charge d’en indiquer la source ;

et notamment, se faire communiquer par CABINET [E] tous les éléments relatifs à son activité de syndic entre le 31 décembre 2017 et le 31 décembre 2021 ;

— faire appel, si nécessaire, à un technicien d’une spécialité différente de la sienne ;

— établir la liste des copropriétés qui, au cours de cette période, ont révoqué ou n’ont pas renouvelé le mandat de CABINET [E] pour le confier à la société SL IMMOBILIER ou à d’autres syndics notamment les membres de l’UNIS PACA ;

— décrire, pour ces copropriétés, les principales conditions (durée, honoraires, …) des anciens mandats confiés à CABINET [E] et celles des nouveaux mandats donnés à la société SL IMMOBILIER ou à d’autres syndics notamment les membres de l’UNIS PACA ;

— déterminer, pour ces copropriétés, le chiffre d’affaires perdu par CABINET [E] pendant la durée du mandat confié à SL IMMOBILIER ou à d’autres syndics dont les membre d’UNIS PACA et la marge perdue au cours de la période allant du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2021 par CABINET [E], en déduisant desdits chiffres d’affaires les charges épargnées par cette société ou qui auraient pu l’être du fait de la baisse de son activité ;

— chiffrer le préjudice financier résultant de la perte d’exploitation ;

— étant précisé que tous les documents financiers et/ou comptables et/ou commerciaux et/ou considérés comme stratégiques par l’une des parties à l’expertise seront uniquement communiqués à l’Expert judiciaire, afin de préserver le secret des affaires ;

— déterminer les frais supplémentaires engagés par CABINET [E], IAC et CABINET [E] GESTION, ainsi que toutes les conséquences financières immédiates et directement imputables aux pertes de mandats ;

— examiner et chiffrer les préjudices indirects subis par CABINET [E], IAC et CABINET [E] GESTIONS, dont la perte de clientèle, de la détérioration de l’image de marque, ainsi que de tout autre dommage collatéral susceptible d’affecter la situation économique des demanderesses à moyen et long terme ;

— faire tous constats utiles ;

— déposer un pré-rapport afin de permettre aux parties de présenter leurs observations avant rédaction du rapport définitif ;

En tout état de cause,

— ordonner la publication du jugement à intervenir :

— dans deux périodiques de la presse généraliste bénéficiant d’un tirage national, au choix et à l’initiative de SQUARE HABITAT ALPES PROVENCE et SQUARE HABITAT CABINET [E] mais aux frais des défendeurs, dans la limite de 6.000 € HT par publication ;

— dans deux périodiques de la presse spécialisée en immobilier bénéficiant d’un tirage local, au choix et à l’initiative de SQUARE HABITAT ALPES PROVENCE et SQUARE HABITAT CABINET [E] mais aux frais des défendeurs, dans la limite de 6.000 € HT par publication;

— dans le périodique, La Provence, bénéficiant d’un tirage local, au choix et à l’initiative de SQUARE HABITAT ALPES PROVENCE et SQUARE HABITAT CABINET [E] mais aux frais des défendeurs, dans la limite de 6.000 € HT par publication ;

— sur la page d’accueil du site internet de la société SL IMMOBILIER durant trente (30) jours;

— ne pas écarter l’exécution provisoire de droit ;

— débouter SL IMMOBILIER, SEROMAR, ALEXEGO, [B] [E], [W] [E], [O] [E] et [P] [E], de toutes demandes, fins et conclusions ;

— condamner in solidum SL IMMOBILIER, SEROMAR, ALEXEGO, [B] [E], [W]

[E], [O] [E] et [P] [E] à verser aux sociétés SQUARE HABITAT ALPES PROVENCE, SQUARE HABITAT CABINET [E] et SQUARE HABITAT CABINET [E] GESTION, la somme de 100.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum SL IMMOBILIER, SEROMAR, ALEXEGO, [B] [E], [W] [E], [O] [E] et [P] [E] aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs demandes, la société SQUARE HABITAT ALPES PROVENCE, la société SQUARE HABITAT CABINET [E] et la société SQUARE HABITAT CABINET [E] GESTION dénoncent la mise en place d’une véritable stratégie par les consorts [E] visant à désorganiser et assécher directement le fonds de commerce de CABINET [E]. Elles estiment que [O], [W] et [B] [E] sont intervenus sur la gestion des copropriétés et sur les assemblées générales d’IAC SQUARE HABITAT, que le départ de [P] [E], accordé par CABINET [E] sur le fondement d’une fausse réorientation professionnelle, s’est traduite par la création d’une société concurrente, SL IMMOBILIER, et qu’il en a résulté une confusion globale dans l’esprit des tiers entre le CABINET [E] et SL IMMOBILIER. Elles invoquent également la mise en œuvre d’un processus de détournement des copropriétés des consorts [E] au profit de SL IMMOBILIER et d’une désorganisation insidieuse et constante de la société CABINET [E], notamment via le détournement de collaborateurs, le dénigrement du CABINET [E], les suspicions de vols de données professionnelles, et la mise en place de procédés déloyaux dans la gestion des copropriétés.

Les sociétés font également état de la commission d’actes de concurrence déloyale à l’encontre d’IAC, CABINET [E] et CABINET [E] GESTION, imputables à [W] [E] et [B] [E]. Elles soutiennent ainsi avoir eu connaissance depuis le deuxième semestre de l’année 2019 du détournement de clientèle réalisé par [B] et [W] [E] au profit de concurrents, dont SL IMMOBILIER. Elles évoquent notamment la présence d’échanges actifs de [W] [E] et [B] [E] concernant la transmission de prospects et/ou de copropriétés à SL IMMOBILIER, la mise en place d’une véritable stratégie afin de soustraire les copropriétés, la soustraction frauduleuse de documents informatiques relatifs aux copropriétés ainsi que la présence permanente de [W] [E] en copie de l’ensemble des emails illustratifs des actes de concurrence déloyale.

Plus largement, les sociétés font état de la commission d’actes de concurrence déloyale imputables à l’ensemble des défendeurs. Elles relèvent l’attitude déloyale de [W] [E], [O] [E] et SL IMMOBILIER lors de réunions de copropriété et d’élaboration de propositions commerciales, à savoir : la modification des durées des contrats de syndic afin de pouvoir concurrencer plus rapidement les mandats de CABINET [E], la présence de concurrents au sein de réunions syndicales sous l’impulsion de messieurs [W] [E] et [O] [E] et la modification des tarifs de SL IMMOBILIER afin d’éviter que les honoraires de [Adresse 8] ne soient ensuite alignés.

Elles évoquent également le « sabotage » de leur notoriété et de leur activité au profit de SL IMMOBILIER par [W] [E], [B] [E] et [O] [E] en ce que monsieur [W] [E], a informé plusieurs copropriétés de son départ prochain de CABINET [E], les incitant à désigner SL IMMOBILIER en qualité de syndic. Elles soulignent de la même manière que de nombreuses copropriétés gérées par monsieur [O] [E] ont vu leurs mandats expirer sans que de quelconques mesures n’aient été mises en œuvre par ce dernier.

Les demanderesses dénoncent la présence de l’intégralité du savoir-faire et des données de CABINET [E] entre les mains des nouveaux salariés de SL IMMOBILIER, précisant que cette dernière avait accès à l’ensemble des documents stratégiques, commerciaux et professionnels de la société CABINET [E].

Elles soulignent la perte constante de lots de copropriétés au profit de SL IMMOBILIER, soit 1 293 lots de copropriété perdus par CABINET [E] au cours de l’année 2019, dont 573 désormais gérés par SL IMMOBILIER et soutiennent que cela a bénéficié aux proches des demandeurs, notamment des membres de l’UNIS. Elles reprochent également à SL IMMOBILIER un débauchage précis et sélectif de salariés expérimentés, gestionnaires de copropriétés, ayant conduit à une désorganisation de la société CABINET [E]. Selon elle, ces éléments ont par ailleurs créé à l’égard des tiers une confusion entre CABINET [E] et SL IMMOBILIER.

Les demanderesses soutiennent en outre que les consorts [E] ont engagé leur responsabilité contractuelle en démarchant la clientèle de CABINET [E] et d’IAC et ce, en violation de la convention de nom patronymique ayant pris effet le 19 juillet 2010 et par laquelle [O], [K] et [P] [E] se sont engagés, en cas de cessation de leur contrat de travail au sein de la société CABINET [E], à ne pas démarcher, à quelque titre que ce soit la clientèle de ladite société.

Elles soutiennent par ailleurs que les actes de concurrence déloyale dénoncés ont causé un préjudice à IAC, CABINET [E] et CABINET [E] GESTION. Elles estiment avoir subi un préjudice économique et financier d’une part en raison de nombreuses pertes de copropriétés, cette perte ayant entraîné des répercussions sur la valeur des titres de CABINET [E], au préjudice d’IAC. Elles font également état d’un préjudice relatif aux frais d’huissiers pour faire valoir leurs droits, ainsi qu’aux frais de détective ayant permis de mettre en lumière le comportement déloyal des consorts [E]. Elles estiment d’autre part avoir subi un préjudice moral, résultant d’une atteinte à leur image et à leur réputation ainsi qu’à la campagne de dénigrement et de déstabilisation ayant directement impacté IAC et CABINET [E].

S’agissant du rapport d’expertise, les sociétés soutiennent que le dommage est caractérisé et que le rapport n’est pas erroné mais dûment documenté et impartial. Elles estiment enfin que le droit d’agir en justice est un droit constitutionnel qui ne peut donner lieu à réparation que s’il dégénère en abus et qu’il cause un préjudice, ce qui n’est pas démontré par les défendeurs.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 avril 2024, la société SL IMMOBILIER et monsieur [P] [E] demandent au tribunal de bien vouloir :

déclarer irrecevables les demandes des sociétés L’IMMOBILIÈRE D’À CÔTÉ, CABINET [E] et CABINET [E] GESTION visant à réclamer un préjudice de 5.308.000 € au titre de perte de copropriétés, 6.100, 39 € au titre de frais d’huissier, 15.000 € au titre de frais de détective privé, 50.000 € au titre de préjudice moral subi en raison des agissements des concluants, sur le fondement délictuel ;débouter, en tout état de cause, les sociétés L’IMMOBILIÈRE D’À CÔTÉ, CABINET [E] et CABINET [E] GESTION de toutes leurs fins et demandes à l’égard de monsieur [P] [E] et la société SL IMMOBILIER, le préjudice invoqué n’étant nullement rapporté, caractérisé ou quantifié réellement et méthodiquement ;débouter les sociétés demanderesses de leur demande de publication de la décision à intervenir notamment au sein de la page d’accueil du site internet de SL IMMOBILIER et du site internet de l’UNIS ;débouter les sociétés requérantes de leur demande au versement de 95.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;condamner les sociétés L’IMMOBILIÈRE D’À CÔTÉ, CABINET [E] et CABINET [E] GESTION à verser chacune à monsieur [P] [E] et à la société SL IMMOBILIER la somme de 150.000 € pour procédure abusive et 50.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile à monsieur [P] [E] et à la société SL IMMOBILIER ;condamner les sociétés requérantes aux entiers dépens distraits au profit de maître Jean-Claude BENSA conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, la société SL IMMOBILIER et monsieur [P] [E] font valoir que l’homologation de la rupture conventionnelle entre le cabinet [E] et monsieur [P] [E] a été réputée acquise le 25 février 2017, de sorte que ce dernier était libre de tout engagement d’autant qu’aucune clause de non-concurrence n’avait été régularisée entre les parties.

Ils réfutent toute stratégie de désorganisation et d’assèchement du fonds de commerce du CABINET [E] puisque d’une part, le départ de monsieur [P] [E] de la société CABINET [E] était lié à l’obtention de son attestation d’expert judiciaire puis à la création de la société SL IMMOBILIER, et que d’autre part, les honoraires de vente représentaient une grande part du chiffre d’affaires de la société SL IMMOBILIER.

Ils rejettent également avoir procédé à un démarchage déloyal, expliquant que la société SL IMMOBILIER a uniquement bénéficié du transfert de 10 copropriétés sur les 400 copropriétés gérées par le CABINET [E].

La société SL IMMOBILIER et monsieur [P] [E] soutiennent en outre ne pas avoir effectué de débauchage de salariés de la société CABINET [E], les salariés en question ayant quitté le CABINET [E] suite à un licenciement, à une démission plusieurs années après la création de la société SL IMMOBILIER, afin de se réorienter professionnellement ou de changer d’employeur.

La société SL IMMOBILIER et monsieur [P] [E] affirment enfin ne pas avoir créé de confusion entre les sociétés ni avoir procédé à des actes de concurrence déloyale, plusieurs années s’étant par ailleurs écoulées entre le départ de monsieur [P] [E] et les actes allégués.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 31 janvier 2025, monsieur [O] [E] sollicite du tribunal de bien vouloir :

déclarer irrecevables les demandes des sociétés L’IMMOBILIÈRE D’À CÔTÉ, CABINET [E] et CABINET [E] GESTION tendant à obtenir la condamnation de monsieur [O] [E] solidairement avec SL IMMOBILIER, SEROMAR, ALEXEGO, [B] [E], [W] [E], [P] [E] et [K] [E] au paiement de la somme de 5.308.000 €  ;débouter les sociétés L’IMMOBILIÈRE D’À CÔTÉ, CABINET [E] et CABINET [E] GESTION de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à l’égard de monsieur [O] [E] et notamment de publication de la décision à venir, de condamnation au titre des frais irrépétibles et aux dépens ;reconventionnellement, condamner in solidum les sociétés L’IMMOBILIÈRE D’À CÔTÉ, CABINET [E] et CABINET [E] GESTION à payer à monsieur [O] [E] une somme de 25.000 € pour procédure abusive ;condamner in solidum les sociétés L’IMMOBILIÈRE D’À CÔTÉ, CABINET [E] et CABINET [E] GESTION à payer à monsieur [O] [E] une somme de 25.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner les sociétés L’IMMOBILIÈRE D’À CÔTÉ, CABINET [E] et CABINET [E] GESTION aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir que la mise en œuvre d’une stratégie de désorganisation et d’assèchement du fonds de commerce CABINET [E] invoquée par les demanderesses n’est pas justifiée en ce qu’il était simple employé de la société IAC et qu’il est aujourd’hui simple salarié de la société SL IMMOBILIER.

Il explique également que, sur les 400 copropriétés gérées par la société CABINET [E], 10 ont fait le choix de désigner la société SL IMMOBILIER en raison de défaillances des sociétés requérantes.

Monsieur [O] [E] souligne au surplus que les développements relatifs à l’attitude déloyale visent uniquement [W] [E].

Il conteste en outre tout détournement ou démarchage de clientèle et affirme que les demanderesses ne démontrent pas qu’il ait présenté la société SL IMMOBILIER à un concurrent, procédé à un sabotage de la notoriété et de l’activité des demanderesses, conservé des copies de données après son départ de l’entreprise et transmis des informations à SL IMMOBILIER.

Il estime enfin n’avoir commis aucune faute et soutient que la perte des copropriétés par les sociétés requérantes trouve sa cause dans le mécontentement des syndicats de copropriété. A cet égard, il relève l’absence de lien de causalité entre les dommages à évaluer et les actes fautifs reprochés aux défendeurs.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 avril 2025, la société SEROMAR, la société ALEXEGO, Monsieur [W] [E] et monsieur [B] [E] sollicitent du tribunal de bien vouloir :

déclarer irrecevables et non fondées les demandes des sociétés L’IMMOBILIÈRE D’À CÔTÉ, CABINET [E] et CABINET [E] GESTION visant à réclamer un préjudice de 5,308 millions € à l’égard des sociétés SEROMAR, ALEXEGO et messieurs [B] et [W] [E] ;En conséquence, débouter les sociétés L’IMMOBILIÈRE D’À CÔTÉ, CABINET [E] et CABINET [E] GESTION de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à l’égard des sociétés SEROMAR, ALEXEGO et messieurs [B] et [W] [E] ;

Reconventionnellement,

condamner in solidum les sociétés L’IMMOBILIÈRE D’À CÔTÉ, CABINET [E] et CABINET [E] GESTION à verser la somme de 70.000 € à la société SEROMAR pour procédure abusive ;condamner in solidum les sociétés L’IMMOBILIÈRE D’À CÔTÉ, CABINET [E] et CABINET [E] GESTION à verser la somme de 70.000 € à la société ALEXEGO pour procédure abusive ;condamner in solidum les sociétés L’IMMOBILIÈRE D’À CÔTÉ, CABINET [E] et CABINET [E] GESTION à verser la somme de 70.000 € à Monsieur [B] [E] pour procédure abusive ;condamner in solidum les sociétés L’IMMOBILIÈRE D’À CÔTÉ, CABINET [E] et CABINET [E] GESTION à verser la somme de 70 000 € à Monsieur [W] [E] pour procédure abusive ;

Subsidiairement,

écarter l’exécution provisoire de droit et dire n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

Plus subsidiairement,

désigner tel expert qu’il plaira au tribunal avec mission de :

— se faire communiquer par CABINET [E] tous les éléments relatifs à son activité de syndic entre 2018 et 2021 ;

— établir la liste des copropriétés qui, au cours de cette période, ont révoqué ou n’ont pas renouvelé le mandat de CABINET [E] pour le confier à la société SL IMMOBILIER. Rechercher les causes de ces changements de mandats en se faisant communiquer tous documents par les parties et au besoin de tiers, tels que par le Conseil Syndical desdits copropriétés ;

— décrire, pour ces copropriétés, les principales conditions (durée, honoraires, …) des anciens mandats confiés à CABINET [E] et celles des nouveaux mandats donnés à la société SL IMMOBILIER ;

— déterminer, pour ces copropriétés, le chiffre d’affaires perdu par CABINET [E] pendant la durée du mandat confié à SL IMMOBILIER et la marge perdue au cours de la période 2018 à 2021 par CABINET [E], en déduisant desdits chiffres d’affaires les charges épargnées par cette société ou qui auraient pu l’être du fait de la baisse de son activité ;

— faire tous constats utiles ;

En tout état de cause,

condamner in solidum les sociétés L’IMMOBILIÈRE D’À CÔTÉ, CABINET [E] et CABINET [E] GESTION à verser la somme de 30.000 € à la société SEROMAR au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner in solidum les sociétés L’IMMOBILIÈRE D’À CÔTÉ, CABINET [E] et CABINET [E] GESTION à verser la somme de 30.000 € à la société ALEXEGO au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner in solidum les sociétés L’IMMOBILIÈRE D’À CÔTÉ, CABINET [E] et CABINET [E] GESTION à verser la somme de 30.000 € à monsieur [B] [E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner in solidum les sociétés L’IMMOBILIÈRE D’À CÔTÉ, CABINET [E] et CABINET [E] GESTION à verser la somme de 30.000 € à Monsieur [W] [E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner les sociétés L’IMMOBILIÈRE D’À CÔTÉ, CABINET [E] et CABINET [E] GESTION aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs demandes, la société SEROMAR, la société ALEXEGO, monsieur [W] [E] et monsieur [B] [E] font valoir d’une part que monsieur [B] [E] et Monsieur [W] [E] n’ont commis aucun acte de concurrence déloyale.

Ils soulignent que les requérantes ne rapportent aucun élément probant visant à démontrer un réel acte de concurrence déloyale commis par messieurs [B] et [W] [E] par « inertie » dans l’exécution de leurs missions d’assistance ou de prospection en matière de syndic de copropriété au sein de la société IAC. Ils considèrent également que les courriels versés au débat par les demanderesses ne prouvent aucun acte de concurrence déloyale ni une gestion par monsieur [W] [E] de la société SL IMMOBILIER.

Les défendeurs contestent en outre les agissements frauduleux reprochés à messieurs [B] [E] et [W] [E], soulignant que les enquêteurs de la police judiciaire ont écarté les faits d’atteinte aux données d’un système informatisé reprochés par IAC à la famille [E]. Ils rejettent le sabotage de notoriété et la prétendue attitude déloyale qu’aurait eu monsieur [W] [E] en négociant des clauses « défavorables », en présentant des concurrents lors de réunions syndicales ou en incitant des assemblées de copropriétaires à désigner SL IMMOBILIER.

Ils affirment de la même manière que les requérantes ne démontrent pas l’intervention de messieurs [W] [E] ou [B] [E] s’agissant des prétendues pièces en possession des salariés de la société SL IMMOBILIER.

Ils rejettent les faits de détournement de copropriétés au profit de SL IMMOBILIER dénoncés dans la plainte pénale, estimant que le départ desdites copropriétés s’explique par une mauvaise gestion. S’agissant de la tentative de « débauchage » reprochée à messieurs [B] et [W] [E], ces derniers rappellent qu’elle n’est pas démontrée et qu’ils ne sont ni associés, salariés ou dirigeants de la société SL IMMOBILIER.

D’autre part, la société SEROMAR, la société ALEXEGO, monsieur [W] [E] et monsieur [B] [E] font valoir que les requérantes ne sont pas en mesure de justifier de l’étendue réelle et le montant du préjudice allégué. Selon eux, les difficultés de chiffrage du préjudice allégué résultent d’une carence, dès l’introduction de l’instance, des demanderesses dans la caractérisation du dommage qui résulterait des actes de concurrence déloyale imputés faussement aux concluants.

Ils soutiennent en outre que le rapport de monsieur [J] est partial, non documenté et erroné en ce qu’il est entaché de graves incohérences. Ils soulignent au surplus que les demanderesses sont défaillantes dans la démonstration de l’existence d’un quelconque préjudice de sorte qu’il n’est pas démontré que celui-ci est dû aux prétendues fautes des concluants, ce qui exclut toute obligation in solidum de leur part. Ils estiment enfin que les demanderesses ont adopté un comportement déloyal à travers la présente procédure et ont porté atteinte à leur honneur et à leur probité.

Monsieur [K] [E] est décédé le 21 mars 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les fautes reprochées aux défendeurs :

La concurrence déloyale et le parasitisme consacrent des fautes susceptibles, dans les conditions fixées par l’article 1240 du Code civil, d’engager la responsabilité civile de leur auteur.

Ils supposent la démonstration d’une faute et d’un préjudice en lien de causalité direct avec celle-ci.

La faute en matière de concurrence déloyale s’apprécie au regard du principe général de libre concurrence qui est un principe fondamental des rapports commerciaux. Elle implique que tout commerçant a la possibilité d’attirer à lui la clientèle de ses concurrents sans que ceux-ci puissent le lui reprocher, de vendre des produits similaires à ceux d’un concurrent ou même identiques en l’absence de droit privatif dans la mesure où tout produit qui n’est pas l’objet d’un droit privatif est en principe dans le domaine public, et de vendre des produits similaires ou identiques de qualité moindre à un prix inférieur. Ainsi, même si la reprise procure à celui qui la pratique des économies, elle ne saurait à elle seule être tenue pour fautive sauf à vider de toute substance le principe de liberté ci-dessus rappelé.

Il appartient donc au commerçant qui se plaint d’une concurrence déloyale de démontrer le caractère déloyal des méthodes développées par son concurrent, notamment la mise en place d’un stratagème consistant en un ensemble de manœuvres visant à l’appropriation par des procédés déloyaux d’informations relatives à l’activité d’un concurrent et de sa clientèle, au démarchage systématique de la clientèle d’un concurrent à l’aide de procédés déloyaux, et au débauchage de salariés dans des conditions de nature à entraîner la désorganisation d’un concurrent.

Il en va de même du parasitisme qui suppose de démontrer l’existence d’actes de captation indue des efforts et investissements du concurrent.

Enfin et surtout, le demandeur doit démontrer l’existence d’un risque de confusion dans l’esprit de la clientèle.

Sur les faits reprochés à messieurs [W] et [B] [E] :

Il convient de rappeler qu’en l’espèce messieurs [B] et [W] [E] ainsi que leurs enfants respectifs se sont engagés dans les conditions rappelées ci-dessus à ne pas utiliser le nom patronymique [E] « à quelque titre que ce soit, directement ou indirectement, en qualité notamment de salariés, administrateur, dirigeant, conseil actionnaire ou associé ou autre, rémunéré ou non, pour exercer une activité identique, similaire ou concurrente de l’activité exercée ».

Pour autant il résulte des échanges de courriels entre messieurs [W] et [B] [E] au cours du mois de décembre 2019 qu’ils n’ont pas répondu aux demandes de propositions de contrat de syndic formés par diverses copropriétés auprès de la société CABINET [E] et de la société SQUARE HABITAT.

Ainsi le 3 décembre 2019 il est fait état d’un copropriétaire d’une résidence sise à [Localité 6] ayant contacté la société SQUARE HABITAT, et dont [B] [E] a transmis directement la demande à monsieur [O] [E].

De même le 27 novembre 2019 monsieur [O] [E] transmettait depuis son adresse courriel de SQUARE HABITAT à monsieur [W] [E], à son adresse « cabinet lieutaud » la demande du président d’un conseil syndical, non identifié avec précision, aux fins de changer de syndic. Monsieur [W] [E] a immédiatement renvoyé cet échange à monsieur [P] [E] en lui suggérant de « faire une proposition ».

Or, depuis le 19 septembre 2017, monsieur [P] [E] avait créé la société SL IMMOBILIER, après avoir quitté la société CABINET [E].

L’implication de monsieur [P] [E] est encore démontrée par un échange de courriels du 19 juin 2019 entre le copropriétaire d’un ensemble immobilier à [Localité 12], monsieur [W] [E] (à son adresse square habitat) et monsieur [P] [E] à qui le contact avec la copropriété concernée a été directement transmis.

D’autres courriels de demandes de propositions de contrat de syndic ont été transmis à monsieur [P] [E], comme le montrent des courriels des 18 novembre et 28 décembre 2019.

Il apparaît encore que monsieur [W] [E] a transféré à monsieur [P] [E] au moins un contrat de gestion locative d’un bien immobilier le 20 septembre 2018.

Le transfert de copropriétés au profit de la famille [E] apparaît en fait résulter d’un plan concerté.

Ainsi un courriel du 9 novembre 2019 de madame [NM] [E], adressé à monsieur [W] [E] comprend en pièce jointe un tableau des « copropriétés à récupérer », classés selon trois catégories :

35 copropriétés dont la récupération est jugée sûre, totalisant en 2019 153.969,60 € d’honoraires ;18 copropriétés dont la récupération est jugée probable, totalisant 216.513,60 € d’honoraires ;7 copropriétés dont la récupération est jugée peu probable, totalisant 153.344,80 € d’honoraire ;et 10 copropriétés dont la récupération est jugée impossible, totalisant 106.764 € d’honoraires.

Le 9 février 2020 madame [NM] [E] a encore établi un tableau des copropriétés perdues par la société CABINET [E], avec indication du nouveau syndic et de la date de prise d’effet des mandats.

Il apparaît dans la liste des destinataires que ce courriel, lequel contient pourtant des éléments importants non destinés à des tiers, a été transmis à monsieur [P] [E], dirigeant d’une société concurrente, le 17 février 2020.

Par ailleurs [B] et [W] [E] ont tardé à restituer l’équipement informatique mis à leur disposition dans le cadre de l’exécution du contrat de partenariat et d’apporteurs d’affaires de sorte qu’IAC s’est trouvée dans l’obligation de leur enjoindre, officiellement, d’y procéder le 27 février 2020 et que le matériel n’a été restitué que le 2 mars 2020.

L’expertise informatique a permis de montrer  :

concernant monsieur [B] [E], la connexion de plus de 20 matériels USB et disques durs sur son ordinateur professionnel du 3 mars 2014 au 11 février 2020 : les dernières connexions datant toutes deux de début 2020, respectivement du 14 janvier et du 11 février. De plus des éléments transférés sur le disque dur d'[B] [E] le 11 février 2020 mettent notamment en exergue un transfert concernant des dossiers intitulés «propositions de syndic», «E \[B]\[Localité 13]\ ».concernant monsieur [W] [E], quatre connexions de périphériques externes ont eu lieu depuis début janvier 2020, la dernière étant datée du 1er mars 2020.

Ainsi et alors qu’ils n’avaient plus vocation à intervenir pour l’une des sociétés demanderesses, messieurs [B] et [W] [E] ont continué à accéder à leurs fichiers professionnels et en ont téléchargé certaines données. Ces informations ont ensuite été transmises à messieurs [O] et [P] [E], impliqués dans la direction d’une société directement concurrente.

Ces agissements consistant à fournir à des tiers directement intéressés des éléments d’information sensibles sur la situation économique des demanderesses, et la possibilité de récupérer une partie de sa clientèle avec ses éléments d’identification, voire de leur transmettre directement les desiderata de clients potentiels, constituent des actes de concurrence déloyale. Ils ont en effet pour objet, ou pour effet, de conférer aux consorts [E] ou à la société SL IMMOBILIER des éléments d’information auxquels ils n’auraient, dans un contexte de concurrence ouverte, pas eu accès, et leur ont fourni dans ce cadre un avantage économique certain.

Sur les fautes reprochées aux autres défendeurs :

Les sociétés demanderesses indiquent que rien ne justifiait que les copropriétés jusqu’alors gérés par la société CABINET [E] ne concluent plus que des mandats d’un an, au lieu de trois ans comme auparavant.

Il convient toutefois de souligner que cette durée de trois ans n’est qu’une durée maximale depuis l’entrée en vigueur du décret du 2 juillet 2020 qui a modifié l’article 28 du décret du 17 mars 1967. Ainsi chaque syndicat de copropriétaires est libre de renouveler ou non le mandat confié au syndic à l’échéance du terme fixé par le contrat de mandat conforme à l’annexe du décret du 26 mars 2015.

Ainsi, le changement de durée ne peut être considéré comme fautif, dès lors qu’il résulte d’une évolution réglementaire.

Cependant il apparaît au vu des pièces produites qu’une stratégie de « captation » de diverses copropriétés au profit de la société SL IMMOBILIER a été mise en place au cours de l’année 2020, ainsi qu’il résulte notamment des attestations de monsieur [Y] et de madame [C].

Selon ces attestations monsieur [O] [E], présent à l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], a présenté la société SL IMMOBILIER. Monsieur [Y] ajoute qu’il « avait été convenu que les montants des honoraires proposés par SL IMMOBILIER seraient supérieurs à ceux de SQUARE HABITAT et qu’il y aurait par la suite une remise sur honoraires afin d’être moins cher que SQUARE HABITAT pour ne pas tomber dans une concurrence déloyale ».

Ces affirmations sont corroborées par la production du procès-verbal de l’assemblée générale, sur lequel le montant des honoraires du nouveau syndic, la société SL IMMOBILIER, est raturé de façon à ce que la somme de 9.500 € soit réduite à 8.500 €, soit un montant équivalent aux honoraires du précédent syndic (le CABINET [E]).

Le même procédé est encore évoqué dans des échanges de courriels en mars, juin et juillet 2020 avec d’autres copropriétaires.

Ces faits révèlent en outre le non respect par messieurs [O] et [P] [E] de la convention de nom patronymique du 19 juillet 2010.

Les sociétés demanderesses reprochent encore à monsieur [O] [E] l’envoi d’un courriel le 31 janvier 2020 aux présidents des conseils syndicaux de diverses copropriétés les informant de son départ de la société SQUARE HABITAT.

Ce courriel, rédigé en termes neutres, ne fait que les informer d’un fait objectif. Il ne contient aucun terme dénigrant envers la société SQUARE HABITAT et n’informe pas ses destinataires de l’identité du nouvel employeur de monsieur [O] [E].

Tel n’est cependant pas le cas de monsieur [R], qui par courriels envoyés en mai et juin 2020 a transmis à des copropriétaires, clients du CABINET [E], les coordonnées de la société SL IMMOBILIER, et ce alors qu’il a lui-même été licencié par la société CABINET [E] le 5 juin 2020.

En outre, et alors que par courriel du 24 juillet 2019 monsieur [O] [E] informait la société SQUARE HABITAT qu’il ferait le nécessaire pour convoquer les assemblées générales en vue du renouvellement de contrats de syndic, il apparaît que postérieurement à cette date 28 mandats sont arrivés à expiration sans être renouvelés.

Or il se trouve que ces mandats se retrouvent dans la liste des copropriétés « à récupérer » élaborée par madame [NM] [E] dans les courriels ci-dessus évoqués. Ces constatations mettent en évidence le caractère délibéré du comportement de monsieur [O] [E] consistant en une abstention d’accomplir les diligences nécessaires pour renouveler les mandats dont était titulaire la société CABINET [E], devenue SQUARE HABITAT.

Il résulte également de nombreux échanges de courriels, en particulier entre messieurs [X] et [R], anciens employés du CABINET [E] et actuellement de la société SL IMMOBILIER, et messieurs [W] et [P] [E], qu’au cours des années 2019 et 2020 la société SL IMMOBILIER s’est trouvée destinataire de nombreux éléments comptables et de gestion propre au CABINET [E].

Le procès-verbal de constat de maître [U] du 4 mars 2020 et le rapport d’expertise informatique établi à la suite montre également que monsieur [O] [E] et madame [NY] [E], anciens collaborateurs du CABINET [E] pour le premier et de CABINET [E] GESTION pour la seconde, ont, concomitamment à la cessation de leurs fonctions, procédé à de nombreuses extractions de données informatiques de leur ordinateur professionnel vers un support externe.

De la sorte la société SL IMMOBILIER ou les consorts [E] disposent soit de manière directe, soit de manière indirecte :

de l’ensemble des contrats de baux commerciaux, le tableau de suivi de la facturation, le tableau récapitulatif de la totalité des entrées et des sorties de gérance de 2020, de CABINET [E] GESTION ;des contrats de syndic, des propositions de contrats de syndic, des listes de contacts de CABINET [E] ; des documents de syndic gérés par d’anciens salariés CABINET [E].

Il apparaît ainsi que la société SL IMMOBILIER a procédé à la mise en œuvre progressive, dès les premiers signes de dégradation commerciale des parties, de dispositifs juridiques, financiers, débauchage ciblé de salariés et de détournement de données confidentielles de nature à faciliter un détournement de clientèle et ce, même si, in fine, la décision relève du vote des copropriétaires.

Ce sont ainsi 44 copropriétés qui ont été perdues par la société SQUARE HABITAT au profit de SL IMMOBILIER sur la période 2018-2021.

Sur les motifs de résiliation des mandats de syndic correspondant, il résulte des rapports de messieurs [J] et [UJ] que :

7 mandats ont été révoqués pour faute grave du syndic. Cependant la société SQUARE HABITAT fait justement observer qu’à l’époque de la révocation les gestionnaires de copropriétés concernées étaient messieurs [O] [E], [L] [X] et [H] [R], lesquels ont quitté le CABINET [E] fin 2019 avant de rejoindre la société SL IMMOBILIER ;28 mandats n’ont pas été renouvelés à leur expiration. Il a été vu à ce titre que ces défauts de renouvellement sont imputables à un manque de diligence de monsieur [O] [E];9 mandats ont été résiliés sans que le motif ait pu être identifié.

En outre les faits de débauchage de plusieurs salariés, dont monsieur [X], monsieur [R], monsieur [O] [E], qui ont tous quitté le CABINET [E] fin 2019, et de madame [NY] [E], licenciée pour faute grave par le CABINET [E] GESTION le 19 juin 2020, et dont il a été vu qu’ils ont transmis à la société SL IMMOBILIER des données confidentielles, n’ont pu qu’avoir pour le CABINET [E] qu’un effet de désorganisation. Cette dernière, outre le savoir-faire de salariés qualifiés et expérimentés, a en outre perdu les données détournées sont l’expertise informatique a montré qu’elles avaient été effacées au moins en partie.

Un rapport d’un détective privé montre encore à ce titre que monsieur [W] [E] a organisé le 18 février 2020 à son domicile une réunion dans le but de débaucher d’autres employés du CABINET [E], notamment monsieur [N] [M], monsieur [I] [Z] et madame [T] [G], tous trois démissionnaires en février 2020.

La conclusion de contrats de syndic avec d’autres sociétés de gestion, qui ne sont pas dans la cause, ne pourront être examinées, non plus que les circonstances les ayant accompagnées.

Sur le risque de confusion dans l’esprit de la clientèle :

Il a été vu que la société SL IMMOBILIER se compose pour partie d’anciens salariés du CABINET [E]. Elle a en outre son siège au [Adresse 3] à [Localité 12], qui est l’ancien siège du cabinet [E].

Plusieurs courriels, lettres et factures produits aux débats, envoyés entre 2019 et 2021 montrent que les fournisseurs et clients du CABINET [E] écrivent à l’adresse de SL IMMOBILIER, ou inversement.

Le risque de confusion apparaît donc manifeste. En outre il apparaît également entretenu ainsi qu’il résulte d’une publication sur le compte Facebook de la société SL IMMOBILIER du 20 septembre 2021 indiquant qu’elle est depuis 35 ans le syndic d’une copropriété, alors que ladite copropriété a eu le CABINET [E] pour syndic jusqu’en octobre 2020.

Sur la réparation du dommage :

Il résulte de ce que dessus que ni la société SEROMAR, ni la société ALEXEGO n’ont commis des actes de concurrence déloyale, et qu’elles n’ont pas tiré profit de ceux commis par les consorts [E] et la société SL IMMOBILIER.

Les demandes formées à leur encontre seront donc rejetées.

Il a été vu ci-dessus que les agissements de messieurs [B], [W], [P] et [O] [E] et de la société SL IMMOBILIER ont conduit, sur la période 2019-2020 concomitante à la finalisation de la cession du CABINET [E], à la perte par celui-ci de 45 mandats de copropriétés au profit de la société SL IMMOBILIER.

En revanche, il ne peut être affirmé que des sociétés tierces ont bénéficié des faits de concurrence déloyale mis en évidence plus haut dès lors que, n’étant pas parties à l’instance, il n’y a pas lieu d’examiner les fautes qu’elles auraient pu commettre et en particulier si elles ont agi de concert avec les consorts [E] ou la société SL IMMOBILIER.

Le préjudice subi par la société SQUARE HABITAT ne saurait excéder le gain manqué ou la perte éprouvée, et ne saurait s’étendre au profit réalisé par les défendeurs.

En outre la durée d’un mandat de syndic depuis l’entrée en vigueur du décret du 2 juillet 2020 est de trois ans maximum, sauf la possibilité d’une révocation chaque année. La perte éprouvée ne saurait donc être supérieure à un an, les demanderesses ne pouvant invoquer un « droit acquis » au renouvellement automatique des mandats de syndic qui auraient pu être conclus ou qui ont été perdus.

Par ailleurs le préjudice ne saurait consister en la perte de valeur des parts sociales du CABINET [E]. Cette moins-value n’est en effet qu’éventuelle, en cas de cession de ces parts, laquelle n’est pas réalisée à ce jour. Par ailleurs la valeur desdites parts est appelée à évoluer à l’avenir, en fonction de l’activité économique de la société SQUARE HABITAT.

La société SQUARE HABITAT PROVENCE (anciennement IAC) ne peut donc alléguer aucune perte actuelle de ce chef, et sera déboutée de ses demandes indemnitaires au titre de la dévalorisation des parts sociales qu’elle détient.

Les demandeurs produisent un rapport de monsieur [J], selon lequel le chiffre d’affaires perdu au titre des mandats de syndic de copropriétés, mandats de gestion locative, mandats de transaction et « autres » perdus au profit de la société SL IMMOBILIER représente une somme totale de 1.215.000 € par an, dont 472.546 € au titre des seuls 44 mandats de syndic, d’après le fichier analytique figurant en pages 43 à 47 du rapport.

Selon le taux de marge retenu par monsieur [J] en page 58 de son rapport, et repris dans le rapport de monsieur [UJ], le taux de marge moyen est de 10,5 %, soit une perte de bénéfice de 472.546 x 10,5% = 49.617,33 €.

En conséquence, la société SL IMMOBILIER, monsieur [B] [E], monsieur [W] [E], monsieur [O] [E] et monsieur [P] [E] seront condamnés in solidum à payer à la société la société SQUARE HABITAT CABINET [E] (anciennement dénommée CABINET [E]) la somme de 49.617,33 € de dommages et intérêts.

Par ailleurs l’ensemble des demanderesses justifient au moyen des facture correspondantes avoir exposé :

6.100,39 € au titre des frais de commissaire de justice,15.000 € au titre des frais de détective privé,dont elles sont fondées à demander le remboursement, ces frais ayant été rendus nécessaires pour établir la preuve des fautes commises par la société SL IMMOBILIER, monsieur [B] [E], monsieur [W] [E], monsieur [O] [E], et monsieur [P] [E].

La société SQUARE HABITAT CABINET [E] (anciennement dénommée CABINET [E]) et la société SQUARE HABITAT PROVENCE (anciennement IAC) justifient également d’un préjudice moral résultant de la déstabilisation éprouvée du fait du départ simultané de personnels qualifié dans des conditions de nature à entraîner leur désorganisation ainsi qu’il a été dit plus haut, mais également du dénigrement subi auprès de leur clientèle ainsi qu’il résulte des divers courriels produits aux débats.

Il leur sera alloué à ce titre une somme de 45.000 €.

Il conviendra en outre d’ordonner la publication du jugement dans les conditions qui seront précisées au dispositif, le litige ayant reçu une large publicité auprès de tiers, notamment les copropriétés concernées.

Dans ces conditions, et le tribunal disposant des éléments nécessaires pour fixer le préjudice, il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise.

Sur les demandes reconventionnelles :

La présente procédure, loin de revêtir un caractère abusif, apparaît fondée au moins en son principe.

En conséquence, les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive formées par la société SL IMMOBILIER et monsieur [P] [E], monsieur [O] [E], la société SEROMAR, la société ALEXEGO, monsieur [W] [E] et monsieur [B] [E], seront rejetées.

Sur les autres demandes :

La société SL IMMOBILIER, monsieur [B] [E], monsieur [W] [E], monsieur [O] [E], monsieur [P] [E], qui succombent à l’instance, en supporteront les dépens.

Il seront en outre condamnés in solidum à payer à la société SQUARE HABITAT ALPES PROVENCE (anciennement dénommée L’IMMOBILIÈRE D’À CÔTÉ), la société SQUARE HABITAT CABINET [E] (anciennement dénommée CABINET [E]) et la société SQUARE HABITAT CABINET [E] GESTION (anciennement dénommée CABINET [E] GESTION) la somme de 50.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance particulière ne justifie que soit écartée l’exécution provisoire attachée de droit au présent jugement en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort :

Déboute la société SQUARE HABITAT ALPES PROVENCE (anciennement dénommée L’IMMOBILIÈRE D’À CÔTÉ), la société SQUARE HABITAT CABINET [E] (anciennement dénommée CABINET [E]) et la société SQUARE HABITAT CABINET [E] GESTION (anciennement dénommée CABINET [E] GESTION) de leurs demandes à l’encontre des sociétés SEROMAR et ALEXEGO ;

Condamne in solidum la société SL IMMOBILIER, monsieur [B] [E], monsieur [W] [E], monsieur [O] [E] et monsieur [P] [E] à payer à la société SQUARE HABITAT CABINET [E] (anciennement dénommée CABINET [E]) la somme de 49.617,33 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel ;

Condamne in solidum la société SL IMMOBILIER, monsieur [B] [E], monsieur [W] [E], monsieur [O] [E] et monsieur [P] [E] à payer à la société SQUARE HABITAT ALPES PROVENCE (anciennement dénommée L’IMMOBILIÈRE D’À CÔTÉ), la société SQUARE HABITAT CABINET [E] (anciennement dénommée CABINET [E]) et la société SQUARE HABITAT CABINET [E] GESTION (anciennement dénommée CABINET [E] GESTION) la somme de 21.100,39 € au titre des frais de commissaire de justice et de détective privé ;

Condamne in solidum la société SL IMMOBILIER, monsieur [B] [E], monsieur [W] [E], monsieur [O] [E] et monsieur [P] [E] à payer à la société SQUARE HABITAT CABINET [E] (anciennement dénommée CABINET [E]) et la société SQUARE HABITAT PROVENCE (anciennement IAC) la somme de 45.000 € en réparation de leur préjudice moral ;

Ordonne la publication du présent jugement, en entier ou par extraits, dans deux périodiques de la presse spécialisée en immobilier bénéficiant d’un tirage local, au choix et à l’initiative de SQUARE HABITAT ALPES PROVENCE et SQUARE HABITAT CABINET [E] mais aux frais de la société SL IMMOBILIER, monsieur [B] [E], monsieur [W] [E], monsieur [O] [E] et monsieur [P] [E], dans la limite de 6.000 € HT par publication ;

Dit n’y avoir lieu à expertise ;

Déboute la société SL IMMOBILIER et monsieur [P] [E], monsieur [O] [E], la société SEROMAR, la société ALEXEGO, monsieur [W] [E] et monsieur [B] [E] de leurs demandes respectives de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne in solidum la société SL IMMOBILIER, monsieur [B] [E], monsieur [W] [E], monsieur [O] [E] et monsieur [P] [E] à payer à la société SQUARE HABITAT ALPES PROVENCE (anciennement dénommée L’IMMOBILIÈRE D’À CÔTÉ), la société SQUARE HABITAT CABINET [E] (anciennement dénommée CABINET [E]) et la société SQUARE HABITAT CABINET [E] GESTION (anciennement dénommée CABINET [E] GESTION) la somme de 50.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la société SL IMMOBILIER, monsieur [B] [E], monsieur [W] [E], monsieur [O] [E] et monsieur [P] [E] aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

AINSI JUGÉ, PRONONCÉ ET MIS À DISPOSITION AU GREFFE DE LA PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE NEUF OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,