TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 03 Novembre 2025

Président : MME LIEGEOIS

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 01 Septembre 2025

GROSSE :

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à Me …..Delphine CASALTA……………………………

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à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/06328 – N° Portalis DBW3-W-B7I-[Immatriculation 2]

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Delphine CASALTA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [S] [Y], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Laura WESLING, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 20 juin 2019, l’Office public de l’habitat 13 Habitat a consenti à Mme [S] [Y] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 392,84 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [S] [Y] le 30 mai 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 384,60 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2023, l’Office public de l’habitat 13 Habitat, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner Mme [S] [Y] devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, afin d’obtenir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, faute du paiement des causes du commandement ;ordonner l’expulsion de Mme [S] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 4], au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;la condamnation de Mme [S] [Y] au paiement de la somme de 1.200,13 euros due au titre de la dette locative arrêté à la date du 28 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;condamner Mme [S] [Y] au d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux loués égale au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale ;sa condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, notamment le coût du commandement de payer déjà signifié et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion.

Par ordonnance de référé du 10 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection a renvoyé l’affaire, sur le fondement de l’article 837 du code de procédure civile et à la demande des parties, à l’audience du 12 novembre 2024 pour être jugée au fond.

A cette audience, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 1er septembre 2025 à laquelle elle a été retenue.

A cette audience, la société 13 HABITAT, représentée par son conseil, aux termes de ses conclusions, conteste l’argument de la partie adverse selon lequel le contrat de bail ne prévoit pas le montant de charges, indiquant que l’article 7 du bail du 20 juin 2019 prévoit l’obligation pour le locataire à « d’acquitter des charges et prestations collectives et individuelles à sa charge par les dispositions réglementaires en vigueur ». Elle explique qu’il est réclamé aux locataires une provision sur charges, que celles-ci peuvent varier chaque année et que le montant de provision sur charge fait l’objet annuellement d’une révision en fonction des frais réglés au cours de l’année. Elle indique verser aux débats les justificatifs de charges réclamés. Concernant les désordres mentionnés par la partie défenderesse, la société 13 Habitat déclare que Mme [Y] ne l’a jamais informée de ces prétendus désordres avant la présente procédure, que la locataire n’a jamais réalisé la moindre démarche auprès des services de la ville ou toute autre autorité. Elle estime que les photographies non datées et non circonstanciées produites par la défenderesse ne permettent en aucun cas d’affirmer l’existence de désordres actuels au sein de l’appartement. Sur la demande au titre de préjudice de jouissance, elle fait valoir que Mme [Y] ne démontre pas en quoi son logement serait particulièrement dégradé par un phénomène d’humidité et en quoi il ne disposerait pas d’un système d’aération adéquat. Elle souligne que la partie adverse ne justifie d’aucun préjudice se contentant de solliciter un montant forfaitaire de 3 000 euros sans que l’on sache à quoi correspond cette somme. La société 13 Habitat demande le rejet de la demande d’expertise formulée par Mme [H], celle-ci ayant quitté le logement le 22 avril 2025. Au vu du départ de la locataire, la bailleresse se désiste de sa demande d’expulsion et de sa demande en paiement d’indemnités d’occupation. Elle actualise sa créance à la somme de 9.372,30 euros, de remboursement des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Mme [S] [Y], représentée par son conseil, Mme [S] [Y], représentée par son conseil, demande aux termes de ses conclusions de :

A titre principal,

dire qu’il existe une contestation sérieuse sur le montant de la dette locative de 1.200 euros et sur la salubrité du logement loué,Par conséquent,

— débouter la société 13 Habitat de ses demandes, fins et conclusions,

Et reconventionnellement, à titre principal,

condamner la société 13 Habitat à réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement dont s’agit, autoriser Mme [Y] à suspendre le paiement du loyer,condamner la société 13 Habitat à verser à Mme [Y] la somme de 3.000 euros àvaloir sur le préjudice moral et de jouissance subi,

A titre subsidiaire,

— désigner tel expert qu’il plaira au Tribunal avec pour mission sus indiquée de :

— Se rendre sur les lieux [Adresse 4],

— Prendre connaissance de tous les documents utiles,

— Déterminer les causes et origines des désordres constatés,

— Fournir tout élément technique de fait de nature à parmettre de déterminer avec précision les responsabilités encourues,

— Indiquer les travaux propres à remédier à cette situation préjudiciable et à en évaluer le coût et la durée,

Évaluer les préjudices subis du fait des désordres et des travaux de réparations par la locataire,A titre infiniment subsidiaire,

accorder des délais de paiement sur 36 mois à Mme [Y] et suspendre les effets de la clause résolutoire,

En tout état de cause,

condamner la société 13 Habitat à verser la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC et 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu’en tous les dépens.

Elle fait valoir l’existence des contestations sérieuses concernant les sommes réclamées ainsi que l’état de vétusté et d’insalubrité du logement loué. Elle allègue que le bailleur ne produit pas aux débats les relevés annuels de régularisation de charges ainsi que le tableau récapitulatif des charges pour les années 2021 à 2023. Elle indique qu’il existe une contradiction entre le montant du loyer mentionné sur le bail signé le 26 juin 2019 et la somme mentionné dans le décompte et évoque une absence de mention du montant mensuel de provision sur charges dans le contrat. Elle estime que l’augmentation du loyer et ce, alors même qu’il n’est pas indiqué au contrat de bail les modalités de révision annuelle du loyer, est relativement importante et le montant de charges actuellement à hauteur de 267,76 euros, est, pour un logement social, particulièrement élevé. Elle expose que ses enfants ont développé des pathologies de type asthmatique et allergique en raison de l’état d’insalubrité du logement. Elle indique que les installations d’aération ne semblent pas aux normes en vigueur.

La décision a été mise en délibéré au 3 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Mme [S] [H] a quitté de logement situé [Adresse 4] le 22 avril 2025.

L’Office public de l’habitat 13 Habitat se désiste de ses demandes d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et en paiement à des indemnités d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, Mme [S] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Mme [S] [Y] a quitté les lieux de 22 avril 2025, elle est donc redevable aux loyers et charges jusqu’à cette date.

Le contrat de bail du 26 juin 2019 prévoit d’une part que le montant du loyer mensuel, initialement d’un montant de 392,84 euros, est fixé et révisé par le conseil d’administration conformément à la législation en vigueur (article 4) et d’autre part, qu’en plus du loyer, le locataire doit s’acquitter des charges et prestations collectives et individuelles mises à sa charges par les dispositions réglementaires en vigueur, les provisions sur charges réclamées mensuellement faisant l’objet d’une régularisation annuelle ( article 7 ).

Mme [S] [Y] ne précise pas en quoi les loyers qui lui sont réclamés sur la période de janvier 2023 à avril 2025 dans le dernier décompte arrêté au 5 août 2025 ne seraient pas conformes à ces dispositions contractuelles et réglementaires.

Concernant les charges, il convient de constater qu’une régularisation a été portée sur cette période au débit de son compte pour un montant de 50,37 euros le 31 juillet 2025 mais que deux autres régularisations pour un montant de 501,39 euros le 25 juillet 2025 et de 104,36 euros le 5 août 2025 ont été porté au crédit de ce même compte au titre des charges.

L’avis d’échéance de décembre 2023 adressé à la locataire et produit aux débats établi que la somme de 501,39 euros correspond à la régularisation des charges de l’année 2023.

Mme [S] [Y] ne précise pas pour les années 2021 et 2022 quelles sommes sont contestées au titre des provisions sur charges ou d’une régularisation.

Dans ces conditions, il est établi que Mme [S] [Y] reste devoir la somme de 9.199,75 euros, à la date du 5 août 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, terme du mois d’avril 2025 inclus, déduction faite des frais de procédure (65,48 + 91,83 euros) et des frais de dossier (7,62 euros x 2).

Elle est donc condamnée au paiement de la somme de 9.199,75 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure sur la somme de 1.200,13 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes reconventionnelles

Concernant les demandes des travaux de mise en sécurité du logement et de suspension du paiement des loyers jusqu’à leur exécution, dès lors que le contrat a pris fin en avril 2025 et que la locataire a quitté les lieux, elles sont devenues sans objet et sont rejetées.

Mme [S] [H] apporte verse aux débats des photos non datées qui ne permettent pas de vérifier si elles font bien référence au logement loué situé [Adresse 4].

Elle produit un courrier qu’elle a adressé à son bailleur le 4 juin 2021 faisant état d’un dégât des eaux et sollicitant une intervention en raison du caractère fuyard de la toiture de la cuisine, de la présence de moisissures sur les murs, d’une humidité générale et d’un problème d’isolation perdurant depuis des mois dans toutes les pièces du logement loué. Elle fait état des problèmes d’asthme rencontrés par ses enfants de 10 et 15 ans et de ses problèmes d’allergie. Elle réclame une exécution rapide des travaux qui ne seraient pas à sa charge à défaut de quoi elle saisira les services d’hygiène.

Elle justifie d’un certificat médical du 22 janvier 2024 certifiant que son fils, [T] [Y] souffre d’un eczéma très important et invalidant au niveau des membres supérieurs notamment, sans établir un lien de causalité avec les désordres évoqués.

Force est de constater qu’elle ne verse aux débats aucun autre élément permettant d’établir la suite donnée ou pas à sa réclamation de 2021 et la persistance de ces désordres depuis cette période comme un lien avec ses problèmes de santé et ceux de ses enfants.

Enfin, si le bailleur justifie avoir avoir réalisé des travaux d’étanchéité en toiture du bâtiment14 en septembre 2024 et avoir vainement réclamé l’accès au logement occupé par Mme [S] [H], comme cela ressort du courrier de M. [Z] [X] gérant de la société AC Plomberie, et ce, à trois reprises en novembre et décembre 2024 afin de remplacer la baignoire et la colonne montante dans l’appartement loué, ces éléments ne sont pas suffisants pour établir un lien entre ces travaux et les désordres évoqués en 2021 par la locataire comme la réalité des préjudices qui auraient pu en résulter.

Par conséquent, sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice moral et de jouissance est rejetée.

La demande subsidiaire d’expertise sera également rejetée, la légitimité de la mesure d’instruction ne pouvant être retenue en l’absence d’élément suffisant pour retenir la réalité et la persistance des désordres évoqués dans son courrier du 4 juin 2021 et son opposition aux travaux réalisés par le bailleur fin 2024.

Sur les demandes accessoires

Mme [S] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui seront recouverts comme en matière d’aide juridictionnelle.

L’équité commande de rejeter la demande de l’Office public de l’habitat 13 Habitat au titre des sommes exposées et non comprises dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de l’Office public de l’habitat 13 Habitat de ses demandes d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de paiement d’indemnités d’occupation ;

REJETTE les demandes reconventionnelles de réalisation des travaux, de suspension des loyers, d’expertise et d’indemnisation pour le préjudice moral et de jouissance formulées par Mme [S] [Y] ;

CONDAMNE Mme [S] [Y] à verser à l’Office public de l’habitat 13 Habitat la somme de 9.199,75 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers et charges) au 5 août 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2023 sur la somme de 1.200,13 euros et de la présente décision sur le surplus ;

CONDAMNE Mme [S] [Y] aux dépens ;

REJETTE les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits.

La greffière, La Présidente