COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU : 27/02/2026

Chambre : CIVILE

Nature : Contradictoire

N° Jugement :

N° RG 23/00113

N° Portalis DB2O-W-B7H-CSZV

DEMANDEUR :

S.A.R.L. GERALDINE ET SAMUEL ROCHET SPIRIT’S (anciennement dénomée FREE RIDE SPIRIT)

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Francois-xavier CHAPUIS, de la SCP ARMAND-CHAT & ASSOCIES, avocat au barreau de CHAMBERY substitué par M^e SOUVY, avocate au barreau de CHAMBERY

DÉFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2]

représenté par son syndic la SAS FONCIA ALPES DAUPHINE

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Christian ASSIER, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Jean-Yves VINCOT, de la SCP Jean-Yves et Anne VINCOT, avocat plaidant au barreau de VERSAILLES

INTERVENANT VOLONTAIRE :

S.E.L.A.R.L. AJ MEYNET & ASSOCIES

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Francois-xavier CHAPUIS, de la SCP ARMAND-CHAT & ASSOCIES, avocat au barreau de CHAMBERY substitué par M^e SOUVY, avocate au barreau de CHAMBERY

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :

Président : […]

Assisté lors des débats de […] et lors du délibéré de […], Greffières

DÉBATS :

Audience publique du : 12 Décembre 2025

Délibéré annoncé au : 27 Février 2026

Exécutoire délivré le :

Expédition délivrée le :

à : M^e CHAPUIS et M^e ASSIER

à :

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’acte signifié par commissaire de justice le 6/1/2023 par lequel la S.A.R.L. GERALDINE ET SAMUEL ROCHET SPIRIT’S (GSRS) a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] devant le présent tribunal aux fins de voir, au visa des articles 1217 et 1722 du code civil et L 145-1 et suivants du code de commerce :

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à régulariser avec elle un bail commercial conforme aux stipulations de l’annexe à la convocation de l’assemblée générale du 29/11/2019, en invoquant que ces conditions ont été acceptées par cette assemblée générale ayant mandaté le Président du Conseil Syndical pour signer le bail et que malgré les revirements opérés ensuite par les assemblées générales des 10/12/2020 et 26/11/2021 pour tenter de mettre en place une simple convention d’occupation précaire, le bail non écrit n’est était pas moins devenu valable et que les loyers de l’exercice 2020-2021 ont été réglés par virements du 3/2/2022 et ceux de l’exercice 2021-2022 par deux règlements du 3/3/2022 ;

— juger que la date d’effet du bail doit être fixée au 1/10/2020, date de prise de possession des lieux ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à lui payer la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens ;

Vu les conclusions d’intervention volontaire reçues le 15/5/2024 par lesquelles la SELARL AJ MEYNET & ASSOCIES s’est jointe aux demandes de la société GSRS, en sa qualité d’administrateur judiciaire avec mission d’assistance selon jugement de redressement judiciaire du 6/2/2024 ;

Vu les dernières conclusions de la S.A.R.L. GSRS et de son administrateur reçues le 4/12/2024 par lesquelles ils ont demandé in fine de voir, au visa des articles 1217 et 1714 du code civil et L 145-1 et suivants du code de commerce :

— juger que la S.A.R.L. GSRS bénéficie d’un bail commercial comprenant une surface de 103 m², un local fermé à destination de bureau de 10 m² et un local fermé de 11 m² au niveau 0 du bâtiment C de la copropriété [Adresse 2] ;

— juger que la date d’effet du bail doit être fixée au 1/10/2020, date de prise de possession des lieux ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à régulariser avec elle un bail commercial conforme aux stipulations de l’annexe à la convocation de l’assemblée générale du 29/11/2019, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un mois suivant la signification du présent jugement ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens ;

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] reçues le 18/2/2025 par lesquelles il a demandé de voir :

— dire que la demande tendant à reconnaître la propriété de la S.A.R.L. GSRS est irrecevable, relève d’une manoeuvre déloyable concertée avec la société SAM’IMOGE tendant à mettre à charge du syndicat ce que cette dernière doit à la S.A.R.L. GSRS, sauf à enjoindre la S.A.R.L. GSRS et son administrateur à produire tous éléments d’information concernant la mise en vente du local commercial dans lequel la S.A.R.L. GSRS a exploité un fonds de restaurant et magasin de ski ;

— dire qu’aucun des textes invoqués n’est de nature à fonder une obligation de condamnation à consentir un bail ;

— dire que l’assemblée générale du 30/11/2018 et celles postérieures revendiquées en demande sont nulles, heurtent les règles posées par le règlement de copropriété, et ne peuvent emporter modification des parties communes et permettre la publicité foncière consécutive ;

— dire que le conseil syndical ne peut aliéner des parties commune dont la conservation est nécessaire au respect des droits des autres copropriétaires ;

— dire que les assemblées générales revendiquées par la demanderesse ne constituent pas des actes d’engagement dont elle peut se prévaloir, qu’aucun bail verbal n’a été consenti en l’absence de volonté, que ces asemblées générales ont été mises à néant par celle du 10/12/2020, que le dirigeant de la S.A.R.L. GSRS a lui-même reconnu l’existence d’une convention précaire et que c’est légitiment qu’il est refusé un bail commercial ;

— rejeter les demandes de la S.A.R.L. GSRS ;

— condamner la S.A.R.L. GSRS à lui payer la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens ;

Vu l’ordonnance du Juge de la Mise en Etat du 7/5/2025 par laquelle la clôture de la mise en état a été prononcée et l’audience de plaidoirie fixée au 10/10/2025, à laquelle elle a été reportée à celle du 12/12/2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe ce jour ;

MOTIVATION :

A titre liminaire, il ne sera pas rentré dans le détail confus des prétentions formées en défense :

— invoquant une fin de non recevoir tirée de faits étrangers au seul objet de la demande et dénuée de moyen juridique identifiable, en ce qu’elle est elle-même irrecevable faute d’être formées devant le Juge de la Mise en Etat seul compétent pour en connaître ;

— réclamant des annulations d’assemblées générales, devenues définitives et qu’elle n’a pas qualité pour contester ;

— invoquant des difficulté ou impossibilités présumées de mises en oeuvre pour la validation d’un bail commercial.

Seule est en cause pertinente dans le litige l’existence ou non d’un bail précis tel que revendiqué et sa preuve.

— sur l’existence d’un bail

Si l’exigence d’un écrit ou d’un commencement de preuve par écrit pour l’établissement d’un bail n’est requise qu’à titre probatoire et si la preuve d’un bail non écrit par témoins ou présomptions est admise en cas de preuve d’un début d’exécution dans les termes des articles 1714 et 1715 du code civil, il n’en demeure pas moins avant tout que, dans le cas où le propriétaire est une personne morale, l’expression de sa volonté de conclure le bail auprès d’un tiers ne peut émaner que de son représentant légal ou son délégué en sus de celle exprimée par ses organes délibératifs lui en donnant pouvoir mais ne conférant au tiers aucun droit direct.

En l’espèce, la S.A.R.L. GSRS se prévaut seulement de ce que l’accord de l’assemblée générale pour autoriser le Président du conseil syndical à conclure un bail commercial par écrit vaudrait accord établissant un bail verbal tout en reconnaissant qu’aucun accord ne lui a été donné en ce sens par le-dit Président du conseil syndical ou le syndic, alors que le seul accord donné par l’assemblée générale est un pouvoir donné au Président du conseil syndical pour conclure pour son compte un bail commercial, ne créant aucun engagement auprès du tiers locataire, qui n’en a pris connaissance qu’en sa qualité distincte de propriétaire de lots de copropriété ayant voté pour la résolution concernée, que ce pouvoir est limité à la conclusion d’un bail écrit et que le mandataire ainsi désigné, ni même le syndic, n’a ni conclu de bail écrit comme son pouvoir l’y autorisait, ni même autorisé oralement l’exécution du bail, ce pour quoi il était en tout cas dénué de tout pouvoir d’engager la copropriété.

Surabondamment, en considération des articles 1714 et 1715 du code civil ne dispensant de la preuve par écrit d’un bail contesté que celui ayant reçu un début d’exécution, il résulte des pièces produites en défense, non contestées, que :

— dans l’année suivant l’autorisation donnée par l’assemblée générale du 29/11/2019 de régulariser un bail commercial selon des dispostions générales sans date déterminée, la S.A.R.L. GSRS a lui-même souhaité en différer la conclusion au bénéfice d’un emménagement partiel à titre précaire d’un local de stockage de matériels de ski dans une partie des locaux communs devant faire l’objet du bail commercial envisagé, afin de bénéficier de plus d’espace pour son propre fonds existant de restauration sis sur son emplacement privatif antérieur (pièce 10 : point de réunion du 9/9/2020 du conseil syndical, dont le dirigeant de la S.A.R.L. GSRS est également membre, indiquant qu’un projet de bail a été établi mais reste à analyser, que la S.A.R.L. GSRS souhaite le reporter suite à la situation du Covid mais emménager une partie de son matériel dans la réception partie commune et qu’une convention d’occupation précaire devra être préparée et soumise à autorisation de l’assemblée générale) ;

— le représentant de la S.A.R.L. GSRS a voté en sa qualité de membre du syndicat pour autoriser l’établissement d’une telle convention d’occupation précaire (pièce 8 : liste des membres absents non représentés page 1 et résolution 18 de l’assemblée générale du 10/12/2020 autorisant cette convention), accord incompatible avec l’exécution sur la saison concernée du bail commercial restant à finaliser et à accepter expressément par la S.A.R.L. GSRS elle-même, ce dont elle ne justifie pas à tout le moins, par hypothèse au vu de ses demandes contraires ;

— la S.A.R.L. GSRS a de nouveau souhaité le report d’un bail commercial au profit d’une convention d’occupation précaire (Pièce 11 : point du 13/1/2021 du conseil syndical maintenant que le bail commercial reste à analyser, indiquant le souhait de la S.A.R.L. GSRS d’en reporter la régularisation pour le même motif avec renouvellement d’occupation précaire et mentionnant que la précédente a été validée par l’assemblée générale mais non signée) ainsi que confirmé par son propre mail du 24/9/2021 (pièce 9) adressé au syndic, revendiquant expressément que son bail précaire était arrivé à expiration ;

— ce n’est que selon ce mail du 24/9/2021 qu’elle a manifesté son souhait, compte tenu expressément de l’expiration de la convention précaire ainsi demandée et reconnue, de régulariser le bail commercial antérieurement envisagé ;

— par mail du 6/10/2021 (pièce 8 du demandeur), le syndic lui a répondu offrir un nouveau renouvellement précaire dans l’attente de pouvoir analyser le projet de bail et le soumettre in fine à l’assemblée générale de 2022, à l’opposé en conséquence d’une acceptation de bail commercial ;

— par mail du même jour (même pièce), la S.A.R.L. GSRS a certes maintenu ne pas souhaiter le renouvellement du bail précaire, ainsi à nouveau reconnu, et a seulement proposé d’établir lui-même un projet de bail commercial, sans revendiquer un maintien dans les lieux au bénéfice d’un bail commercial verbal ;

— de fait, l’assemblée générale du 26/11/2021 a seulement décidé le renouvellement de l’occupation précaire sans que le représentant de la S.A.R.L. GSRS s’y soit opposé en sa qualité de copropriétaire et sans avoir demandé d’inscrire à l’ordre du jour une résolution tendant à imposer au Président du conseil ou au syndic de mettre à exécution la résolution antérieure de bail commercial ou de voter sur la présentation d’un projet précis établi par ses soins comme il l’avait proposé ;

— le 26/4/2022, le syndic, conformément aux deux précédents assemblées générales exclusives de celle ayant autorisé un bail commercial, a établi et signé seul des conventions d’occupation précaire (pièce 8-2 : conventions d’occupation précaire visant les période du 20/11/2020 au 15/5/2021 et du 16/5/2021 au 30/11/2022) ;

— ce n’est que par courrier de son conseil du 10/5/2022 que la S.A.R.L. GSRS est venu prétendre avoir été d’emblée aux droits d’un bail commercial, en ne régularisant de surcroît que des mois plus tard le paiement de sommes successives censées correspondre à des loyers antérieurs, sans corrélation quant à leurs montants ou précision de leur objet et alors que leur réception ne caractérise aucune acceptation de cette cause dès lors que des indemnités d’occupation précaire étaient dues en toute hypothèse.

Il en résulte que la S.A.R.L. GSRS n’a jamais manifesté sa volonté d’exécuter le bail commercial envisagé ni reçu aucun accord en ce sens autrement que sous la seule forme acceptée de part et d’autre de conventions précaires, avant de revendiquer le bénéfice d’un maintien dans les lieux une fois celui-ci devenu irrégulier à leur terme.

Elle ne peut donc prouver autrement que par écrit l’existence d’un bail dont l’exécution n’a jamais correspondu à celle-ci, ce à quoi elle succombe par hypothèse.

Il y a donc lieu de rejeter l’ensemble des demandes de la S.A.R.L. GSRS.

— sur la demande reconventionnelle en expulsion

La S.A.R.L. GSRS ne justifiant d’aucun bail commercial et les conventions d’occupation précaire étant expirées, son maintien dans les lieux appartenant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] n’est fondé sur aucune cause et leur libération s’impose de droit, sous astreinte compte tenu du positionnement entrepris à rebours d’éléments factuels dont seule la dénaturation serait susceptible de le fonder.

— sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’articles 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès, dans la proportion tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, sauf à l’en dispenser compte tenu des mêmes considérations, à payer à l’autre partie la somme qu’il déterminé au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La S.A.R.L. GSRS succombant à l’instance doit donc être tenue, conformément à l’équité et à sa situation économique, aux entiers dépens et, à hauteur d’une somme de 3 000 €, aux frais irrépétibles que l’autre partie a été contrainte d’exposer.

— sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit à défaut de disposition légale contraire et d’incompatibilité avec la nature de l’affaire.

Tel est le cas en l’espèce, sans contestation des parties, ce qu’il y a lieu de constater.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, après débats publics,

DECLARE irrecevables la fin de non recevoir opposée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] ainsi que ses demandes en annulation d’assemblées générales ;

REJETTE l’ensemble des demandes de la S.A.R.L. GERALDINE ET SAMUEL ROCHET SPIRIT’S et de la SELARL AJ MEYNET & ASSOCIES ;

CONDAMNE la S.A.R.L. GERALDINE ET SAMUEL ROCHET SPIRIT’S GSRS à libérer de toute occupation ou bien de son chef les parties composées d’une surface de 103 m², d’un local fermé de 10 m² et d’un local fermé de 11 m² au niveau 0 du bâtiment C appartenant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard pendant 4 mois, passé le délai de 15 jours suivant la signification du présent jugement ;

CONDAMNE la S.A.R.L. GERALDINE ET SAMUEL ROCHET SPIRIT’S GSRS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] une somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DECLARE le présent jugement opposable à la SELARL AJ MEYNET & ASSOCIES es qualité d’administrateur de la S.A.R.L. GERALDINE ET SAMUEL ROCHET SPIRIT’S GSRS ;

DIT que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

CONDAMNE la S.A.R.L. GERALDINE ET SAMUEL ROCHET SPIRIT’S GSRS aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé le 27 février 2026, la minute étant signé par Monsieur […], Président et Madame […], Greffière.

La Greffière Le Président