TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

JURIDICTION DES LOYERS COMMERCIAUX

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JUGEMENT

Enrôlement : N° RG 25/00278 – N° Portalis DBW3-W-B7J-54BP

DÉCISION N° 2025/31

Nous, Madame MANNONI Corinne, Vice-Présidente juge déléguée aux LOYERS COMMERCIAUX siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal conformément aux dispositions de l’article R 145-23 du Code de Commerce dans la procédure suivie devant le tribunal judiciaire de Marseille,

Assistée de Madame BINGUY Marion, Greffier

JUGEMENT RENDU LE 04 Novembre 2025

ENTRE LES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.A.S. MARLIT, dont le siège social est sis [Adresse 2], immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 530 849 264

représentée par Maître Thomas D’JOURNO du cabinet EKLAR AVOCATS, avocat (postulant) au barreau de MARSEILLE, et par Maître Jean-Philippe DANIEL, avocat (plaidant) au barreau D’AVIGNON

C O N T R E

DÉFENDERESSE :

S.C.I. FONCIERE CHABRIERES, dont le siège social est sis [Adresse 1], immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 344 092 341

représentée par Maître Sylvie CODACCIONI, avocat (postulant) au barreau de MARSEILLE et par Maître Ghislaine CHAUVET LECA, avocat (plaidant) au barreau de PARIS

DEBATS

A l’audience du 07 Octobre 2025, tenue publiquement, l’affaire a été mise en délibéré au 04 novembre 2025.

FAITS ET PROCÉDURE

Le 28 août 2012, un contrat de bail commercial d’une durée de 10 ans a été conclu entre la SCI JLAB, bailleur, et la SAS MARLIT, preneur, relativement à des locaux situés [Adresse 3] moyennant un loyer variable. Ce bail était à effet du 15 mai 2012.

Suivant avenant en date des 09 juin 2020 et 16 juin 2020, la SAS MARLIT et la SCI FONCIERE CHABRIERES venant aux droits et obligations de la SCI JLAB ont convenu de modifier les modalités du loyer pour passer à un loyer annuel fixe d’un montant de 221.990,00 Euros HT et HC.

Par acte en date du 24 février 2023, la SAS MARLIT a signifié à la SCI FONCIERE CHABRIERES une demande de renouvellement de bail pour une durée de 9 ans à compter du 01 avril 2023.

Le 26 juin 2024, la SAS MARLIT a notifié à la SCI FONCIERE CHABRIERES un mémoire en fixation du prix du loyer à la somme annuelle de 132.500,00 Euros HT et HC à compter du 01 avril 2023.

Par acte en date du 30 décembre 2024, la SAS MARLIT a assigné la SCI FONCIERE CHABRIERES aux fins d’obtenir :

— la fixation du loyer à la somme de 119.250,00 Euros par an HT et HC à compter du 01 avril 2023,

— subsidiairement, une expertise et la fixation du loyer provisionnel à la somme de 119.250,00 Euros par an HT et HC,

— la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La SAS MARLIT fait valoir :

— que son action était recevable en ce que l’avenant du 29 août 2012 et l’avenant à effet du 01 janvier 2020 avaient supprimé la référence à la valeur locative du marché concernant le loyer minimum garanti et le loyer variable si bien qu’il n’y avait plus lieu à expertise amiable préalable,

— que l’exception devait être rejetée en ce qu’elle n’avait pas été soulevée in limine litis et que la clause attributive de compétence était réputée non écrite.

La SCI FONCIERE CHABRIERES soulève l’irrecevabilité de l’action de la SAS MARLIT faisant valoir qu’elle n’avait pas respecté la procédure préalable de fixation du loyer prévue contractuellement.

Au fond, la SCI FONCIERE CHABRIERES conclut au débouté, indiquant que les parties s’étaient déjà entendues sur le montant du loyer du bail renouvelé dans la mesure où la fixation de ce loyer résultait des clauses contractuelles lesquelles prévoyaient également un loyer minimum garanti.

Elle indique également que le bail devait être renouvelé pour une durée de 10 ans.

Subsidiairement, elle demande la fixation du loyer à la somme annuelle de 237.00,00 Euros HT et HC.

Plus subsidiairement, elle sollicite une mesure d’expertise.

La SCI FONCIERE CHABRIERES demande enfin la somme de 3.500,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

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MOTIFS

— Sur le renouvellement du bail

Il convient de constater que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail aux mêmes charges et conditions à compter du 01 avril 2023.

— Sur la recevabilité de l’action de la SAS MARLIT

L’article 5.2.3 du bail relatif à la fixation de la valeur locative et au montant du loyer du bail renouvelé prévoit notamment que ces éléments seront fixés, à défaut d’accord entre les parties, par un expert amiable préalablement à la saisine du juge des loyers commerciaux.

L’article 6 de l’avenant du 29 août 2012 prévoit une dérogation à l’article 5.2.1 du bail qui indiquait que le loyer minimum garanti serait fixé à la valeur locative du marché à la date du renouvellement. Aux termes de cet avenant, le loyer minimum garanti du bail renouvelé est égal au dernier loyer minimum garanti indexé.

Suivant avenant en date des 09 juin 2020 et 16 juin 2020, le loyer variable a été supprimé. Si l’article 6 de cet avenant fait référence à un bail du 05 février 2018, il n’en demeure pas moins que l’exposé fait clairement référence au bail du 28 août 2012 qu’il convient dès lors de retenir.

La modification du calcul du loyer minimum garanti par la suppression de la référence à la valeur locative et la suppression du loyer variable ne sont pas de nature à remettre en cause les autres clauses du bail du 28 février 2012 et notamment la procédure prévue pour la fixation du loyer du bail renouvelé. En effet, la fixation d’un loyer minimum garanti n’est pas exclusif de la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative des locaux et la procédure de l’article 5.2.3 du bail est applicable quelle que soit la nature du loyer.

Si la SAS MARLIT ne souhaitait pas la désignation d’un expert figurant dans la liste annexée au bail, elle avait parfaitement la possibilité de saisir le juge des référés.

En conséquence, la SAS MARLIT était tenue de se soumettre à la désignation d’un expert amiable. L’absence de respect de cette obligation est sanctionnée par une fin de non recevoir. L’action en fixation du loyer du bail renouvelé introduite par la SAS MARLIT apparaît dès lors irrecevable.

— Sur les autres chefs de demandes

Il convient d’allouer à la SCI FONCIERE CHABRIERE la somme équitable de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SAS MARLIT les frais irrépétibles par elle exposés.

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PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

STATUANT par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

DIT que le bail renouvelé entre les parties a pris effet au 01 avril 2023 pour une durée de 10 ans,

DECLARE irrecevable l’action en fixation du loyer du bail renouvelé introduite par la SAS MARLIT,

REJETTE la demande formée par la SAS MARLIT sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE la SAS MARLIT à verser à la SCI FONCIERE CHABRIERES la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE la SAS MARLIT aux dépens,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section C du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 04 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX