TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 27 Janvier 2026

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 25 Novembre 2025

GROSSE :

Le 27 Janvier 2026

à M^e Soraya SLIMANI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à M^e Dominique DI COSTANZO, M^e VALON

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01225 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4TF7

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [S] [N]

né le 08 Octobre 1968 à [Localité 7] (MAROC), demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Soraya SLIMANI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [J] [R] épouse [N]

née le 15 Avril 1973 à [Localité 6] (MAROC), demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Soraya SLIMANI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Association SOLIHA PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

Syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER RESIDENCE VAL PINS, domiciliée : chez Cabinet de Gestion Immobilière COSTABEL (syndic) et encore chez GMF IMMO (syndic), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jean DE VALON, avocat au barreau de MARSEILLE

Exposé du litige :

Monsieur [S] [N] et madame [J] [G] épouse [N] sont propriétaires d’un appartement et d’une cave (lots n°247 et 248) au sein de la résidence [Adresse 10] (bâtiment C, Rdc), située [Adresse 3] à [Localité 5].

A compter du 27 avril 2016, les époux [N] se plaignent de désordres liés notamment à des dégâts des eaux provenant du système de canalisation des eaux et de la salle de bain de la voisine du dessus, madame [Y], locataire de l’association SOLIHA PROVENCE.

Après avoir saisi le juge des référé, une expertise judiciaire a été ordonnée par ordonnance du 6 novembre 2020, désignant monsieur [K] [D]. Le rapport final a été déposé le 30 décembre 2021.

A défaut d’accord amiable, c’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 27 et 28 décembre 2024, monsieur [S] [N] et madame [J] [G] épouse [N] ont fait assigner l’association SOLIHA PROVENCE et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8], pris en la personne de son syndic, le cabinet de gestion immobilière Costabel et encore pris en la personne de son syndic, GMF Immo, aux fins d’obtenir leur condamnation à leur payer les sommes suivantes :

2190,29 euros au titre du préjudice matériel,3000 euros au titre du préjudice esthétique,2500 euros au titre de la consignation à l’expertise judiciaire,2000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.Après deux renvois à la demande des parties pour se mettre en état, l’affaire a été retenue à l’audience du 25 novembre 2025.

Les époux [N], représentés par leur conseil, maintiennent les termes de leur assignation.

L’association SOLIHA PROVENCE, représentée par son conseil, sollicite à travers ses écritures :

A titre principal, le rejet de l’ensemble des demandes en paiement et la condamnation des requérants à leur payer la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.A titre subsidiaire, réduire les demandes à de plus justes proportions, limiter le préjudice matériel à la somme de 660 euros, rejeter la demande au titre du préjudice esthétique et de l’article 700 du code de procédure civile et limiter la condamnation aux dépens de SOLIHA PROVENCE à hauteur de 30%.Le [Adresse 9] [Adresse 12]), représenté par son conseil, se réfère à ses conclusions pour demander au tribunal de débouter les requérants de l’ensemble de leur demande, subsidiairement les débouter de leurs demandes n’ayant pas trait aux désordres concernant le syndicat et les condamner aux dépens, sauf à titre subsidiaire les partager au prorata du coût des travaux.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2026.

MOTIFS

Sur les demandes d’indemnisation

L’article 1240 du code civil rappelle que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que : « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier et en particulier de l’expertise judiciaire du 30 décembre 2021 que trois principaux désordres affectent l’appartement des époux [N] :

Les désordres situés en pied de cloison d’une chambre (traces d’humidité) ont pour origine le dégât des eaux survenu le 27 avril 2016 sur une canalisation du réseau de chauffage collectif, qui a été réparée à l’époque. Les désordres n’ayant pas évolués depuis, le coût des travaux de reprise est estimé par l’expert à 450 euros TTC. La fuite ayant pour origine une partie commune, la reprise des embellissements relève ainsi de la responsabilité du syndicat des copropriétaires qui sera condamné à verser ce montant aux époux [N]. En revanche, les traces d’humidité dans l’angle supérieur de la chambre sont très légères, de sorte que le préjudice esthétique à calculer depuis 2016 ne peut dépasser la somme de 300 euros. Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence [11] sera ainsi condamné à payer aux époux [N] la somme de 450 euros au titre du préjudice matériel et 300 euros au titre du préjudice esthétique.

Les désordres en plafond de la salle de bain (traces d’humidité, écaillements de peinture) relèvent selon l’expert d’une vétusté de la salle de bain du logement du dessus qui a occasionné un dégât des eaux survenu le 1er juin 2016. Certes les infiltrations ont pratiquement cessé depuis les travaux entrepris jusqu’en décembre 2017, mais une réminiscence est apparue, justifiant la pose d’une cornière PVC le 4 janvier 2021. A ce jour, l’expert constate que l’humidité persiste, empêchant toute mise en peinture. Deux facteurs sont retenus : d’une part un mauvais calfeutrement en angle, relevant de l’entretien du propriétaire du logement du 1er étage, d’autre part une absence de système de ventilation adapté, relevant de la responsabilité des époux [N]. Si l’association SOLIHA PROVENCE justifie être intervenue pour remédier à la vétusté de la salle de bain de sa locataire, les désordres observés dans la salle de bain des demandeurs persistent, de sorte qu’ils ont droit à une indemnisation. Toutefois, les désordres ayant une double origine, les frais doivent être supportés par les époux [N] et l’association SOLIHA PROVENCE. Ainsi, si la pose d’un aérateur incombe financièrement aux époux [N], le coût de l’embellissement, évalué par l’expert à 440 euros TTC, incombe à l’association SOLIHA PROVENCE, dans la mesure où les dégâts des eaux ont pour origine la salle de bain du dessus. Compte tenu de l’étendue des traces d’humidité et de l’écaillement de la peinture sur 1/3 du plafond de la pièce, tout en prenant en compte la part de responsabilité des époux [N] eux-mêmes, il convient d’évaluer le préjudice esthétique à 1000 euros. L’association SOLIHA PROVENCE sera ainsi condamnée à payer aux époux [N] la somme de 440 euros au titre du préjudice matériel et 1000 euros au titre du préjudice esthétique.

Les désordres en plafond de la chambre attenante (légère trace d’humidité en pied dans un angle) est caractéristique d’un manque de ventilation du local. L’embellissement relève ainsi du propriétaire et aucune indemnisation ne sera allouée aux époux [N] pour ce désordre.Il convient enfin de constater que la demande de rembourser des frais d’expertise judiciaire est traitée au stade des dépens, de sorte que ce poste de préjudice sera rejeté à ce stade.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile et compte tenu du développement précédent et notamment de la responsabilité partagée des parties dans la persistance des désordres, la condamnation aux dépens, comprenant le coût de l’expertise judiciaire, sera partagée comme suit :

40% à la charge de l’association SOLIHA PROVENCE,30% à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence [13]% à la charge des époux [N].L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande des époux [N] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées, somme qui sera partagée par moitié par l’association SOLIHA PROVENCE et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8].

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, compte tenu de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8], pris en la personne de son syndic, le cabinet de gestion immobilière Costabel et encore pris en la personne de son syndic, GMF Immo, à payer à monsieur [S] [N] et madame [J] [G] épouse [N] la somme de 450 euros au titre du préjudice matériel et 300 euros au titre du préjudice esthétique,

CONDAMNE l’association SOLIHA PROVENCE à payer à monsieur [S] [N] et madame [J] [G] épouse [N] la somme de 440 euros au titre du préjudice matériel et 1000 euros au titre du préjudice esthétique,

DEBOUTE monsieur [S] [N] et madame [J] [G] épouse [N] du surplus de leur demande,

CONDAMNE l’association SOLIHA PROVENCE et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence [11], pris en la personne de son syndic, le cabinet de gestion immobilière Costabel et encore pris en la personne de son syndic, GMF Immo, à payer à monsieur [S] [N] et madame [J] [G] épouse [N] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à partager par moitié (soit 400 euros à la charge de SOLIHA PROVENCE et 400 euros à la charge du syndicat des copropriétaires),

DIT que la condamnation aux dépens, comprenant le coût de l’expertise judiciaire, sera partagée entre les parties de la sorte :

40% à la charge de l’association SOLIHA PROVENCE,30% à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence [11], pris en la personne de son syndic, le cabinet de gestion immobilière Costabel et encore pris en la personne de son syndic, GMF Immo,30% à la charge de monsieur [S] [N] et madame [J] [G] épouse [N],DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge