TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

— ------

[Adresse 1]

— -------

ORDONNANCE D’INCIDENT

AUDIENCE DE PLAIDOIRIE DU 28 AVRIL 2026

DÉLIBÉRÉ DU 21 MAI 2026

Enrôlement : N° RG 25/10160 – N° Portalis DBW3-W-B7J-63Y7

AFFAIRE : Mme [K] [I] ép. [G], M. [F] [G]

C/ S.A.S. GESPAC IMMOBILIER

Nous, Madame YON-BORRIONE, Vice-présidente chargée de la Mise en Etat de la procédure suivie devant le Tribunal judiciaire de Marseille, assistée de Madame ESPAZE, greffière dans l’affaire entre :

DEMANDEURS

Madame [K] [I] épouse [G]

née le 10 août 1971 à [Localité 1] (ALGÉRIE)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [F] [G]

né le 11 janvier 1990 à [Localité 2] (ALGÉRIE)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés par Maître Thomas RAMON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DÉFENDERESSE

S.A.S. GESPAC IMMOBILIER

immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 810 100 149

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son Président en exercice

représentée par Maître Lionel CHARBONNEL de la SELARL MASCARON AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

A l’issue de laquelle, les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026.

Ordonnance signée par YON-BORRIONE Nathalie, Vice-présidente et par ESPAZE Pauline, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [K] [I] épouse [G] et Monsieur [F] [G] sont propriétaires du lot 13 de la copropriété de l’immeuble [Adresse 4].

La SAS GESPAC IMMOBILIER est le syndic de l’immeuble.

Le 28 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] a fait délivrer à Madame [K] [I] épouse [G] et Monsieur [F] [G] un commandement de payer les charges.

*

Suivant exploits du 24 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] a fait assigner devant le présent tribunal Madame [K] [I] épouse [G] et Monsieur [F] [G], aux fins de les voir condamner à lui payer :

—  10.040,10 euros au titre des charges de copropriété dues au 24 janvier 2024,

—  1.258,56 euros au titre de la provision sur charges futures jusqu’au 1er octobre 2024,

—  965,34 euros au titre des frais nécessaires,

—  2.000 euros de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive,

—  1.676 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Cette procédure a été enregistrée sous le RG n°24/8344.

Suivant exploit du 6 octobre 2025, Madame [K] [I] épouse [G] et Monsieur [F] [G] ont fait assigner devant le présent tribunal la SAS GESPAC IMMOBILIER, aux fins de la voir condamner à leur payer :

—  10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour l’absence de contractualisation d’un contrat d’assurance,

—  73.000 euros au titre du préjudice de jouissance des balcons de la copropriété de Madame [K] [I] épouse [G] et Monsieur [F] [G] ainsi que de la cour intérieure,

—  10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le manquement au devoir de préserver la santé et la sécurité des occupants,

—  5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Cette procédure a été enregistrée sous le RG n°25/10160.

*

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 24 février 2026, Madame [K] [I] épouse [G] et Monsieur [F] [G] demandent au juge de la mise en état de :

— juger recevable la mise en cause de la SAS GESPAC IMMOBILIER,

— ordonner la jonction des deux instances,

— juger que la recevabilité des demandes de Madame [K] [I] épouse [G] et Monsieur [F] [G] a été régularisée suite à la mise en cause de la SAS GESPAC IMMOBILIER qui a été assignée en intervention forcée,

— ordonner une expertise, avec la mission suivante :

— Se rendre à l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 3] ;

— Convoquer les parties et se faire communiquer tous documents et pièces utiles ;

— Préciser la nature des contrats d’assurance souscrits ;

— Se faire communiquer tous les justificatifs comptables utiles (factures, appels de fonds, PV d’AG etc.) ;

— Vérifier la comptabilité de la copropriété de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 3] et préciser les délais octroyés aux copropriétaires pour régler les appels de fonds, vérifier le caractère réel des frais de recouvrement, dire si des erreurs ont été constatés dans les appels de fonds adressés aux copropriétaires depuis l’année 2020 ;

— Préciser quels sont les travaux relatifs à la porte d’entrée qui ont effectivement été mis en oeuvre et dire si l’ensemble des travaux votés ont bien été réalisés ;

— Eventuellement, identifier une éventuelle malfaçon ou un éventuel désordre concernant cette porte d’entrée et préciser si les travaux réalisés sont conformes aux règles de l’art et susceptibles de remédier aux difficultés de fermeture de l’immeuble rencontrées ;

— S’agissant des travaux visant à remédier à l’arrêté de mise en sécurité de l’immeuble du 15 février 2022 :

— préciser la date d’ouverture et la date de réception du chantier ;

— énumérer les désordres, malfaçons, non-conformités, vices cachés ou inachèvements tels que ceux visés dans le constat du commissaire de justice du 12 mars 2025 ;

— dire si les désordres, malfaçons, non-conformités, vices cachés ou inachèvements sont la cause ou à l’origine des dommages ;

— rechercher si les désordres, malfaçons, non-conformités, vices cachés ou inachèvements proviennent d’une non-conformité aux documents contractuels, aux règles de l’art, d’une mauvaise exécution ou d’un mauvais suivi du chantier par le syndic,

— en préciser le siège, indiquer la date de leur apparition, en déterminer l’origine et la cause ;

— dire si les désordres, malfaçons, non-conformités, vices cachés ou inachèvements ont été réservés lors de la réception, ont été signalés dans l’année de celle-ci, ou n’ont fait l’objet d’aucune réserve ;

— indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons, non-conformités, vices cachés ou inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétiques des ouvrages, et plus généralement quant à l’usage qui en est attendu ou quant à la conformité de sa destination ;

— préciser si les travaux supplémentaires sollicités par le syndic sont justifiés et la raison pour laquelle ces travaux supplémentaires n’ont été prévus initialement au marché de travaux ;

— préciser la nature des désordres constatés à savoir si ceux-ci relèvent de la garantie de parfait achèvement, de la garantie biennale ou de la garantie décennale du constructeur ;

— fournir tous éléments techniques ou de faits permettant à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu les préjudices ;

— indiquer et évaluer éventuellement les travaux nécessaires à la réfection, à la finition, ou à la mise en conformité, en chiffrer le coût à l’aide de devis fournis par les parties et en déterminer la durée prévisible ;

— donner son avis sur les comptes présentés par les parties ;

— renseigner le Tribunal sur les éléments constituant le préjudice qui pourra être allégué ;

— répondre à toute question et tous dires des parties après leur avoir adressé une note de synthèse comportant la détermination et l’évaluation du coût des travaux à réaliser;

— dire que l’expert pourra recueillir l’avis de tous technicien dans une spécialité différente de la sienne,

— débouter la SAS GESPAC IMMOBILIER et le syndicat des copropriétaires Madame [K] [I] épouse [G] de ses demandes,

— réserver les frais irrépétibles et dépens.

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 22 avril 2026, la SAS GESPAC IMMOBILIER demande au juge de la mise en état de :

— rejeter toutes les demandes de Madame [K] [I] épouse [G] et Monsieur [F] [G],

— les condamner in solidum à lui payer la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’incident.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de jonction

L’article 367 du Code de procédure civile énonce que le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Il peut également ordonner la disjonction d’une instance en plusieurs.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] a fait assigner Madame [K] [I] épouse [G] et Monsieur [F] [G] en demande de paiement de charges.

Dans la présente instance, Madame [K] [I] épouse [G] et Monsieur [F] [G] entendent voir reconnaître la responsabilité du syndic, la SAS GESPAC IMMOBILIER, car ils estiment que l’immeuble n’est pas entretenu. Ils décrivent le contentieux qu’ils ont avec le syndicat des copropriétaires et le syndic au sujet de l’entretien de l’immeuble depuis 2020. Ils font valoir l’arrêté de mise en sécurité notifié le 28 février 2022. Ils déclarent que les travaux entrepris sur les balcons et la porte d’entrée ont été mal réalisés.

Toutefois, il est constant que les charges sont exigibles lorsque les comptes ont été validés. Par ailleurs, un copropriétaire ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour se soustraire au paiement de ces dernières.

Les demandes de Madame [K] [I] épouse [G] et Monsieur [F] [G] tendant à voir retenir la responsabilité du syndic n’a pas de lien suffisant avec l’instance en paiement de charges qui est initiée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5].

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de jonction.

Sur la demande d’expertise

L’article 146 du Code de procédure civile énonce qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, Madame [K] [I] épouse [G] et Monsieur [F] [G] présentent une demande d’expertise avec de très nombreux chefs de mission, qui s’analysent comme un véritable audit de la copropriété et de l’immeuble.

En outre, les demandes relatives aux travaux et désordres ne sont pas susceptibles d’aboutir en l’absence des sociétés qui ont réalisé les travaux litigieux.

Il apparaît que l’expertise sollicitée tend à pallier la carence de la preuve de Madame [K] [I] épouse [G] et Monsieur [F] [G].

La demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les dépens de l’incident suivront le sort de l’affaire au fond.

Il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’incident.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du Code de procédure civile,

Déboutons Madame [K] [I] épouse [G] et Monsieur [F] [G] de leur demande de jonction avec l’affaire RG n°24/8344,

Déboutons Madame [K] [I] épouse [G] et Monsieur [F] [G] de leur demande d’expertise,

Disons que les dépens de l’incident suivront le sort de l’affaire au fond,

Disons n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’incident,

Renvoyons les parties à l’audience de mise en état électronique du 13 octobre 2026 pour conclusions au fond de Maître CHARBONNEL.

AINSI ORDONNÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT ET UN MAI DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DE LA MISE EN ÉTAT