N° RG 24/06579 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M4ZD

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

11ème civ. S1

N° RG 24/06579

N° Portalis DB2E-W-B7I-M4ZD

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Philippe-Didier DIETRICH

— M. et Mme [O]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

10 JANVIER 2025

DEMANDERESSE :

Madame [V] [D]

demeurant [Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Philippe-Didier DIETRICH, substitué par M^e Klajdi TILI, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 30

DEFENDEURS :

Monsieur [I] [O]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [L] [O]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 Janvier 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 31 juillet 2017 ayant pris effet le 1er août 2017, Mme [V] [D] représentée par la SAS IMMOVAL a donné à bail à M. [I] [O] et Mme [L] [O] pour une durée de 3 ans un logement à usage d’habitation de 4 pièces, 2ème étage, [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 785 € et une provision pour charges de 45 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [V] [D] a fait signifier le 9 février 2024 à M. [I] [O] et Mme [L] [O] un commandement de payer pour un montant en principal de 3 541,63 €, ce commandement visant et reproduisant la clause résolutoire.

Le commissaire de justice instrumentaire a signalé ce commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 12 février 2024.

Puis elle a fait assigner M. [I] [O] et Mme [L] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 15 novembre 2024, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel la situation financière du couple devrait se stabiliser avec la pérennisation des revenus. La solution d’apurement proposée est soutenable.

Mme [V] [D], représentée, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater la résiliation de plein droit du bail ;

— subsidiairement en prononcer la résiliation judiciaire ;

— ordonner l’expulsion sans délai de M. [I] [O] et Mme [L] [O] et de tous occupants de leur chef ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 3 461,94 € au titre de l’arriéré locatif au 20 juin 2024 ;

— les condamner solidairement à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 914,21 € indexable et régularisable , cette indemnité étant due en entier pour tout mois commencé ;

— les condamner solidairement à lui payer les loyers et avances sur charges postérieurs à la date du 1er juillet 2024 ;

— les condamner in solidum à lui payer 1 200,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle actualise la créance locative à la somme de 1 303,63 € selon décompte arrêté au 14 novembre 2024 et n’est pas opposée à l’octroi de délais sur 6 mois avec une clause cassatoire.

M. [I] [O] et Mme [L] [O] ont comparu et exposé leur situation professionnelle. Ils s’engagent à apurer la dette en décembre.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] par la voie électronique le 16 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [V] [D] justifie avoir signalé la situation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Bas-Rhin le 12 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article 8 des conditions particulières et 10 des conditions générales, et un commandement de payer a été signifié le 9 février 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois en ce qui concerne l’obligation de payer, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 avril 2024.

2.1. Sur la réduction du délai d’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Les éléments de la cause et notamment le diagnostic social et financier et l’absence de caractérisation de la mauvaise foi ne justifient pas la réduction du délai légal avec une mesure d’expulsion sans délai si besoin était.

En conséquence, la demanderesse sera déboutée de cette demande.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Mme [V] [D] produit un décompte établissant que M. [I] [O] et Mme [L] [O] restaient lui devoir la somme de 1 303,63 € au 14 novembre 2024.

M. [I] [O] et Mme [L] [O] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

L’article 1310 du code civile dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Le bail contient une clause de solidarité des locataires.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de la somme de 1 303,63 € avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce et au regard des éléments du diagnostic social et financier, du décompte versé aux débats en date du 14 novembre 2024 lequel établit que les locataires ont repris le paiement de leur loyer courant et largement apuré leur dette locative témoignant ainsi de leur capacité financière.

Les éléments de la cause permettent donc d’autoriser M. [I] [O] et Mme [L] [O] à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [I] [O] et Mme [L] [O], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, M. [I] [O] et Mme [L] [O] seront in solidum condamnés à lui verser une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 31 juillet 2017 ayant pris effet le 1er août 2017 entre Mme [V] [D] et M. [I] [O] et Mme [L] [O] concernant un logement à usage d’habitation de 4 pièces, 2ème étage, [Adresse 2], sont réunies à la date du 10 avril 2024 ;

CONDAMNE M. [I] [O] et Mme [L] [O] solidairement à payer à Mme [V] [D] au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, la somme de 1 303,63 € (décompte arrêté au 14 novembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [I] [O] et Mme [L] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 5 mensualités de 220 € chacune et une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour M. [I] [O] et Mme [L] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Mme [V] [D] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que M. [I] [O] et Mme [L] [O] soient solidairement condamnés à verser à Mme [V] [D] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [O] et Mme [L] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [O] et Mme [L] [O] à verser à Mme [V] [D] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN