TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 16 Janvier 2026

Président : Madame PONCET, Vice-présidente

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 14 Novembre 2025

N° RG 25/04325 – N° Portalis DBW3-W-B7J-66FY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LES MOULINS DU PRADO

dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Caroline CAUSSE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

AVE RACINE

dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

non comparante

Monsieur [B] [S]

né le 14 Août 1987 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 janvier 2025, la SCI LES MOULINS DU PRADO a donné à bail commercial à la SAS AVE RACINE des locaux commerciaux situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 25 400,70 euros hors taxes et hors charges.

Un loyer progressif sur 2 ans a été accordé au preneur par le bailleur en contrepartie des travaux de remises en état.

Monsieur [B] [F] [S] s’est porté caution solidaire de la SAS AVE RACINE pour les sommes qui seraient dues au titre des loyers, charges, accessoires, intérêts et le cas échéants des pénalités ou intérêts de retard qui pourraient être dus en exécution du bail commercial.

Le bail commercial a pris effet au 20 janvier 2025.

La SCI LES MOULINS DU PRADO s’est plainte de loyers demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 19 août 2025, la SCI LES MOULINS DU PRADO a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SAS AVE RACINE, pour une somme de 10 460,26 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte.

Le commandement de payer a été dénoncé à à la caution par acte du 20 août 2025.

Par acte de commissaire de justice du 02 octobre 2025, la SCI LES MOULINS DU PRADO a fait assigner la SAS AVE RACINE et Monsieur [B] [F] [S] devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail ;Ordonner l’expulsion de la SAS AVE RACINE, ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à libération des lieux, avec au besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;Autoriser le bailleur à transporter les biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux et à les séquestrer aux frais, risques et périls de la SAS AVE RACINE ; Dire que la SAS AVE RACINE disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la somation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution ; Condamner solidairement la SAS AVE RACINE et Monsieur [B] [F] [S] à lui payer : Une indemnité provisionnelle de 19337,54 euros au titre des loyers impayés au 1er octobre assortie des intérêts au taux contractuel ;Une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer courant augmenté de la provision pour charges, de la TVA au taux applicables, assortie des intérêts au taux contractuel jusqu’à la libération effective des lieux ;Dire et juger que les condamnations seront majorées de 10 % au titre de la clause pénale contractuelle et condamner le requis au paiement des sommes majorées ; 1200 euros au titre des frais irrépétibles ;Les dépens, en ceux compris le coût des commandements de payer. Par acte en date du 13 octobre 2025, la procédure a été dénoncée à la SOCIETE FINANCIERE DE LA NEF, en qualité de créancier inscrit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 novembre 2025.

A cette date, la SCI LES MOULINS DU PRADO, représentée par son conseil, maintient ses demandes telles que formulées dans son assignation à laquelle il convient de se reporter.

La SAS AVE RACINE et Monsieur [B] [F] [S], bien que régulièrement assignés à l’étude, n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2026, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail commercial

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Les pièces fournies par la demanderesse font état de loyers demeurés impayés, selon décompte arrêté au 1er octobre 2025.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 19 août 2025, et dénoncé à la caution, Monsieur [B] [F] [S], le 20 août 2025.

Il n’est pas justifié du paiement intégral de la dette locative dans le délai d’un mois.

Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 20 septembre 2025.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SAS AVE RACINE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, sans assortir cette mesure d’une astreinte non justifiée en l’espèce.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur l’indemnité d’occupation, les loyers et charges impayés

Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 20 septembre 2025, égale au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer, outre les charges et les taxes, et jusqu’à la libération effective des lieux.

En conclusion, la demande d’indemnité d’occupation sera accordée, sans fixer d’intérêts supplémentaire.

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer, d’un décompte en date du 1er octobre 2025 que la SAS AVE RACINE a cessé de payer ses loyers de manière régulière depuis le mois d’avril 2025, et reste lui devoir une somme de 19337,54 euros.

Il convient de relever que le bail étant résilié à compter du 20 septembre 2025, les sommes dues par la SAS AVE RACINE au-delà de cette date correspondent à des indemnités d’occupation et non plus à des loyers.

La somme de 90 euros correspondant à des frais de relance sera écartée.

L’obligation du locataire de payer la somme de 19 247,54 € euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus, arrêtés au 1er octobre 2025, n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence la demande de provision sera accordée à hauteur de 19 247,54 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

La demande de majoration de 10 % des condamnations s’analyse à une clause pénale susceptible d’être modulée par le juge du fond de sorte qu’il n’y a pas lieu d’y faire droit.

Sur la caution

Le bailleur produit aux débats l’acte d’engagement de caution solidaire consenti par Monsieur [B] [F] [S] à la SAS AVE RACINE pour les sommes qui seraient dues au titre des loyers, charges, accessoires, intérêts et le cas échéants des pénalités ou intérêts de retard qui pourraient être dus en exécution du bail commercial.

En conclusion, Monsieur [B] [F] [S] sera tenu solidairement aux condamnations prononcées à l’encontre de la SAS AVE RACINE.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens. A ce titre, la SAS AVE RACINE sera condamnée à payer à la SCI LES MOULINS DU PRADO la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS AVE RACINE qui succombe supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial, conclu le 20 janvier 2025 entre la SCI LES MOULINS DU PRADO et la SAS AVE RACINE, à la date du 20 septembre 2025 ;

ORDONNONS à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de la SAS AVE RACINE ainsi que de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si nécessaire ;

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

CONDAMNONS solidairement la SAS AVE RACINE et Monsieur [B] [F] [S] à payer à la SCI LES MOULINS DU PRADO la somme provisionnelle de 19 247,54 €, euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus, arrêtés au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

CONDAMNONS solidairement la SAS AVE RACINE et Monsieur [B] [F] [S] à payer à la SCI LES MOULINS DU PRADO, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer révisé, augmenté des charges et des taxes qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETONS la demande de majoration des sommes dues ;

CONDAMNONS la SAS AVE RACINE à payer à la SCI LES MOULINS DU PRADO, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS AVE RACINE aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Grosse délivrée le 16 Janvier 2026

À

— M^e Caroline CAUSSE