Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab b5, 12 janvier 2026, n° 23/12557

TJ Marseille 12 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de remise en état des locaux
La cour a jugé que l'association A.C.O.P.A.D n'a pas respecté ses obligations contractuelles de remise en état, justifiant ainsi la demande de paiement pour les travaux de remise en état.
Rejeté
Date de préavis de congé
La cour a estimé que le préavis donné par l'association était valide et qu'aucun solde de loyer n'était dû.
Rejeté
Caractère abusif de la résistance
La cour a jugé que la contestation de l'association était raisonnable, justifiant le rejet de la demande de dommages intérêts.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé qu'il était équitable d'allouer une somme au titre des frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab b5, 12 janv. 2026, n° 23/12557
Numéro(s) :	23/12557
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	6 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Antoine FORNETPierre-François GIUDICELLIRenaud PALACCIAgnès BOUZON-ROULLE
Cabinet(s) :	CABINET GIUDICELLI
Parties :	S.C.I. ANDEST IMMO 1 ( Me Agnès BOUZON-ROULLE ) c/ Association ACOPAD ( la SELARL AVOCATS JURIS CONSEIL )

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 23/12557 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4IB4

AFFAIRE :

S.C.I. ANDEST IMMO 1 (M^e Agnès BOUZON-ROULLE)

Association ACOPAD (la SELARL AVOCATS JURIS CONSEIL)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 24 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Madame Corinne MANNONI, Vice-Présidente

Greffier : Madame Danielle SARFATI, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 12 Janvier 2026

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2026

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2026

Par Madame Corinne MANNONI, Vice-Présidente

Assistée de Pauline BILLO-BONIFAY, Greffier placé

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.C.I. ANDEST IMMO 1

immatriculée au RCS d'[Localité 3] sous le numéro 888 593 084

dont le siège social est sis [Adresse 6]

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représenté par par Maître Pierre-François GIUDICELLI de la SELARL CABINET GIUDICELLI, avocat au barreau d’AVIGNON

et ayant pour avocat postulant Maître Agnès BOUZON-ROULLE, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

Association A.C.O.P.A.D (Association pour le conseil en orientation professionnelle, l’accompagnement et le développement),

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 782 883 854 00120

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représenté par Maître Antoine FORNET de la SELARL AVOCATS JURIS CONSEIL, avocat au barreau de PARIS

et ayant pour avocat postulant Maître Renaud PALACCI de la SELARL AVOCATS JURIS CONSEIL, avocat au barreau de MARSEILLE

FAITS ET PROCEDURE

Le 05 août 2021, un contrat de bail professionnel d’une durée de 6 ans a été conclu entre la SCI ANDEST IMMO 1, bailleur, et l’ASSOCIATION POUR LE CONSEIL EN ORIENTATION PROFESSIONNELLE,L’ACCOMPAGNEMENT ET LE DEVELOPPEMENT, preneur relativement à des locaux situés [Adresse 1]. Le bail était à effet du 01 septembre 2021.

Par lettre recommandée AR en date du 28 juillet 2022, l’association A.C.O.P.A.D a donné congé pour le 01 janvier 2023.

Par lettre recommandée AR en date du 16 août 2022, l’association A.C.O.P.A.D a rectifié cette erreur et donné congé pour le 01 février 2023.

Par lettre recommandée AR en date du 10 janvier 2023, la SCI ANDEST IMMO 1 a indiqué à l’association A.C.O.P.A.D que le délai de préavis de 6 mois courait à compter de la réception de la lettre recommandée AR, soit le 23 août 2022.

Le 24 février 2023, un procès verbal des lieux de sortie a été établi, faisant apparaître différents désordres.

Par lettre recommandée AR en date du 13 juin 2023, l’association A.C.O.P.A.D a été mise en demeure de régler le solde du loyer et les travaux de remise en état.

Par acte en date du 11 décembre 2023, la SCI ANDEST IMMO 1 a assigné l’association A.C.O.P.A.D (ASSOCIATION POUR LE CONSEIL EN ORIENTATION PROFESSIONNELLE,L’ACCOMPAGNEMENT ET LE DEVELOPPEMENT) aux fins qu’elle soit condamnée à lui verser les sommes suivantes :

— solde du loyer : 1.845,70 Euros TTC,

— remplacement de la porte d’entrée : 7.837,33 Euros TTC,

— travaux de peinture : 8.400,00 Euros TTC,

— travaux de reprise du carrelage : 16.515,80 Euros TTC,

— remplacement du rideau métallique : 1.960,80 Euros TTC

— dommages et intérêts pour résistance abusive : 2.000,00 Euros,

— article 700 du Code de Procédure Civile : 2.000,00 Euros.

La SCI ANDEST IMMO 1 fait valoir :

— que le délai de préavis expirait le 23 février 2022,

— que le dégât des eaux invoqué par l’association A.C.O.P.A.D ne permettait pas de justifier les désordres affectant l’ensemble des locaux,

— que l’association A.C.O.P.A.D devait effectuer toutes les réparations nécessaires pour que les locaux restent en parfait état.

L’ASSOCIATION POUR LE CONSEIL EN ORIENTATION PROFESSIONNELLE,L’ACCOMPAGNEMENT ET LE DEVELOPPEMENT conclut au débouté, faisant valoir :

— qu’elle occupait les lieux depuis 2002,

— que l’état des lieux d’entrée avait relevé différents désordres,

— que, depuis 2006, les locaux subissaient la présence d’humidité entraînant des moisissures sur les murs,

— que la lettre recommandée AR du 16 août 2022 était destinée à rectifier l’erreur figurant dans la lettre recommandée AR du 28 juillet 2022 et que la demande du solde de loyer devait être rejetée,

— qu’elle avait rendu les lieux conformes à l’état des lieux d’entrée,

— qu’il apparaissait de l’état des lieux de sortie des vices internes au bâtiment et que la SCI ANDEST IMMO 1 avait donc manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible.

Reconventionnellement, elle demande la somme de 2.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS

— Sur la date du congé et le solde de loyer

Le point de départ du préavis est la date de connaissance du congé. La date de départ du préavis est donc celle où le bailleur reçoit effectivement la lettre, peu important la date d’envoi.

Par lettre recommandée AR en date du 28 juillet 2022 réceptionnée par la SCI ANDEST IMMO 1 le 02 août 2022, l’association A.C.O.P.A.D a donné congé pour le 01 janvier 2023 en précisant que le préavis était de 6 mois.

Par lettre recommandée AR en date du 16 août 2022 réceptionnée par la SCI ANDEST IMMO 1 le 23 août 2022, l’association A.C.O.P.A.D a donné congé pour le 01 février 2023 en précisant que le préavis était de 6 mois.

La date du congé fixée au 01 janvier 2023 figurant dans la première lettre recommandée AR résulte manifestement d’une erreur matérielle puisque la durée de 6 mois du préavis était expressément visée.

En conséquence l’association A.C.O.P.A.D n’est redevable d’aucun solde de loyer.

— Sur les travaux de remise en état

L’article 1728 du Code Civil prévoit :

Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1730 du Code Civil prévoit :

S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Le bail prévoit :

Les parties rappellent que le PRENEUR occupe déjà les locaux loués depuis le 1er décembre 2002 et connaît à ce titre parfaitement les lieux.

Le PRENEUR prendra donc les locaux loués dans leur état actuel et total sans pouvoir demander au BAILLEUR aucune réparation d’aucune sorte.

Le PRENEUR s’oblige à rendre à son départ les locaux en bon état d’entretien locatif et conformes à l’état dans lequel il les a trouvés lors de son entrée en jouissance.

Un état des lieux contradictoire sera établi par les parties, en fin de bail, lors de la restitution des clés.

Le bail prévoit également :

Il exécutera à ses frais, risques et périls, pendant la durée du bail, les réparations d’entretien, celles résultant de son fait, de celui de son personnel ou encore des élèves du centre. Il aura à sa charge, sans aucun recours contre le BAILLEUR, l’entretien complet du local faisant l’objet des présentes et à y effectuer tous les remplacements et toutes réparations qui pourraient y être nécessaires, grosses ou menues, sans distinction de quelque nature que ce soit, y compris les réparations de toutes sortes qui s’avéreraient nécessaires par suite du vice, défauts ou malfaçons dans la construction qu’ils soient apparents ou cachés et alors même qu’aucun signe extérieur n’aurait révélé la nécessité de les entreprendre et par dérogation aux dispositions de l’article 1755 du Code Civil celles consécutives à l’usure, la vétusté et à la force majeure.

Le PRENEUR sera également tenu des grosses réparations prévues par l’article 606 du Code Civil pour quelques motifs que ce soit vice de construction, vétusté, force majeure etc.

A titre purement indicatif et sans que cette liste soit limitative, le PRENEUR aura notamment et entièrement à sa charge l’entretien, la réfection ou le remplacement des portes, fermetures, toitures, charpente, murs, glaces devantures, vitrines, volets, peintures tant intérieures qu’extérieures, plomberies, appareil de chasse d’eau, eaux usées et eaux vannes, vitres ou rideaux de fermeture des locaux et autres qui devront constamment être tenus en parfait état de propreté.

Il effectuera toutes les réparations qui s’avéreraient nécessaires sur les locaux loués afin qu’il reste en parfait état tout au long du bail.

Pour faire échec à cette clause, l’association A.C.O.P.A.D invoque des désordres affectant la structure de l’immeuble de nature à permettre de caractériser un manquement à l’obligation de délivrance incombant à la SCI ANDEST IMMO 1. Le seul constat du commissaire de justice ne peut pas permettre de démontrer la cause des désordres invoqués. Au surplus, le bail prévoit expressément que tout l’entretien et toutes les réparations étaient à la charge de l’association A.C.O.P.A.D en ce compris les réparations de toutes sortes qui s’avéreraient nécessaires par suite du vice, défauts ou malfaçons dans la construction qu’ils soient apparents ou cachés .

Si l’état des lieux d’entrée fait état de différents désordres, il n’en demeure pas moins que le bail mettait à la charge de l’association A.C.O.P.A.D l’obligation de les réparer selon la disposition suivante Il effectuera toutes les réparations qui s’avéreraient nécessaires sur les locaux loués afin qu’il reste en parfait état tout au long du bail. Or, il résulte de l’état des lieux de sortie que les locaux ne sont pas en bon état d’entretien.

Compte tenu de son état, la demande de remplacement total du carrelage apparaît justifiée.

Concernant la peinture, le devis [Localité 4] PEINTURE est contradictoire en qu’il indique qu’il porte sur 300 m2, soit la superficie des locaux donnés à bail, mais il mentionne également les parties communes. Il ne peut donc pas être retenu.

Par ailleurs, le bail prévoit que l’association A.C.O.P.A.D est tenue de prendre en charge notamment l’entretien, la réfection ou le remplacement des portes, fermetures. Si le coût du remplacement de la porte d’entrée est justifié, il n’en est pas de même de celui du remplacement du rideau métallique, le devis COPA SYSTEME ne figurant pas au dossier de plaidoiries de la SCI ANDEST IMMO 1.

En l’état de ces éléments, il sera alloué à la SCI ANDEST IMMO 1 la somme de 24.353,13 Euros au titre des travaux de remise en état, soit :

— travaux de reprise du carrelage : 16.515,80 Euros TTC,

— travaux de peinture : 0,00 Euro,

— remplacement de la porte d’entrée : 7.837,33 Euros TTC,

— remplacement du rideau métallique : 0,00 Euro.

— Sur les autres chefs de demandes

En l’état du caractère raisonnable de la contestation, la demande de dommages et intérêts formée par la SCI ANDEST IMMO 1 pour résistance abusive entre en voie de rejet.

Il convient d’allouer à la SCI ANDEST IMMO 1 la somme équitable de 2.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de l’association A.C.O.P.A.D les frais irrépétibles par elle exposés.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

CONDAMNE l’ASSOCIATION POUR LE CONSEIL EN ORIENTATION PROFESSIONNELLE,L’ACCOMPAGNEMENT ET LE DEVELOPPEMENT à verser à la SCI ANDEST IMMO 1 la somme de 24.353,13 Euros au titre des travaux de remise en état,

REJETTE les demandes suivantes formées par la SCI ANDEST IMMO 1 :

— solde de loyer,

— travaux de peinture,

— remplacement du rideau métallique,

— dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE l’ASSOCIATION POUR LE CONSEIL EN ORIENTATION PROFESSIONNELLE,L’ACCOMPAGNEMENT ET LE DEVELOPPEMENT à verser à la SCI ANDEST IMMO 1 la somme de 2.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE la demande formée par l’ASSOCIATION POUR LE CONSEIL EN ORIENTATION PROFESSIONNELLE,L’ACCOMPAGNEMENT ET LE DEVELOPPEMENT sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE l’ASSOCIATION POUR LE CONSEIL EN ORIENTATION PROFESSIONNELLE,L’ACCOMPAGNEMENT ET LE DEVELOPPEMENT aux dépens,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section B du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 12 janvier 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT