TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 20/06610 – N° Portalis DBW3-W-B7E-XXP3

AFFAIRE :

M. [H] [U] (Me [X] [T])

C/

Mme [N] [F] veuve [Y] (Me [J] [M])

et autres

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 24 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 03 Juillet 2025, puis prorogée au 04 Septembre 2025 et enfin au 11 Septembre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

jugement contradictoire, insusceptible de tout recours

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [H] [U], chef de projet

né le 18 Mai 1991 à [Localité 10], de nationalité française

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Paul-Victor BONAN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [A] [W], chargée de mission environnement

née le 27 Mai 1989 à [Localité 15], de nationalité française

demeurant [Adresse 2]

M^e Paul-Victor BONAN, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Madame [N] [F] veuve [Y], retraitée

née le 04 Septembre 1944 à [Localité 13], de nationalité française

demeurant [Adresse 8]

Ayant pour avocat postulant M^e Marilyne MOSCONI, avocat au barreau de MARSEILLE

Ayant pour avocat plaidant M^e Jean-Christophe LAURENT, membre de la SCP SALVAIRE – LABADIE – BOONSTOPPEL – LAURENT, avocat au barreau de CASTRES

Madame [V] [Y] épouse [Z], éducatrice

née le 19 Août 1970 à [Localité 12], de nationalité française

demeurant [Adresse 4]

Ayant pour avocat postulant M^e Marilyne MOSCONI, avocat au barreau de MARSEILLE

Ayant pour avocat plaidant M^e Jean-Christophe LAURENT, membre de la SCP SALVAIRE – LABADIE – BOONSTOPPEL – LAURENT, avocat au barreau de CASTRES

Madame [E] [Y] épouse [L], professeur des écoles

née le 25 Avril 1969 à [Localité 12], de nationalité française

demeurant [Adresse 5]

Ayant pour avocat postulant M^e Marilyne MOSCONI, avocat au barreau de MARSEILLE

Ayant pour avocat plaidant M^e Jean-Christophe LAURENT, membre de la SCP SALVAIRE – LABADIE – BOONSTOPPEL – LAURENT, avocat au barreau de CASTRES

Monsieur [C] [Y]

né le 05 Octobre 1967 à [Localité 12], de nationalité française

demeurant [Adresse 6] – KENYA

Ayant pour avocat postulant M^e Marilyne MOSCONI, avocat au barreau de MARSEILLE

Ayant pour avocat plaidant M^e Jean-Christophe LAURENT, membre de la SCP SALVAIRE – LABADIE – BOONSTOPPEL – LAURENT, avocat au barreau de CASTRES

Monsieur [B] [Y], retraité

né le 28 Avril 1941 à [Localité 12], de nationalité française

demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Joseph CZUB, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [R] [Y]

né le 27 Août 1954 à [Localité 12], de nationalité française

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jean-Claude BENSA, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [O] [Y]

né le 03 Janvier 1948 à [Localité 13], de nationalité française

demeurant [Adresse 11]

représenté par M^e Jean-Claude BENSA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié du 12 décembre 2018, Monsieur [H] [U] et Madame [A] [W] ont acquis auprès de Madame [N] [F] veuve [Y], Madame [V] [Y] épouse [Z], Madame [E] [Y] épouse [L], Monsieur [B] [Y], Monsieur [C] [Y], Monsieur [R] [Y] et Monsieur [O] [Y] un bien immobilier sis [Adresse 14], figurant au cadastre sous les références suivantes : section BE, n°[Cadastre 1], quartier [Adresse 9].

Par actes d’huissier en date des 26 juin 2020, 1er juillet et 2 juillet 2020, Monsieur [H] [U] et Madame [A] [W] ont assigné Madame [N] [F] veuve [Y], Madame [V] [Y] épouse [Z], Madame [E] [Y] épouse [L], Monsieur [B] [Y], Monsieur [C] [Y], Monsieur [R] [Y] et Monsieur [O] [Y] devant le tribunal judiciaire de céans, aux fins notamment de voir :

A titre principal :

— prononcer la délivrance non conforme de l’immeuble vendu par les [Y] aux consorts [S] en date du 12 décembre 2018 ;

A titre subsidiaire :

— prononcer le vice caché affectant la vente de l’immeuble vendu par les [Y] aux consorts [S] en date du 12 décembre 2018.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 13 juin 2023, Monsieur [H] [U] et Madame [A] [W] sollicitent de voir :

— débouter les défendeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions, ainsi que de leurs demandes reconventionnelles ;

— condamner les vendeurs solidairement entre eux à payer aux consorts [S] les sommes de :

1°) Frais de raccordement à un réseau d’assainissement : 4 502,98 euros

2°) Frais de pose de la canalisation : 18 962,47 euros

3°) Moins-value du fait de la pompe de relevage : 20 000 euros

4°) Dommages et intérêts : 1 000 euros

— ---------------------

TOTAL : 44 465,45 euros

— condamner les vendeurs à payer au consorts [S] la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les vendeurs aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [H] [U] et Madame [A] [W] affirment que peu de temps après leur acquisition, ils ont été contactés par leurs nouveaux voisins, les époux [D]. Ceux-ci les ont informés que le réseau d’assainissement du bien immobilier acquis passait sous la propriété des époux [D], sans accord de ceux-ci. Les demandeurs expliquent que les époux [D] ont menacé d’obstruer le réseau d’assainissement de Monsieur [H] [U] et Madame [A] [W]. Or, les demandeurs exposent que l’acte de vente mentionnait, au contraire, un raccordement de la propriété au réseau de tout à l’égout.

Les demandeurs indiquent qu’à titre principal, ils invoquent le défaut de délivrance conforme du bien vendu. A titre subsidiaire, ils se fondent sur le vice caché.

S’agissant de la délivrance conforme, elle n’est pas caractérisée puisque, en violation de l’article L1331-1 du code de la santé publique, il n’y a ni accès direct au réseau d’évacuation, ni servitude sur le fonds des époux [D].

L’accord des époux [D] durant plus de trente ans ne caractérise pas pour autant de servitude de passage. En effet, la prescription acquisitive trentenaire relative aux servitudes ne peut courir que concernant les servitudes continues et apparentes. Les servitudes d’écoulement des eaux usées ne sont pas continues. Les jurisprudences invoquées en défense concernant le caractère apparent des servitudes manifesté par des écrits ne sont applicables que dans le cas de servitudes « par destination du père de famille », c’est-à-dire de servitudes entre des fonds appartenant initialement au même héritage. Et il y a en l’espèce un seul écrit émanant des époux [D], daté de 1973, ce qui ne démontre pas une servitude continue.

La servitude de passage mentionnée dans l’acte authentique de 1969, acte évoqué par Monsieur [B] [Y], est sans rapport avec la question des tuyaux d’évacuation des eaux souillées, objet du présent litige.

La circonstance que le bien a été acquis « en l’état » ne dispense pas les vendeurs de leur obligation de délivrance conforme.

S’agissant des vices cachés, fondement invoqué à titre subsidiaire, l’absence de raccordement au réseau public d’évacuation des eaux usées était inconnue des demandeurs lors de la vente. Les vendeurs avaient connaissance de cet état de fait, ce qui exclut l’application de la clause contractuelle d’exonération des vices cachés.

Du chef de ce qui précède, les demandeurs ont subi divers préjudices qui devront être indemnisés par les défendeurs.

Il convient de rejeter la prétention reconventionnelle de Monsieur [B] [Y] relative à la procédure abusive.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 27 décembre 2022, au visa des articles 690 du code civil et « 1331-1 du code de la santé publique », Madame [N] [F] veuve [Y], Madame [V] [Y] épouse [Z], Madame [E] [Y] épouse [L] et Monsieur [C] [Y] sollicitent de voir :

— débouter les consorts [U] [W] de toutes conclusions contraires ;

— débouter les consorts [U] [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner les consorts [U] [W] au paiement d’une somme de 4 000 € au bénéfice des concluants sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Madame [N] [F] veuve [Y], Madame [V] [Y] épouse [Z], Madame [E] [Y] épouse [L] et Monsieur [C] [Y] font valoir que les époux [D] ont indiqué, en réponse à sommation interpellative des demandeurs, que le branchement avait été fait en 1973, pendant leur absence, et qu’à leur retour, constatant la situation, ils l’avaient laissé perdurer. La prescription acquisitive trentenaire est acquise.

Par ailleurs, il n’est pas démontré que les époux [D] solliciteraient l’enlèvement du raccordement de Monsieur [H] [U] et Madame [A] [W]. Ils sollicitent exclusivement un entretien des canalisations Par ailleurs, par courrier de 1973, les époux [D] ont explicitement consenti au raccordement.

La facture du 30 juin 1975 pour le raccordement démontre que celui-ci a été réalisé par l’intermédiaire d’une servitude, conformément à l’article L1331-1 du code de la santé publique.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 30 juin 2023, Messieurs [R] et [O] [Y] sollicitent de voir :

— débouter M. [U] et Mme [W] de toutes leurs fins et demandes ;

— condamner les requérants à verser chacun la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile à chacun des concluants ;

— Condamner M. [U] et Mme [W] aux entiers dépens distraits au profit de M^e Jean-Claude BENSA par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, Messieurs [R] et [O] [Y] font valoir que les demandeurs ne sauraient invoquer le défaut de délivrance conforme, alors qu’en page 15 de l’acte notarié, une clause de l’acte indique que les acquéreurs prennent le bien en l’état sans pouvoir exercer de recours du chef des vices apparents ou cachés.

Par ailleurs, l’hoirie [Y] a bénéficié en son temps d’une servitude de raccordement au réseau public des eaux usées. Les travaux de raccordement ont été effectués en 1975, selon facture produite et les époux [D] ne se sont jamais opposés à la situation en trente ans. L’article L1331-1 du code de la santé publique a donc été respecté.

Pour les mêmes motifs, l’action au titre des vices cachés ne saurait être exercée : la clause contractuelle l’exclut et l’article L1331-1 du code de la santé publique a été respecté. La servitude litigieuse concédée par les époux [D] avait un caractère apparent au sens de l’article 690 du code civil. Ici, les échanges de courriers entre les époux [D] et l’hoirie [Y] démontre l’intention mutuelle des parties et l’existence de la servitude. La lettre du 9 décembre 1973 est constitutive de la servitude de tréfonds.

Si les demandeurs prétendent qu’il leur serait désormais fait obligation de se raccorder directement au réseau public des eaux usées, cette obligation ne ressort d’aucune des pièces versées aux débats.

Les demandeurs font une lecture erronée des conclusions de Messieurs [R] et [O] [Y]. Ceux-ci n’évoquent pas de servitude de passage et de tréfonds. Et contrairement à ce qu’affirment les demandeurs, la reconnaissance par les époux [D] du raccordement, par leur courrier de 1973, vaut constitution de la servitude, laquelle a été continue depuis et était apparente du chef de la reconnaissance par les concernés.

Les défendeurs exposent qu’initialement, le père des consorts [Y] était à la fois propriétaire du fonds vendu à Monsieur [H] [U] et Madame [A] [W] et du fonds propriété des époux [D]. Suite à un refus de permis de construire de la mairie et afin que les époux [D] puissent tout de même réaliser leur projet immobilier, le père des consorts [Y] leur a finalement cédé la bande de terre sujette à la servitude objet du présent litige. La cession de cette bande de terre a donc été effectuée en échange de la servitude de passage et de tréfonds au profit du fonds qui a ensuite été vendu à Monsieur [H] [U] et Madame [A] [W]. C’est donc en ce sens que la lettre du 9 décembre 1973 doit être lue : comme un accord pour la servitude de tréfonds au regard de la donation de la parcelle de terre par le père des consorts [Y]. L’accord donné par les époux [D] consiste en fait dans l’extension au tréfonds de la servitude de passage qui existait déjà au profit du fonds [Y] sur la parcelle de terre cédée aux époux [D].

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 31 janvier 2024, au visa des articles 690, 1604 et suivants, 1641 du code civil, L1331-1 du code de santé publique et 32-1 du code de procédure civile, Monsieur [B] [Y] sollicite de voir :

— débouter Monsieur [H] [U] et Madame [A] [W] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— débouter en conséquence Monsieur [H] [U] et Madame [A] [W] de leur demande tendant à dire et juger non conforme la délivrance de l’immeuble vendu ;

— débouter en conséquence Monsieur [H] [U] et Madame [A] [W] de leur demande de condamnation de Monsieur [B] [Y] à leur verser la somme de 41 992,08 euros, portée ensuite à 44 465.45 euros au titre du préjudice matériel ;

— à titre reconventionnel CONDAMNER Monsieur [H] [U] et Madame [A] [W] à verser à Monsieur [B] [Y] la somme 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, au titre de la procédure abusive ;

— condamner [H] [U] et Madame [A] [W] à la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [B] [Y] fait valoir que les demandeurs ne peuvent invoquer le régime de défaut de la délivrance conforme et des vices cachés dès lors qu’une clause exonératoire figure en page 15 de l’acte notarié.

Par ailleurs, le terrain cédé à Monsieur [H] [U] et Madame [A] [W] par l’hoirie [Y] bénéficiait d’une servitude de passage de la part des époux [D], comme en atteste l’acte notarié des 28 août et 1er septembre 1969. Et les époux [D] avaient, en 1973, donné leur accord pour un raccordement. Ils n’ont formé aucune contestation durant trente ans. La prescription est acquise.

La procédure des demandeurs est abusive. Ils doivent être condamnés à verser à Monsieur [B] [Y] la somme de 2 000 € de ce chef.

S’agissant des préjudices allégués des demandeurs, ils se sont accrus sans justification depuis l’assignation. Les demandeurs prétendent désormais devoir se raccorder au réseau public d’assainissement, sans justifier de cette obligation.

Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler, et même certaines prétentions des demandeurs tendant à voir « ordonner le vice caché » ou « ordonner la délivrance conforme » mais ne sollicitant aucune condamnation concrète, qui ne s’analysaient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appelant pas de décision spécifique n’ont pas été rappelées dans l’exposé des demandes des parties.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les prétentions de Monsieur [H] [U] et Madame [A] [W] :

A titre préliminaire, il convient de relever que les prétentions des demandeurs tendant à voir « prononcer la délivrance non conforme de l’immeuble vendu par les [Y] aux consorts [S] en date du 12 décembre 2018 » ou à voir « prononcer le vice caché affectant la vente de l’immeuble vendu par les [Y] aux consorts [S] en date du 12 décembre 2018 » sont dépourvues de sens juridique, en ce qu’elles ne sont aucunement décisoires. Un juge ne « prononce » pas un vice caché, ni un défaut de délivrance. Il prononce, éventuellement, une résolution ou une résiliation de contrat, ou une condamnation à paiement, qui sont les conséquences de vices cachés ou du défaut de délivrance.

Ces prétentions seront considérées comme la formulation juridiquement inexacte de simples moyens, tendant à titre principal à obtenir des condamnations des défendeurs sur le fondement du défaut de délivrance conforme, et à titre subsidiaire, à fonder ces mêmes demandes de condamnation sur la qualification de vice caché.

Sur le défaut de délivrance conforme :

L’article 1603 du code civil dispose à propos du vendeur : « il a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend. »

L’article 1611 ajoute : « dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu. »

Les défendeurs se prévalent d’une clause figurant en page 15 de l’acte de vente notarié. Toutefois, la clause ne vise aucune exclusion de l’obligation de délivrer le bien conformément aux stipulations de l’acte. Elle ne peut donc exclure l’application des articles 1603 et 1611 sus-cités.

L’acte de vente litigieux stipule en page 19 : « le VENDEUR déclare que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L1331-1 du code de la santé publique ».

L’article L1331-1 dispose : « le raccordement des immeubles aux réseaux publics de collecte disposés pour recevoir les eaux usées domestiques et établis sous la voie publique à laquelle ces immeubles ont accès soit directement, soit par l’intermédiaire de voies privées ou de servitudes de passage, est obligatoire dans le délai de deux ans à compter de la mise en service du réseau public de collecte. »

Monsieur [H] [U] et Madame [A] [W] démontrent avoir mis en demeure leurs voisins, les époux [D], d’indiquer s’ils avaient connaissance du raccordement au système d’évacuation des eaux usées passant sous leur propriété. Ceux-ci ont répondu que le raccordement avait été fait en 1973, en leur absence et sans leur accord. Ils ont indiqué qu’ayant été mis devant le fait accompli, ils ont laissé perdurer cette situation.

Les défendeurs à la présente procédure font valoir que les conditions de la servitude visée par l’article L1331-1 du code de santé publique sont réunies. Le juge relève que l’argumentation des défendeurs tend donc à voir reconnaître une servitude sur un terrain : soit en invoquant l’effet de la prescription acquisitive trentenaire, soit en invoquant la constitution de la servitude par le courrier d’acceptation du raccordement par les époux [D] daté du 9 décembre 1973 qui constituerait un titre. Les demandeurs, quant à eux, font valoir que le titre constituant la servitude ne peut qu’être notarié et publié à la publicité foncière. La servitude ne peut être, selon les demandeurs, acquise par prescription trentenaire dès lors qu’une servitude de tréfonds est, selon eux, discontinue.

Le présent litige ne peut donc être tranché qu’en déterminant si le fonds dont Monsieur [H] [U] et Madame [A] [W] sont devenus propriétaires dispose, ou non, d’une servitude de tréfonds d’évacuation des eaux usées sur le fonds dont les époux [D] sont propriétaires.

Or, le juge relève qu’aucune des parties, représentées par quatre avocats, ne semble avoir estimé nécessaire de faire intervenir en la cause les époux [D] afin que ceux-ci puissent présenter leurs observations sur le fait que certaines parties tendent à voir reconnaître l’existence d’une servitude de tréfonds sur leur terrain, tandis que les demandeurs s’opposent à l’existence de ladite servitude sur le terrain des époux [D].

Il y a là une violation manifeste des articles 14 à 16 du code de procédure civile, en ce que les époux [D] doivent impérativement être présents à une procédure qui tend à déterminer si pèse sur le terrain dont ils sont propriétaires une servitude de tréfonds tendant au raccordement du fonds de Monsieur [H] [U] et Madame [A] [W] au réseau d’assainissement des eaux usées.

L’affaire n’est pas en l’état d’être jugée. Il convient de rouvrir les débats, de renvoyer l’affaire à la mise en état et d’enjoindre à l’ensemble des parties de faire intervenir à la présente procédure Monsieur [G] [D] et Madame [P] [K] épouse [D], ou tout autre propriétaire du terrain voisin de celui acquis par Monsieur [H] [U] et Madame [A] [W], objet de l’éventuelle servitude de tréfonds.

L’ensemble des prétentions des parties sera réservé.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de réserver l’ensemble des prétentions des parties quant aux dépens et aux frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire portant mesure d’administration judiciaire insusceptible de tout recours :

ORDONNE la réouverture des débats ;

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture du 7 novembre 2024 ;

RENVOIE l’affaire à la mise en état électronique du :

JEUDI 12 MARS 2026 à 14H00

ENJOINT à l’ensemble des parties d’assigner en intervention forcée à la présente procédure Monsieur [G] [D] et Madame [P] [K] épouse [D], ou tout autre propriétaire du terrain voisin de celui acquis par Monsieur [H] [U] et Madame [A] [W], objet de l’éventuelle servitude de tréfonds ;

DIT qu’à défaut d’assignation des époux [D] ou du propriétaire du terrain, objet de la servitude à la date de l’audience, l’affaire sera radiée ;

RESERVE l’ensemble des prétentions des parties ;

RESERVE les dépens et les frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT