TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 8]-[Localité 7]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 13 Novembre 2025

AFFAIRE N° RG 25/04889 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q6Z7

NAC : 72I

Jugement Rendu le 13 Novembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER [Localité 8], Société par actions simplifiée immatriculée au RCS D'[Localité 8] sous le numéro 302 163 704, dont le siège social est [Adresse 1]

représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [P] [V] [I], demeurant [Adresse 3]

non comparant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 31 Juillet 2025,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 18 Septembre 2025 et mise en délibéré au 13 Novembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [P] [V] [I] est propriétaire du lot numéro 15 au sein de la résidence en copropriété sise [Adresse 5] à [Localité 9].

Par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER EVRY, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile M. [P] [V] [I] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de :

— RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], représenté par son Syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER [Localité 8], en son action;

— L’EN DECLARER bien fondé;

En conséquence :

— CONDAMNER M. [P] [V] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER [Localité 8], la somme totale de 7 060,52 euros, correspondant à :

• 5 774,04 euros à titre principal, charges exigibles arrêtées au 1er juillet 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 mai 2025 qui porteront également intérêt conformément à l’article 1343-2 du Code Civil,

• 316,48 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice de l’année 2025 devenues exigibles par anticipation,

• 969,20 euroscorrespondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire;

— CONDAMNER M. [P] [V] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER [Localité 8], la somme totale 1 500 euros à titre de dommages et intérêts;

— CONDAMNER M. [P] [V] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER [Localité 8], la somme totale 2 058 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

— DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts;

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir;

— CONDAMNER M. [P] [V] [I] aux entiers dépens.

Au soutien, il explique que le défendeur ne s’acquitte que très irrégulièrement et partiellement du paiement de ses charges de copropriété.

Il ajoute que ce défaut de paiement entrave très notablement le bon fonctionnement de la copropriété et qu’il a, dans ces conditions, été contraint de saisir le tribunal de céans pour la totalité de sa créance afin de pouvoir, le cas échéant, procéder par la voie de la saisie immobilière.

A l’audience du 18 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

M. [P] [V] [I], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu à l’audience et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges (…).

Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.(…)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 23 mai 2025, adressée en recommandé avec avis de réception à M. [P] [V] [I], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”, aux termes de laquelle le syndicat des copropriétaires sollicite le règlement sous 30 jours de la provision exigible le 1er avril 2025, d’un montant de 316,48 euros, et rappelle les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par son lot dans la copropriété,

— un relevé de compte du syndic en date du 16 juillet 2025, sur la période du 1er juillet 2024 au 1er juillet 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 6 744,04 euros,

— un tableau des charges prévisionnelles,

— les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes et de vote de budget prévisionnel et travaux des 18 juin 2024 et 1er avril 2025 et l’attestation de non recours s’y rapportant,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée

— et le contrat de syndic.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:

— Le décompte de charges de l’exercice 2023 versé aux débats fait état d’une consommation d’eau froide de 4 871,86 euros pour le défendeur sur un total pour la copropriété de 6 795,58 euros pour une consommation de 1246 m3 d’eau (index 2001-755), alors que la consommation d’eau froide en 2021 s’élevait à 387,00 euros pour une consommation de 100 m3, et en 2024 elle s’élève à 82,40 euros pour 20 m3. Les consommations sont donc très variables.

L’article L 2224-12-4 du code général des collectivités territoriales, issu de la loi dite Warsmann et de son décret d’application n°2012-1078 qui ont renforcé la protection des consommateurs et des syndicats de copropriétaires en cas de consommation anormale d’eau, impose au service d’eau potable qui détecte une augmentation anormale de la consommation d’eau chez un occupant, d’informer sans délai l’abonné, en l’occurrence le syndic de copropriété, seul titulaire du contrat.

Le montant de 4 871,86 euros, manifestement excessif, de la facturation d’eau froide sur le décompte de charges de l’exercice 2023 de M. [P] [V] [I] n’est justifié ni par le versement aux débats d’une facture, d’un problème de fuite éventuellement ni par une éventuelle information par le Service des eaux au syndic d’une augmentation anormale de la consommation d’eau par le défendeur, en application de l’article L2224-12-4 III bis du Code général des collectivités territoriales. De même il n’est pas justifié du règlement de copropriété de l’immeuble aux termes duquel doit figurer le mode de répartition des charges d’eau.

N’étant pas justifiée, cette somme sera déduite du montant de 5 774,04 euros réclamé par le syndicat des copropriétaires.

— A l’examen des pièces produites, il apparaît également qu’il n’a pas été justifié du vote de la cotisation annuelle du fonds de travaux loi ALUR pour les exercices 2024 et 2025, aucun procès-verbal d’assemblée générale en justifiant n’ayant été produit.

Il en résulte que le montant de 69,09 euros représentant le total des sommes de 11,64 euros, 12,66 euros et 14,93 euros mentionnées dans le relevé de compte du 16 juillet 2025 au titre des appels de fonds travaux ALUR pour les exercices 2024 et 2025 n’est pas justifié et doit être déduit du montant réclamé par le syndicat des copropriétaires.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées, sur la période du 1er juillet 2024 au 1er juillet 2025, appel 3ème trimestre 2025 inclus, s’élève à la somme de 833,09 euros (= 5 774,04€-4 871,86€-11,64€-12,66€-14,93€-14,93€-14,93€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 316,48 euros à compter du 23 mai 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter 31 juillet 2025, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles:

Le procès-verbal d’assemblée générale du 18 juin 2024 versé aux débats, approuvant le budget prévisionnel pour 2025 aux termes de la résolution numéro 7, ne justifiant pas du vote de la cotisation annuelle du fonds de travaux loi ALUR pour l’exercice 2025, la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] peut prétendre au titre des charges devenues exigibles pour la période du 4ème trimestre 2025, s’élève à la somme de 301,55 euros

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de M. [P] [V] [I], laquelle ne se présume pas, au surplus eu égard à la facturation d’eau froide de l’exercice 2023.

Au surplus il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’indemnisation.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] réclame une somme de 969,20 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, en l’espèce, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais intitulés

“ CONTENTIEUX”, “RAISON – MISE EN DEMEURE AVOCAT", qui correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie des fonctions habituelles du syndic, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature. De plus certains peuvent être récupérés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Seuls les frais des mises en demeure des 18 juillet 2024 et 19 décembre 2024, d’un montant de 45,60 euros conforme au contrat de syndic, sont justifiés.

M. [P] [V] [I] sera donc condamné au paiement de la somme de 71,20 euros au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M. [P] [V] [I], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il sera par ailleurs condamné à payer une somme de 1 200 euros au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE M. [P] [V] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] la somme de 833,09 euros au titre des charges de copropriété impayées, sur la période du 1er juillet 2024 au 1er juillet 2025, appel 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 316,48 euros à compter du 23 mai 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter 31 juillet 2025, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE M. [P] [V] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] la somme de 301,55 euros au titre des charges de copropriété devenues exigibles sur la période du 4ème trimestre 2025, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts;

CONDAMNE M. [P] [V] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] la somme de 71,20 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE M. [P] [V] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] la somme de 1 200,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [P] [V] [I] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le TREIZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,