TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 03 Avril 2026

Président : Madame PONCET, Vice-présidente

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 20 Février 2026

N° RG 25/04158 – N° Portalis DBW3-W-B7J-64K7

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. YAM

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Michaël BISMUTH de la SELARL CABINET BISMUTH, avocat postulant au barreau de MARSEILLE et Maître Chantal TEBOUL avocat plaidant au barreau de PARIS

DEFENDEURS

Monsieur [G] [F]

né le 15 Février 1990 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

Madame [U] [R]

Madame [C] [N]

Madame [J] [T]

Monsieur [Z] [D]

Tous domiciliés et demeurant [Adresse 3]

tous non comparant

Grosse délivrée le 03.04.2026

À

— M^e Michaël BISMUTH

EXPOSE DU LITIGE

La SCI YAM a été constituée le 21 octobre 2021 entre la société YC 75 (50%) et Monsieur [V] [Y] aux fins d’acquisition de biens immobiliers, d’exploitation de ces biens et éventuellement de leur aliénation.

Le 1er mars 2023, Monsieur [V] [Y] a cédé à Monsieur [G] [F] la participation qu’il détenait dans le capital de la SCI YAM.

Par acte reçu le 24 janvier 2022 par Maître [B] [S], notaire à [Localité 1], la SCI YAM a acquis un bien immobilier soit un immeuble de deux étages situé [Adresse 3].

Se plaignant de l’ingérance de Monsieur [G] [F] dans sa gestion, la SCI YAM, par actes de commissaire de justice en date des 2, 9 et 16 octobre 20125, a fait assigner Monsieur [G] [F], Madame [U] [K], Madame [C] [N], Monsieur [Z] [D] et Madame [J] [T] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir :

— condamner Madame [U] [K] à verser à la SCI YAM la somme de 4000 euros au titre des termes échus entre mai 2025 et septembre 2025 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation ;

— condamner Madame [C] [N] à verser à la SCI YAM la somme de 4200 euros au titre des termes échus entre mai 2025 et septembre 2025 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation ;

— condamner Monsieur [Z] [D] à verser à la SCI YAM la somme de 4200 euros au titre des termes échus entre mai 2025 et septembre 2025 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation ;

— condamner Madame [J] [T] à verser à la SCI YAM la somme de 3900 euros au titre des termes échus entre mai 2025 et septembre 2025 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation ;

— interdire à Monsieur [G] [F], sous astreinte de 10000 euros par infraction constatée : de percevoir ou de tenter de percevoir les loyers, charges ou dépôt ede garantie de tout occupant de l’immeuble sis [Adresse 3] ;

— condamner Monsieur [G] [F] à lui payer une provision de 50000 euros ;

— condamner in solidum les défendeurs aux entiers dépens de l’instance ;

— condamner in solidum les défendeurs à lui verser la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Initialement fixé à l’audience du 7 novembre 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 23 janvier 2026 à la demande du défendeur puis à celle du 20 février 2026 pour réplique du demandeur.

A l’audience du 20 février 2026, la SCI YAM, représentée par son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans ses conclusions, a maintenu l’intégralité de ses demandes, étant précise que sa demande de provision à l’égard de Monsieur [G] [F] n’est plus seulement de 50000 euros mais de 70000 euros. Elle sollicite par ailleurs, à titre infiniment subsidiaire, la désignation d’un administrateur judiciaire en qualité d’administrateur provisoire de la SCI YAM pour une durée de 6 mois à compter de la décision à intervenir, avec pour mission de se faire remettre l’ensemble des documents sociaux et de gestion utiles, de vérifier la situation locative et l’identité des occupants, d’organiser la perception des loyers/charges et tout recouvrement, de sécuriser les contrats indispensables et de rendre compte périodiquement de sa mission. Elle sollicite en tout état de cause que Monsieur [G] [F] soit débouté de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et qu’il soit condamné à lui verser la somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que l’ingérence illégitime de Monsieur [G] [F] dans sa gestion, en ce qu’il encaisserait des loyers de manière illicite, constitue un trouble manifestement illicite justifiant l’intervention du juge des référés. Elle considère que les locataires restent tenus du paiement de leur loyer à son égard via le gestionnaire qui est le Cabinet DEVICTOR. Elle explique que Monsieur [G] [F] a signé seul certains contrats de bail au nom de la SCI YAM et qu’il encaisserait seul des loyers directement auprès des locataires et ce en espèces. Elle indique que Monsieur [G] [F] empêche le gestionnaire d’exercer normalement ses fonctions et prive la SCI YAM de ses revenus. Elle précise que la société YC 75 est tenue d’effectuer des apports de plus en plus importants correspondant aux loyers non perçus par la SCI YAM. Elle considère que le fonctionnement normal de la SCI YAM est gravement compromis compte tenu de l’ingérence illicite d’un associé et l’exposition à un péril imminent tel que des impayés, des dégradations, une impossibilité d’entretien et de contentieux locatif.

En défense, Monsieur [G] [F], représenté par son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans ses conclusions, demande au juge de débouter la SCI YAM de l’ensemble de ses demandes et prétentions. A titre reconventionnel, il sollicite la condamnation de la SCI YAM à lui payer une provision de 5000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice du fait de la procédure abusive, une somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’appui de ses demandes, il fait valoir que la SCI YAM ne verse aux débats aucun élément objectif de nature à corroborer ses allégations quant à une gestion de fait de sa part. Il conteste avoir donné mandat à qui que ce soit pour gérer la SCI YAM. Il souligne que Monsieur [Y], gérant de la SCI YAM, a confié la gestion locative des biens de la SCI YAM à la société PARDIMMO puis au Cabinet DEVICTOR, sans avoir pour autant mis fin au mandat délivré à la société PARDIMMO. Il relève que Monsieur [Y] ne l’a jamais tenu informé de sa gestion, n’ayant jamais tenu d’assemblée générale, ni tenu de comptabilité. Il considère apporter la preuve de ce que Monsieur [Y] récupère par le biais d’un intermédiaire les loyers de 4 locataires tous les mois en liquide. Il a indiqué oralement que le litige concerne des baux d’habitation ce qui est de la compétence du juge des contentieux de la protection.

Madame [U] [K], bien que régulièrement convoquée (citée à étude), n’était ni présente, ni représentée.

Madame [C] [N], bien que régulièrement convoquée (citée à étude), n’était ni présente, ni représentée.

Monsieur [Z] [D], bien que régulièrement convoquée (citée à étude), n’était ni présente, ni représentée.

Madame [J] [T], bien que régulièrement convoquée (citée à la dernière adresse connue, l’acte ayant été transformé en procès verbal de recherche infructueuses), n’était ni présent, ni représenté.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2026, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Sur la fin de non recevoir issue du défaut de qualité à agir

L’article 1848 du code civile dispose que dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société. S’il y a plusieurs gérants, ils exercent séparément ces pouvoirs, sauf le droit qui appartient à chacun de s’opposer à une opération avant qu’elle ne soit conclue. Le tout, à défaut de dispositions particulières des statuts sur le mode d’administration.

Il s’en déduit que le gérant d’une société civile immobilière est présumé avoir la capacité d’agir en justice au nom de la société, à défaut de dispositions des statuts sur le mode d’administration.

En l’espèce, les statuts de la SCI YAM dont l’objet social est “l’acquisition de terrains, d’immeubles, tous biens immobiliers bâtis ou non, l’administration et l’exploitation par bail, location ou autrement desdits biens immobiliers, dont elle pourrait devenir propriétaire par voie d’acquisition, échange, apport ou autrement” ne comportent aucune clause limitant les pouvoirs du gérant.

Par conséquent, la fin de non recevoir soulevée par Monsieur [G] [F] sera rejetée.

Sur les demandes de provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La contestation est sérieuse lorsque l’un des moyens de défense opposé au demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision susceptible d’intervenir au fond.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, qui n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

— à l’égard de Madame [U] [K]

La SCI YAM verse aux débats un contrat de bail conclu entre elle et Madame [U] [K] en date du 4 mars 2025 concernant la location d’un appartement moyennant un loyer mensuel de 800 euros dont 50 euros de charges.

Il apparaît que la SCI YAM demande le paiement d’un loyer sur la base d’un contrat de bail dont il conteste la régularité. Elle est donc défaillante dans la justification de l’obligation sur le fondement de laquelle elle demande condamnation.

En tout état de cause, le bail litigieux est un bail d’habitation de sorte que la compétence du Président du Tribunal Judiciaire n’est pas établi.

Il en résulte que la demande se heurte à des contestations sérieuses. Il ne saurait y avoir lieu à référé sur ce point.

— à l’égard de Madame [C] [N]

La SCI YAM verse aux débats un contrat de bail conclu entre elle et Madame [C] [N] en date du 13 février 2025 concernant la location d’un appartement moyennant un loyer mensuel de 700 euros dont 50 euros de charges.

Il apparaît que la SCI YAM demande le paiement d’un loyer sur la base d’un contrat de bail dont il conteste la régularité. Elle est donc défaillante dans la justification de l’obligation sur le fondement de laquelle elle demande condamnation.

En tout état de cause, le bail litigieux est un bail d’habitation de sorte que la compétence du Président du Tribunal Judiciaire n’est pas établi.

Il en résulte que la demande se heurte à des contestations sérieuses. Il ne saurait y avoir lieu à référé sur ce point.

— à l’égard de Monsieur [Z] [D]

Le seul constat versé aux débats par la SCI YAM en date du 14 janvier 2025 soit datant de plus d’une année ne peut en aucun cas fonder la condamnation de Monsieur [Z] [D] à payer une provision au titre d’une occupation sans droit ni titre.

En tout état de cause, le litige concernerait est un bail d’habitation de sorte que la compétence du Président du Tribunal Judiciaire n’est pas établi.

Il en résulte que la demande se heurte à des contestations sérieuses. Il ne saurait y avoir lieu à référé sur ce point.

— à l’égard de Madame [J] [T]

Le seul constat versé aux débats par la SCI YAM en date du 14 janvier 2025 soit datant de plus d’une année ne peut en aucun cas fonder la condamnation de Madame [J] [T] à payer une provision au titre d’une occupation sans droit ni titre.

En tout état de cause, le litige concernerait est un bail d’habitation de sorte que la compétence du Président du Tribunal Judiciaire n’est pas établi.

Il en résulte que la demande se heurte à des contestations sérieuses. Il ne saurait y avoir lieu à référé sur ce point.

Sur l’interdiction de conclure des baux et d’encaisser les loyers

Les baux litigieux sont des baux d’habitation de sorte que la compétence du Président du Tribunal Judiciaire n’est pas établi.

Il en résulte que la demande se heurte à des contestations sérieuses. Il ne saurait y avoir lieu à référé sur ce point.

Sur la demande subsidiaire de désignation d’un administrateur provisoire

La désignation d’un administrateur provisoire est une mesure exceptionnelle qui n’est justifiée que si la mésentente entre les associés fait obstacle au fonctionnement de la société ou si elle met en péril les intérêts de la société elle-même. Le juge des référés doit dans ce cas constater l’urgence à désigner un tel administrateur.

La nomination d’un administrateur provisoire est une mesure grave qui ne se justifie qu’au regard de circonstances exceptionnelles intervenant au cours de la vie sociale.

Le caractère exceptionnel de la mesure justifie que deux conditions soient réunies à savoir : l’atteinte au fonctionnement normal des organes sociaux et le fait que l’intérêt social soit exposé à un péril imminent. La mésentente grave entre associés ne permet la désignation d’un administrateur provisoire que si elle fait obstacle au fonctionnement normal de la société, soit qu’elle entraîne la paralysie des organes de direction, soit qu’elle mette en péril la société elle-même.

En l’espèce, Monsieur [Y] est le gérant de droit de la SCI YAM.

Pour autant, il ressort des pièces qu’il verse lui-même aux débats qu’il a pu souhaité que Monsieur [G] [F] s’en occupe. Il écrit à Monsieur [G] [F] dans un SMS du 7 mars 2024 “si tu n’as pas le temps de t’en occuper, vends le chacun prend son compte courant et on partage le reste”. Le même jour, il écrit à Monsieur [G] [F] “si tu galères avec les locataires”.

Dans un mail en date du 13 mai 2024 qu’il adresse à Monsieur [M] [I], banquier, lequel l’interroge sur des impayés de la SCI YAM, Monsieur [V] [Y] répond : “comme dit je ne gère pas cette SCI C’est [G] [F] qui la gère”.

Ces éléments permettent d’établir qu’il savait que Monsieur [G] [F] gérait les locations et qu’il était parfaitement d’accord.

Cela n’est de plus pas récent puisqu’il est en copie du mail qu’il verse aux débats en pièce 24 en date du 31 décembre 2021 adressé par Monsieur [G] [F] à la caisse d’épargne.

Il ressort par ailleurs des échanges de mails versés aux débats par la SCI YAM que les relations entre Monsieur [V] [Y] et Monsieur [G] [F] sont manifestement très dégradées compte tenu de la séparation de Monsieur [G] [F] d’avec la fille de la SCI YAM, alors que jusqu’à récemment, Monsieur [Y] était parfaitement informé de ce que Monsieur [G] [F] gérait de fait la SCI YAM et était d’accord avec cette situation.

Il ressort également des pièces versées aux débats que Monsieur [Y] a désigné des syndics successifs pour gérer l’immeuble propriété de la SCI YAM, désignations manifestement contestées par Monsieur [G] [F].

Par ailleurs, la SCI YAM verse aux débats un mail du cabinet DEVICTOR chargé par lui de gérer l’immeuble dont elle est propriétaire dans lequel il est indiqué que la plupart des occupants des logements de l’immeuble ont informé régler leurs loyers en espèces auprès de Monsieur [F], ce dernier leur ayant indiqué de ne pas prendre en compte le mandat du cabinet DEVICTOR.

Il verse également aux débats un mail en date du 16 avril 2025 écrit par Madame [H] [P], laquelle explique que “les personnes qui s’occupent du loyer” menacaient de l’expulser si elle ne leur payait pas directement leur loyer.

Un autre mail en date du 6 mai 2025 adressé par un autre locataire, Monsieur [C] [N], fait état de ce que les locataires n’ont pas à subir les désaccords entre associés.

Ainsi, l’absence de dialogue voire l’inimitié franche existante entre les deux associés principaux de la SCI YAM que sont la SCI YC75 appartenant à Monsieur [V] [Y] et Monsieur [G] [F] et le accusations graves proférées de part et d’autres sont de nature à compromettre l’équilibre financier de la SCI YAM.

En effet, il ressort des pièces comptables versées aux débats par la SCI YAM et en particulier des grands livres pour les années 2022, 2023, 2024 et 2025 et des relevés de compte de la SCI YAM que de très nombreux virements provenant de la SCI YC75, société dont Monsieur [V] [Y] est le gérant sont venus abonder les comptes de la SCI YAM, ces virements venant compenser notamment l’emprunt souscrit auprès de la Caisse d’Epargne pour acheter le bien immobilier propriété de la SCI YAM, compte tenu du nombre très limité de loyers perçus.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande et de désigner un administrateur provisoire, dont la mission sera détaillée au dispositif de la présente ordonnance.

La SCI YAM, dans l’intérêt de laquelle a eu lieu l’instance en référé, supportera les dépens de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’interdiction ;

Désignons HORIZON AJ pris en la personne de Maître [Q] [O] en qualité d’administrateur provisoire de la SCI GAM, pour une durée d’un an à compter de l’acceptation de la mission ;

DISONS que l’administrateur aura pour mission de :

— Exercer les pouvoirs statutaires et légaux dévolus au gérant de la SCI GAM

— Gérer et administrer la société, prendre toutes les mesures qui s’imposent dans l’intérêt de la SCI GAM, à l’exception des actes de disposition ;

— Se faire remettre par toute personne les détenant les documents sociaux, fiscaux, comptables, bancaires et autres relatifs au patrimoine et au fonctionnement de la SCI, ainsi que les références de tout compte bancaire ou postal, et tout moyen de paiement à la disposition de la société ;

— Assurer la gestion des comptes bancaires de la SCI GAM, encaisser les fonds et procéder aux règlements des factures ;

— Etablir ou faire établir les comptes de la SCI GAM, actifs et passifs, procéder aux déclarations fiscales et sociales,

— Régulariser ou procéder à toutes formalités utiles, engager toutes les procédures judiciaires pour assurer la défense des intérêts de la SCI GAM.

Fixons à 1.500 € la provision à valoir sur les frais et honoraires de l’administrateur, qui sera prélevée par priorité sur les fonds disponibles de la SCI YAM, à titre d’avances sur dépenses ou, à défaut de fonds disponibles, avancée par les associés au prorata de leurs droits,

Disons que la durée de la mission donnée ci-dessus pourra être prorogée, ou qu’il pourra y être mis fin, sur requête ou en référé,

Disons que l’administrateur judiciaire dressera un programme de son intervention et évaluera de manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

Disons que les émoluments de l’administrateur devront faire l’objet d’une ordonnance de taxe par le magistrat chargé du contrôle des missions d’expertise et qu’ils seront à la charge de la SCI YAM,

Condamnons la SCI YAM aux dépens de l’instance en référé;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les Cours d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.