Tribunal Judiciaire de Marseille, Referes cabinet 3, 6 mars 2026, n° 25/04544

TJ Marseille 6 mars 2026

Arguments

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Accepté
Non-paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que la SCI [F] [K] était défaillante et a ordonné le paiement des charges exigibles conformément aux dispositions légales.
Accepté
Frais de recouvrement justifiés
La cour a jugé que certains frais étaient justifiés et nécessaires au recouvrement des charges, et a ordonné leur paiement.
Rejeté
Préjudice distinct non justifié
La cour a estimé que le syndicat ne justifiait pas d'un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires.
Accepté
Frais de procédure non compris dans les dépens
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser le syndicat supporter l'intégralité de ses frais de procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, réf. cab. 3, 6 mars 2026, n° 25/04544
Numéro(s) :	25/04544
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autres mesures ordonnées en référé
Date de dernière mise à jour :	14 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas MERGER
Parties :	représenté par son Syndic la Société FONCIA c/ S.C.I. [ F ] [ K ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 06 Mars 2026

Président : Madame HERRY, VP en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 23 Janvier 2026

N° RG 25/04544 – N° Portalis DBW3-W-B7J-67HF

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 1]

représenté par son Syndic la Société FONCIA

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Nicolas MERGER, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

S.C.I. [F] [K]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal

non comparante

Grosse délivrée le 06/03/26

— M^e Nicolas MERGER

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

La SCI [F] [K] est copropriétaire des lots n°2, 5, 12, 13, 14 et 15 de la copropriété située [Adresse 4] à Marseille 13 006 dont l’exercice comptable se déroule du 1er avril au 31 mars.

Des charges sont impayées depuis 2021.

Par assignations du 10/11/2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété située [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société FONCIA MARSEILLE, a fait citer la SCI [F] [K] en demandant au juge des référés statuant selon la procédure accélérée au fond, de :

Condamner la SCI [F] [K] à lui payer les sommes suivantes :

14 787,54 au titre des charges impayées, cotisations au titre du fonds de travaux ainsi que des dépenses pour travaux non comprises dans le budget prévisionnel, arrêtées au 25/10/2025 augmentée des intérêts de retard à compter du 26/06/20251 784,88 € au titre des frais engendrés, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts de retard à compter du 25/06/2025874,97 au titre des provisions non encore échues du budget prévisionnel de l’exercice en cours allant du 1 er avril 2025 au 31 mars 20263 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1 231-1 du code civil2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civileLa condamner aux dépens et rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

A l’audience du 23/01/2026, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes.

Assignée à personne morale, la SCI [F] [K] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 06/03/2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. »

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 (budget prévisionnel), ou du I de l’article 14-2 (dépenses pour travaux), et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble du 18/03/2025, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— les décomptes de charges et appels de fonds concernant la SCI [F] [K] pour la période réclamée (2021-2025),

— les mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, dont la dernière datée du 19/06/2025, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,

— le relevé de compte arrêté au 25/10/2025 à la somme totale de 16 572,42 €, correspondant à 14 787,54 € dus au titre des charges et travaux et 1 784,54 € dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— le détail des provisions à échoir pour l’exercice en cours (4ème trimestre janvier à mars 2026), pour un total de 874,97 €,

— le contrat de syndic.

Au vu de ces pièces, la SCI [F] [K] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14 787,54 € au titre des charges et travaux échus arrêtés à la date du 25/10/2025 et comprenant la provision trimestrielle du 01/10/2025 au 31/12/2025.

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 13 mai 2020, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles. Il convient donc de condamner la SCI [F] [K] au paiement de la somme de 874,97 € correspondant à la provision trimestrielle et la cotisation pour fonds travaux du 01/01/2026 au 31/03/2026.

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

En l’espèce, le syndic réclame la somme de 1 784,88 € au titre des frais qu’il a facturé depuis 2021 au titre des frais de recouvrement. Cependant, seuls les frais NECESSAIRES au recouvrement des charges, expurgés des actes inutiles ou non justifiés sont dus au titre de l’article 10-1 de la loi de 1965. En outre, il ne saurait être fait droit aux honoraires abusifs facturés par le syndic et qui n’apparaissent pas justifiés, en particulier de transmission du dossier aux auxiliaires de justice quand bien même ils seraient prévus par le contrat de syndic. Ainsi, le syndic sera débouté de sa demande concernant les frais suivants :

Les frais de mise en demeure et relances inutiles au recouvrement judiciaire de la dette, étant rappelé que le recouvrement des charges est l’essence même de la mission normale du syndic159,44 € de frais d’huissier de commandement de payer, inutile au recouvrement de la dette et facturé en 2023 soit deux ans avant l’introduction d’une procédure en recouvrement de chargesLes frais (honoraires) de remise du dossier à l’huissier puis à l’avocat, facturés 3 fois pour près de 1000 €, ce qui est redondant et abusif. Une seule facture d’honoraire à ce titre pouvant être considérée comme justifiée mais sera réduite à la somme de 200 €, le montant facturé de 350 ou 375 € étant abusif. Les honoraires de frais de constitution d’hypothèque, abusifs et redondants puisque facturés une fois en mai 2025 et une fois en août 2023 sans introduction d’une quelconque procédure en recouvrement de charges.

Il lui sera alloué la somme de 200 € au titre des honoraires de constitution du dossier remis à l’avocat, seuls frais justifiés pour parvenir au recouvrement effectif de la dette, engagés par le syndic pour le recouvrement de la créance du syndicat et allant au-delà de sa mission normale de recouvrement des charges. Il convient de préciser que la seule mise en demeure efficace au recouvrement de la dette a été effectuée par l’avocat et entre donc dans les frais alloués au titre de l’article 700 du cpc, la dernière mise en demeure du syndic, ne rappelant même pas l’article 19-2 de la loi de 1965 datant du 09/11/2022 soit trois ans avant l’introduction de la présente procédure.

Sur les dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires ne justifie en rien d’un préjudice distinct de celui réparé par l’octroi d’intérêts moratoires, il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. A ce titre, la SCI [F] [K] sera condamnée à lui payer la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI [F] [K] qui succombe sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Condamne la SCI [F] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété située [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société FONCIA MARSEILLE, les sommes suivantes :

—  14 787,54 € au titre des charges de copropriété exigibles au 25/10/2025 et comprenant la provision trimestrielle du 25/10/2025 au 31/112/2025, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure soit le 19/06/2025

—  874,97 € au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant la provision trimestrielle et la cotisation pour fonds de travaux du 1er janvier 2026 au 31 mars 2026,

—  200 € au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi de 1965,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la copropriété située [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société FONCIA MARSEILLE, de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne la SCI [F] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété située [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société FONCIA MARSEILLE, la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI [F] [K] aux dépens,

Rappelle que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 1] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 2] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.