N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00322 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GL2B

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société [Localité 5] HABITAT

C/

[D] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 06 Août 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 25 Juin 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elise TAMIL

GREFFIER : Madame Pierrette MARIE-BAILLOT

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 06 Août 2025 :

Entre :

Société [Localité 5] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Eric VALLERON, avocat au barreau de LIMOGES;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [D] [X]

né le 24 Juin 1974 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 1]

assisté par Maître Nathalie CHAUPRADE, avocat au barreau de LIMOGES;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 25 Juin 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat du défendeur en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 06 Août 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 3 avril 2023, [Localité 5] Habitat a donné à bail à M.[D] [X] un logement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 256,46 €, provision sur charges de 58,95 € comprise.

Le 29 octobre 2024, [Localité 5] Habitat a fait signifier à M.[D] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 972,23 €, au titre des loyers et charges impayés et de l’absence de justification d’une assurance locative. Il est précisé que le défaut d’assurance a été régularisé avant l’audience.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 24 octobre 2024. La caisse d’allocations familiales a été informée le 17 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2025, [Localité 5] Habitat a fait assigner M.[D] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5], statuant en référé, aux fins de :

Constatation de l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux, faute pour M.[D] [X] de s’être acquitté des causes du commandement dans le délai de six semaines ;Ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;Condamner M.[D] [X] à payer à titre provisionnel les sommes suivantes : 2 972,23 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 29 octobre 2024 ;

Une indemnité d’occupation mensuelle de 315,41 € (loyer de 256,46 € + charges de 58,95 €) à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer ;La somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.Cet acte d’assignation a été notifié au représentant de l’État dans le département le 4 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

À l’audience du 25 juin 2025, [Localité 5] Habitat, représenté par son conseil, maintient ses demandes initiales, mais précise qu’en vertu d’un décompte actualisé arrêté au 25 juin 2025, l’arriéré locatif s’élève désormais à 1 523,63 €. [Localité 5] Habitat indique également accepter un échelonnement du paiement de la dette à hauteur de 40 € par mois en sus du loyer courant.

M.[D] [X], assigné à personne et assisté de son conseil, comparaît à l’audience. Il explique avoir été victime d’un accident de la circulation, avoir été en arrêt maladie sans indemnisation pendant un an, ce qui a causé l’accumulation de l’arriéré locatif. Il précise que sa situation financière s’est régularisée grâce au versement de ses indemnités journalières, qu’il a repris le paiement du loyer courant et effectué des versements partiels pour réduire la dette. Il accepte la proposition d’échelonnement de [Localité 5] Habitat à hauteur de 40 € par mois.

Un diagnostic social et financier récapitulant la situation de M.[D] [X] a été reçu au greffe le 25 juin 2025, confirmant sa capacité à honorer un plan d’apurement de la dette tout en continuant à payer le loyer courant.

Conformément à l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement. M.[D] [X] a informé le tribunal qu’aucune procédure de surendettement n’est en cours.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la forme de la décision :

M.[D] [X], ayant été assigné à personne et s’étant présenté à l’audience, il y a lieu de statuer par ordonnance contradictoire, conformément à l’article 469 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 6] le 4 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, [Localité 5] Habitat justifie avoir saisi la CCAPEX par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 octobre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 4 avril 2025, conformément à l’article 24 II de la même loi. La demande est dès lors recevable.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier.

[Localité 5] Habitat produit un décompte actualisé arrêté au 25 juin 2025, établissant l’arriéré locatif à la somme de 1 523,63 €. M.[D] [X] ne conteste pas cette créance, qui est établie tant dans son principe que dans son montant. En conséquence, M.[D] [X] sera condamné à payer à [Localité 5] Habitat la somme provisionnelle de 1 523,63 € à valoir sur l’arriéré locatif.

La créance portera intérêts au taux légal, conformément à l’article 1231-6 du code civil, à compter du présent jugement.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail six semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet. [Localité 5] Habitat justifie avoir signifié le 29 octobre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire, conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990. Il est établi que ce commandement est resté partiellement infructueux, bien que M.[D] [X] ait effectué des paiements réduisant l’arriéré à 1 523,63 €. En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 29 décembre 2024.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative, et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période.

M.[D] [X], assisté de son conseil, a démontré à l’audience avoir repris le paiement intégral du loyer courant et avoir effectué des versements partiels pour réduire l’arriéré locatif. M.[D] [X] est en mesure de s’acquitter du loyer courant et d’apurer sa dette par des versements mensuels supplémentaires. [Localité 5] Habitat a expressément accepté un échelonnement de la dette à hauteur de 40 € par mois en sus du loyer courant.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder à M.[D] [X] des délais de paiement pour s’acquitter de la somme de 1 523,63 € en 38 mensualités de 40 €, la dernière échéance étant ajustée au solde restant. Ces versements devront intervenir au plus tard le 10 de chaque mois, à commencer par le 10 septembre 2025, en sus du loyer courant et des charges, payables aux termes convenus dans le bail.

Pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si M.[D] [X] s’acquitte intégralement de la dette dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et les relations entre les parties se poursuivront selon les termes du bail. En cas de non-paiement d’une seule mensualité (arriéré ou loyer courant) à son échéance, et après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse pendant 15 jours, la clause résolutoire reprendra son plein effet à compter du 29 décembre 2024, la totalité de la dette restant due deviendra immédiatement exigible, et M.[D] [X] sera déchu du bénéfice des délais accordés.

En cas de reprise de la clause résolutoire, M.[D] [X] deviendra occupant sans droit ni titre. Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y aurait alors urgence pour [Localité 5] Habitat, propriétaire du logement, à en retrouver la libre disposition. Il y aura donc lieu d’ordonner l’expulsion de M.[D] [X] et de tout occupant de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 411-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de reprise de la clause résolutoire, M.[D] [X] devra verser à [Localité 5] Habitat une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel à 315,41 € par mois (256,46 € de loyer + 58,95 € de charges), à compter du 29 décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux. Cette indemnité, destinée à réparer le préjudice causé par l’occupation illicite et la privation de la libre disposition du logement, est suffisante sans nécessiter d’indexation ou de révision.

Sur les autres demandes :

Compte tenu de la situation économique respective des parties et de la bonne foi de M.[D] [X], qui a repris le paiement du loyer et accepté un plan d’apurement, il apparaît équitable de le condamner à payer la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M.[D] [X], qui succombe, supportera les dépens de l’instance, incluant le coût de l’assignation, de sa notification à la Préfecture, et du commandement de payer du 29 octobre 2024.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 3 avril 2023 entre [Localité 5] Habitat et M.[D] [X] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], à la date du 29 décembre 2024 ;

SUSPENDONS toutefois les effets de cette clause résolutoire ;

CONDAMNONS M.[D] [X] à payer à [Localité 5] Habitat la somme provisionnelle de 1 523,63 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 25 juin 2025, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISONS M.[D] [X] à s’acquitter de la somme de 1 523,63 € par versements mensuels de 40 € sur 38 échéances, la dernière échéance étant ajustée au solde de la dette ;

DISONS que chaque paiement devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois, à commencer par le 10 septembre 2025, et que le loyer courant et les charges devront être payés aux termes contractuels, au plus tard en même temps que la fraction d’arriéré ;

DISONS qu’en cas de respect intégral des délais et modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

DISONS qu’en cas de non-paiement d’une seule mensualité (arriéré ou loyer courant) à son échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 29 décembre 2024, M.[D] [X] sera déchu du bénéfice des délais accordés, et la totalité de l’arriéré locatif restant dû deviendra immédiatement exigible ;

ORDONNONS, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de M.[D] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, du logement situé [Adresse 2], si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 411-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement des biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans un local au choix de [Localité 5] Habitat, aux frais et risques de la partie expulsée ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 29 décembre 2024 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

FIXONS la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par M.[D] [X] à la somme mensuelle de 315,41 €, à compter de la résiliation du bail le 29 décembre 2024, CONDAMNONS M.[D] [X] à verser à [Localité 5] Habitat ladite provision mensuelle jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis;

CONDAMNONS M.[D] [X] à payer à [Localité 5] Habitat la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M.[D] [X] aux dépens de l’instance, comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la Préfecture, et du commandement de payer du 29 octobre 2024;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DÉBOUTONS les parties de leurs autres demandes et prétentions.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction .

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par :

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,

Pierrette MARIE-BAILLOT Elise TAMIL