TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 1

JUGEMENT DU : 23 Mars 2026

Président : Madame PONCET, Vice-présidente

Greffier lors des débats : Madame LAFONT, Greffière

Greffier lors du délibéré : Madame DUFOURGNIAUD, Greffière

Débats en audience publique le : 12 Janvier 2026

Grosse délivrée le 23/03/2026

À Maître Dorothée SOULAS

N° RG 25/04557 – N° Portalis DBW3-W-B7J-67IU

PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C., [D], [E] SIS, [Adresse 1],

représenté par son syndic en exercice, la Société IMMOBILIERE PUJOL, dont le siège social est sis, [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur, [A],, [P], [M]

né le 28 Février 1966 à, [Localité 1], demeurant, [Adresse 3]

non comparant

Madame, [Z],, [N], [M]

née le 05 Avril 2004 à, [Localité 1], demeurant, [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur, [A], [M] et Madame, [Z], [M] sont copropriétaires des lots 120 et 241 au sein de l’ensemble immobilier dénommé ", [D], [E] " situé, [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par acte de commissaires de justice en date du 12 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé ", [D], [E] " situé, [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL a fait citer Monsieur, [A], [M] et Madame, [Z], [M] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 12 janvier 2026, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Il demande de condamner solidairement Monsieur, [A], [M] et Madame, [Z], [M] au paiement :

— De la somme de 3900,93 euros au titre des charges impayées arrêtées au 2 octobre 2025, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur les sommes commandées et sur l’intégralité de la réclamation à compter de l’assignation ;

— De la somme de 262,99 euros au titre du budget prévisionnel, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur les sommes commandées et sur l’intégralité de la réclamation à compter de l’assignation ; ;

— De la somme de 1993,64 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur les sommes commandées et sur l’intégralité de la réclamation à compter de l’assignation ;

— De la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— De la somme de 1264 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Des dépens.

Monsieur, [A], [M], bien que régulièrement convoqué (cité à étude), n’était ni présent, ni représenté.

Madame, [Z], [M], bien que régulièrement convoquée (citée à étude), n’était ni présente, ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mars 2026, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : " A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. "

Sur la recevabilité

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 28 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur, [A], [M] et Madame, [Z], [M] de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercice en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

S’agissant de la solidarité

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

La solidarité ne se présumant pas, les dettes nées du fonctionnement d’une indivision ne sont solidaires entre indivisaires que par l’effet de la loi ou d’une stipulation expresse.

En l’absence de disposition légale ou de la justification d’une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les deux copropriétaires des lots, qui ne se présume pas, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Il n’y a pas lieu non plus de prononcer de condamnation in solidum, qui concerne les condamnations prononcées à l’encontre des responsables d’un même dommage.

S’agissant des charges échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 4 mai 2023, 4 avril 2024, 19 décembre 2024 et 25 septembre 2025, comportant approbation des comptes des exercices du 1er avril 2021 au 31 mars 2022, du 1er avril 2022 au 31 mars 2023, du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 et du 1er avril 2024 au 31 mars 2025, vote du budget prévisionnel et vote des travaux pour les exercices du 1er avril 2025 au 31 mars 2026, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— les décomptes de charges et appels de fonds concernant Monsieur, [A], [M] et Madame, [Z], [M] pour la période réclamée,

— la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 juillet 2025, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,

— la sommation de payer délivrée le 23 juillet 2023,

— le relevé de compte arrêté au 2 octobre 2025 à la somme de 3900,93 € dus au titre des charges et travaux et de 1689,41€ dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui reprend les différents appels et les règlements effectués.

— le détail des provisions à échoir pour l’exercice en cours, pour un total de 262,99 €,

— le contrat de syndic.

A l’examen du décompte arrêté au 2 octobre 2025, il apparaît que des sommes sont imputées mais ne sont pas des sommes dues au titre des charges impayées :

— frais impayé prlvt du 8 juillet 2024 à hauteur de 10 euros;

Au vu des pièces fournies aux débats, Monsieur, [A], [M] et Madame, [Z], [M] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3890,93 € au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 2 octobre 2025, avec intérêts de droit à compter de la sommation de payer sur les sommes commandées et sur l’intégralité de la réclamation à compter de l’assignation.

S’agissant des provisions à échoir

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 20 mars 2023, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

L’assemblée générale du 25 septembre 2025 a voté l’ajustement du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er avril 2025 au 31 mars 2026.

Il convient donc de condamner Monsieur, [A], [M] et Madame, [Z], [M] au paiement de la somme de 262,99 € correspondant aux provisions trimestrielles du 1er janvier 2026 au 31 mars 2026.

S’agissant des frais nécessaires

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

En l’espèce, les frais de suivi de procédure recouvrement, de constitution de dossier avocat et huissier, de suivi de dossier avocat et de suivi contentieux 2ème trimestre 2025 ne sont justifiés par aucune diligence exceptionnelle, le rôle du syndic étant bien de recouvrer les charges. Ils ne seront donc pas pris en compte.

Les autres frais ne sont justifiés.

Il ressort de l’examen des pièces produites et du décompte arrêté au 2 octobre 2025 qu’aucun des frais réclamés ne peuvent être pris en compte soit parce qu’ils ne sont pas conformes au contrat de syndic, soit parce qu’il s’agit d’actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (frais de relance avec ou sans lettre recommandée multipliés et non suivi d’un paiement effectif) ou non justifiés par des pièces produites (commandements de payer non communiqués, lettre de relance ou mise en demeure) ou encore d’honoraires d’avocats ou d’huissiers, relevant, quant à eux, des dépens et frais irrépétibles.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Ainsi, le préjudice issu du retard apporté au paiement d’une somme d’argent est réparé par l’allocation de l’intérêt au taux légal et il appartient au créancier réclamant paiement de sommes complémentaires de justifier d’un préjudice distinct.

Cette preuve ne résulte pas de la seule carence de l’intimé ni encore de l’affirmation péremptoire de « sa mauvaise foi caractérisée » en l’absence de toute pièce comptable sur une difficulté de trésorerie et/ou financière à laquelle la copropriété aurait été confrontée.

En l’espèce, il apparait que Monsieur, [A], [M] a déjà fait l’objet d’une condamnation pour des charges impayées concernant ce même bien.

Il convient donc de le condamner à payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts.

La mauvaise foi caractérisée, concernant Madame, [Z], [M], n’étant pas démontrée, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande à son encontre.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur, [A], [M] et Madame, [Z], [M] supporteront les dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur, [A], [M] et Madame, [Z], [M], qui succombent, seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé ", [D], [E] " situé, [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL la somme de 1264€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE Monsieur, [A], [M] et Madame, [Z], [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé ", [D], [E] " situé, [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice les sommes suivantes :

—  3890,93 € au titre des charges de copropriété exigibles au 2 octobre 2025, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur les sommes commandées et sur l’intégralité de la réclamation à compter de l’assignation ;

—  262,99 € au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant les provisions trimestrielles du 1er janvier 2026 au 31 mars 2026,

REJETTE la demande de condamnation au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur, [A], [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé ", [D], [E] " situé, [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande de condamnation au titre de dommages et intérêts à l’encontre de Madame, [Z], [M] ;

CONDAMNE Monsieur, [A], [M] et Madame, [Z], [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé ", [D], [E] " situé, [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la somme de 1264€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur, [A], [M] et Madame, [Z], [M] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE