TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 13 Février 2026

Président : Monsieur BERTERO, Vice-président placé

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 05 Décembre 2025

N° RG 25/03207 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6VBD

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SOCIETE IMMOBILIERE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION (SIGA)

dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Laura SARKISSIAN de la SELARL GAZIELLO SARKISSIAN, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. ELIF

dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Frédéric GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE

Grosse délivrée le 13/02/26

À

— M^e Laura SARKISSIAN

— Me [D] [T]

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La société Elif est propriétaire des lots n° 3 et 13 dans l’immeuble sis à [Localité 1][Adresse 4]), [Adresse 5].

Par exploit en date du 29 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis à [Localité 2], [Adresse 5] a fait sommation de payer une somme de 9 658,11 euros correspondant aux charges de copropriété impayées, au frais et au coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis à [Adresse 6], représenté par le Syndic la société Immobilière de Gestion et d’Administration (SIGA), assignait la société Elif en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis à [Localité 2], [Adresse 5] reprend oralement les termes de ses conclusions, et demande :

— la condamnation de la société Elif à lui verser les sommes de :

16 356,63 euros au titre des charges dues à la date du 7 juillet 2025, et ce avec intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter de la signification du jugement à intervenir,933,81 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours au moment de la mise en demeure, 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,831 euros au titre des frais de recouvrement exposés par la copropriété,1 500 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,- la condamnation de la société Elif aux entiers dépens, ces derniers comprenant le coût de la sommation de payer et de l’assignation ;

— de rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire par provision.

Au soutient de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis à [Adresse 6], expose, tout d’abord, que la société Elif est propriétaire des lots n° 3 et 13 dans l’immeuble sis à [Localité 3] [Adresse 7], [Adresse 5], et qu’elle ne s’est pas acquittée de sa quote-part des charges de copropriété dues à ce titre, ni des provisions sur charges de l’exercice en cours ; qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis à [Localité 3] [Adresse 8], soutient, ensuite, que ses demandes sont recevables, considérant que la mise en demeure répond aux exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Il précise qu’elle mentionne la provision due au titre des charges courantes (311,27 euros à la date de la mise en demeure), qu’elle indique distinctement le solde débiteur total (14 906,74 euros à la date de la mise en demeure), qu’elle fait état du délai de 30 jours et qu’elle précise qu’à défaut de règlement des charges courantes, il pourra être réclamé les charges échues et à échoir.

Au jour de l’audience, la société Elif, reprenant oralement les termes de ses écritures, demande, au visa de l’article 19-2 du la loi du 10 juillet 1965 :

à titre principal, de déclarer irrecevable la demande du syndicat des [Localité 4],à titre subsidiaire, de limiter le montant de la dette à la somme de 13 863,87 euros et de rejeter toute autre demande.

En réplique, la société Elif soutient, principalement, que la demande est irrecevable en faisant valoir que la mise en demeure ne respecte pas les prescriptions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’elle évoque le paiement des charges courantes sans indiquer les provisions de l’exercice en cours. La société Elif ajoute que les demandes portent sur des provisions sur charges relatives à l’exercice suivant de celui au cours duquel la mise en demeure a été délivrée.

La société Elif fait valoir, subsidiairement, que le décompte produit en demande ne tient pas compte du versement de 2 492,76 euros effectué le 6 octobre 2025 et que, parmi les frais sollicités, certains ne correspondent à aucune diligence tels que les frais de transmission du dossier à l’avocat et au commissaire de justice (300 euros) ainsi que les frais de suivi de dossier de l’avocat (90 euros). La société Elif s’oppose à la demande de dommages-intérêts considérant que la preuve n’est pas rapportée de l’existence d’un préjudice distinct de celui lié au retard et de sa mauvaise foi.

MOTIVATION

SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 (…) ».

Il est constant en droit que la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte (Cour de cassation, Chambre civile 3, avis du 12 décembre 2024, n°24-70.007).

Ces dispositions instituent une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun, confiée au président du tribunal judiciaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, bien que fondant sa demande sur les dispositions précitées de l’article 19-2 et agissant par conséquent dans le cadre de la procédure accélérée au fond, communique la sommation de payer du 29 août 2024 qui ne met pas en demeure la société Elif de régler une provision mais le somme de régler l’ensemble d’un arriéré de charges, d’un montant de 9 366,84 euros et les frais d’un montant de 114,64 euros.

Cette sommation de payer ne permet pas au copropriétaire débiteur de comprendre qu’en cas de paiement d’une seule provision, il pourra être poursuivi sur ce fondement pour le paiement de l’intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

Ce n’est en effet qu’en cas de non-paiement après mise en demeure de payer une provision dans un délai de trente jours que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l’article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes. De surcroît, dès lors que l’article 19-2 susvisé énonce que ce n’est qu’après mise en demeure restée infructueuse que la totalité des charges impayées restant dues, ainsi que les provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles, la mise en demeure ne peut inclure les sommes restant dues puisque, aux termes de cet article, celles-ci ne sont pas encore exigibles à la date de son établissement.

Enfin, considérer que la procédure accélérée au fond prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourrait valablement être mise en œuvre, en l’absence de paiement par le copropriétaire défaillant de la totalité de sa créance après mise en demeure, reviendrait à faire perdre tout sens à la procédure de droit commun devant le tribunal judiciaire. Celle-ci n’aurait en effet plus lieu d’être dès lors que le syndicat des copropriétaires se verrait offrir la possibilité d’assigner ledit copropriétaire devant le président de la juridiction, dans le cadre d’une procédure plus rapide et donc moins coûteuse, aux fins de recouvrir la totalité de sa créance.

En conséquence, la sommation de payer du 29 août 2024 ne répondant pas à ces exigences, il y a lieu de déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur les dispositions de l’article 19-2 et de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 irrecevables.

Compte tenu du sens de la présente décision, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

SUR LES FRAIS DU PROCES ET L’EXECUTION PROVISOIRE

Ayant succombé à l’instance, le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis à [Localité 3] [Adresse 7], [Adresse 5], sera condamné aux entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

En l’espèce, il y a lieu de débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le président après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant en audience publique, selon la procédure accélérée au fond, et par un jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis à [Localité 3] [Adresse 10], fondées sur les dispositions des articles 19-2 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis à [Localité 3] [Adresse 11], de sa demande de dommages-intérêts ;

Déboute les parties de toute autre demande ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis à [Localité 3] [Adresse 11], de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis à [Localité 1][Adresse 4]), [Adresse 12], aux entiers dépens de la présente instance ;

Rappelle que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe du tribunal les jour, mois et an que dessus,

Et Nous avons signé avec le Greffier.

Le Greffier Le Président