TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

18 DÉCEMBRE 2025

N° RG 23/02157 – N° Portalis DB22-W-B7H-RGQN

Code NAC : 72D

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [F]

né le 29 Janvier 1941,

demeurant [Adresse 1],

représenté par Maître Jean-Christophe WATTINNE de la SARL PAGNIEZ WATTINNE AVOCAT, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] représenté par son syndic, le cabinet CLEMENT LEPETIT,

représenté par Maître Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Marie-Laure PAGES – DE VARENNE, avocat plaidant au barreau de PARIS.

2/ La société SR IMMOBILIER, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 830 888 962 dont le siège social est situé [Adresse 7] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Ondine CARRO, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître David FERTOUT, avocat plaidant au barreau de PARIS.

ACTE INITIAL du 31 Mars 2023 reçu au greffe le 13 Avril 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 13 Novembre 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 18 Décembre 2025.

* * * * * *

EXPOSE DES FAITS

L’immeuble sis [Adresse 2] est soumis au statut de la copropriété. Son syndic est la société FONCIA GIV.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, ci-après dénommé le syndicat, est aujourd’hui constitué de 3 bâtiments : A, B et C.

Monsieur [H] [F] est propriétaire d’un logement situé au 2ème étage du bâtiment A.

Le bâtiment B et le bâtiment C ont fait l’objet d’une restauration pour création de 8 logements et d’un local de bureau.

Par assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2017, la transformation du bâtiment B en immeuble de logements a été autorisée.

Maître [X], notaire, a établi le 15 février 2018 un modificatif de l’état descriptif de la copropriété rajoutant un bâtiment C et des nouveaux lots.

Les travaux ont été réalisés sous l’égide la société SR IMMOBILIER. Les travaux de rénovation du bâtiment B ont débuté au premier semestre 2017.

Une demande a été effectuée auprès de GRDF pour l’alimentation en gaz des bâtiments B et C. Cette alimentation en gaz depuis le porche situé sous le bâtiment A été réalisée en apparent en août 2018.

Par exploit du 27 décembre 2019, Monsieur [F] a assigné en référé expertise devant le Président du Tribunal judiciaire de VERSAILLES le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] Versailles, ci-après dénommé le syndicat, et la société SR IMMOBILIER.

Suivant une ordonnance de référé rendue le 7 avril 2020, le Président du Tribunal judiciaire de VERSAILLES a désigné Monsieur [Z] en qualité d’expert judiciaire.

Le 23 février 2021, Monsieur [Z] a déposé son rapport.

Par actes d’huissier des 31 mars et 12 avril 2023, Monsieur [H] [F] a assigné le syndicat des copropriétaires et la société SR IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Versailles.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 octobre 2024.

Par jugement du 11 avril 2025, la présente juridiction a ordonné la réouverture des débats, la révocation de l’ordonnance de clôture et le renvoi de l’affaire en mise en état pour conclusions des parties sur la nature de partie privative ou de partie commune de la canalisation objet du litige et la responsabilité juridique d’éventuels travaux la concernant, communication des pièces utiles à la solution du litige et avis sur une éventuelle convocation en audience de règlement amiable.

Une nouvelle ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2025.

Dans son assignation, Monsieur [H] [F] demande au tribunal de :

— condamner la société SR IMMOBILIER payer la somme de 47.890,14 € TTC, sous réserve de réactualisation, se décomposant comme suit :

—  8.568,17 € TTC au titre du déplacement de l’alimentation de gaz

—  30.910 € TTC au titre des travaux de tranchée et de pavage au niveau du proche de l’immeuble A avec indexation au BT 01 à la date d’établissement du devis le 17 décembre 2020,

—  4.206,41 € TTC au titre des honoraires de maîtrise d’œuvre

—  743,56 € TTC au titre des honoraires d’un coordonnateur SPS

—  1.762 € TTC au titre des honoraires du syndic

—  1.700 € au titre du coût de la souscription d’une assurance dommage ouvrage à hauteur de (sic).

Il fait valoir que :

— les opérations d’expertise ont permis de mettre en évidence qu’aucune autorisation n’a été donnée à la société SR IMMOBILIER de procéder aux travaux litigieux de modification de conduite d’alimentation de gaz,

— la société SR IMMOBILIER a usurpé la qualité du syndic mandaté par le syndicat des copropriétaires lorsqu’elle a signé une autorisation de travaux à GRDF le 14 février 2018,

— les travaux litigieux ont profondément affecté l’aspect extérieur de la copropriété au niveau de l’immeuble A, une alimentation de gaz de couleur jaune courant en aérien sous le porche de cet immeuble du XIX siècle,

— la responsabilité de la société SR IMMOBILIER est engagée au titre des travaux affectant les parties communes effectués sans autorisation, lesdits travaux affectant de manière importante l’aspect extérieur de l’immeuble,

— il a été très affecté par la réalisation sans autorisation des travaux litigieux.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 22 mai 2024, la société SR IMMOBILIER demande au tribunal de :

Vu l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965,

— déclarer la société SR IMMOBILIER recevable et bien-fondée en ses conclusions ;

à titre principal,

— débouter Monsieur [F] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à [Localité 10], de l’intégralité de leurs demandes formées à l’encontre de la société SR IMMOBILIER ;

à titre subsidiaire,

— débouter Monsieur [F] de l’intégralité de ses demandes formées à l’encontre de la société SR IMMOBILIER ;

— limiter la somme à allouer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à [Localité 10], au titre des honoraires du syndic, à celle de 1.140,14 euros HT ;

— limiter la somme à allouer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à [Localité 10], au titre de l’assurance Dommages-ouvrage, à celle de 1.700 euros ;

— débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à [Localité 10] de ses demandes formées à l’encontre de la société SR IMMOBILIER, au titre du préjudice de jouissance, des frais irrépétibles et des dépens ;

en tout état de cause

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à [Localité 10] et Monsieur [F] à payer à la société SR IMMOBILIER la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles, et aux entiers dépens.

— débouter Monsieur [F] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à [Localité 10] du surplus de leurs demandes.

Elle fait valoir que :

— le procès-verbal d’assemblée générale du 21 juin 2017 a expressément autorisé les travaux de promotion immobilière dans les conditions de l’article

25 de la loi du 10 juillet 1965 sous réserve notamment de se conformer à la réglementation en vigueur et fournir au Syndic toutes les autorisations administratives requises, et faire effectuer les travaux dans le respect des règles de l’art,

— le 11 juillet 2018, le syndic a confirmé à Monsieur [F] que le cheminement de la canalisation est imposé par GRDF, ainsi que la couleur. Il a également précisé que pour des raisons de sécurité, la canalisation ne peut être ni repeinte, ni coffrée,

— il est donc surprenant que le syndic n’ait pas fait valoir l’argumentaire de ses conclusions pendant la réalisation des travaux, et ce alors même qu’à cette date il confirmait à Monsieur [F] les exigences techniques et de sécurité imposées par GRDF,

— l’Architecte de la Ville de [Localité 9] et le cabinet TEXA ont confirmé la conformité des travaux,

— la société GRDF est régulièrement assurée,

— les travaux réalisés par la société SR IMMOBILIER sont donc parfaitement conformes, et ne génèrent aucune impropriété à destination de l’immeuble,

— le coloris jaune de la canalisation de gaz est imposé par la réglementation NF DTU 61.1,

— ce n’est donc pas la société SR IMMOBILIER qui a défini ni validé le choix du tracé, sur lequel elle n’avait pas la main. Ce sont les entreprises spécialisées dans ce type de travaux qui s’en sont chargées, et l’Architecte qui a assuré le suivi de ces travaux sans former la moindre observation ni réserve,

— C’est la société LAONNOISE DE TRAVAUX PUBLICS qui mentionne pour la première fois la société SR IMMOBILIER en qualité de syndic dans son étude, et ce par erreur. Cette erreur est ensuite reprise par la société GRDF dans sa proposition d’intervention. Les échanges avec GRDF confirment que cette société avait connaissance de la qualité de copropriétaire de la société SR IMMOBILIER,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 21 juin 2017 qui a expressément autorisé les travaux de promotion immobilière est antérieur à leur réalisation en 2018,

— Monsieur [F] ne peut solliciter une quelconque indemnisation au titre des travaux de remise en état de la canalisation, dès lors que le syndicat des copropriétaires en forme déjà la demande dans le cadre de la présente instance,

— Monsieur [F] échoue à rapporter la preuve de la matérialité et du quantum de son préjudice moral,

— l’expert judiciaire en page 21 de son rapport a avalisé la somme de

1.140,14 euros HT, et donc de 1.762 euros TTC,

— les cotisations d’assurance ne sont pas assujetties à la TVA,

— le plan de stationnement ne permet pas de justifier du bien fondé du préjudice de jouissance, dans son principe et dans son montant.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 1er septembre 2025, le syndicat demande au tribunal de :

Vu l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Vu le rapport d’expertise déposé par Mr [Z] le 23 février 2021

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile

— débouter la société SR IMMOBILIER de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société SR IMMOBILIER à payer au Syndicat des copropriétaires les sommes suivantes au titre des travaux de remise en état et des frais induits par ces travaux, outre TVA applicable au jour du Jugement et actualisation selon l’indice BT 01 :

— Devis travaux GRDF pour un montant de 7.140,14 € HT ;

— Devis de l’entreprise TREZENTORRES pour un montant de 28.100 € HT ;

— Honoraires de maîtrise d’œuvre pour un montant de 3.824,01 € HT ;

— Honoraires de coordonnateur SPS d’un montant de 704,80 € HT ;

— Coût des honoraires du Syndic d’un montant de 1.762 € TTC ;

— Cout de la souscription de l’assurance dommages-ouvrage d’un montant de 1.700 €.

— condamner la société SR IMMOBILIER à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1.508 € TTC au titre du préjudice de jouissance,

— condamner la société SR IMMOBILIER à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 9.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la société SR IMMOBILIER au paiement des entiers dépens dont distraction au profit de Maître Asma MZA, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

— débouter la société SR IMMOBILIER de ses plus amples demandes, fins et conclusions.

Il fait valoir que :

— le règlement de copropriété défini toutes les canalisations comme partie commune,

— la canalisation gaz enterrée a été déplacée par GRDF à la demande de la société SR IMMOBILIER sans que cette dernière ait obtenue l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires,

— ces travaux étant parfaitement irréguliers, le Syndicat des copropriétaires est aujourd’hui fondé à exiger de la société SR IMMOBILIER de rétablir la situation à l’identique de la situation préexistante, avec réalisation du réseau en enterré,

— la société SR IMMOBILIER doit supporter le coût des travaux de remise en état,

— l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’en cas de travaux affectant les parties communes, il est nécessaire d’obtenir la majorité des voix de tous les copropriétaires,

— l’assemblée générale du 21 juin 2017 s’est bornée à autoriser la transformation du bâtiment B initialement à usage commercial en un bâtiment à usage d’habitation, et non pas la modification de la distribution du réseau de gaz, qui relève d’une problématique distincte et qui aurait donc dû faire l’objet d’une résolution distincte,

— les travaux effectués par la société SR IMMOBILIER l’ont été sans le contrôle de l’architecte de la copropriété,

— les règles de l’art, qui incluent l’esthétisme du bâtiment (CA de [Localité 8], 31 mai 2005), n’ont pas été respectées,

— les dispositions de règlement de copropriété, qui interdisent à un copropriétaire d’intervenir sur les parties communes sans autorisation, ont été méconnues,

— la société SR IMMOBILIER a usurpé la qualité de Syndic en signant une autorisation de travaux à GRDF le 14 février 2018 dans la partie réservée à

l'« autorisation du Syndic »

— le désordre esthétique provient du fait que la canalisation était à l’origine enterrée et non apparente en façade,

— l’Expert judiciaire qui mentionne en page 15 de son rapport que « le choix du tracé est donc validé par SR IMMOBILIER »,

— l’impossibilité de se garer dans le parking intérieur de l’immeuble contraindra les copropriétaires et occupants à stationner leur véhicule au sein d’un parking extérieur.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la régularité des travaux entrepris par la société SR IMMOBILIER

Aux termes des dispositions de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

En l’espèce, il résulte de la résolution n°13 du procès-verbal d’assemblée générale du 21 juin 2017 que « l’assemblée générale autorise PRETIUM IMMO à effectuer, à ses frais exclusifs, les travaux de PROMOTION IMMOBILIERE DANS LE LOCAL COMMERCIAL EN FOND DE COUR, conformément au projet joint, qui devront être conformes à la destination de l’immeuble et sous réserve de :

— se conformer à la réglementation en vigueur et fournir au syndic toutes les autorisations administratives requises,

— faire effectuer les travaux, dans le respect des règles de l’art et à ses frais, sous contrôle de l’architecte de l’immeuble,

— souscrire toute police d’assurance nécessaire à la couverture des risques aux tiers, au syndicat des copropriétaires et à l’ouvrage,

— se conformer aux dispositions du règlement de copropriété.

Le copropriétaire restera responsable vis-à-vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux ».

Cette résolution a été adoptée à l’unanimité.

Si le « projet joint » n’est pas joint au procès-verbal versé aux débats, il est toutefois établi que celui -ci ne se réfère pas à la canalisation litigieuse dès lors que l’étude de faisabilité réalisée par la société LAONNOISE DE TRAVAUX PUBLICS n’a été réalisée qu’à compter de février 2018.

Ces travaux ne pouvaient donc être compris dans l’autorisation générale donnée le 21 juin 2017 et leur réalisation nécessitait la délivrance d’une nouvelle autorisation donnée spécifiquement par le syndicat.

Au surplus, il ressort du rapport d’expertise réalisé par Monsieur [Z] que ces travaux ont affecté les parties communes dès lors qu’ils ont conduit à la mise en place d’une nouvelle canalisation sous le porche du bâtiment A affectant l’aspect extérieur de l’immeuble.

Il en résulte que les travaux litigieux ayant été réalisés sans autorisation et dès lors que ceux-ci affectent les parties communes, ils doivent être considérés comme irréguliers sans qu’il y ait lieu de rechercher l’existence d’un préjudice esthétique ou non.

Il est constant qu’aucune autorisation de ce type n’ayant été donnée, ces travaux sont irréguliers.

2. Sur les travaux de remise en état

Il résulte en principe de la violation de l’article 25 b) l’obligation pour le copropriétaire fautif d’assumer la démolition des travaux irréguliers.

Pour autant, en l’espèce tant Monsieur [H] [F] que le syndicat ne sollicitent pas cette démolition mais sollicitent la condamnation de la société SR IMMOBILIER à les indemniser des travaux de remise en état.

Concernant Monsieur [H] [F], s’agissant d’un copropriétaire, s’il peut solliciter la démolition des travaux irréguliers, il ne saurait obtenir la condamnation de la société SR IMMOBILIER à l’indemniser de travaux concernant les parties communes.

Il ne pourra donc qu’être débouté de l’intégralité de ses demandes à ce titre.

Concernant le syndicat, celui-ci sollicite la condamnation à lui payer les sommes nécessaires pour réaliser les travaux de reprise de la canalisation tels que retenus par l’expert judiciaire. La canalisation litigieuse constituant une partie commune aux termes du règlement de copropriété, le syndicat est bien-fondé à réaliser lui-même les travaux.

Au regard des demandes subsidiaires de la société SR IMMOBILIER, il y a lieu de considérer que les parties s’accordent sur le principe des travaux de remise en état, les honoraires de maîtrise d’œuvre, les honoraires SPS, le coût des honoraires du syndic et le coût de la souscription de l’assurance dommages-ouvrage.

Les sommes retenues par l’expert doivent être actualisées selon l’indice BT 01.

Le rapport a été déposé le 21 février 2021 de sorte qu’il y a lieu de retenir l’indice de février 2021 d’une valeur de 115,2 comme indice de référence.

Le dernier indice publié à la date du présent jugement, celui de septembre 2025 présente une valeur de 133,3.

Il en résulte que les sommes dues doivent être réactualisées comme suit (somme retenue par l’expert x (133,3/115,2) :

— travaux GRDF : 8.262 euros HT,

— travaux entreprise TREZENTORRES : 32.515 euros HT,

— honoraires maîtrise d’œuvre : 4.772 euros HT (2 heures à 300 euros HT actualisées à 347 euros HT + 10 % HT du montant total des travaux),

— honoraires coordonnateur SPS : 815,54 euros HT (2 % du montant HT des travaux actualisés),

— honoraires du syndic 2039 euros TTC (5 % du montant des travaux actualisés).

Les sommes ci-dessus fixées hors taxe seront majorées de la TVA applicable au jour de la présente décision.

Concernant l’assurance dommages-ouvrage, l’expert a fixé le montant de celle-ci au regard du tarif 2020. S’agissant d’un tarif d’assurance, il n’y a pas lieu de la majorer en fonction de l’indice BT 01 mais uniquement sur la base d’un tarif actualisé. A défaut de production de toute pièce sur ce point, la somme sera fixée à 1.700 euros.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de condamner la société SR IMMOBILIER à payer au syndicat les sommes ci-dessus fixées.

3. Sur le préjudice de jouissance du syndicat

La privation de jouissance s’apprécie en fonction de la perte d’usage qui résultera des travaux nécessaires à la reprise de la canalisation litigieuse sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’existence d’un préjudice financier lié au coût d’un abonnement de stationnement qui en réalité constitue un préjudice distinct voire complémentaire de celui résultant de la perte du droit d’user d’une partie commune de l’immeuble.

Le fait que le syndicat ne justifie pas du coût d’un abonnement mensuel ne saurait donc conduire à écarter l’existence d’un préjudice de jouissance.

Aux termes du rapport d’expertise, l’expert retient que les travaux projetés entraîneront la perte de jouissance d’un parking intérieur de 13 places.

Il en résulte que le préjudice de jouissance est caractérisé et il convient de condamner la société SR IMMOBILIER à payer une somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de celui-ci.

4. sur le préjudice moral de Monsieur [H] [F]

Monsieur [H] [F] qui n’a déposé aucune pièce pour étayer sa demande à ce titre ne pourra qu’en être débouté.

5. Sur les demandes accessoires

La société SR IMMOBILIER, qui succombe principalement, supportera les dépens en ce compris les frais de l’expertise judiciaire réalisé par Monsieur [J] [Z].

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner la société SR IMMOBILIER à lui verser la somme de 9.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, Monsieur [H] [F] n’intervenant plus à la procédure depuis son assignation, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Condamne la société SR IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]) les sommes suivantes :

— travaux GRDF : 8.262 euros HT,

— travaux entreprise TREZENTORRES : 32.515 euros HT,

— honoraires maîtrise d’œuvre : 4.772 euros HT,

— honoraires coordonnateur SPS : 815,54 euros HT,

— honoraires du syndic : 2.039 euros TTC,

— souscription d’une assurance dommages-ouvrage : 1.700 euros,

Dit que les sommes ci-dessus fixées HT seront majorées de la TVA applicable au jour de la présente décision,

Condamne la société SR IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]) une somme de 1.500 euros à titre dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance,

Condamne la société SR IMMOBILIER aux dépens qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire réalisée par Monsieur [J] [Z] avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Asma MZE,

Condamne la société SR IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]) la somme de

9.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société SR IMMOBILIER et le syndicat des copropriétaires du

[Adresse 4]) du surplus de leurs prétentions,

Déboute Monsieur [H] [F] de l’intégralité de ses prétentions,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 DÉCEMBRE 2025 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT