— N° RG 24/04534 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDUZB

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date : 19 Mars 2025

Minute n° 25/00014

Affaire : N° RG 24/04534 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDUZB

Formule Exécutoire délivrée

le : 24-03-2025

à : M^e Clémentine DELMAS + dossier

Copie Conforme délivrée

le : 24-03-2025

à : M^e Christophe BORÉ + dossier

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU DIX NEUF MARS DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] représenté par la SARL [O] & [L] prise en la personne de Maître [M] [L] ès qualités d’administrateur judiciaire

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par M^e Clémentine DELMAS, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [N] [G] [B]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représenté par M^e Christophe BORÉ, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Monsieur Paul HUBER, Président du tribunal judiciaire de MEAUX statuant selon la procédure accélérée au fond

DEBATS

A l’audience publique du 12 Février 2025,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame Béatrice BOEUF, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Monsieur Paul HUBER, Président du tribunal judiciaire de MEAUX, ayant signé la minute avec Madame Béatrice BOEUF, Greffière ;

— N° RG 24/04534 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDUZB

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] (le syndicat des copropriétaires) a fait délivrer une assignation à comparaître à Monsieur [N] [G] [B] devant le président du tribunal judiciaire de Meaux, statuant selon la procédure accélérée au fond, actualisée par conclusions soutenues à l’audience, aux fins, sur le fondement des articles 10, 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de :

— Juger le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4], représenté par la SELARL [O] & [L], prise en la personne de Maître [M] [L], ès qualité d’administrateur judiciaire, par ordonnance du Tribunal Judiciaire de MEAUX, recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions diligentées à l’encontre de Monsieur [N] [G] [B] ;

En conséquence,

— Condamner Monsieur [N] [G] [B] à verser au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 18693,35 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 02 août 2024 ;

— Condamner Monsieur [N] [G] [B] à verser au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1153 du Code Civil ;

— Condamner Monsieur [N] [G] [B] à verser au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 125 euros sur le fondement des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Condamner Monsieur [N] [G] [B] à verser au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 2.400 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner Monsieur [N] [G] [B] aux entiers dépens de la présente instance

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Il a maintenu ses demandes à l’audience du 12 février 2025 à laquelle l’affaire a été retenue en exposant que Monsieur [N] [G] [B] ne s’acquittait plus des charges de copropriété dont il est débiteur au titre de l’appartement dont il est propriétaire dans la copropriété litigieuse. Il actualisait la créance à hauteur de 18 693,35 euros.

Monsieur [N] [G] [B] sollicite du juge des référés de débouter le syndicat de ses moyens et prétentions. A titre principal, il excipe de l’irrecevabilité de la demande tirée de l’absence de mise en demeure préalable et que les sommes sollicitées ne portent pas sur les provisions au titre de l’exercice en cours. A titre subsidiaire, il plaide l’absence de bien fondé de la demande en raison de l’incohérence des sommes querellées en l’absence de production des approbations de compte et en l’absence de décompte prompt de la créance dont il est demandé le recouvrement.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la qualité pour agir

Maître [L] apporte dans le cadre de la procédure la preuve de la poursuite de sa mission, de représentant du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Meaux en date du 4 décembre 2024.

Il dispose par conséquent de la qualité nécessaire pour agir en justice dans cette instance. La demande de Monsieur [N] [G] [B] sera rejetée sur ce point.

2 – Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 9] a mis en demeure Monsieur [N] [G] [B] par courrier recommandé avec accusé de réception le 1er octobre 2022, par le biais de son administrateur judiciaire, au titre des appels de fonds des trois premiers trimestres de l’exercice de 2022 et par second courrier recommandé avec accusé de réception le 27 janvier 2023 au titre du premier appel de fond de l’exercice 2023.

Par ailleurs, l’assignation duement délivrée dans le cadre de la présente instance vaut mise en demeure pour les provisions de l’année 2024 et celles non encore échues à cette date.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 9] doit être déclaré recevable pour l’ensemble de ses demandes en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

3 – Sur les demandes relatives aux charges de copropriété

En application des dispositions déjà citées, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 9] est recevable dans ses demandes de versement des provisions.

En l’espèce, sont produits au dossier les différents appels de charges sur les années 2021, 2022, 2023 et 2024.

Il résulte du dernier relevé de compte de Monsieur [N] [G] [B] arreté au 27 janvier 2025 que celui-ci est redevable de la somme de 18 693,35 euros. Toutes les sommes contestées par Monsieur [N] [G] [B] sont justifiées par le demandeur qui démontre dans la procédure les échanges effectués sur les sommes visées. Par ailleurs, aucun élément ne vient attester les critiques portées par Monsieur [N] [G] [B] sur les décomptes produits.

Par conséquent, Monsieur [N] [G] [B] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 18 693,35 euros au titre des provisions de charges de copropriété impayées.

4 – Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il ressort des éléments produits dans le dossier que Monsieur [N] [G] [B] n’a pas versé les sommes dues au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] depuis 2021, malgré le règlement de copropriété, et les différentes mises en demeure, occassionnant des avances de trésorerie majorés pour les autres copropriétaires afin de pallier cette défaillance. La mauvaise foi de Monsieur [N] [G] [B] est ainsi caractérisée. Il sera par conséquent condamné à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

5 – Sur la demande de remboursement des frais exposés par la copropriété

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] justifie d’avoir versé la somme de 125 euros au titre des frais exposés par la copropriété pour obtenir le paiement des charges de copropriété de Monsieur [N] [G] [B]. Il y a dès lors lieu de condamner ce dernier au versement de cette somme.

6 – Sur les mesures de fin de jugement

Monsieur [N] [G] [B] succombant à l’instance, il convient de le condamner à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance au titre de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique,

Déclare les demandes formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 9] recevables,

Condamne Monsieur [N] [G] [B] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 18 693,35 euros avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2023, date de la mise en demeure, sur la somme de 10.817,66 euros et de l’assignation pour le surplus;

Condamne Monsieur [N] [G] [B] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 500 euros au titre des domamges et intérêts ;

Condamne Monsieur [N] [G] [B] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 125 euros sur le fondement des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1065 ;

Condamne Monsieur [N] [G] [B] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 2.000 euros au titr de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [N] [G] [B] aux entiers dépens de l’instance ;

Rejette les demandes de Monsieur [N] [G] [B] ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT