— N° RG 24/02425 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDRVX

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Loyers Commerciaux

Date : 22 Janvier 2025

N° RG 24/02425 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDRVX

Minute n° 25/00001

Formule Exécutoire délivrée

le :

à :

Copie Conforme délivrée

le : 24-01-2025

à : M^e Déborah BOUKOBZA-ITTAH + dossier

M^e Laetitia JOFFRIN + dossier

Régie

Service Expertise

JUGEMENT DU VINGT DEUX JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.C.I. CARAVAL

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Nina GUINOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par M^e Raphaelle MAILLET, avocat au barreau de PARIS

M^e Laetitia JOFFRIN, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant,

DEFENDERESSE

S.A.S. MOTO CONCEPT 77

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Déborah BOUKOBZA-ITTAH, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M. Maxime ETIENNE, Juge statuant comme juge des loyers commerciaux

DEBATS

A l’audience publique du 26 Novembre 2024,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame Béatrice BOEUF, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. Maxime ETIENNE, Juge, ayant signé la minute avec Madame Béatrice BOEUF, Greffière ;

Par acte sous seing privé en date du 8 juillet 1999, la société CARAVAL a donné à bail à la société MOTO CONCEPT 77 des locaux commerciaux correspondants au lot n°4 d’un immeuble situé [Adresse 2] sur la commune de [Localité 6], pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 1999 et moyennant un loyer annuel de 156 000 francs hors taxes révisable annuellement en fonction de la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE.

Le 19 décembre 2009, le contrat de bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2008, moyennant un loyer annuel de 32 639,41 euros hors taxes révisable annuellement en fonction de la variation de ce même indice.

Par acte d’huissier de justice en date du 4 août 2017, la société MOTO CONCEPT 77 a sollicité le renouvellement du contrat de bail pour une durée de neuf ans, à compter du 1er juillet 2017.

Par acte d’huissier de justice en date du 17 octobre 2017, la société CARAVAL a donné son accord au renouvellement en sollicitant toutefois que le prix du loyer du bail renouvelé soit fixé à la somme de 60 000 euros.

Par lettre recommandé réceptionnée le 2 août 2019, la société CARAVAL a notifié à la société MOTO CONCEPT 77 un mémoire préalable en demande de fixation du loyer du bail renouvelé.

Par exploit d’huissier en date du 2 juillet 2021, elle l’a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Meaux afin principalement de voir fixer le loyer à la somme annuelle de 60 000 euros hors charges et, subsidiairement, de voir désigner un expert avec pour missions, notamment, de donner son avis sur les motifs d’un déplafonnement et sur la valeur locative.

Le 28 juin 2022, l’affaire a été radiée pour défaut de diligence des parties.

Le 27 mai 2024, la société CARAVAL a sollicité le rétablissement de l’affaire au rôle en produisant le mémoire en réplique qu’elle allait notifier à la société MOTO CONCEPT 77.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 25 juin 2024 et retenue à l’audience du 26 novembre 2024.

Aux termes de son mémoire en demande n°5, la société CARAVAL demande au juge des loyers commerciaux de :

— Rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires,

— Fixer à SOIXANTE MILLE euros, par an et en principal, outre les charges prévues au bail renouvelé en date du 19 décembre 2009, le montant du loyer de renouvellement dû, à compter du 1er juillet 2017, par la société MOTO CONCEPT 77,

— Condamner la société MOTO CONCEPT 77 au paiement des intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer payé par lui, et le loyer qui sera fixé pour le bail renouvelé, et ce, à compter du 1er juillet 2017, jusqu’à parfait paiement,

— Ordonner la capitalisation des intérêts,

Subsidiairement :

— Désigner tel expert qu’il plaira au juge, et lui donner, notamment, mission d’entendre les parties en leurs explications, visiter les lieux, se faire remettre tous documents, entendre tous sachants, donner son avis sur les motifs de déplafonnement du loyer et le montant de la valeur locative et, plus généralement, effectuer toutes investigations utiles pour fournir au tribunal tous éléments lui permettant de fixer en connaissance de cause le montant du loyer de renouvellement correspondant aux locaux en cause, à la date du 1er juillet 2017,

— Dans ce cas, fixer le loyer provisionnel à 36 314,28 euros (montant provisionnel), à compter du 1er juillet 2017 avec indexation annuelle conformément aux stipulations du bail,

En tout état de cause :

— Ordonner l’exécution provisoire,

— Condamner la société MOTO CONCEPT 77 en tous les dépens de la présente instance,

— Condamner la société MOTO CONCEPT 77 à payer à la société CARAVAL la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— N° RG 24/02425 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDRVX

Par mémoire en défense n°5, la société MOTO CONCEPT 77 demande au juge des loyers commerciaux de :

— Déclarer irrecevable la demande de déplafonnement du loyer de la société CARAVAL à laquelle elle a renoncé en appliquant la clause d’échelle mobile prévue au bail postérieurement à la demande de renouvellement du bail de la société MOTO CONCEPT 77 du 4 août 2017,

A titre subsidiaire :

— Juger qu’il n’existe aucun motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2017,

— Dire que le loyer du bail renouvelé sera plafonné par le jeu des indices publiés par l’INSEE,

— Dire que le bail du 1er juillet 1999 s’est renouvelé à compter du 1er juillet 2017 aux mêmes clauses et conditions, sauf leur adaptation aux dispositions d’ordre public issues de la loi,

— Dire n’y avoir lieu à expertise sur la valeur locative en l’absence de tout motif de déplafonnement,

En tout état de cause :

— Débouter la société CARAVAL de l’intégralité de ses demandes,

— Condamner la société CARAVAL à payer à la société MOTO CONCEPT 77 une somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— Ordonner l’exécution provisoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées pour l’exposé des moyens de chacune des parties.

La décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2025, date de la présente décision.

MOTIFS

Les parties s’étant accordées sur le principe du renouvellement du bail, le juge des loyers commerciaux est compétent pour statuer les contestations relatives à la fixation du prix du bail renouvelé.

Sur l’irrecevabilité de la demande de déplafonnement du loyer

La société MOTO CONCEPT 77 sollicite que la demande de déplafonnement formulée par la société CARAVAL soit déclarée irrecevable, estimant qu’elle y avait renoncé le 1er septembre 2017 en sollicitant du preneur le paiement d’un loyer indexé au titre d’une période postérieurement au renouvellement du bail.

La société CARAVAL sollicite le rejet de cette demande au motif que l’application de l’indexation prévue au contrat de bail ne peut constituer une renonciation non équivoque de sa part à se prévaloir des règles du déplafonnement.

Il sera relevé que la société CARAVAL ne formule pas de demande de déplafonnement du loyer aux termes de ses écritures. Le déplafonnement auquel fait référence la société MOTO CONCEPT 77 constitue en réalité un moyen venant au soutien de la demande de fixation du loyer du bail renouvelé formulée par la société CARAVAL.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande tendant à voir déclarée cette société irrecevable en sa demande de déplafonnement.

Par ailleurs, selon l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires

Si cette disposition ne présente pas un caractère impératif et que les parties sont dès lors libres d’y déroger, le simple fait que la société CARAVAL ait sollicité le paiement d’un loyer indexé postérieurement au renouvellement du bail ne peut constituer une renonciation claire et non équivoque de sa part de se prévaloir d’un déplafonnement.

En effet, à la date du 1er septembre 2017, cette société n’avait pas répondu à la demande de renouvellement du bail de la société MOTO CONCEPT 77 et était donc en mesure de s’opposer à ce renouvellement mais également de solliciter la modification du prix du bail et ce dans le délai de trois mois de la notification de la demande de renouvellement, ce qu’elle a fait, ainsi que, conformément aux stipulations du bail, de réclamer le paiement du loyer pour la période d’occupation des locaux.

Par conséquent, il convient de dire que la société CARAVAL n’a pas renoncé à se prévaloir du déplafonnement prévu par l’article précité.

Sur demande de fixation du loyer du bail renouvelé

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Ainsi qu’il a été vu, il résulte de l’article L. 145-34 du même code que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, sauf modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 précité.

En l’espèce, il est constant que la durée du contrat de bail renouvelé n’a pas dépassé neuf ans, de sorte que le loyer du bail renouvelé doit en principe correspondre à la valeur locative sans pouvoir excéder la variation des indices précités.

La société CARAVAL s’oppose au plafonnement du loyer du bail renouvelé en raison d’une modification notables des caractéristiques des locaux consécutifs aux travaux réalisés par le preneur au cours de l’année 1999 (création d’une mezzanine, modification de l’agencement des locaux) ainsi que des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur l’activité du preneur (réaménagement important de l'[Adresse 5] au début de l’année 2010 facilitant l’accessibilité des locaux, création de giratoires, ouverture d’un complexe cinématographique, augmentation du nombre d’habitants susceptibles de constituer la clientèle cible la société MOTO CONCEPT 77 etc.).

Pour évaluer la valeur locative des locaux, elle affirme que leurs surfaces réelle et pondérée sont respectivement de 574,4 et 390,35 m2 et elle mentionne huit références citées dans ses écritures relatives à des locaux commerciaux situés à [Localité 6], [Localité 12], [Localité 8], [Localité 9], [Localité 10] et [Localité 7].

En réponse, la société MOTO CONCEPT 77 soutient notamment que les travaux réalisés dans les locaux avaient pour seul objet de les rendre conformes à leur destination contractuelle et qu’ils ne peuvent donc justifier le déplafonnement du loyer du bail renouvelé. Elle conteste toute modification notable des facteurs locaux de commercialité, expliquant que les travaux réalisés sur l'[Adresse 5] avaient pour seul objectif de réguler la vitesse de circulation, qu’ils n’ont pas entrainé la création d’une zone piétonne et n’ont pas eu d’incidence sur les commerces qui s’y trouvent, que le complexe cinématographique n’a pas ouvert mais a simplement été déplacé, que l’augmentation du nombre d’habitants a été faible et que ces derniers ne constituent pas des clients potentiels.

Sur l’évaluation de la valeur locative, elle conteste la surface des locaux retenue par le bailleur et soutient que les références citées ne sont pas pertinentes puisque seules deux d’entre elles concernent des locaux situés à [Localité 6]. Elle ajoute que les annonces versées aux débats permettent de démontrer que le loyer demandé est supérieur à la valeur locative des locaux et que ces derniers sont vétustes et non-conformes à la réglementation applicable, ce qui a conduit à la désignation d’un expert judiciaire.

Il résulte de ce qui précède que la société MOTO CONCEPT 77 conteste toute modification notable des caractéristiques des locaux et des facteurs locaux de commercialité ainsi que leur incidence favorable sur son activité, de même que la surface réelle ou pondérée des locaux loués ; que, par ailleurs, la société CARAVAL fonde sa demande de modification du loyer sur un nombre limité de références dont certaines sont relatives à des locaux relativement éloignés de ceux occupés par le preneur ; qu’enfin, la société MOTO CONCEPT 77 justifie par les pièces qu’elle verse aux débats qu’une expertise judiciaire est en cours afin de décrire l’état de la toiture des locaux, rechercher l’existence d’amiante dans les structures, décrire l’état de certains équipements du local ainsi que de l’isolation phonique des locaux.

Ainsi, il apparait que les éléments produits par les parties ne permettent pas, en l’état, de fixer la valeur locative des locaux loués à la société MOTO CONCEPT 77, ni de dire s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 de nature à entrainer le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

Les éléments requis pour statuer sur la demande de fixation du loyer ne peuvent être obtenus par les vérifications personnelles du juge ou par un constat.

Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement et aux frais avancés de la société CARAVAL qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.

Le loyer provisionnel sera fixé au montant du loyer actuellement en vigueur.

Les dépens et les autres demandes seront réservés.

L’exécution provisoire étant de droit, il n’y a pas lieu de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, par jugement mixte contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de la société MOTO CONCEPT 77 tendant à voir déclarer irrecevable la demande de la société CARAVAL en déplafonnement du loyer du bail renouvelé ;

DIT que la société CARAVAL n’a pas renoncé à se prévaloir du déplafonnement prévu par l’article L. 145-34 du code de commerce ;

ORDONNE une mesure d’expertise et commet pour y procéder :

Monsieur [U] [Z]

[Adresse 1]

06.02.02.09.09

01.40.71.01.70

[Courriel 11]

DIT que l’expert aura pour mission de :

— convoquer les parties et les entendre,

— se rendre sur place, visiter les lieux,

— décrire les locaux ;

— donner son avis sur une éventuelle modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce et leur incidence sur l’activité du preneur ;

— fournir à la juridiction tous éléments d’appréciation permettant de déterminer, au 1er juillet 2017, la valeur locative des lieux loués au regard des critères définis par l’article L. 145-33 du code de commerce ;

— donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er juillet 2017 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,

— répondre aux dires des parties ;

ORDONNE aux parties de produire les pièces réclamées par l’expert à première demande ;

DIT que si les parties viennent à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport au magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;

DIT que l’expert commencera ses opérations dès l’avis par le greffe du versement de la consignation, et qu’il déposera son rapport dans le délai d’un an à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicitée en temps utile auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DIT que l’expert, en même temps qu’il déposera son rapport au greffe, en fera parvenir une copie aux parties ou à leurs avocats, mention en étant portée sur l’original ;

DIT qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;

DIT que la société CARAVAL devra consigner entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du greffe (service expertise) dans les deux mois du présent jugement, une provision de 3 000 euros à valoir sur la rémunération définitive de l’expert ;

DIT que faute de consignation dans ledit délai, la commission de l’expert deviendra caduque et sera privée de tout effet, sauf prorogation accordée par le juge chargé du contrôle des expertises ;

FIXE le montant du loyer provisionnel dû au titre du bail en renouvellement au montant du loyer actuellement en vigueur ;

RESERVE les plus amples demandes des parties et les dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Le Greffier Le Président