Min N° 26/00446

N° RG 26/00820 – N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEJYQ

M. [C] [A]

C/

M. [H] [K]

Mme [T] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 24 avril 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [A]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [K]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparant

Madame [T] [K]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame DE TALHOUËT Jeanne, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 02 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection

Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 04 mars 2026

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Florian CANDAN

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [H] [K] et Madame [T] [K]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 12 février 2014, M. [H] [K] et Mme [T] [K] ont donné à bail à Mme [C] [A] et à Mme [U] [A] un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 977 euros, hors charges.

Par courrier du 15 mai 2025, Mme [C] [A] a délivré congé indiquant avoir obtenu un logement social, pour la date du 15 juin 2025.

Se plaignant de l’absence de restitution de son dépôt de garantie, Mme [C] [A] a, par acte de commissaire de justice signifié le 04 février 2026, fait assigner M. [H] [K] et Mme [T] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux aux fins de voir :

condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 1 360,80 euros correspondant au solde du dépôt de garantie (872,30 euros) et aux pénalités légales de retard arrêtées au 23 janvier 2026 (488,50 euros) ; ordonner la majoration de cette somme de plein droit de 97,70 euros par mois de retard entamé à compter du 24 janvier 2026 et jusqu’à restitution du dépôt de garantie ;subsidiairement, ordonner que toute somme retenue à titre de réparations locatives non justifiée par des factures conformes et imputables à Mme [C] [A] devra lui être restituée ; ordonner que les sommes dues par les bailleurs porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 septembre 2025 et jusqu’à parfait paiement ; condamner les bailleurs aux dépens et à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [C] [A] justifie de l’échec d’une tentative de conciliation préalable constatée par procès-verbal du 16 octobre 2025.

Par courrier reçu au greffe le 26 février 2026, Monsieur et Madame [K] ont demandé à pouvoir comparaître par écrit et ont sollicité du juge :

à titre principal, le rejet des prétentions adversessubsidiairement, si le tribunal estimait qu’une partie des retenues n’étaient pas justifiées, de voir ordonner que les pénalités ne pourraient s’appliquer que sur la somme strictement retenue à tort ;dire que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

Aux termes de leur courrier, les bailleurs invoquent l’application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 sur l’entretien des locaux loués. Ils soutiennent que les retenues opérées ne relèvent pas de l’usure mais concernent des dégradations objectivement constatées. Ils font la liste des réparations : placard chambre 3 : portes coulissantes absentes poignée absente rail mal fixé ; détecteurs de fumée déposés piles manquantes non fonctionnels ; Installations électriques, prises défixées, prises fissurées, une prise absente ; terrasse arrière encombrants, huit trous de cheville support antenne ; jardin haie non taillée pelouse avec encombrant. Ils ajoutent que la facture émise dans le délai légal d’un montant de 870 correspond : au remplacement des détecteurs, à la réparation des prises, à la « dépose antenne et rebouchage », au frais de nettoyage et enlèvement encombrants, à la remise en état de la terrasse, du jardin et du garage.

A l’audience du 04 mars 2026, Mme [C] [A], représentée, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a actualisé sa demande en paiement à la somme de 683,90 euros s’agissant des pénalités de retard. Elle ne conteste pas les montants retenus au titre des détecteurs de fumée et de l’interphone.

Au soutien de ses prétentions, elle invoque l’application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 régissant le dépôt de garantie, sa restitution et la majoration due en cas de retard. Elle invoque également l’application de l’article 7 de cette même loi et de l’article 4 du décret du 30 mars 2016 s’agissant des réparations locatives et de l’entretien du logement imputable au locataire.

En l’espèce, elle fait valoir que les bailleurs n’étaient nullement fondés à lui imputer des dégradations et manquements dans l’entretien du logement :

— l’état des lieux de sortie ne constate nullement la nécessité de l’intervention d’un jardinier et aucune facture n’est produite par les bailleurs pour justifier du montant de 200 euros retenu ;

— la facture FCT008 en date du 15 juillet 2025 faisant état de prétendus travaux de remise en état ne comporte ni numéro SIRET, ni adresse de l’entreprise, ni les mentions légales obligatoires prévues par le code de commerce si bien qu’elle ne saurait constituer un justificatif probant ;

— plusieurs postes de cette facture correspondent par ailleurs à une remise en état rendue nécessaire par la vétusté normale et non imputable à la locataire (reprise complète des peintures de l’ensemble des murs, remplacement de 9 prises électriques non justifié par l’état des lieux de sortie, remplacement de la WMC cuisine non justifié, peinture de la poignée de la porte de la chambre 2 non justifié par l’état des lieux, évacuation des encombrants alors que les parpaings ont été entreposés par une entreprise mandatée par les bailleurs pour procéder à la suppression de la porte-fenêtre de la cuisine, dépôt de lampes solaires, rebouchage de trou et reprise de peinture sur la terrasse non justifié par l’état des lieux de sortie).

Sur le montant de la pénalité réclamé, ils demandent l’application d’une pénalité de 10% conformément à l’article 22 précité et estiment le retard de restitution du dépôt de garantie à 05 mois, janvier 2026 compris. Ils demandent la condamnation des défendeurs au paiement des majorations à venir en l’absence de restitution du dépôt de garantie.

Régulièrement assignés à l’étude du commissaire de justice, les défendeurs n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026, rapporté au 24 avril 2026, les parties en étant informées par la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 446-1 alinéa 2 du code de procédure civile, Lorsqu’une disposition particulière le prévoit, les parties peuvent être autorisées à formuler leurs prétentions et leurs moyens par écrit sans se présenter à l’audience. Le jugement rendu dans ces conditions est contradictoire. Néanmoins, le juge a toujours la faculté d’ordonner que les parties se présentent devant lui.

Par ailleurs, l’article 831 du même code dispose que Le juge peut, conformément au second alinéa de l’article 446-1, dispenser une partie qui en fait la demande de se présenter à une audience ultérieure. Dans ce cas, le juge organise les échanges entre les parties.

En l’espèce, les défendeurs ont demandé à être dispensé de comparaître. Lors des débats, le conseil de Madame [A] ne s’est pas opposé à l’admission de leurs écritures, dont elle a produit par ailleurs un jeu. Il convient de considérer que leur comparution est régulière et que la présente décision est contradictoire en application des dispositions susvisées.

Sur la demande en restitution du montant du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 applicable à la cause prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

Par ailleurs, l’article 7 de cette même loi, définissant les obligations générales du locataire, prévoit que ce dernier est obligé, notamment : « c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation ».

Selon l’annexe du Décret du 26 août 1987, constituent des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations ci-après énumérées :

Jardins privatifs : Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.Plafonds, murs intérieurs et cloisons : Maintien en état de propreté ; Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures : Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.Equipements d’installations d’électricité : Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

L’article 4 du décret du 30 mars 2016 précise qu’en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ».

En l’espèce, il n’est pas contesté que le montant du dépôt de garantie à hauteur de 872,30 euros n’a pas été restitué par les bailleurs. Il convient de déterminer si cette retenue est justifiée en application des textes précité.

Toute somme retenue doit être justifiée. Il résulte des pièces versées aux débats que les bailleurs se fondent sur :

Une facture du 15 juillet 2025 émise par la société [D] bâtiment pour un montant de 870 euros, complétée par une attestation de Monsieur [D] [F] datée du 25 février 2025 confirmant avoir réalisé des travaux de remise en état du logement litigieux pour un montant de 870 euros. Au regard de l’attestation produite, corroborant la facture, la réalité de ces travaux est établie. Néanmoins, force est de constater que la facture ne précise pas le détail du prix de chacune des prestation. Cette facture porte sur : Reprise et rebouchage propre des trous dans les murs intérieursReprise complétée des peintures sur l’ensemble des mursFourniture et pose d’une butée de porte d’entréeRemplacement de 9 prises électriquesRemplacement de la WMC cuisineRepeinture soignée de la porte de la chambre 2 Nettoyage complet des terrassesNettoyage des locaux poubellesEvacuation des encombrants (parpaings 3 bacs verts)Terrasse : dépose des lampes solaires rebouchage des trous et reprise de peintureGarage : rebouchage des trous et reprise du muret ; Dépôts des crochets vissés support d’antenne et rebouchage des trous ; Frais de déplacement.

Deux photographies du jardin intitulées « avant » et « après » ;

Une facture Leroy Merlin du 19 juin 2025 d’un montant de 384,88 euros portant sur du matériel électrique (lot de deux détecteurs de fumée au prix de 21,90 euros ; un permutateur, un poussoir lumineux, deux interrupteurs, une prise pour un montant de 4,99 euros) ;

Une facture Amazon du 19 juin 2025 d’un montant de 85 euros pour un interphone.

Madame [W] indique à l’audience ne pas contester les montants retenus au titre du détecteur de fumée et de l’interphone, si bien que la retenue de la somme de 85 euros + 21,90 euros est justifiée.

Pour le reste, il convient de limiter l’examen des pièces aux réparations revendiquées par les bailleurs dans leurs écritures, à savoir, outre le détecteur de fumée :

placard chambre 3 : portes coulissantes absentes poignée absente rail mal fixé ; Installations électriques, prises défixées, prises fissurées, une prise absente ; terrasse arrière encombrants, huit trous de cheville support antenne ; jardin haie non taillée pelouse avec encombrant

S’agissant en premier lieu du placard de la chambre n°3, aucune des factures produites s’agissant des travaux réalisés, ni du matériel acheté, ne correspond à sa remise en état. Dans ces conditions, il n’est pas justifié des sommes retenues à ce titre.

S’agissant en deuxième lieu des installations électriques, il ressort de l’état des lieux de sortie qu’ont été constatées, dans la cuisine, une prise manquante, et dans différentes pièces de la maison, des prises fissurées ou défixées. Il résulte des textes précités qu’il appartient au locataire de procéder au remplacement des prises. Ainsi, la prise manquante devait être remplacée par Madame [A]. La facture de LeroyMerlin indique qu’une prise a été achetée pour un montant de 4,99 euros. L’entreprise [D] est par ailleurs intervenue pour procéder à des remplacements de prises, comme en atteste la facture versée aux débats. Néanmoins, le prix de cette intervention n’est pas détaillé, et ne saurait correspondre à la totalité du montant de la facture, qui porte également sur d’autres prestations. Dans ces conditions, il convient d’estimer le coût de l’intervention imputable à la locataire à la somme de 50 euros.

S’agissant en troisième lieu des travaux réalisés dans le jardin, aucune facture n’est produite. En outre, les photographies jointes à l’état des lieux de sortie démontrent un jardin bien entretenu. En revanche, les photographies produites en défense ne permettent pas de s’assurer que la haie apparaissant taillée se situe sur le terrain occupé par la locataire ou sur le terrain d’autrui. Ainsi, aucune somme ne saurait être retenue sur le montant du dépôt de garantie à ce titre.

S’agissant des encombrants, la locataire affirme que les parpaings avaient été installés par les propriétaires dans le cadre de travaux. Les défendeurs s’abstiennent de répondre à cet argument.

La nécessité d’une retenue à ce titre n’est donc pas établie, en raison du doute subsistant quant à l’imputabilité à Madame [A] de la présence d’objets nécessitant d’être enlevés par les encombrants, dont l’intervention n’est au demeurant pas démontrée.

S’agissant enfin de la terrasse, l’état des lieux de sortie relève la présence de « huit trous de cheville ». Néanmoins, l’état des lieux d’entrée ne comporte pas d’encart propre à la terrasse, ce qui ne permet pas au tribunal de comparer l’état des lieux avant et après l’habitation du logement par la locataire, ni d’avoir la certitude de l’imputabilité de ces trous de cheville à la locataire, étant précisé au contraire que l’état des lieux d’entrée mentionne, deux lignes au-dessus du terme dactylographié « terrasse » « garage. Murs placo. Nombreux trous ». S’agissant de l’antenne, aucune des pièces versées aux débats ne démontre l’existence d’une difficulté s’agissant d’une antenne.

Dans ces conditions, Monsieur et Madame [K] étaient bien fondés à retenir la somme de 161,89 euros sur le montant du dépôt de garantie.

Il convient donc de les condamner à payer à la demanderesse la somme de 710,41 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie. Comme demandé, cette somme produira intérêts à compter de la mise en demeure du 12 septembre 2025 dont il est justifié.

Sur la demande de condamnation au versement d’une indemnité de retard

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

Il résulte de ce texte que le montant de la pénalité est calculé à partir du montant du loyer, et non selon le montant des sommes retenues à tort, contrairement à ce qu’affirment les défendeurs.

Ainsi, les défendeurs seront condamnés à payer à Monsieur et Madame [K] la somme de 488,50 euros correspondant aux pénalités dues au 31 janvier 2026. Cette somme produira intérêts à compter de la présente décision.

Ils seront également redevables de la somme mensuelle de 97,70 euros à titre d’indemnité de retard à compter du mois de février 2026 et ce jusqu’à restitution de la somme de 710,41 euros.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [H] [K] et Mme [T] [K] échouent à l’instance. Il convient donc de le condamner aux dépens.

Sur les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [H] [K] et Mme [T] [K], condamnés aux dépens, seront également condamnés à payer à Mme [C] [A] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 300 euros.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [H] [K] et Mme [T] [K] à payer à Mme [C] [A] la somme de 710,41 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2025 ;

Condamne M. [H] [K] et Mme [T] [K] à payer à Mme [C] [A] la somme de 488,50 euros à titre d’indemnité de retard, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne M. [H] [K] et Mme [T] [K] à payer à Mme [C] [A] une indemnité mensuelle de retard par mois entamé d’un montant de 97,70 euros à compter du mois de février 2026 et jusqu’à restitution de la somme totale de 710,41 euros ;

Condamne M. [H] [K] et Mme [T] [K] aux dépens de l’instance ;

Condamne M. [H] [K] et Mme [T] [K] à payer à Mme [C] [A] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La juge