— N° RG 25/00930 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEEJB

Date : 07 Janvier 2026

Affaire : N° RG 25/00930 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEEJB

N° de minute : 26/00006

Formule Exécutoire délivrée

le :

à :

Copie Conforme délivrée

le : 12-01-2026

à : M^e Antoine ASSIE + dossier

M^e Guillaume AUBATIER + dossier

Service Expertise

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le SEPT JANVIER DEUX MIL VINGT SIX, par Monsieur Arnaud MARCANGELI, Juge au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

S.A.S. [Localité 9] REALTY FUND

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Guillaume AUBATIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSES

S.A. ORIGINAL V.D. – C.I.N.R.J.

[Adresse 10]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par M^e Nicolas MENAGE, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

M^e Antoine ASSIE, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant,

S.A.S. LELIEVRE

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Nicolas MENAGE, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

M^e Antoine ASSIE, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant,

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 26 Novembre 2025 ;

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par ordonnance de référé en date du 6 septembre 2023 (RG 23/593 minute 23/496) et par ordonnance de changement d’expert du 20 juin 2025, Monsieur [J] [K] a été désigné en qualité d’expert en vue de :

en ce qui concerne la remise en état des locaux

1°- relever et décrire les désordres affectant les locaux loués ;

2°- en déterminer l’origine, la cause et l’étendue ; dire notamment s’ils proviennent d’un défaut de structure, d’un vice du sol, de l’utilisation des locaux par le preneur ou d’un défaut d’entretien;

3°- fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;

4°- à partir de devis d’entreprises fournis par les parties, sur proposition, le cas échéant du maître d’oeuvre de leur choix, donner un avis sur la ou les solutions appropriées pour remédier aux désordres et sur le coût des travaux utiles ;

5°- donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

6°- rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

en ce qui concerne le respect de la législation relative aux installations classées pour la protection de l’environnement

1°- déterminer si les locaux loués sont conformes à la législation relative aux installations classées pour la protection de l’environnement :

2°- fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;

3°- à partir de devis d’entreprises fournis par les parties, sur proposition, le cas échéant du maître d’oeuvre de leur choix, donner un avis sur la ou les solutions appropriées pour rendre les locaux conformes à la législation relative aux installations classées pour la protection de l’environnement et sur le coût des travaux utiles ;

4°- donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces non-conformités et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

5°- rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

en ce qui concerne la dépollution

1°- établir un diagnostic de pollution et apprécier si une dépollution est nécessaire avant toute nouvelle location par le bailleur ;

2°- fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;

3°- à partir de devis d’entreprises fournis par les parties, donner un avis sur la ou les solutions appropriées pour parvenir à la dépollution et sur le coût des travaux utiles ;

4°- donner son avis sur les préjudices et coûts induits par une éventuelle dépollution et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

5°- rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

Par acte de commissaire de justice en date des 14 octobre 2025, la S.A PARIS REALTY FUND a fait délivrer une assignation à comparaître à la S.A ORIGINAL V.D-C.I.N.R.J et la S.A.S LELIEVRE devant le président du tribunal judiciaire de Meaux, statuant en référés, aux fins, sur le fondement des articles 236 et suivants du code de procédure civile, de voir étendre la mission de Monsieur [J] [K] à l’ensemble des désordres et non-conformités visés dans l’assignation et la pièce n°12 et de réserver les dépens.

Elle a maintenu ses demandes à l’audience du 26 novembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue en exposant qu’il est constant qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été dressé entre les parties lors de la conclusion du bail le 19 avril 2012. En application des stipulations contractuelles (article 1.2), cette absence a pour conséquence de réputer les locaux loués avoir été reçus par le preneur en parfait état, ce qui contredit l’état révélé par le constat de sortie. La demanderesse rappelle que l’article 9.1 du bail met à la charge du sous-locataire (devenu preneur) l’obligation de maintenir l’intégralité de l’immeuble et de ses aménagements en parfait état de propreté, d’entretien, de réparation et de remplacement, y compris les grosses réparations. Plus encore, selon elle, l’article 9.6 du bail, relatif à la restitution, impose au preneur de rendre les locaux loués en parfait état à la fin de la sous-location. Or, elle soutient que le constat d’état des lieux de sortie et le rapport CAPRIMM révèlent, contradictoirement à cette obligation, des désordres majeurs et un état de dégradation nécessitant des travaux chiffrés à 3 951 443 euros.

— N° RG 25/00930 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEEJB

La S.A ORIGINAL V.D-C.I.N.R.J et la S.A.S LELIEVRE, valablement représentées, ont sollicité du juge des référés de :

— Rejeter la demande d’extension des opérations d’expertise présentée par la société [Localité 9] REALTY FUND.

— Condamner la société [Localité 9] REALTY FUND au paiement d’une somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Laisser à sa charge les dépens.

Les défendeurs remettent en cause l’interprétation donnée par le bailleur de la clause contractuelle de restitution en « parfait état », soulignant que le bailleur a omis de reprendre l’intégralité du contexte de l’état des lieux d’entrée de 2007, et que la notion de « parfaite remise en état » ne signifie pas nécessairement une prise en charge totale par le bailleur.

Les défendeurs exposent par ailleurs que contrairement à ce qu’affirme le bailleur, la loi PINEL de 2014, qui présume le bon état locatif en l’absence d’état des lieux, ne s’appliquerait pas à ce contrat qui est antérieur à la loi (contrat de sous-location conclu avant novembre 2014), et doit donc être soumis à l’ancien régime.

Enfin, elle ajoutent que l’historique des relations contractuelles (sous-location, puis bail commercial tardif en 2017) est complexe et pose des problèmes de droit et d’interprétation pour l’expert judiciaire, ce qui rend un débat juridique préalable indispensable.

Par conséquent, les défenderesses estiment que le débat sur l’application de la loi PINEL et l’interprétation exacte des obligations contractuelles est un débat de fond qui doit être tranché par les juges avant d’engager ou d’étendre des opérations d’expertise.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 245, alinéa 3, du code de procédure civile que le juge qui a commis un technicien aux fins d’exécution d’une mesure d’instruction peut étendre sa mission sous réserve d’avoir, au préalable, recueilli ses observations.

En l’espèce, les opérations d’expertise sont en cours. Il appert que des difficultés d’interprétation de l’ordonnance du 6 septembre 2023 sont intervenues, notamment sur le fait de savoir si cette ordonnance incluait dans le champ de la mission de l’expert les travaux de remise en état de l’ensemble immobilier à la suite du départ du preneur.

Il n’est pas établi qu’à ce stade, une éventuelle future action judiciaire en responsabilité contre le preneur ou contre la société [H], serait manifestement vouée à l’échec.

En outre, l’extension de mission demandée est légalement admissible et utile.

Le motif légitime est donc caractérisé pour y faire droit. Il n’exige pas du demandeur d’anticiper sur les résultats de cette mesure.

La contestation du preneur, qui repose sur plusieurs éléments tenant notamment à l’application de la loi dans le temps, à l’interprétation de la clause dite de “parfait état” et aux conséquences du défaut d’état des lieux, ne peut remettre en cause cette appréciation. Par ailleurs, le non-respect allégué des dispositions du contrat par les défendeurs ne saurait constituer une irrecevabilité de la demande d’extension de mission. Les autres éléments soutenus par les défendeurs anticipent l’éventuel débat devant le juge du fond mais ne sauraient, à ce stade de la procédure, faire obstacle à une amélioration de la situation probatoire des parties. En effet, l’objet de l’expertise est de faire la lumière notamment sur la remise en état, et dans ce cadre, il importe de savoir quels seraient les moyens propres à remédier aux désordres et non-conformités permettant de mettre les locaux loués en parfait état, conformément à l’article 1.2 du bail conclu le 19 avril 2012, en l’absence d’état des lieux dressé en 2012.

Par courrier en date du 1er octobre 2025. Monsieur [J] [K] a indiqué ne pas avoir d’objection de principe à l’extension de mission sollicitée.

Au regard de ces éléments, il apparaît que la SA [Localité 9] REALTY FUND dispose d’un intérêt à obtenir cette extension de mission, afin de pouvoir ultérieurement disposer des éléments d’information utilisables dans le cadre de la résolution amiable ou judiciaire du litige.

Il sera dès lors fait droit à sa demande, sauf concernant certains chefs de mission figurant déjà dans l’ordonnance initiale et qui ne seront donc pas repris dans cette extension de mission.

L’équité commande de rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, à défaut de certitude sur l’obligation de réparation pesant sur la partie défenderesse, la SA [Localité 9] REALTY FUND supportera la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique,

Etendons la mission d’expertise confiée à Monsieur [J] [K], désigné en remplacement de Monsieur [I] [B], lui-même désigné par l’ordonnance de référé du 6 septembre 2023 (RG n° 23/593 – n° de minute 23/496), en ce sens qu’elle devra également porter sur l’ensemble des désordres et non-conformités visés dans l’assignation et la pièce n°12 :

— la remise en état des espaces extérieurs des locaux loués :

— les trottoirs et circulations piétonnes extérieures ;

— la zone de parking véhicules légers extérieure ;

— la zone de circulation poids lourds ;

— la zone de station-service ;

— les espaces verts ;

— la remise en état des structures des locaux loués :

— les poteaux métalliques ;

— les poteaux en béton ;

— les dallages de l’entrepôt sec ;

— les dallages entrepôt froid négatif ;

— les structures métalliques poteaux poutres ;

— les maçonneries ;

— la remise en état des façades :

— les façades vitrées de l’entrepôt ;

— les façades vitrées des bureaux ;

— les portes de façades ;

— le SAS d’entrée principal ;

— les façades en béton extérieures ;

— la mise en conformité des installations relatives à la sécurité des biens et des personnes :

— les extincteurs ;

— robinets incendie armés ;

— sprinkler ;

— détection incendie ;

— désenfumage ;

— accessibilité des secours ;

— local de charge ;

— cloisons coupe-feu (entre bureau et zone d’entrepôt et entre le SAS d’entrée bureau et entrepôt) ;

— la remise en état des bureaux intérieurs :

— les revêtements de sol ;

— les murs ;

— les plafonds ;

— les armoires menuisées ;

— les cloisons amovibles ;

— les zones sanitaires ;

— les luminaires ;

— la zone bureaux sinistrée par un dégât des eaux ;

— la salle informatique ;

— la remise en état de la mezzanine de l’entrepôt :

— la dalle de la mezzanine ;

— les recettes à matériaux ;

— la remise en état de la cuisine RIE :

— les meubles menuisés ;

— les équipements électroménagers ;

— la remise en état de l’entrepôt zone de stockage sec :

— porte sectionnelle ;

— luminaire ;

— zone de charge des chariots ;

— racks de marchandise ;

— zone sanitaire et zone vestiaire entrepôt ;

— la protection des eaux pluviales ;

— la remise en état de l’entrepôt – zone de stockage froid positif :

— les panneaux frigorifiques (habillage des poutres, pieds de cloisons dans les angles, les cloisons de séparation avec l’entrepôt négatif) ;

— les moisissures ;

— l’équipement de production de froid ;

— la porte de séparation ;

— le rideau rapide ;

— les luminaires ;

— les racks de marchandise ;

— la remise en état de l’entrepôt – zone de stockage froid négatif :

— la porte de séparation ;

— les luminaires ;

— les équipements de production de froid ;

— les racks de marchandise ;

— la remise en état des quais et portes de livraison

et avec mission de :

— visiter l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 8] et décrire l’état actuel ;

— examiner les désordres qui seraient liés à un défaut d’entretien, et les non-conformités dénoncées dans l’assignation, et le cas échéant, les désordres connexes, sans nécessité d’extension de la mission, les décrire, indiquer le siège et l’importance, en rechercher la cause et l’origine ;

— préciser les moyens propres à remédier à ces désordres et non-conformités permettant de mettre les locaux loués en parfait état, et en évaluer le coût à partir de devis contradictoirement discutés et préciser la durée d’exécution des travaux ;

— chiffrer les préjudices qui en résultent pour la demanderesse, notamment l’indemnisation des locaux loués depuis le départ du preneur ;

— dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et/ou du préjudice qui en résulte ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

Rejetons la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamnons la SA [Localité 9] REALTY FUND aux dépens,

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier, Le Président,