N° RG 24/00316 – N° Portalis DBX4-W-B7I-SUGH

MINUTE N° : 24/

DOSSIER : N° RG 24/00316 – N° Portalis DBX4-W-B7I-SUGH

NAC: 50B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET

à la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE

SCI PLF IMMO II, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître François AXISA de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSES

SAS PEPS PARTNERS, prise en la personne de son Président M. [Y] [E], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE

SARL PRAXIS, caution de la SAS PEPS PARTNERS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 19 novembre 2024

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 31 mars 2022, la SCI PLF IMMO II a consenti à la SAS PEPS PARTNERS un bail de courte durée à effet du 01 avril 2022 jusqu’au 31 octobre 2023 portant sur les lots n°2286 et n°2287 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 3] (31).

La SARL PRAXIS s’est portée caution des engagements de la SAS PEPS PARTNERS selon acte de cautionnement solidaire annexé au bail, signé le 31 mars 2022.

Les locaux ont été libérés à la date du 31 octobre 2023.

Estimant que le compte locatif de la SAS PEPS PARTNERS était débiteur à hauteur de 8.947,63 euros (déduction faite du montant du dépôt de garantie), au titre de frais de nettoyage, de reprise de dégradations, de loyer impayé et de provisions sur charges impayées, la SCI PLF IMMO II lui a fait délivrer par acte de commissaire de justice du 26 janvier 2024, une saisie conservatoire de son compte bancaire.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 février 2024, la SCI PLF IMMO II a assigné la SAS PEPS PARTNERS et la SARL PRAXIS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 novembre 2024.

La SCI PLF IMMO II demande au juge des référés, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de :

— rejeter la demande de jonction des instances avec la procédure n° RG 24/00400,

— rejeter la demande de compensation des créances qui en résulterait,

— condamner la SAS PEPS PARTNERS au paiement d’une provision d’un montant de 9.430,29 euros, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 8.947,63 euros à compter de la mise en demeure du 18 décembre 2023,

— condamner la SARL PRAXIS solidairement avec la SAS PEPS PARTNERS au paiement d’une provision d’un montant de 9.430,29 euros, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 8.947,63 euros à compter de la mise en demeure du 18 décembre 2023,

— débouter la SAS PEP’S PARTNERS de l’ensemble de ses prétentions,

— condamner solidairement la SARL PRAXIS et la SAS PEPS PARTNERS au paiement de la somme de 3.000 au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de la saisie-conservatoire.

De leur côté, la SAS PEPS PARTNERS et la SARL PRAXIS demandent au juge des référés, au visa de l’article 835 du code de procédure civile de :

— ordonner la jonction des instances enregistrées RG 24/00316 et RG 24/00400,

— ordonner la compensation des créances,

— lui donner acte de ce qu’elle se reconnaît redevable envers la SCI PLF IMMO II de la sommes de 5.135,10 euros,

— rejeter l’ensemble des autres demandes formulées par la SCI PLF IMMO II infondées et irrecevables en référé,

— condamner la SCI PLF IMMO II à lui verser la somme de 3.600 euros par mois au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à ses conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la jonction

L’article 367 du code de procédure civile dispose : « Le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. Il peut également ordonner la disjonction d’une instance en plusieurs ».

La bonne administration de la justice ne commande pas de joindre les instances n° RG 24/00316 et 24/00400, qui ne concernent ni le même contrat, ni les mêmes parties.

Corrélativement, la demande de compensation judiciaire sera également rejetée.

* Sur la demande en paiement d’une provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

La SCI PLF IMMO II sollicite la condamnation de son preneur à la somme de 9.430,29 euros au titre des loyers, charges et réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 4.687,50 euros.

De son côté, la SAS PEPS PARTNERS reconnaît n’être débitrice que de la somme 5.135,10 euros, après imputation du dépôt de garantie.

De l’analyse des moyens respectifs des parties, il apparaît que la discussion ne porte que sur quatre postes litigieux, qui sont les suivants :

* Sur la majoration de 10%

La bailleresse revendique la somme de 982,26 euros. Cette somme correspond à l’application contractuelle d’une majoration de 10 % des loyers et charges dus et non contestés par le preneur.

L’article 12 du contrat de bail prévoit en effet une clause pénale ainsi rédigée : « A défaut de paiement du loyer et des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme, d’après le présent bail, quinze jours après une simple lettre recommandée avec accusé de réception demeurée sans suite, le dossier sera transmis à l’huissier et les sommes dues automatiquement majorée de 10 % (…) ».

Dans sa lettre du 21 novembre 2023, par laquelle la SCI PLF IMMO II adresse son décompte détaillé, il apparaît que la part de loyers impayés correspond à :

— un « reste dû sur loyers du 01/07/23 au 30/09/23 » pour 2.423,79 euros

— un « loyer du 01/10/23 au 31/10/23 » pour 1.562,50 euros,

mais également aux « accessoires » de ces loyers, à savoir :

— les « provisions sur charges du 01/07/23 au 30/09/23 » pour 2.103,88 euros

— la " TVA du 01/07/23 au 30/09/23 pour 905,52 euros,

— les « provisions sur charges du 01/10/23 au 31/10/23 » pour 701,29 euros

— la " TVA du 01/10/23 au 31/10/23 pour 452,76 euros,

La SAS PEPS PARTNERS ne conteste pas devoir ces reliquats de loyers impayés.

En revanche, rien ne permet de considérer que les accessoires de loyers que sont le « solde de charges du 01/04/2022 au 31/12/2022 » et la TVA correspondante, n’avaient pas été payé par le preneur aux termes exigibles et avaient fait l’objet d’une lettre recommandée avec avis de réception de la part du bailleur.

Ces sommes ne sont donc pas justifiées.

L’application « de plein droit » de la clause pénale, non contestée dans son principe, doit donc conduire à déclarer bien fondée la demande provisionnelle pour majoration de 10 %, à hauteur de 814,97 euros (soit 10 % de la somme de 2.423,79 euros +1.562,50 euros + 2.103,88 euros + 905,52 euros + 701,29 euros + 452,76 euros)

* Sur l’indemnité pour dégradation

La SCI PLF IMMO II sollicite la somme de 921,94 euros HT à ce titre. Elle souligne que l’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice, atteste selon elle d’un défaut manifeste d’entretien qui l’a conduite à engager des travaux à hauteur de la somme facturée.

L’article 1730 du code civil dispose : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

L’article 1754 de ce même code énonce : " Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :

Aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminées ;

Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d’habitation à la hauteur d’un mètre ;

Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en a seulement quelques-uns de cassés ;

Aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;

Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures ".

Le procès-verbal de constat dressé le 31 octobre 2023, valant état des lieux de sortie, comporte effectivement un certain nombre de mentions qui relèvent du défaut d’entretien du preneur en lien avec des dégradations qui auraient dû être prises en charge par lui. Certaines relèvent d’un défaut de nettoyage (poussière, gras, tartre…) et d’autres, de menus entretiens (traces, auréoles, impacts, néon absent, équipements électriques décollés ou déboîtés…). Tous les postes de « dégradations locatives » qui figurent de manière détaillée en annexe au décompte adressé au preneur sont justifiés.

Surtout, aucune ne peut raisonnablement être considéré comme participant à une volonté de la bailleresse de remettre ses locaux à neuf ou en conformité avec les nouvelles normes dès lors que le bail n’a duré que 19 mois et que les locaux sont réputés avoir été délivrés en bon état.

L’argument de la vétusté des lieux n’est donc pas recevable dès lors qu’il s’agit d’un bail de très courte durée, qui exclut tout débat en lien avec la notion de vétusté, sauf pour le preneur à avoir su démontrer qu’il s’était vu délivrer des locaux déjà vétustes à la prise de possession, ce qu’il ne fait pas.

Enfin, l’indemnité sollicitée au titre des dégradations locatives peut parfaitement se prouver par de simples estimations ou devis, et non nécessairement par des factures qui supposent l’engagement de travaux effectifs.

La somme de 921,94 euros HT est donc bien fondée et ne donne pas lieu à contestation sérieuse.

* Sur les charges prévisionnelles

Initialement fixée à la somme prévisionnelle de 1.436,61 euros, la SCI PLF IMMO II réclame désormais la somme de 1.838,83 euros HT au titre des charges définitives après l’approbation des comptes 2023 par l’assemblée générale des copropriétaires qui permet de calculer l’état de répartition et les charges effectivement dues par la SAS PEPS PARTNERS.

Les justificatifs sont versés aux débats en pièce n°14.

Si elles s’opposent à l’application de ces régularisations de charges, pourtant prévues au contrat de bail, les parties défenderesse n’opposent aucune contestation étayée au calcul régularisé suite à l’approbation des comptes de charges de l’exercice 2023.

La somme demandée à hauteur de 1.838,83 euros HT n’apparaît donc pas être sérieusement contestée.

* Sur l’application de la TVA

La bailleresse demande au juge des référés de fixer à la somme de 552,17 euros le montant restant à devoir sur la TVA. Plus précisément, la SCI PLF IMMO II calcule cette somme de la manière suivante :

— TVA sur indemnité de dégradation (921,94 euros x 20 %) : 184,40 euros,

— TVA sur charges 2023 (1.838,83 euros x 20 %) : 367,77 euros.

Le bail prévoit que les loyers et les charges sont exprimés « Hors Taxes », la bailleresse déclarant avoir opté pour l’imposition, à la TVA des revenus pour cette location.

Si elles s’opposent à l’application de cette TVA au taux indiqué, pourtant prévue par le contrat de bail, les parties défenderesse n’opposent aucune contestation étayée au calcul opéré par la bailleresse.

La somme demandée à hauteur de 552,17 euros n’apparaît donc pas être sérieusement contestée.

* Sur la somme globale

Il résulte de l’analyse précédente, qui se contente d’appliquer les clauses du bail et qui relève donc du pouvoir du juge des référés, que la SCI PLF IMMO II justifie détenir une créance non sérieusement contestable de 9.263,01 euros.

— un reste dû sur loyers du 01/07/23 au 30/09/23 pour 2.423,79 euros,

— les provisions sur charges du 01/07/23 au 30/09/23 pour 2.103,88 euros,

— la TVA du 01/07/23 au 30/09/23 pour 905,52 euros,

— solde de charge du 01/04/2022 au 31/12/2022 pour 1.394,05 euros,

— la TVA du 01/04/2022 au 31/12/2022 pour 278,81 euros,

— un loyer du 01/10/23 au 31/10/23 pour 1.562,50 euros,

— les provisions sur charges du 01/10/23 au 31/10/23 pour 701,29 euros,

— la TVA du 01/10/23 au 31/10/23 pour 452,76 euros,

— la majoration de 10 % pour 814,97 euros,

— l’indemnité de dégradations locatives pour 921,94 euros,

— la TVA sur l’indemnité de dégradations locatives pour 184,40 euros,

— les charges 2023 régularisées pour 1.838,83 euros,

— l’application de la TVA pour 367,77 euros,

— déduction faite du dépôt de garantie pour 4.687,50 euros.

La SAS PEPS PARTNERS et la SARL PRAXIS seront condamnées solidairement à verser la SCI PLF IMMO II une provision de 9.263,01 euros, somme majorée des intérêts au taux légal à compter du 07 février 2024, date de l’assignation valant mise en demeure.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La SAS PEPS PARTNERS et la SARL PRAXIS, parties succombantes, seront condamnées in solidum aux entiers dépens de l’instance.

Les frais de la saisie-conservatoire et de sa dénonciation seront cependant laissés à la charge de la SCI PLF IMMO II, laquelle ne justifie pas de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de sa créance, critère indispensable à la mise en œuvre d’une telle mesure en vertu des dispositions de l’article L.511-1 du code des procédures civiles d’exécution.

* Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI PLF IMMO II qui a été contrainte d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance afin de faire valoir ses droit en justice.

Il lui sera alloué la somme de 1.000 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANÈS, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

REJETONS la demande de jonction des instances n° RG 24/00316 et 24/00400 et de compensation corrélative ;

CONDAMNONS solidairement la SAS PEPS PARTNERS et la SARL PRAXIS à payer à la SCI PLF IMMO II une somme provisionnelle de 9.263,01 euros (NEUF MILLE DEUX CENT SOIXANTE TROIS EUROS ET UN CENTIME) au titre du solde locatif débiteur définitif, déduction faite du moment du dépôt de garantie, somme majorée des intérêts au taux légal à compter du 07 février 2024 ;

CONDAMNONS in solidum la SAS PEPS PARTNERS et la SARL PRAXIS à payer à la SCI PLF IMMO II une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes,

CONDAMNONS in solidum la SAS PEPS PARTNERS et la SARL PRAXIS aux entiers dépens de l’instance, à l’exclusion des frais engendrés par la mesure de saisie-conservatoire qui resteront à la charge de la SCI PLF IMMO II ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 17 décembre 2024.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,