RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00411 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O56S

MINUTE N° : 26/00292

Notification

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT du 03 MARS 2026

prorogé au 26 MARS 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Madame [P] [C] [B]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 05 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 31 mai 2017, la SA d’HLM DOMAXIS, aux droits de laquelle vient la SA d’HLM [Localité 1], a consenti à Madame [P] [C] [B] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5], à [Localité 4], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 491,43 €, outre une provision mensuelle sur charges récupérables de 108,52 €.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire le 3 juin 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 528,32 € en principal.

Par exploit du 24 octobre 2025 signifié à personne, la SA d’HLM SEQENS a fait assigner Madame [P] [C] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, à son audience du 5 janvier 2026 afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— à titre principal, le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail pour non-respect de l’obligation de payer les loyers ;

— la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 2 104,13 € due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 26 septembre 2025, septembre inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2025 ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 6] à [Localité 4] ;

— la condamnation de la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 500 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 3 juin 2025.

À l’audience, la SA d’HLM [Localité 1], représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 2 242,56 € au 23 décembre 2025, décembre inclus. Elle s’oppose oralement aux délais de paiement, aux motifs que seuls des paiements partiels sont intervenus, le dernier paiement étant de 370 € le 10 décembre 2025, qui ne couvre pas l’intégralité de l’échéance.

En défense, Madame [P] [C] [B], comparante en personne, ne conteste pas le montant de la dette et sollicite des délais de paiement à raison de 100 € en sus du loyer courant et de charges.

Elle fait valoir que le mois de décembre 2025 a été réglé le 10 décembre 2025 et qu’elle avait auparavant sollicité un échéancier amiable qui lui a été refusé. Elle précise qu’elle est entrée dans les lieux en 2017 et a réglé ses loyers en temps et en heure jusqu’en 2025, où elle a eu des difficultés financières ponctuelles qui sont désormais réglées. Elle ajoute que 243 € d’aide personnalisée au logement sont versés directement à la propriétaire bailleresse, qu’elle réside avec 3 enfants mineurs au domicile. Elle est salariée de la région Île-de-France et perçoit 1 943 € par mois à ce titre, depuis 2023. Elle perçoit également environ 700 € de prestations familiales, en sus de l’aide au logement.

Pour un exposé des motifs de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 3 mars 2026 puis prorogée au 26 mars 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

En application du II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le bailleur est une personne morale et à l’exception des SCI familiales, à peine d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être saisie par le bailleur au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CAF est intervenue le 03 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 octobre 2025.

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 24 octobre 2025 a été dénoncée le 29 octobre 2025 à la préfecture du Val-d’Oise, soit six semaines au moins avant l’audience du 5 janvier 2026.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés :

La SA d’HLM [Localité 1] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 23 décembre 2025, décembre inclus, et l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée.

En conséquence il sera fait droit à la demande de la SA d’HLM [Localité 1], et Madame [P] [C] [B] sera condamnée au paiement de la somme de 1 987,51 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 23 décembre 2025, décembre inclus, et déduction faite des frais de procédure ou administratifs injustifiés.

L’article 1231-6 du code civil permet de condamner le débiteur aux intérêts au taux légal, pour sanction du retard dans l’exécution de son obligation de payer les sommes dues. La condamnation aux intérêts ne peut toutefois survenir que concernant des sommes dont le débiteur est redevable à la date de condamnation.

En conséquence, les sommes dues par Madame [P] [C] [B] au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 23 décembre 2025, décembre inclus, porteront intérêt au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, antérieures au 29 juillet 2023.

Par exploit du 3 juin 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 1 528,32 €. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 4 août 2025, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Madame [P] [C] [B] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 4 août 2025, ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur. Il convient donc d’ordonner l’expulsion des occupants, ceux-ci n’ayant toujours pas restitué les clefs au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de condamner en conséquence la locataire à payer à la SA d’HLM [Localité 1], à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Il est rappelé que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 4 août 2025 au 23 décembre 2025, décembre inclus.

Sur les délais de paiement :

L’article 24, V de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 permet au juge, même d’office, d’accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, à condition que ce dernier ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai.

Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif que la locataire paie partiellement le loyer depuis plusieurs mois, mais que ces paiements ne couvrent pas l’intégralité du loyer. Dans ces conditions il ne peut être considéré que le paiement intégral du loyer courant et des charges ait repris. En conséquence, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Madame [P] [C] [B] y sera condamnée, en ce compris le coût du commandement de payer du 3 juin 2025.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Madame [P] [C] [B] sera donc condamnée au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 100 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable la présente action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation sont réunies au 4 août 2025 ;

DIT qu’à défaut par Madame [P] [C] [B] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 6] à [Localité 4], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE Madame [P] [C] [B] à payer à la SA d’HLM [Localité 1] en deniers ou quittances une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 4 août 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

CONDAMNE Madame [P] [C] [B] à payer en deniers ou quittances à la SA d’HLM [Localité 1] la somme de 1 987,51 €, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 23 décembre 2025, terme de décembre inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que la somme de 1 987,51 € susvisée comprend d’ores et déjà les indemnités mensuelles d’occupation dues pour la période du 4 août 2025 au 23 décembre 2025, terme de décembre inclus ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [P] [C] [B] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [P] [C] [B] à payer à la SA d’HLM [Localité 1] la somme de 100 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 5] par mise à disposition au greffe, le 26 mars 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION