TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MELUN

Ch1 Cab1 Cont Civil Gal Contentieux

Affaire n° : N° RG 22/03233 – N° Portalis DB2Z-W-B7G-G6FW

Jugement n° : 25/00271

MGC/CH

JUGEMENT DU NEUF DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [K]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Laurent PACCIONI, avocat au barreau de MELUN

DÉFENDEUR :

[Adresse 10] représenté par son syndic, l’Agence FONCIA AMYOT GILLET

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau D’ESSONNE

SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE – SADA

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Laure BRACQUEMONT de la SELEURL LBCA, avocat au barreau de PARIS

S.A. GENERALI

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jacques CHEVALIER de la SELAS CHEVALIER – MARTY – PRUVOST Société d’Avocats, avocat au barreau de PARIS

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée en audience publique le 04 Novembre 2025 sur le rapport de Martine GIACOMONI CHARLON.

A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 09 Décembre 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Martine GIACOMONI CHARLON, Premier Vice-président

Assesseur : Caroline GERARD, Juge

Assesseur : Mathilde BERNARD, Juge

GREFFIER :

Carole H’SOILI

DÉCISION :

Contradictoire en premier ressort, prononcée par Martine GIACOMONI CHARLON, Premier Vice-président, qui a signé la minute avec Carole H’SOILI, Greffier, le 09 Décembre 2025, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Par exploit en date du 27 juin 2022, Monsieur [K] a fait assigner le [Adresse 10] aux fins de voir celui-ci être condamné, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui verser la somme de 82.434,01 euros en réparation des préjudices qu’il subit du fait du Syndicat des Copropriétaires, ainsi que la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et dispenser le demandeur de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Monsieur [K] expose les faits suivants :

— il est propriétaire d’un appartement dans la Résidence [12], sise [Adresse 3] à [Localité 7], appartement loué à Monsieur [W] [S];

— le 31 mai 2016, le locataire a établi un constat de dégât des eaux, transmis notamment au syndic de copropriété;

— les locataires ont délivré congé le 26 avril 2017 pour le 31 juillet 2017;

— plusieurs dégâts des eaux se produiront dans les lieux courant 2017, 2018 et 2019;

— par ordonnance en date du 4 septembre 2020, le Juge des Référés de ce Tribunal a confié une expertise judiciaire à Monsieur [H];

— l’expert a déposé le 29 janvier 2022 un rapport dans lequel il conclut que les infiltrations proviennent du parking aérien.

Monsieur [K] recherche la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Il soutient, en effet, que les dommages trouvent leur origine dans le décollement de l’étanchéité du parking aérien, qui constitue des parties communes. Il indique que, à la date du 1er mars 2022, l’appartement n’a pas été loué pendant 29 mois, tandis que lui-même s’acquitte des charges afférentes à ce bien.

Par exploit en date du 16 décembre 2022, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Victor Hugo a fait assigner la Société SADA, assureur multi-risques de l’immeuble, et la Société GENERALI IARD, précédent assureur multi-risques de l’immeuble, en intervention forcée aux fins de les voir condamnées à garantir le Syndicat des Copropriétaires de toute condamnation.

Par ordonnance en date du 15 mai 2023, le Juge de la Mise en Etat a ordonné la jonction des procédures et a condamné le [Adresse 10] à verser à Monsieur [K] la somme de 5.000 euros à titre de provision, mais a rejeté la demande au titre de la perte de loyers, la demande de remboursement des charges et celle d’indemnisation du préjudice.

Par conclusions en date du 3 mai 2024, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 11] Hugo demande au Tribunal de :

débouter Monsieur [K] de l’ensemble de ses demandes;subsidiairement :

condamner in solidum la Société SADA et la Société GENERALI IARD à garantir le Syndicat des Copropriétaires de toute condamnation; déclarer que le Syndicat des Copropriétaires a déjà versé à Monsieur [K] la somme provisionnelle de 5.000 euros; dire que Monsieur [K] ne sera pas dispensé des frais de procédure; débouter la Société SADA et la Société GENERALI IARD de leur demande formée contre le Syndicat des Copropriétaires; condamner Monsieur [K] et toute partie succombant “à verser une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile” (sic).

Le [Adresse 9] [Adresse 13] soutient que le rapport d’expertise écarte tout manquement de sa part et de celle du syndic dans la gestion du sinistre. Il rappelle être intervenu dès le premier dégât des eaux et en avoir recherché les causes potentielles, notamment en réglant les travaux d’étanchéité du mur mitoyen. Le Syndicat des Copropriétaires argue de sa diligence et rappelle la difficulté à identifier la cause du dégât des eaux. Il reproche à Monsieur [K] de solliciter l’indemnisation de la perte de loyer de l’appartement pour une période plus longue que nécessaire et qu’il a lui-même déclenchée en résiliant le bail de sa propre initiative. Le Syndicat des Copropriétaires conteste également la demande relative aux charges et il soutient que le devis de remise en état de la chambre est excessif, tout comme la demande au titre du préjudice moral.

A titre subsidiaire, le Syndicat des Copropriétaires recherche la garantie de l’assureur multi-risques habitation de l’immeuble.

Par conclusions en date du 28 juin 2024, la Société SADA, assureur du Syndicat des Copropriétaires à compter du 1er juin 2019, demande au Tribunal de :

dire que le sinistre est intervenu avant la prise d’effet, au 1er juin 2019, du contrat souscrit par le Syndicat des Copropriétaires auprès de la Société SADA;mettre la Société SADA hors de cause et débouter toutes les parties de leurs demandes; à titre subsidiaire :

juger que le Syndicat des Copropriétaires ne prouve pas la teneur du contrat et encore moins que les conditions de garantie du contrat souscrit auprès de la Société SADA seraient réunies;débouter toutes les parties de leurs demandes et mettre hors de cause la Société SADA;débouter Monsieur [K] de l’ensemble de ses demandes et, à défaut, les réduire; en tout état de cause :

débouter tout concluant de ses demandes contre la Société SADA;écarter l’exécution provisoire; condamner toute partie succombant à verser à la Société SADA la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La Société SADA soutient que, dans les assurances “dégâts des eaux” l’assureur est tenu à garantie dès lors que le sinistre est survenu pendant la période de validité du contrat et elle rappelle qu’en l’espèce, le seul sinistre est survenu trois ans avant la prise d’effet du contrat et qu’il n’y a pas lieu de prendre en considération la date de la demande indemnitaire de Monsieur [K]. A titre subsidiaire, la Société SADA relève que le Syndicat des Copropriétaires ne produit pas les conditions générales du contrat souscrit et ne rapporte pas la preuve que les conditions de la garantie seraient réunies. A titre infiniment subsidiaire, l’assurance sollicite la réduction des prétentions de Monsieur [K], en relevant que le demandeur ne justifie pas des indemnisations reçues par son assureur, la Compagnie AXA, qu’il a sur-estimé le montant du loyer, que l’obligation de paiement des charges de copropriété résulte de la qualité de propriétaire et non de l’occupation du lot, que le coût des travaux est exorbitant et que le préjudice moral n’est pas justifié.

Par conclusions en date du 4 mars 2024, la Société GENERALI IARD demande au Tribunal de :

débouter le [Adresse 9] [Adresse 13] de son appel en garantie contre la Société GENERALI IARD;à titre subsidiaire :

réduire à de plus justes proportions la demande de Monsieur [K] et le débouter de ses demandes fondées sur la réfection de la chambre, son préjudice moral et les charges de copropriété;condamner le [Adresse 9] [Adresse 11] Hugo au paiement d’une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La Société GENERALI IARD rappelle que Monsieur [K] a subi 18 infiltrations, pendant cinq ans, sans que le Syndicat des Copropriétaires ne trouve la cause du sinistre et la répare. L’assurance reproche au Syndicat des Copropriétaires de ne pas avoir mandaté un architecte ou un bureau d’études pour ce faire. L’assurance vise plusieurs clauses d’exclusion de garantie : d’une part pour les dommages résultant d’un défaut d’entretien ou de réparation, d’autre part le manque de mesures de sauvegarde à prendre pour limiter l’importance du sinistre et, enfin, l’exclusion de la prise en charge des sinistres ultérieurs en l’absence de réalisation de travaux incombant au Syndicat des Copropriétaires.

Par dernière conclusions en date du 3 janvier 2024, Monsieur [K] maintient les termes de son assignation, en diminuant la somme demandée à 76.640,13 euros, outre la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. A titre subsidiaire, Monsieur [K] demande de voir condamner le [Adresse 10] à lui verser la somme de 58.639,71 euros, outre la somme de 13.485,32 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. En tout état de cause, Monsieur [K] conclut au débouté des demandes du Syndicat des Copropriétaires, de la Société SADA et de la Société GENERALI IARD et il maintient sa demande de dispense de participation aux frais de procédure. Monsieur [K] précise que la réception des travaux a eu lieu le 29 mars 2023. Il justifie sa demande de préjudice moral à hauteur de 20.000 euros par les tracas que génère ce litige et sa demande de perte de loyers par la valeur locative du bien et non le montant du loyer. Il reproche au Syndicat des Copropriétaires son inaction fautive. Il affirme n’avoir jamais reçu d’indemnisation de sa compagnie d’assurance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 mai 2025.

SUR CE :

Sur la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires :

Attendu que Monsieur [K] fonde ses demandes dirigées contre le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 6] sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, aux termes desquels le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers, ayant leur origine dans les parties communes;

Que cette responsabilité suppose un dommage causé par les parties communes de l’immeuble, que ce dommage résulte d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction;

Attendu qu’en l’espèce, l’expert judiciaire a conclu que “La fuite qui impacte l’appartement de Monsieur [K] depuis 2016 provient du décollement de l’étanchéité du parking aérien construit en 1993. Dès qu’il pleut, l’eau s’infiltre derrière le revêtement décollé puis s’écoule vers l’appartement de Monsieur [K] en quelques minutes, ainsi que dans la descente de garage.”

Que, pour conclure au débouté de la demande de Monsieur [K], le Syndicat des Copropriétaires rappelle que l’expert a écarté tout manquement tant du syndicat que du syndic, aucun des professionnels intervenus n’étant parvenu à apporter une solution pérenne aux inondations se produisant dans l’appartement de Monsieur [K];

Que, cependant, la preuve de l’absence de faute du Syndicat des Copropriétaires n’est pas suffisante pour le dégager de la responsabilité qui pèse sur lui;

Que, par conséquent, le dommage affectant le bien de Monsieur [K] provenant d’une partie commune, le Syndicat des Copropriétaires doit être déclaré responsable du préjudice subi;

Sur la garantie des compagnies d’assurance :

Attendu que le Syndicat des Copropriétaires sollicite la condamnation in solidum de la Société SADA et de la Société GENERALI IARD à le garantir de toute condamnation, au motif que l’expert a fait état de causes des désordres relevant du contrat multirisques souscrit;

Sur la demande dirigée contre la Société SADA :

Attendu que, pour s’opposer à la garantie recherchée, la Société SADA soutient que le contrat auprès d’elle n’a été souscrit que le 1er juin 2019 et qu’elle n’était pas, auparavant, l’assureur de la copropriété;

Que le [Adresse 9] [Adresse 11] Hugo réplique qu’en application des dispositions de l’article L.124-4 du Code des Assurances, “dans les assurances de responsabilité, l’assureur n’est tenu que si, à la suite du fait dommageable prévu au contrat, une réclamation amiable ou judiciaire est faite à l’assuré par le tiers lésé.”

Que le Syndicat des Copropriétaires soutient ainsi que la réclamation de Monsieur [K], constituée par l’assignation en référé expertise délivrée à la copropriété le 23 juin 2020 et l’assignation au fond délivrée le 27 juin 2022, constitue le sinistre;

Mais attendu que, dans les sinistres “dégât des eaux”, l’assureur est tenu à garantie dès lors que le sinistre est intervenu pendant la période de validité du contrat;

Or, attendu qu’il résulte des observations et conclusions de l’expert judiciaire, que l’appartement de Monsieur [K] a subi des inondations depuis 2016;

Que, compte tenu de la chronologie exposée par l’expert, il apparaît que ces inondations ont une seule et même origine;

Que, dès lors, elles ne sont que des manifestations successives d’un désordre né à une date à laquelle la Société SADA n’était pas l’assureur de la copropriété [Adresse 8];

Que Syndicat des Copropriétaires sera donc débouté de son action en garantie contre la Société SADA;

Que, pour autant, il ne paraît pas inéquitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles que celle-ci a exposés;

Qu’elle sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Sur la demande dirigée contre la Société GENERALI IARD :

Attendu que, pour s’opposer à l’appel en garantie formé par le [Adresse 9] [Adresse 11] Hugo, la Société GENERALI IARD vise des clauses d’exclusion de garantie exposées dans les conditions générales du contrat d’assurance souscrit par le Syndicat des Copropriétaires;

Que l’assurance vise tout d’abord la clause excluant “les dommages résultant d’un défaut d’entretien ou de réparation, caractérisé et connu de vous, qui vous incombe, sauf cas de force majeure (la non-suppression des causes de dommages antérieurs, lorsqu’elle est de votre ressort, étant considérée comme un défaut d’entretien).”

Que la Société GENERALI IARD vise également la clause ainsi rédigée : “Les mesures de sauvegarde : dans tous les cas, vous devez prendre immédiatement toutes les mesures qui sont en votre pouvoir pour limiter l’importance du sinistre “sauvegarder les biens garantis et faire découvrir tout responsable éventuel.”

Que l’assurance vise, enfin, la clause spécifique au dégât des eaux : “Lorsque les travaux nécessaire à la suppression des dommages vous incombent aucune indemnité ne vous sera versée et notre garantie sera suspendue pour tout sinistre ultérieur de même nature, tant que ces travaux n’auront pas été réalisés.”

Que la Société GENERALI IARD reproche au [Adresse 10] d’avoir laissé perdurer un sinistre pendant cinq ans;

Que, pour s’opposer à l’exclusion de garantie soulevée par la Société GENERALI IARD, le [Adresse 9] [Adresse 11] Hugo se prévaut de son absence de négligence, telle que relevée par l’expert, l’origine des dommages ne résultant ni d’un défaut d’entretien, ni d’un défaut de réparation;

Mais attendu qu’en l’espèce, par la production des courriers échangés avec la Société GENERALI IARD, ou par la production d’un ordre de service donné à une entreprise dès le 13 septembre 2017, ainsi que par le règlement des factures correspondantes pour un montant de 3.696 euros, le Syndicat des Copropriétaires justifie des démarches engagées pour parvenir à la suppression de la cause des inondations subies par Monsieur [K];

Que l’expert atteste également que, en mars 2018, des travaux d’étanchéité du mur mitoyen ont été réglés par le Syndicat des Copropriétaires pour un montant de 4.796 euros;

Que, le 18 février 2019, à la demande du Syndicat des Copropriétaires, la Société HYDROTECH a procédé à une recherche de fuite, laquelle a conclu qu’il pouvait s’agir d’un défaut d’étanchéité des relevés sous la fenêtre;

Que cette hypothèse a donné lieu à des travaux de reprise des relevés d’étanchéité sur toute la longueur de la chambre, par le Syndicat des Copropriétaires et à ses frais pour un montant de 1.248,50 euros -facture réglée à la Société FB BÂTIMENT le 30 avril 2019;

Que le Syndicat des Copropriétaires a également réglé la facture de MAITRISE ET ETANCHEITE pour un montant de 2.773,90 euros;

Qu’enfin, l’expert conclut que “Le syndic n’a pas été négligent au vu des pièces communiquées et des factures payées pour les recherches de fuites. […] Le syndic a été diligent.”

Qu’il ne peut donc lui être reproché une inaction fautive qui le priverait de la garantie de sa compagnie d’assurance, ou qui permettrait à celle-ci de suspendre sa garantie jusqu’à la réalisation de travaux réparatoires;

Qu’en conséquence, la Société GENERALI IARD sera tenue de garantir le [Adresse 10];

Sur les préjudices subis par Monsieur [K] :

Attendu que, pour demander la condamnation du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Victor Hugo à lui verser la somme de 76.640,13 euros, Monsieur [K] fait valoir les dépenses suivantes :

— perte de loyers : 30.240 euros

— charges de copropriété : 4.883,97 euros

— intervention de la société de rénovation AICP : 1.449 euros

— frais “d’huissiers” : 1.464,80 euros

— intervention de la Société HYDROTECH en mars 2019 : 720 euros

— frais d’avocat : 8.485,32 euros, à parfaire

— frais d’expertise judiciaire : 9.515,10 euros

— réfection de la chambre par la Société IDECO : 4.881,94 euros

— préjudice : 20.000 euros

dont à déduire la provision de 5.000 euros;

Attendu que le Syndicat des Copropriétaires et la Société GENERALI IARD concluent au débouté de la demande, faute pour Monsieur [K] de justifier des indemnisations perçues de sa compagnie d’assurance;

Or, attendu que Monsieur [K], dans ses dernières écritures, indique n’avoir perçu aucune indemnisation à ce titre;

Sur la perte de loyers :

Attendu que Monsieur [K] fait valoir qu’il louait l’appartement objet du sinistre et il ajoute que les locataires ont donné congé pour le 31 juillet 2017 en raison de l’inaction du syndic dans la gestion pour remédier au dégât des eaux;

Mais, attendu que l’appartement était loué à EOGN, afin que celle-ci y loge des élèves officiers de gendarmerie dont la scolarité se termine au mois de juillet;

Que le courrier de résiliation n’indique pas que le congé est motivé par le dégât des eaux;

Qu’il n’est donc pas justifié que la résiliation du bail soit liée au premier dégât des eaux ayant affecté l’appartement le 31 mai 2016 ou au deuxième, survenu le 10 juin 2016;

Que Monsieur [K] indique ensuite que le logement n’a pas été habité jusqu’au mois de juillet 2018, avant qu’il ne résilie lui-même le bail, en raison de l’insalubrité des lieux, le 1er septembre 2020;

Que la réception des travaux dans l’appartement de Monsieur [K] a eu lieu le 29 mars 2023;

Attendu que, si Monsieur [K] indique que les travaux provisoires que la copropriété a réalisés au mois d’août 2021 ont permis de supprimer l’essentiel des infiltrations et s’il n’évoque plus d’inondation après cette date, il n’en demeure pas moins, cependant, que l’expert a relevé que la remise en état de la chambre de l’appartement de Monsieur [K] ne pouvait avoir lieu antérieurement aux travaux de reprise de l’étanchéité du parking et il a retenu une période de 42 mois de perte de loyers, durée que retiendra le Tribunal;

Attendu que Monsieur [K] chiffre son préjudice sur la base d’un loyer mensuel de 720 euros, tandis que la Société GENERALI IARD et le [Adresse 10] arguent de ce que l’expert a chiffré le montant du loyer à 630 euros;

Attendu, en effet, que l’expert a rappelé que le logement était loué à l’Etat, moyennant un loyer mensuel de 7.650 euros par an, soit 630 euros par mois et il a retenu un préjudice, à ce titre, pendant 42 mois, soit 26.460 euros, à parfaire tant que le bien n’aura pas été remis en état;

Que l’indemnisation demandée par Monsieur [K] pendant cette durée de 42 mois sera donc fixée à la somme de 26.460 euros;

Sur les charges de copropriété :

Attendu que Monsieur [K] soutient que les charges de copropriété et la taxe sur les ordures ménagères doivent lui être remboursées au motif que, en l’absence de locataires, c’est la possession même du bien qui n’a pas de justification;

Que, pour conclure au débouté de cette demande, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 13] soutient que les charges de copropriété sont liées à la propriété de l’appartement et non de son occupation;

Que la Société GENERALI IARD, quant à elle, avance que le montant du loyer réclamé par le bailleur et un loyer charges comprises et que la demande d’indemnisation fait double emploi avec celle au titre de la perte de loyers;

Mais attendu que l’obligation de paiement des charges résulte de la qualité de propriétaire et, ainsi que l’a relevé l’expert, la question des charges, qui auraient été payées de toute façon, ne rentre pas dans l’évaluation du préjudice;

Qu’en effet, l’existence de désordres affectant des parties privatives d’un lot de copropriété ne saurait justifier le refus du copropriétaire concerné de payer la quote-part des charges communes auxquelles il est légalement tenu;

Que Monsieur [K] sera débouté de sa demande à ce titre;

Sur le coût des travaux :

Attendu que les honoraires d’avocat et les frais d’expertise seront traités par la demande sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et au titre des dépens;

Que, à titre subsidiaire, Monsieur [K] reconnait d’ailleurs cette répartition;

Attendu que, en réparation de son préjudice matériel constitué par les travaux de remise en état des lieux, Monsieur [K] demande le remboursement de la facture de la société de rénovation AICP intervenue deux fois, en mars 2019 et juillet 2020, de la Société HYDROTECH intervenue pour établir un rapport en mars 2019 et de la Société IDECO qui a effectué la remise en état de la chambre;

Que, si le [Adresse 10] et la Société GENERALI IARD s’opposent au devis produit par Monsieur [K], pour un montant de 8.806,60 euros, rejeté par l’expert comme étant excessif, il convient de relever que, dans ses dernières écritures, le demandeur ne réclame que la somme de 4.881,94 euros au titre de la réfection de la chambre, correspondant à la facture de la Société IDECO;

Que cette somme, conforme aux conclusions de l’expert qui chiffrait les travaux de remise en état entre 3.500 et 5.000 euros TTC, sera retenue;

Attendu que le [Adresse 9] [Adresse 13] justifie avoir réglé lui-même la facture de la Société HYDROTECH, d’un montant de 720 euros;

Que Monsieur [K] sera donc débouté de sa demande à ce titre;

Attendu, ainsi que relevé par le Syndicat des Copropriétaires, que la facture de la Société AICP correspond à la reprise des appuis de fenêtres, parties privatives, qui doivent, pour ce motif, rester à la charge du copropriétaire;

Que Monsieur [K] sera débouté de ce chef de demande;

Attendu qu’il résulte de ces éléments que le Tribunal indemnisera à hauteur de 4.881,94 euros le coût des travaux, exposé par Monsieur [K];

Sur “le préjudice” :

Attendu que Monsieur [K], sans qualifier ce préjudice, demande une somme de 20.000 euros, à parfaire éventuellement, pour les tracas résultant de la situation, du temps nécessaire pour rédiger les correspondances ou se déplacer aux rendez-vous;

Qu’il reproche au syndic sa légèreté blâmable dans le traitement de la situation, sa mauvaise foi dans la recherche d’une solution et le refus, par le Syndicat des Copropriétaires, de l’offre amiable qui lui avait été faite;

Que la Société GENERALI IARD conclut au débouté de la demande de préjudice moral, non motivée et imputable, selon elle, à la carence du syndic de copropriété;

Que, pour conclure également au débouté, le Syndicat des Copropriétaires fait valoir les diligences réalisées par la copropriété pour trouver une solution aux inondations à répétition dans le logement du demandeur;

Attendu, en effet, qu’il résulte tant de la chronologie des faits que du rapport d’expertise que le Syndicat des Copropriétaires a effectué des diligences nécessaires à la recherche de fuite et à la réalisation de travaux initialement identifiés comme nécessaires, alors même qu’il s’est avéré postérieurement que tel n’était pas le cas;

Que l’expert a également conclu que le syndic n’a pas été négligent, au vu des pièces communiquées et des factures payées pour les recherches de fuites;

Que, toutefois, même en l’absence d’une faute imputable au Syndicat des Copropriétaires, la responsabilité sans faute de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 peut générer un préjudice moral résultant des désordres eux-mêmes;

Qu’en l’espèce, les inondations subies par son appartement ont imposé à Monsieur [K], personne âgée, des tracas et démarches qu’il convient de réparer par l’octroi d’une somme de 3.000 euros;

Attendu qu’il résulte de ces éléments que le [Adresse 10] sera condamné à payer à Monsieur [K] la somme de 34.341,94 euros en réparation de ses préjudices, dont à déduire la provision de 5.000 euros, donc la somme totale de 29.341,94 euros et la Société GENERALI IARD sera condamnée à garantir le [Adresse 10] de cette condamnation;

Sur les frais de procédure :

Attendu que, aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, “Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement, en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.”

Attendu que Monsieur [K], au visa de ce texte, demande à être dispensé des frais de procédure de la présente instance;

Que le Syndicat des Copropriétaires s’oppose à cette demande, sans exposer les motifs de son opposition;

Attendu qu’il n’y a pas lieu de déroger au principe général exposé par ce texte, la Société GENERALI IARD n’y formulant d’ailleurs pas d’opposition;

Que Monsieur [K] sera donc dispensé des frais de procédure de la présente instance;

Attendu qu’il apparaît inéquitable de laisser à Monsieur [K] la charge de ses frais irrépétibles;

Qu’il y a lieu de lui allouer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Attendu que le [Adresse 10] et la Société GENERALI IARD, qui succombent sur la demande principale, ne sauraient voir prospérer leurs demandes sur le fondement de l‘article 700 du Code de Procédure Civile;

Qu’ils en seront donc déboutés;

Attendu que la présente décision bénéficie, de droit de l’exécution provisoire et qu’aucun élément ne conduit à l’en dispenser;

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

Fixe à 34.341,94 euros le montant global des préjudices subis par Monsieur [K];

Condamne le [Adresse 9] [Adresse 13] à verser à Monsieur [K] :

— la somme de 29.341,94 euros en réparation de ses préjudices, déduction faite de la provision de 5.000 euros déjà versée,

— la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Condamne la Société GENERALI IARD à garantir le [Adresse 10] de ces condamnations, en ce compris la condamnation aux dépens;

Déboute le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Victor Hugo de son action en garantie dirigée contre la Société SADA;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

Dit que Monsieur [K] sera dispensé des frais de procédure de la présente instance;

Rappelle que la présente décision est assortie, de droit, de l’exécution provisoire;

Condamne le [Adresse 10] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise et les frais de Commissaire de Justice.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 7], le 9 décembre 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.