AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 3]

JUGEMENT DU 25 JUILLET 2025

N° RG 25/00161 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LG3U

Minute JCP n° 510 /2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. HLM VIVEST

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [Z] [D]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Mathilde DESAUBLIAUX

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique du 19 mai 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e MORHANGE (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [D]

— seconde exécutoire délivrée le à

RAPPEL DES FAITS

Selon contrat conclu à une date inconnue (la SA d’HLM VIVEST a indiqué dans son assignation ne plus être en possession du contrat de bail), la SA d’HLM VIVEST a donné à bail à Monsieur [Z] [D] un appartement situé [Adresse 4].

Au mois de décembre 2024, le loyer était de 554,83 euros outre 150 euros de provision sur charges, la facturation de l’eau et la facturation des charges multiservices.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM VIVEST a mis Monsieur [Z] [D] en demeure de lui régler l’arriéré de loyer par courrier daté du 15 octobre 2024, envoyé par LRAR distribué le 17 octobre 2024.

Elle a ensuite fait assigner l’intéressé devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, par acte de commissaire de justice du 19 février 2025, ce aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le prononcé de la résiliation du contrat de bail,

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Z] [D] et de tout occupant de son chef dans les délais prévus au livre IV du Code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— la condamnation de Monsieur [Z] [D] à lui verser 3 493,35 euros au titre de l’arriéré de loyer au 23 décembre 2024 (loyer dû au titre du mois de novembre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— la condamnation de Monsieur [Z] [D] à lui verser une somme de 717,72 euros par mois à compter du terme de décembre 2024 et jusqu’à la résiliation du bail au titre des loyers et à compter de la résiliation du bail au titre de l’indemnité d’occupation, tout mois commencé étant dû en intégralité et chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé,

— la condamnation de Monsieur [Z] [D] aux dépens et à lui verser 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience du 19 mai 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, la SA d’HLM VIVEST était représentée par Maître FEITZ substituant Maître MORHANGE, avocat au barreau de Metz ; Monsieur [Z] [D], bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice signifié à domicile, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

La SA d’HLM VIVEST, se reportant aux termes de son assignation, a maintenu ses demandes, précisant qu’elle n’entendait pas actualiser sa demande de condamnation au paiement de l’arriéré de loyer.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2025, délibéré ultérieurement prorogé au 25 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de Moselle par voie électronique le 20 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM VIVEST justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier du 15 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR LA DEMANDE DE RESILIATION DU BAIL :

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : "Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; […]

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.[…]".

Aux termes de l’article 1217 du Code civil : "La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— solliciter une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter".

Aux termes de l’article 1227 du Code civil : « la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ».

Aux termes de l’article 1228 du Code civil : « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ».

En l’espèce, la SA d’HLM VIVEST sollicite la résiliation du contrat de bail conclu avec Monsieur [Z] [D], l’intéressé ne réglant pas régulièrement son loyer.

Elle indique ne plus être en possession du contrat de bail et justifie de l’existence dudit bail par la production d’avis d’échéances adressés à Monsieur [Z] [D], d’un historique de compte faisant apparaître des versements réalisés par Monsieur [Z] [D] et d’un plan d’apurement contractuel signé avec Monsieur [Z] [D] en 2023 (date précise illisible).

Les décomptes locatifs produits permettent de confirmer que Monsieur [Z] [D] ne règle pas régulièrement son loyer et restait devoir 6 525,81 euros à la SA d’HLM VIVEST au titre de l’arriéré locatif au 6 mai 2025, ce en dépit du courrier de mise en demeure qui lui a été adressé par lettre recommandée avec accusé de réception.

Monsieur [Z] [D] n’ayant pas comparu lors de l’audience du 19 mai 2025, n’a pu apporter aucune précision sur le montant de la dette.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire.

Il y a lieu en conséquence de prononcer, à la date de la présente décision, la résiliation du contrat de bail et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [D] selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

III. SUR LA DEMANDE DE PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La SA d’HLM VIVEST sollicite la condamnation de Monsieur [Z] [D] à lui verser 3493,35 euros au titre de l’arriéré locatif au 23 décembre 2024 (loyer dû au titre du mois de décembre 2024 non inclus) outre 717,72 euros par mois jusqu’au prononcé de la résiliation du bail.

Le décompte produit, arrêté au 6 mai 2025, fait état d’un versement de 800 euros le 20 janvier 2025 et intègre des loyers de 753,18 euros pour décembre 2024, 771,52 euros pour janvier 2025, 772,02 euros pour février 2025, 767,87 euros pour mars 2025 et 767,87 euros pour avril 2025.

Au vu de ces éléments et de la demande formée par la SA d’HLM VIVEST s’agissant des loyers dus entre l’échéance de décembre 2024 et le prononcé de la résiliation du contrat de bail, Monsieur [Z] [D] sera condamné à verser 8 296,20 euros à la SA d’HLM VIVEST au titre de l’arriéré de loyer au 25 juillet 2025, date de la résiliation du contrat de bail (loyer dû au titre de la période allant du 1er au 25 juillet 2025 inclus et versement de 800 euros intervenu le 20 janvier 2025 déduit).

Monsieur [Z] [D] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 717,72 euros par mois à compter du 26 juillet 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux étant précisé que cette indemnité ne sera due qu’au prorata du temps d’occupation des lieux loués.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [Z] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens en ce compris les frais d’assignation et de notification de l’assignation à la Préfecture.

Il sera également condamné au paiement d’une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de la SA d’HLM VIVEST recevable ;

PRONONCE, à la date de la présente décision, la résiliation du bail conclu entre la SA d’HLM VIVEST et Monsieur [Z] [D] portant sur l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Z] [D] et à tous occupants de son chef de libérer l’appartement dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SA d’HLM VIVEST pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] à verser à la SA d’HLM VIVEST la somme de 8 296,20 euros au titre de l’arriéré de loyer au 25 juillet 2025, date de la résiliation du contrat de bail (loyer dû au titre de la période allant du 1er au 25 juillet 2025 inclus et versement de 800 euros intervenu le 20 janvier 2025 déduit) ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 717,72 euros par mois à compter du 26 juillet 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux étant précisé que cette indemnité ne sera due qu’au prorata du temps d’occupation des lieux loués ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] aux dépens en ce compris les frais d’assignation et de notification de l’assignation à la Préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] à verser à SA d’HLM VIVEST la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal d’instance, le 25 juillet 2025, la minute étant signée par Madame DESAUBLIAUX, vice-présidente, et par Madame KLEIN, greffière.

La greffière, La vice-présidente,