AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 27 AVRIL 2026

N° RG 26/00036 – N° Portalis DBZJ-W-B7K-LZGN

Minute JCP n° 252/2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Catherine LE MENN-MEYER, avocat au barreau de THIONVILLE

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [L] [I]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER lors des débats : Marc SILECCHIA

GREFFIER lors du prononcé : Amélie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 26 février 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e LE MENN-MEYER (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à Mme [I]

eEXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 janvier 2022, la SA d’HLM BATIGERE GRAND EST (devenue BATIGERE HABITAT) a consenti à Mme [L] [I] un bail portant sur un local à usage d’habitation et un garage situés [Adresse 3], pour un loyer de 505,77 euros (logement) et 48,35 euros (garage) outre 51,05 euros de provisions sur charges.

Le 16 juin 2025, la SA BATIGERE HABITAT a fait signifier à Mme [L] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2457,93 euros.

Par exploit signifié le 11 septembre 2025, délivré à l’étude, BATIGERE HABITAT a fait assigner Mme [L] [I] en référé devant le Juge des contentieux de la protection, aux fins de voir :

Déclarer son action recevable et bien fondéeConstater la résiliation du bail liant les partiesOrdonner l’expulsion de Mme [L] [I] et de tous occupants de son chef du logement donné à bail, avec si besoin est l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de 2 mois suivant le commandement de quitter les lieux ;Condamner Mme [L] [I] à lui payer :la somme provisionnelle de 1697,45 euros au titre des arriérés locatifs selon arrêté de compte au 19 août 2025, augmenté des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 juin 2025 sur la somme de 207,93 euros, et à compter de la décision à intervenir sur le solde ;une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 673,49 euros, représentant les loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle ; dire que cette indemnité d’occupation sera revalorisée conformément aux dispositions contractuelles du bail ;la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens ;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 février 2026, lors de laquelle la demanderesse, représentée par son conseil, a actualisé sa créance à la somme de 4412,33 euros selon arrêté de compte du 23 février 2026. Elle a indiqué que des paiements étaient intervenus. Elle a indiqué ne pas être opposée à des délais de paiement, tout en précisant que si des délais étaient accordés, elle sollicite le bénéfice de la clause cassatoire. Elle a indiqué qu’un surloyer avait été appliqué suite à l’absence de déclaration de ses revenus par la locataire.

Mme [L] [I], comparante, a indiqué être victime d’une homonymie entraînant des difficultés avec les impôts. Elle a indiqué ne pas être en possession de son avis d’imposition 2025 sur les revenus 2024. Elle a produit une déclaration d’imposition 2025 sur les revenus 2023. Elle sollicite des délais de paiement. Elle indique qu’elle devrait recevoir en juin son avis d’imposition 2025 sur ses revenus 2024, ce qui permettra le recalcul des arriérés et loyers en cours dus. Elle ajoute percevoir une pension d’invalidité de 600 euros par mois, étant reconnue « RQTH » (elle souffre notamment d’une sclérose en plaque) outre 1300 euros de salaire. Elle a indiqué supporter de nombreuses charges, outre une pension alimentaire de 200 euros versée à son fils majeur.

Sur interrogation, les parties ont indiqué être d’accord pour la mise en place de délais de paiement progressifs, le temps que Mme [I] obtienne son avis d’imposition sur ses revenus 2024 et que le recalcul des sommes dues au bailleur puisse être effectué : à savoir, une somme de 800 euros (incluant le loyer courant) versée pendant 12 mois, et le solde dû réparti sur les 24 mois suivants.

Il sera statué par ordonnance contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026 par mise à disposition au greffe, les parties présentes avisées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En outre, la CAF a été saisie de la situation d’impayés plus de deux mois avant l’assignation en résiliation du bail, en l’espèce, le 3 juin 2025. (pièce 4)

En conséquence, la demande du bailleur aux fins de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable en la forme.

Sur les demandes en paiement et en résiliation du bail :

La loi prévoit que le paiement des loyers figure au titre des obligations essentielles du locataire.

Le bail comporte en l’espèce une clause résolutoire prévoyant la résiliation du bail en cas d’impayés non régularisés dans les 2 mois suivant signification d’un commandement de payer.

En l’espèce, les sommes dues n’ont pas été régularisées dans les délais précités.

Il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du bail et du décompte produit par la partie demanderesse à l’audience, que Mme [L] [I] est redevable d’arriérés locatifs.

Le décompte produit inclut cependant des frais d’huissier qu’il convient de déduire des arriérés locatifs réclamés, de sorte que le montant dû s’élève à : 4412,33 – 124,67 (frais d’huissier du 10 janvier 2025) – 142,54 (frais du 03/07/2025) – 181,72 (frais du 17/09/2025) = 3963,40 euros représentant les loyers et les charges impayés arrêtés au 23 février 2026 (décompte actualisé produit à l’audience).

Mme [L] [I] sera condamnée au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2457,93 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus de la somme.

Compte tenu de l’absence de règlement régulier des arriérés locatifs dus dans les deux mois suivant le commandement de payer du 16 juin 2025, il convient de constater la résiliation du bail à compter du 17 août 2025.

À défaut de départ volontaire des lieux de Mme [L] [I], son expulsion sera ordonnée dans les conditions prévues au dispositif.

Sur les délais de paiement :

En l’espèce, Mme [L] [I] demande à régler la dette en plusieurs échéances, outre le paiement du loyer et des charges en cours.

Elle s’acquitte d’ores et déjà du versement du loyer en cours et d’une partie des arriérés, comme en justifie le décompte produit.

Elle justifie en outre de difficultés pour obtenir ses avis d’imposition, ayant entraîné un surloyer susceptible d’être régularisé dans les prochains mois, à charge pour Mme [L] [I] de communiquer ses avis d’imposition pour les dernières années.

Les parties se sont accordées pour l’octroi de délais de paiement progressifs, le temps de permettre le recalcul après communication des avis d’imposition (le dernier avis d’imposition nécessaire devant parvenir dans les prochains mois à Mme [L] [I]). Mme [I] a indiqué pouvoir régler 800 euros par mois incluant le loyer en cours (qui s’élève à 673,49 euros à ce jour).

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder à Mme [L] [I] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la résiliation du bail pendant les délais accordés, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la résiliation sera réputée ne pas avoir joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, en ce cas, l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Il convient de fixer au montant actuel des loyers, augmenté des charges locatives et taxes habituelles, revalorisable selon les mêmes modalités et périodicité que le loyer, les charges étant revalorisables selon les dispositions contractuelles et la règlementation HLM

Sur les demandes accessoires :

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

BATIGERE HABITAT a dû engager des frais pour faire valoir ses droits. Il est équitable de lui accorder une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La défenderesse sera en outre condamnée aux entiers frais et dépens de la procédure.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation consenti le 21 janvier 2022 à Mme [L] [I], concernant le local à usage d’habitation et le garage situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 17 août 2025, et que le bail sera résilié à cette date ;

Condamne Mme [L] [I] à payer à BATIGERE HABITAT la somme de 3963,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 23 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Fixe l’indemnité d’occupation au montant actuel des loyers, augmenté des charges locatives et taxes habituelles, revalorisable selon les mêmes modalités et périodicité que le loyer, les charges étant revalorisables selon les dispositions contractuelles et la règlementation HLM ;

CONDAMNE Mme [L] [I] à payer à BATIGERE HABITAT, l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, déduction faite des sommes arrêtées au 23 février 2026 inclus faisant l’objet du décompte précité ;

ACCORDE un délai à Mme [L] [I] pour le paiement de la somme de 3963,40 euros précitée,

AUTORISE Mme [L] [I] à s’acquitter de la dette en 36 mensualités, en procédant à 35 versements d’un montant de 110 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer et provisions sur charges courantes,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la résiliation sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

Ordonne l’expulsion de Mme [L] [I], ainsi que de tous occupants de son chef et de tout bien, du local à usage d’habitation et du garage situés [Adresse 3] ; et dit qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra y être contrainte par tous moyens de droit à la suite d’un délai légal de deux mois suivant le commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

Dit qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde meuble aux frais, risques et périls de la partie défenderesse, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne Mme [L] [I] aux entiers frais et dépens de la procédure, incluant les frais de commissaire de justice afférant notamment au commandement de payer et à la dénonce de l’assignation à la préfecture ;

Condamne Mme [L] [I] à payer à BATIGERE HABITAT une somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ;

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par M^me FOURMY, Juge, assistée de M^me KLEIN, greffier.

Le greffier La Vice-Présidente