AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 09 AVRIL 2026

N° RG 25/00127 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LGCP

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [B] [S] [U]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Laura DERREY, avocate au barreau de METZ, vestiaire : B 101 substitué par M^e Frédéric CHOUET, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

S.A. [Localité 2] SOCIETE D’HABITATIONS A LOYER MODERE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Marine KLEIN-DESSERRE, avocate au barreau de METZ, vestiaire : C300

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Mathilde DESAUBLIAUX

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique du 05 février 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e Laura DERREY par voie de case (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M^e Marine KLEIN-DESSERE par voie de case (+ pièces)

— seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé du 29 mai 2019, la SA d’HLM LOGIEST aux droits de laquelle vient la SA d’HLM [Localité 2] a donné à bail à Monsieur [B] [U] un appartement sis [Adresse 4], ce pour trois mois renouvelables par tacite reconduction, moyennant un loyer de 362,35 euros dont 107,62 euros de provision sur charges et 8,02 euros au titre de l’accord collectif multiservices.

Estimant que la vetusté du système de chauffage en place et la mauvaise isolation et ventilation du logement lui occasionnaient un préjudice de jouissance, Monsieur [B] [U] a, selon acte de commissaire de justice du 18 février 2025, fait assigner la SA d’HLMVIVEST devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz aux fins d’obtenir :

— sa condamnation à lui verser 8 710 euros de dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance subi entre le 13 septembre 2022 et le 1er février 2025 ;

— que soit fixé son préjudice de jouissance pour la période postérieure au 1er février 2025 à la somme de 10 euros par jour et ce, jusqu’à exécution de la décision à intervenir ;

— sa condamnation à lui verser 2000 euros de dommages-intérêts en indemnisation de son préjudice moral ;

— sa condamnation à lui verser 310,01 euros au titre des frais de constat ;

— sa condamnation aux dépens et à lui verser 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Il indiquait au soutien de ses demandes :

— qu’en dépit de régularisations importantes de charges, visiblement en lien avec d’importantes dépenses de chauffage, son bailleur n’était jamais intervenu dans le logement et n’avait pas non plus adapté le montant de la provision sur charges ;

— que le constat réalisé par Maître [P], commissaire de justice, le 12 novembre 2024 (constat facturé 310,01 euros) avait permis de mettre en évidence :

✓ des incohérences au niveau des index retenus pour la facturation de l’eau froide et de l’eau chaude,

✓ des dyfonctionnements du système de chauffage engendrant une surchauffe de l’appartement inconfortable et propice au développement de bactéries et de moisissures, sans possibilité de régulation de la température,

✓ la vetusté des menuiseries (fenêtres à l’étanchéité imparfaite et dysfonctionnement des volets de la pièce à vivre causant une perte d’ensoleillement, un risque d’intrusion et des risques à la manipulation),

✓ un problème d’identification des circuits électriques dans le tableau électrique,

✓ la vetusté des prises électriques (certaines, parfois situées à proximité de points d’eau, n’étant plus attachées à leur support et présentant des fils apparents),

✓ un problème de VMC dans la salle de bains non équipée de fenêtres générant l’appartition de moisissures ;

— que cet état dégradé lui occasionnait, depuis l’engagement pris, le 13 septembre 2022, par la SA d’HLM [Localité 2] d’intervenir, un préjudice de jouissance qu’il convenait d’indemniser ;

— que l’absence totale de coopération de la SA d’HLM [Localité 2] qui se montrait indifférente à l’égard des conditions de vie de ses locataires et les incohérences dans le décompte des charges lui avaient occasionné un préjudice moral qu’il convenait d’indemniser.

Initialement appelée à l’audience du 19 mai 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties ; elle a été retenue à l’audience du 5 février 2026.

A cette audience, Monsieur [B] [U] était représenté par Maître CHOUET, substituant Maître DERREY, avocat au barreau de Metz ; la SA d’HLM [Localité 2] était représentée par Maître KLEIN-DESSERRE, avocat au barreau de Metz.

Monsieur [B] [U], se reportant à ses conclusions n°1 déposées le 17 novembre 2025, après notification à la partie adverse le 13 novembre 2025, a maintenu ses demandes, portant sa demande de condamnation à des dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance à 11 600 euros pour la période comprise entre le 13 septembre 2022 et le 17 novembre 2025 et à 10 euros par jour à compter du 17 novembre 2025 et jusqu’à exécution de la décision à intervenir et sollicitant en outre le débouté de la SA d’HLM [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes.

Il indiquait, en sus des moyens déjà développés :

— que contrairement à ce que soutenait la défenderesse, celle-ci avait bien été informée, à l’occasion d’entretiens et d’appels téléphoniques, de l’état de l’appartement antérieurement à la séance de la commission départementale de conciliation du 13 septembre 2022 ; qu’en tout état de cause, il ne sollicitait pas l’indemnisation de son préjudice de jouissance pour la période antérieure au 13 septembre 2022 ;

— que le document émanant de la société ISERBA produit par la défenderesse pour tenter de s’éxonérer de sa responsabilité, ne présentait aucune garantie d’objectivité dès lors que la société ISERBA était mandatée par la SA d’HLM [Localité 2] et ne démontrait pas l’effectivité des diligences alléguées ; que les rendez-vous dont il était fait état avaient visiblement été ficés unilatéralement par la société ISERBA ;

— que s’agissant des courriers envoyés par la défenderesse en LRAR, ils n’avaient pas pour but d’aborder l’état de délabrement de l’appartement mais sa dette locative, étant précisé qu’il était à jour du paiement de ses loyers et charges ;

— que le fait qu’il n’ait pas formulé de demande de réalisation de travaux ne le privait pas de la possibilité de solliciter l’octroi de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance.

La SA d’HLM [Localité 2], se reportant à ses conclusions déposées le 5 février 2026 après notification à la partie adverse le 4 février 2026, a sollicité le débouté de Monsieur [B] [U] de l’ensemble de ses demandes et sa condamnation aux dépens et à lui verser 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle indiquait au soutien de ses demandes :

— qu’elle n’avait pas manqué à son obligation contractuelle de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation ; qu’en effet dès que des désordres lui avaient été signalés, à l’occasion de la réunion de la Commission départementale de conciliation en date du 13 septembre 2022, elle avait mandaté la société ISERBA (société dont l’objectivité ne pouvait pas être remise en cause du seul fait qu’elle avait été mandatée par elle) pour intervenir sur le système de chauffage; que Monsieur [B] [U] n’avait jamais répondu aux sollicitations de cette société, étant absent lors de ses passages ou ayant refusé de lui ouvrir ; que de la même manière, Monsieur [B] [U] n’avait pas donné suite aux propositions de rendez-vous de l’UEM, en charge de la gestion du chauffage de la copropriété ou encore aux convocations qu’elle lui avait adressées pour le 14 décembre 2023 à 15h30 puis pour le 2 février 2024 ; que c’était donc Monsieur [B] [U] qui était seul responsable du fait qu’aucun travaux n’avaient pu être réalisés au sein de son domicile ;

— qu’en tout état de cause, Monsieur [B] [U] ne rapportait pas la preuve de l’existence des désordres mis en évidence par le constat de commissaire de justice du 12 novembre 2024, antérieurement à ce constat ;

— que s’agissant des charges, elle avait produit le décompte sollicité lors de la réunion de la Commission départementale de conciliation en date du 13 septembre 2022 ; qu’elle avait par la suite tenu à la disposition de son locataire les pièces justificatives afférentes aux régularisations de charges ; que Monsieur [B] [U] n’était jamais venu consulter ces pièces ;

— que Monsieur [B] [U] avait manqué à son obligation de laisser son bailleur accéder aux locaux loués pour y réaliser des travaux ;

— que fin mai 2025 un gérant mandaté par elle avait pu constater sur place que la situation était résolue.

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance formée par Monsieur [B] [U]

Aux termes de l’article 1217 du Code civil : “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter”.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : “[…] Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués” ;

En l’espèce, Monsieur [B] [U] sollicite l’indemnisation par son bailleur du préjudice résultant pour lui :

— du dysfonctionnement du système de chauffage de l’appartement (impossibilité de réguler le chauffage ayant pour conséquence une surchauffe de l’appartement),

— de la vetusté des menuiseries de l’appartement générant un problème d’isolation,

— du dysfonctionnement des volets de la pièce de vie,

— de la vetusté des prises électriques et du problème d’identification des circuits électriques dans le tableau électrique,

— du dysfonctionnement du système de VMC dans la salle de bain.

S’agissant en premier lieu du préjudice de jouissance découlant du dysfonctionnement des volets de la pièce de vie, de la vetusté des prises électriques et du problème d’identification des circuits électriques dans le tableau électrique et du dysfonctionnement du système de VMC dans la salle de bain, certes relevés par le commissaire de justice dans son procès-verbal de constat du 12 novembre 2024, il y a lieu de constater que Monsieur [B] [U] ne produit aucun justificatif dont il résulterait qu’il aurait informé son bailleur de ces désordres.

Dès lors, Monsieur [B] [U] est mal fondé à solliciter la condamnation de son bailleur à indemniser le préjudice de jouissance découlant pour lui de ces désordres.

S’agissant en second lieu du préjudice de jouissance découlant de l’impossibilité de réguler la température au sein de l’appartement et de la vetusté des menuiseries, Monsieur [B] [U] produit l’avis de conciliation de la Commission Départementale de Conciliation Locataires/Bailleurs de la Moselle en date du 13 septembre 2022 et un constat de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024.

S’il ne produit aucun justificatif dont il résulterait qu’il aurait averti, antérieurement au 13 septembre 2022, son bailleur des difficultés liées à la surchauffe et au problème d’isolation de l’appartement, il y a lieu de constater :

— qu’il ne sollicite pas l’indemnisation d’un préjudice antérieur au 13 septembre 2022,

— que le rapport de la Commission Départementale de Conciliation Locataires/ Bailleurs de Moselle en date du 13 septembre 2022 permet d’établir la connaissance que le bailleur avait, au moins à compter de cette date, des problèmes de surchauffe et d’isolation de l’appartement (le rapport mentionne : “Le locataire précise que concernant sa consommation de chauffage il ne régule pas le chauffage et que le système de réglage est automatique. La représentante de [Localité 2] s’engage à envoyer des technicients pour vérifier le système de chauffage. S’il n’y a pas de possibilité pour le locataire de réguler son chauffage, la représentante de [Localité 2] s’engage à ce qu’un système de régulation soit installé. […] Le locataire […] précise également qu’il n’y a pas de double vitrage dans son logement”).

S’agissant de ces désordres, le commissaire de justice a relevé :

— s’agissant du système de chauffage : “A mon arrivée dans les lieux, je constate que l’appartement est manifestement surchauffé. Dans l’appartement, il est installé des radiateurs en acier vétustes dépendant d’un chauffage collectif avec pour eau comme fluide caloporteur. Ces radiateurs sont raccordés à des colonnes en tubes d’acier montantes et descendantes se trouvant dans la pièce principale (étant rappelé que l’appartement est situé en rez-de-chaussée); ces tuyaux n’étant pas isolés, il y a inéluctablement une dispersion de chaleur dans l’appartement de mon requérant. Dans cet appartement, il y a qutre radiateurs […]. Au toucher, je constate que tous ces appareils sont chauds voire fort chauds. A l’arrivée du fluide caloporteur sur tous ces appareils, il y a le corps d’un raccord mais sans aucune tête de robinet manuelle simple ou même thermostatique de telle sorte qu’il est impossible de réguler, voire de fermer l’appareil ; par ailleurs, les raccords sont couverts de peinture et mécaniquement, leur vis de fermeture est bloquée”.

— s’agissant des menuiseries extérieures : “Dans cet appartement de type F1, les menuiseries extérieures sont vétustes, composées de grandes fenêtres simple vitrage en bois abîmé avec des joints mais à l’étanchéité imparfaite”.

S’il est exact que Monsieur [B] [U] n’a pas produit l’état des lieux d’entrée, les éléments qu’il a communiqués et la nature des désordres dont il est fait état suffisent à établir que ceux-ci perdurent depuis l’entrée de l’intéressé dans les lieux loués.

Monsieur [B] [U] est donc bien fondé à solliciter l’indemnisation du préjudice de jouissance découlant pour lui de l’impossibilité de réguler la température au sein de l’appartement et de la vetusté des menuiseries de l’appartement.

Si pour s’exonérer de sa responsabilité, la SA d’HLM [Localité 2] fait valoir qu’elle a à plusieurs reprises cherché à entrer en contact avec l’intéressé, qu’elle a mandaté la société ISERBA pour intervenir sur place et que c’est du seul fait de Monsieur [B] [U] qu’aucun travaux n’ont pu être entrepris, il y a lieu de constater :

— que le relevé d’intervention produit par la société ISERBA n’est étayé par aucun justificatif (notamment quant aux modalités d’information de Monsieur [B] [U] de la date prévue pour les interventions) et qu’il mentionne s’agissant de certains appels (dont il n’est pas précisé s’il s’agit d’appels passés par la société ISERBA ou par Monsieur [B] [U]) des horaires surprenants (appel du 10/11/2020 à 04h51 et appel du 9/11/2023 à 00h10) ;

— que le relevé d’intervention produit par la société ISERBA ne fait pas mention d’interventions planifiées pour régler le problème de chauffage ( il est simplement fait mention d’interventions programmées pour vérifier l’électricité) ou d’isolation des fenêtres ;

— que la convocation adressée par la SA d’HLM [Localité 2] à Monsieur [B] [U] pour le 14 décembre 2023 concernait le problème de dette locative ;

Demeure donc uniquement la convocation que la SA d’HLM [Localité 2] justifie avoir adressée à Monsieur [B] [U] pour le 2 février 2024 “concernant [ses] réclamations” qui à elle seule ne peut suffire à établir que le bailleur s’est montré diligent dans l’entretien du logement loué.

Il y a lieu en outre de relever que contrairement à ce que soutient la SA d’HLM [Localité 2] dans ses conclusions, il ne résulte d’aucun des justificatifs produits :

— que Monsieur [B] [U] n’aurait pas été présent aux rendez-vous fixés par l’UEM ;

— que la situation serait “résolue” (cf dernière page des conclusions de la SA d’HLM [Localité 2]: “La SA [Localité 2] a fait déplacer un gérant fin mai 2025, lequel a constaté sur place que la situation était d’ailleurs résolue”)

Au vu de l’ensemble de ces éléments, et du fait que le préjudice de jouissance dont il est question est lié aux périodes pendant lesquelles le chauffage collectif est allumé (soit une partie de l’automne, l’hiver et une partie du printemps d’après le courrier figurant en pièce n°8 du demandeur) la SA d'[Adresse 6] sera condamnée à verser 4 800 euros de dommages-intérêts à Monsieur [B] [U] au titre du préjudice de jouissance subi pour la période du 13 septembre 2022 au 9 avril 2026.

La persistance des désordres allégués par Monsieur [B] [U] au soutien de sa demande de dommages-intérêts étant à ce stade hypothétique dès lors que des travaux pourraient être engagés par le bailleur, Monsieur [B] [U] sera débouté du surplus de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance.

Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral formée par Monsieur [B] [U]

Au soutien de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral, Monsieur [B] [U] fait état d’une absence totale de coopération de la SA d’HLM [Localité 2] qui se montrerait indifférente aux conditions de vie de ses locataires et des incohérences dans les décomptes des charges.

S’il est exact que le commissaire de justice ayant dressé le procès-verbal de constat du 12 novembre 2024 a relevé des incohérences dans les index retenus pour la facturation des charges, il ne peut qu’être constaté que Monsieur [B] [U] ne forme aucune demande au titre des charges.

Les incohérences relevées par le commissaire de justice ont donc dû être rectifiées ou à tout le moins expliquées par la bailleresse.

Pour le surplus, Monsieur [B] [U] n’établit pas le préjudice qui résulterait pour lui du manque de considération allégué et qui serait distinct du préjudice de jouissance déjà indemnisé.

Monsieur [B] [U] sera en conséquence débouté de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral.

Sur la demande de remboursement des frais de constat de commissaire de justice

Monsieur [B] [U] justifiant avoir dû régler 310,01 euros au commissaire de justice pour l’établissement du procès-verbal de constat rendu nécessaire par le litige l’opposant à sa bailleresse, il y a lieu de condamner la SA d’HLM [Localité 2], partie perdante, à lui rembourser cette somme de 310,01 euros.

Sur les demandes accessoires

La SA d’HLM [Localité 2], partie perdante, sera condamnée aux dépens et à verser 600 euros à Monsieur [B] [U] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

CONDAMNE la SA d’HLM [Localité 2] à verser à Monsieur [B] [U] 4 800 euros de dommages-intérêts au titre de son préjudice de jouissance pour la période du 13 septembre 2022 au 9 avril 2026 ;

DEBOUTE Monsieur [B] [U] du surplus de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Monsieur [B] [U] de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral;

CONDAMNE la SA d’HLM [Localité 2] à verser 310,01 euros à Monsieur [B] [U] au titre des frais de constat de commissaire de justice ;

CONDAMNE la SA d’HLM [Localité 2] aux dépens ;

CONDAMNE la SA d’HLM [Localité 2] à verser 600 euros à Monsieur [B] [U] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection le 9 avril 2026, la minute étant signée par Madame DESAUBLIAUX, vice-présidente, et par Madame MALOYER, greffière.

La greffière, La vice-présidente