TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 03 DECEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/01129 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YUJE

N° de MINUTE : 25/01565

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet MAVILLE IMMOBILIER, agence ADB [Localité 15] NORT, SAS

[Adresse 6]

[Localité 10]

représentée par Me [B], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0726

C/

DEFENDEURS

La société FONCIA [Localité 15] EST, SAS

[Adresse 8]

[Localité 9]

représentée par M^e Fabrice MOULIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0837

La société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0499

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 08 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 14] (93) est soumis au statut de la copropriété.

Lors de l’assemblée générale du 20 janvier 2021 la résolution prévoyant le renouvellement du mandat de syndic de la société FONCIA [Localité 15] EST pour une durée de cinq mois a été rejetée, faute de réunir une majorité suffisante.

Les copropriétaires ont désigné la société FONCIA [Localité 15] EST en qualité de syndic à la faveur de l’assemblée générale du 18 février 2021 et ce, à compter du 20 janvier 2021 et jusqu’au 30 juin 2021.

Aux termes de l’assemblée générale du 16 novembre 2021 le cabinet CADOT BEAUPLET a été désigné en qualité de syndic.

Désormais, la copropriété est administré par la société MAVILLE IMMOBILIER, agence ADB [Localité 15] NORT.

Par acte de commissaire de justice du 18 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Le Pré-Saint-Gervais (93), représenté par son syndic en exercice le cabinet MAVILLE IMMOBILIER, agence ABD [Localité 15] NORT, a fait assigner la société FONCIA [Localité 15] EST et la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES devant le tribunal judiciaire de Bobigny.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 17 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal judiciaire de Bobigny de :

— RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 13], représenté par son syndic, le Cabinet MAVILLE IMMOBILIER, en ses demandes ;

— CONSTATER que le mandat de la société FONCIA [Localité 15] EST a pris fin le 20 janvier 2021 et que la copropriété s’est trouvée dépourvue de syndic à cette date ;

— DIRE que la société FONCIA [Localité 15] EST engage sa responsabilité pour les fautes commises envers le syndicat des copropriétaires ;

— CONDAMNER in solidum la société FONCIA [Localité 15] EST et la Compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 13], les sommes suivantes :

22.659,49 euros au titre du honoraires indûment perçus

3.000 euros au titre des frais de reprise comptable

5.668,48 euros au titre du préjudice résultant de la non-exécution de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 20 janvier 2021

3.000 euros au titre du préjudice moral du syndicat des copropriétaires

— CONDAMNER in solidum la Compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société FONCIA [Localité 15] EST à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 12], représenté par son syndic, la société MAVILLE IMMOBILIER, la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER la société FONCIA [Localité 15] EST aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, se fondant sur les articles 1231-1 et 1992 du code civil et l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la société FONCIA [Localité 15] EST a commis des fautes de nature à engager sa responsabilité contractuelle. Il soutient que la société FONCIA [Localité 15] EST n’a reçu aucun mandat de syndic émanant du syndicat des copropriétaires après le 20 janvier 2021. Il en déduit que c’est irrégulièrement qu’ont été convoquées les assemblées générales des 18 février 2021 et 16 novembre 2021, cette circonstance s’analysant par conséquent en une faute. En réponse au moyen tiré de sa désignation par l’assemblée générale du 18 février 2021 avancé par la société FONCIA [Localité 15] EST, le syndicat des copropriétaires considère que l’absence de contestation de cette décision et de cette assemblée générale dans le délai de deux mois n’exclut pas la possibilité de rechercher la responsabilité contractuelle du syndic dans l’exercice de son mandat. Il fait valoir que la désignation en qualité de syndic le 18 février 2021 de façon rétroactive, en contradiction avec l’article 18 IV de la loi du 10 juillet 1965, engage la responsabilité de la société FONCIA [Localité 15] EST. Le syndicat des copropriétaires soutient qu’en conséquence l’administration de la copropriété irrégulièrement assurée par la société FONCIA [Localité 15] EST consiste en une gestion de fait, inopposable aux copropriétaires, et n’ouvrant aucun droit à rémunération. Elle en déduit la nécessaire condamnation de cette société à lui verser 22.659,49 euros au titre des honoraires indûment perçus. En réponse aux moyens avancés par la société FONCIA [Localité 15] EST, qui fait valoir que son mandat a été renouvelé par l’assemblée générale du 18 février 2021, le syndicat des copropriétaires qualifie cette procédure de fraude. En outre, le syndicat des copropriétaires soutient que la société FONCIA [Localité 15] EST a manqué à ses obligations professionnelles et particulièrement à son obligation de conseil, faute pour celle-ci d’avoir attiré l’attention des copropriétaires sur l’hypothèse de non renouvellement de son mandat à l’assemblée générale du 20 janvier 2021. Il soutient également qu’il appartenait en conséquence à la société FONCIA [Localité 15] EST de demander la désignation d’un administrateur provisoire en application de l’article 47 du décret du 17 mars 1967, son abstention étant fautive. Le syndicat des copropriétaires souligne également les manquements de la société FONCIA [Localité 15] EST à ses obligations comptables prescrites par l’article 26 du décret du 17 mars 1967, à raison de l’inertie de la société dans la transmission des pièces comptables. Le demandeur fait en outre valoir que la société FONCIA [Localité 15] EST s’est abstenue d’exécuter la résolution n°13 votée lors de l’assemblée générale du 20 janvier 2021, portant sur le vote du remplacement des compteurs d’eau froide et d’eau chaude individuels et la souscription d’un nouveau contrat avec une société différente, lui causant un préjudice à hauteur de 5.668,48 euros. Il ajoute que sa mauvaise gestion comptable lui a causé un préjudice à hauteur de 3.000 euros, correspondant aux frais de reprise comptable, il fait également valoir son préjudice moral qu’il évalue à la somme de 3.000 euros.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La société FONCIA [Localité 15] EST a constitué avocat. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 19 février 2025, elle demande au tribunal de :

— DEBOUTER, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de l’intégralité de ses demandes.

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] au [Adresse 16] à payer, à la Société FONCIA [Localité 15] EST, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’immeuble sis [Adresse 4] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société FONCIA [Localité 15] EST fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne peut valablement invoquer l’absence de mandat, et ôter toute force juridique à la désignation de la société FONCIA [Localité 15] EST par l’assemblée générale du 18 février 2021, celle-ci étant devenue définitive, sans avoir été contestée. Répondant au syndicat des copropriétaires sur l’irrégularité du mandat prenant effet rétroactivement, la société FONCIA [Localité 15] EST fait valoir que l’article 18 VI de la loi du 10 juillet 1965 n’a vocation à s’appliquer qu’en cas de désignation d’un nouveau syndic et non pas lorsque le contrat est formé entre les mêmes contractants. Les honoraires perçus jusqu’au 30 juin 2021 constituent ainsi en une simple exécution contractuelle. Elle relève de surcroît que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que son mandat était échu lorsque l’assemblée du 18 février 2021 a été convoquée, le non renouvellement de son mandant lors de l’assemblée du 20 janvier 2021 ne pouvant être assimilé à une révocation. Relativement aux honoraires perçus à raison des diligences assurées postérieurement, la société FONCIA [Localité 15] EST fait valoir qu’ils correspondent au travail effectivement assuré par elle au profit de la copropriété, continuant à produire les appels de fonds, à régler les factures et à convoquer les assemblées générales. La demanderesse oppose au syndicat des copropriétaires la gestion d’affaire et la théorie de l’enrichissement injustifié, au soutien de laquelle elle excipe des articles 1301-5, 1303 et 1303-4 du code civil. Elle souligne également la contradiction dans l’argumentation du syndicat des copropriétaires, la demande de condamnation étant exclusivement fondée sur la responsabilité contractuelle tout en lui contestant simultanément la qualité de syndic après l’assemblée générale du 20 janvier 2021. S’agissant des frais de reprise comptable, la société FONCIA [Localité 15] EST conteste l’absence de transmission des pièces comptables qui lui est reprochée. Elle fait valoir qu’aucune pièce versée aux débats ne permet de prouver la réalité des sommes engagées et la relation de causalité avec la gestion de la comptabilité de l’exercice de 2020. Relativement à l’absence de mise en œuvre de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 20 janvier 2021, elle soutient que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de la souscription d’un nouveau contrat de location de compteurs, et du coût réel de celui-ci. En réponse à l’argument avancé par le syndicat des copropriétaires, qui souligne qu’il s’agit d’une preuve impossible, la société FONCIA [Localité 15] EST lui oppose la nécessité de prouver qu’il ait été possible de conclure ce même contrat dans les termes visés par la résolution et de restituer les compteurs. En outre, la société FONCIA [Localité 15] EST fait valoir que de façon contradictoire le syndicat des copropriétaires lui reproche de ne pas avoir exécuté ladite résolution tout en lui déniant la qualité de syndic à ce même moment. Elle soutient également qu’en cas de surcoût effectif, celui-ci ne lui serait imputable qu’à proportion de son mandat, donc du 18 février 2021 au 30 juin 2021. S’agissant du préjudice moral allégué, elle indique que le syndicat des copropriétaires n’établit ni l’existence ni le quantum du préjudice qu’il allègue.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES s’est constituée. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 10 avril 2025, elle demande au tribunal de :

— DECLARER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, mal fondé en ses demandes de condamnation contre la société FONCIA [Localité 15] EST et contre la compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.

En conséquence,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, de l’intégralité de ses demandes de condamnation formulées à l’encontre de la société FONCIA [Localité 15] EST et de la compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, à payer une somme de 5.000 € à la compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES au visa de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés en application des articles 696 et suivants du Code de Procédure Civile.

A titre infiniment subsidiaire, en cas de condamnation de la société FONCIA [Localité 15] EST au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3],

— FAIRE application des exclusions contractuelles prévues au contrat d’assurance.

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, de sa demande de condamnation à l’encontre de la compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES au titre des honoraires indument perçus par la société FONCIA [Localité 15] EST.

— FAIRE application des dispositions relatives à la franchise contractuelle à la charge de la société FONCIA [Localité 15] EST.

— JUGER que la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ne sera tenue in solidum avec la société FONCIA [Localité 15] EST qu’au-delà de la somme de 17.000 €, correspondant au montant de la franchise contractuelle prévue au contrat d’assurance.

Au soutien de ses prétentions, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES fait valoir que si la société FONCIA [Localité 15] EST n’a pas vu son mandat renouvelé par l’assemblée générale du 20 janvier 2021, faute de majorité, elle a agi dans l’intérêt de la copropriété en convoquant immédiatement une nouvelle assemblée générale, organisée le 18 février 2021. Cette décision avait pour objectif d’éviter que la copropriété ne demeure sans syndic et ne soit contrainte de demander la désignation d’un administrateur provisoire. Au soutien de l’irrecevabilité de la demande de condamnation formulée par le demandeur, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne peut pas invoquer l’absence de mandat et ôter toute force juridique à la désignation de la société FONCIA [Localité 15] EST par l’assemblée générale du 18 février 2021, celle-ci étant devenue définitive, sans avoir été contestée. En conséquence, elle fait observer que les honoraires perçus par la société FONCIA [Localité 15] EST sont conformes au contrat de syndic approuvés lors du renouvellement de son mandat expirant le 30 juin 2021. Elle fait également valoir qu’il ne peut pas être reproché au syndic d’avoir agi dans les intérêts de la copropriété postérieurement à cette date et jusqu’à la désignation d’un nouveau syndic, légitimant la perception d’honoraires en conséquence, se fondant sur l’article 1301 du code civil. S’agissant du préjudice patrimonial subi du fait de la reprise de comptabilité, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES fait valoir qu’aucun élément objectif et réel n’est versé par le syndicat des copropriétaires au fondement de sa demande. Les réclamations formulées par le conseil syndical sont insuffisantes et ne justifient pas d’irrégularités dans la gestion comptable. Elle fait également valoir que le syndic n’a pas formulé de réclamation après la remise des archives. Elle observe que la facture établie par le cabinet CADOT BEAUPLET le 24 mai 2022 ne justifie pas de l’irrégularité de la gestion comptable et ne mentionne que des honoraires de gestion, une dépense classique en cas de succession de syndic. S’agissant du préjudice allégué à raison de l’inexécution de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 20 janvier 2021, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir réellement entendu signer un nouveau contrat avec une société concurrente, ni que l’ancien contrat en soit résilié ; la faisabilité de la restitution des anciens compteurs, préalable indispensable, n’est pas davantage démontrée. S’agissant du préjudice moral allégué, elle indique que le syndicat des copropriétaires n’établit ni l’existence ni le quantum du préjudice qu’il allègue.

Elle considère que si le demandeur estime avoir été placé dans une situation financière complexe et bloquée, cette affirmation est contradictoire avec la contestation de la gestion de la copropriété en dehors de tout mandat. En outre, elle souligne que le syndicat des copropriétaires n’excipe pas de difficultés précises dans la gestion de la copropriété. Au soutien de sa demande subsidiaire tendant à voir appliquer les dispositions du contrat d’assurance RCP, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES produit ledit contrat aux fins de voir l’exclusion contractuelle et la franchise d’un montant de 17.000 euros appliquées.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 15 mai 2025 et fixée à l’audience du 08 octobre 2025. Elle a été mise en délibéré au 03 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

1 – Sur la demande de condamnation in solidum de FONCIA [Localité 15] EST et de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES au paiement de la somme de 22.659,49 euros

L’article 1992 du code civil précise que le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Aux termes de l’article 18 VII de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale désigne un nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de prise d’effet du nouveau contrat, qui interviennent au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soutient que le mandat de syndic de la société FONCIA a cessé au 20 janvier 2021, faute de s’être vue désigner par l’assemblée générale des copropriétaires.

Cependant, faute pour le syndicat des copropriétaires de verser le contrat de syndic en vigueur à la date de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 janvier 2021 ainsi que le procès-verbal de l’assemblée générale précédente au cours de laquelle il avait été désigné, il ne peut être déterminé la durée du mandat conclu avec la société FONCIA [Localité 15] EST à cette occasion. Cette information est pourtant essentielle car la tenue d’une assemblée générale de copropriétaires au cours de laquelle est mise au vote la désignation d’un syndic ne met pas automatiquement fin au contrat de celui qui a convoqué ladite assemblée. Ainsi si les copropriétaires échouent à désigner un syndic, le mandat du syndic en place se poursuit et ce, jusqu’à l’issue de son mandat. Cela permet audit syndic de procéder à la convocation d’une nouvelle assemblée générale aux fins de désignation d’un syndic.

En l’état, il ne peut donc être déterminé la date de fin du contrat de syndic liant le syndicat des copropriétaires à la société FONCIA [Localité 15] EST et, par conséquent, si sa mission a cessé le 20 janvier 2021 ou à une date ultérieure. Dès lors, il ne peut être non plus vérifié s’il avait ou non qualité pour agir à la date d’émission des convocations pour l’assemblée générale du 18 février 2021, soit le 21 janvier 2021 ; empêchant en conséquence de pouvoir établir que cette nouvelle assemblée générale avait été irrégulièrement convoquée.

Au surplus, il sera rappelé que l’assemblée générale du 18 février 2021 n’a fait l’objet d’aucune action en contestation selon la procédure visée à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, seule à même d’obtenir l’annulation de cette dernière ou de l’une de ses résolutions. Dès lors, et quant bien même elle aurait été irrégulièrement convoquée, les résolutions de cette assemblée ne peuvent être remises en cause faute d’avoir été contestées dans le délai légal.

Aux termes de la résolution n°4 de cette assemblée générale du 18 février 2021, les copropriétaires ont désigné la société FONCIA [Localité 15] EST en qualité de syndic et ce, pour une durée de 5 mois et 10 jours, à compter du 20 janvier 2021 pour se terminer le 30 juin 2021. Outre l’impossibilité de déterminer si le contrat de la société FONCIA [Localité 15] EST avait ou non cessé à la date du 20 janvier 2021, il convient de rappeler que le mandat d’un syndic peut être renouvelé de manière rétroactive lorsque la durée du précédent contrat de syndic n’est pas expirée. Seule cette situation, qui a pour seule conséquence une redondance avec la première désignation, n’est pas prohibée par une disposition légale ou réglementaire (CA PARIS 26 mai 2021, n°17/19021, Tribunal Judiciaire de Paris, 8e chambre 3e section, 13 décembre 2024, n° 20/02365). Dès lors, faute pour le syndicat des copropriétaires de permettre la détermination de la date de fin de contrat de la société FONCIA [Localité 15] EST dans le cadre de sa précédente désignation, il ne peut être considéré que le caractère rétroactif du mandat puisse constituer une faute.

Il s’en déduit qu’aucune faute ne peut être retenue à l’encontre de la société FONCIA [Localité 15] EST au titre de la période du 20 janvier 2021 au 30 juin 2021.

En revanche, il est établi que le contrat de la société FONCIA [Localité 15] EST des suites de sa désignation au cours de l’assemblée générale du 18 février 2021 a pris fin le 30 juin 2021, ce que ladite société ne conteste pas. La société FONCIA [Localité 15] EST a ainsi commis une faute qui a occasionné un préjudice au syndicat des copropriétaires au regard de la perception d’honoraires à hauteur de 10 948,90 euros pour la période du 1er juillet 2021 au 30 novembre 2021. Cependant, le syndicat des copropriétaires fonde sa demande de répétition de l’indu sur le fondement de la responsabilité contractuelle au visa des articles 1241-1 et 1992 du code civil alors qu’au cours de cette période durant laquelle la société FONCIA [Localité 15] EST était dénuée de tout mandat, seule la responsabilité délictuelle peut valablement fonder cette demande (CA [Localité 15], 23e ch.B, 8 déc.2005, n°2005-288779).

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande de condamnation de la société FONCIA [Localité 15] EST au paiement de la somme de 22.659,49 euros au titre des honoraires indûment perçus ainsi que de la demande de condamnation formée contre la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, assureur de la société FONCIA [Localité 15] EST, qui en découle.

2 – Sur la demande la demande de condamnation in solidum de FONCIA [Localité 15] EST et de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais de reprise comptable

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en ses deux premiers alinéas, dispose qu'« en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture. »

Aux termes de l’article 26 du décret du 17 mars 1967 le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l’élaboration du budget prévisionnel dont il suit l’exécution.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le conseil syndical a sollicité à plusieurs reprises la société FONCIA [Localité 15] EST aux fins de transmission des pièces permettant l’examen des comptes de l’exercice de l’année 2020 et ce, sans succès et que c’est pour ce motif que les copropriétaires ont refusé d’approuver les comptes de l’exercice 2020 lors de l’assemblée générale du 16 novembre 2021.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats à l’appui de ses déclarations :

— Les échanges de mails entre le conseil syndical et la société FONCIA [Localité 15] EST entre le 06 avril 2021 et le 19 août 2021.

— Un mail envoyé le 15 avril 2021 à un destinataire non identifiable par le conseil syndical l’informant de difficultés rencontrées dans la transmission de documents pour la préparation de la prochaine assemblée générale.

— La facture du cabinet CADOT BEAUPLET éditée le 24 mai 2022 et adressée au syndicat des copropriétaires, intitulée « frais de gestion », d’un montant de 3.000 euros portant la mention « honoraires reprise comptabilité ».

Il ressort de ces pièces que la société FONCIA [Localité 15] EST a informé le 15 avril 2021 le conseil syndical que les comptes de l’exercice 2020 n’étaient pas prêts, invoquant le retard pris lors des suites d’une migration informatique résultant d’un changement de logiciel. Le 4 mai 2021, la société FONCIA [Localité 15] EST faisait parvenir le relevé général des dépenses pour l’exercice 2020 mais ne produisait pas les annexes comptables, l’état des balances de tous les comptes et le grand-livre comptable de l’exercice réclamés par le conseil syndical. Par un courriel du 19 août 2021, le conseil syndical réitérait sa demande de communication de pièces auprès de la société FONCIA [Localité 15] EST. Le syndicat des copropriétaires démontre ainsi une carence dans la transmission des éléments comptables au 19 août 2021.

Toutefois, le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 novembre 2021 comporte en résolution n°5 l’approbation des comptes de l’exercice du 01/01/2020 au 31/12/2020 et fait apparaître la transmission aux copropriétaires en annexe de leur convocation à ladite assemblée de :

l’état financier après répartition, au 31/12/2020 (annexe 1),le compte de gestion général de l’exercice clos réalisé du 01/01/2020 au 31/12/2020, comprenant :annexe 2 : les charges et produits de l’exercice par nature,annexe 3 : les opérations courantes par clés de répartition,annexe 4 : les travaux et opérations exceptionnels, votés, clôturés,annexe 5 : les travaux et opérations exceptionnelles, votés, non clôturés, par clés de répartitionla liste des copropriétaires débiteurs et créditeurs,la répartition individuelle transmise préalablement à la présente assemblée générale.Cette résolution mentionne de surcroît les modalités de vérification des pièces justificatives de charges.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires échoue à démontrer, d’une part, l’absence de transmission des éléments comptables postérieurement au 19 août 2021 et, d’autre part, l’impossibilité de procéder au vote portant sur l’approbation des comptes de l’exercice 2020.

La retranscription de la résolution n°5 du procès-verbal de l’assemblée générale du 16 novembre 2021 ne précise ainsi pas les raisons pour lesquelles les copropriétaires ont rejeté l’approbation de ces comptes.

En outre, il n’est pas démontré que la société FONCIA [Localité 15] EST ait omis de transmettre les pièces comptables se rapportant à l’exercice 2020 au cabinet CADOT BEAUPLET. De fait, ce dernier ne fait pas mention d’une telle difficulté dans sa mise en demeure adressée le 4 avril 2023, se limitant à réclamer à la société FONCIA [Localité 15] EST la répétition de l’indu à l’égard d’honoraires considérés comme indûment perçus. Ce n’est qu’à l’occasion de sa mise en demeure du 25 juillet 2023 que le cabinet CADOT BEAUPLET réclame à la société FONCIA [Localité 15] EST le remboursement de la somme de 3 000 euros et ce, sur le fondement d’une absence de transmission au conseil syndical des pièces comptables nécessaires à la bonne vérification des comptes.

Le syndicat des copropriétaires, sur qui pèse la charge de la preuve, ne démontre pas plus le lien de causalité entre les difficultés de transmission de pièces en vue de l’approbation des comptes par l’assemblée générale du 16 novembre 2021 et la nécessité pour le nouveau syndic désigné postérieurement de reprendre la comptabilité de l’exercice 2020. Ainsi, il n’est pas démontré que les pièces visées à la résolution n°10 de l’assemblée générale du 29 juin 2022 ayant conduit à l’approbation des comptes de l’exercice 2020 diffèrent de celles soumises aux copropriétaires lors de l’assemblée générale du 16 novembre 2021.

Le syndicat des copropriétaires échouant dès lors dans l’administration de la preuve d’un manquement du syndic en relation de causalité avec les frais imputés par le cabinet CADOT BEAUPLET à hauteur de 3 000 euros au titre d’une reprise comptable, il sera débouté de sa demande de condamnation in solidum formée contre la société FONCIA [Localité 15] EST et contre la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, ès qualités d’assureur.

3 – Sur la demande de condamnation in solidum de FONCIA [Localité 15] EST et de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES au paiement de la somme de 5.668,48 euros au titre de la non-exécution de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 20 janvier 2021

Il résulte de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, qui détermine les différentes missions du syndic, que celui-ci est notamment tenu d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la société FONCIA [Localité 15] EST s’est abstenue d’exécuter la résolution n°13 votée lors de l’assemblée générale du 20 janvier 2021, portant sur le vote du remplacement des compteurs d’eau froide et d’eau chaude individuels et la souscription d’un nouveau contrat avec une société différente, lui causant un préjudice à hauteur de 5.668,48 euros.

Selon le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 janvier 2021 la résolution n°13 intitulée « remplacement de tous les compteurs d’eau froide et d’eau chaude individuels » rappelle que la résiliation du contrat avec Société TECHEM a été votée en 2016 mais qu’elle n’a pas été effective, les compteurs devant être restitués à ladite société et que dans cette attente, le contrat de redevance à hauteur de 10 900 euros par an reste dû. Dans le cadre du vote de cette résolution, deux propositions de remplacement desdits compteurs émanant de sociétés concurrentes, OCEA et TRYBATEC, ont été transmises aux copropriétaires ainsi qu’un tableau comparatif des prix. Il est précisé à cette résolution « le syndic déconseille fortement l’achat des compteurs car ces derniers doivent être remplacés régulièrement ». Aux termes du vote à la majorité simple de l’article 24, la proposition de la société OCEA a été retenue pour un montant de 13,84 euros TTC par an et par compteur, soit un budget de 5.231,52 euros TTC par an. L’assemblée générale a autorisé le syndic à souscrire le contrat pour 10 ans.

La société FONCIA [Localité 15] EST n’apparaît pas avoir mis en œuvre cette décision. Si cette absence de diligence est susceptible de constituer une faute, ce n’est toutefois qu’au titre de la période du 21 mars 2021 au 30 juin 2021 et ce, d’une part en raison du délai de deux mois au cours duquel l’assemblée générale du 20 janvier 2021 pouvait faire l’objet d’un recours et, d’autre part, de la date de fin de mandat de syndic de la société FONCIA [Localité 15] EST.

De surcroît, le syndicat des copropriétaires évalue son préjudice au regard du maintien du contrat de la société TECHEM découlant de l’inaction de la société FONCIA [Localité 15] EST et de l’économie dont il aurait pu profiter si la résolution n°13 avait été mise en œuvre. Il omet toutefois de relever que la décision de mettre fin au contrat avec la société TECHEM résulte d’une assemblée générale de 2016 et non de l’assemblée générale du 20 janvier 2021. Les honoraires de cette société ont donc été maintenus durant a minima les années 2017, 2018, 2019 et 2020 malgré un vote favorable à la résolution du contrat. En tout état de cause, il ne peut être considéré que le préjudice du syndicat des copropriétaires corresponde à la somme de 5 668,48 euros au regard de la période au cours de laquelle société FONCIA [Localité 15] EST peut se voir reprocher son inaction mais également de l’incertitude quant à la date à laquelle la société OCEA aurait été en mesure de procéder aux travaux de dépose des anciens compteurs et d’installation des nouveaux, étape indispensable à la remise à la société TECHEM de ses compteurs, préalable nécessaire à la fin de son contrat.

Si la société OCEA avait été en mesure de pouvoir procéder à son intervention dès le 21 janvier 2021, le préjudice subi aurait été de 1 447,33 euros. Le syndicat des copropriétaires n’apporte cependant aucun élément permettant d’établir sous quel délai la société OCEA aurait pu intervenir à compter du vote de la résolution n°13. Il ne démontre ainsi pas si ces opérations auraient été possibles avant la fin de mandat de la société FONCIA [Localité 15] EST et si, dans le cas où elles l’étaient, la fin du contrat avec la société TECHEM aurait été effective avant le 30 juin 2021. Il ne peut dès lors être déterminé l’existence d’un préjudice à l’égard de la période considérée. Or la réparation d’une faute commise au titre de la responsabilité contractuelle se limite aux dommages prévisibles.

Enfin, il apparaît contradictoire que le syndicat des copropriétaires affirme que la société FONCIA [Localité 15] EST n’était pas titulaire d’un mandat de syndic en bonne et due forme à l’issue de l’assemblée générale du 20 janvier 2021 tout en lui reprochant de ne pas avoir mis à exécution la résolution n°13 de cette assemblée.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande.

Il sera relevé que si le syndicat des copropriétaires soulève l’absence de mise en œuvre de la résolution n°15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 janvier 2021 par la société FONCIA [Localité 15] EST, il ne forme pour autant aucune demande à ce titre. Il n’y a donc pas lieu de répondre à ce moyen.

4 – Sur la demande de condamnation in solidum de FONCIA [Localité 15] EST et de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES au paiement de la somme 3.000 euros au titre du préjudice moral du syndicat des copropriétaires

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a fondé l’ensemble de ses demandes sur la responsabilité contractuelle de la société FONCIA [Localité 15] EST, ce qui ne lui permet dès lors pas de justifier de l’existence d’un préjudice moral, qui relève quant à lui de la responsabilité délictuelle, et ce, d’autant que le principe de non-cumul de ces deux responsabilités ne lui permet pas de voir réparer un préjudice moral découlant de possibles manquements de ladite société à ses obligations de syndic.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre d’un préjudice moral.

5 – Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la société FONCIA [Localité 15] EST et de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES. Il sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 14] (93), représenté par son syndic en exercice le cabinet MAVILLE IMMOBILIER, agence ABD [Localité 15] NORT, de sa demande de condamnation in solidum de la société FONCIA [Localité 15] EST et de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES au paiement de la somme de 22 659,49 euros au titre d’honoraires indûment perçus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 14] (93), représenté par son syndic en exercice le cabinet MAVILLE IMMOBILIER, agence ABD [Localité 15] NORT, de sa demande de condamnation in solidum de la société FONCIA [Localité 15] EST et de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de frais de reprise comptable ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 14] (93), représenté par son syndic en exercice le cabinet MAVILLE IMMOBILIER, agence ABD [Localité 15] NORT, de sa demande de condamnation in solidum de la société FONCIA [Localité 15] EST et de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES au paiement de la somme de 5 668,48 euros au titre du préjudice résultant de la non-exécution de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 20 janvier 2021 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 14] (93), représenté par son syndic en exercice le cabinet MA VILLE IMMOBILIER, agence ABD [Localité 15] NORT, de sa demande de condamnation in solidum de la société FONCIA [Localité 15] EST et de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 14] (93), représenté par son syndic en exercice le cabinet MAVILLE IMMOBILIER, agence ABD [Localité 15] NORT, à verser à la société FONCIA [Localité 15] EST la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 14] (93), représenté par son syndic en exercice le cabinet MAVILLE IMMOBILIER, agence ABD [Localité 15] NORT, à verser à société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 14] (93), représenté par son syndic en exercice le cabinet MAVILLE IMMOBILIER, agence ABD [Localité 15] NORT, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 14] (93), représenté par son syndic en exercice le cabinet MAVILLE IMMOBILIER, agence ABD [Localité 15] NORT, aux dépens ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 03 décembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT