AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 19 JANVIER 2026

N° RG 25/00429 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LMYO

Minute TJ n°

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [N] [O]

demeurant [Adresse 2]

Comparant

PARTIE DÉFENDERESSE :

Société STRATEC

[Adresse 3]

Non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Mathilde DESAUBLIAUX

GREFFIER LORS DES DEBATS : Amelie KLEIN

GREFFIER LORS DU PRONONCE : Hélène PLANTON

Débats à l’audience publique du 17 novembre 2025

Délivrance de copies :

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [O], Société STRATEC

EXPOSE DU LITIGE :

Selon requête reçue au tribunal judiciaire de Metz le 10 juin 2025, Monsieur [N] [O] a sollicité la convocation de la SCP STRATEC (en réalité SAS STRATEC) et sa condamnation à lui verser 1 058,59 euros de dommages-intérêts au titre de dégradations locatives et 244,81 euros de dommages-intérêts au titre de de ses préjudices financier et moral.

Il indiquait au soutien de ses demandes :

— qu’il avait donné à bail à la société STRATEC un local commercial et qu’à l’issue du contrat de bail commercial, il avait été procédé à un état des lieux de sortie par commissaire de justice le 29 août 2023, lequel avait permis de mettre en évidence des dégradations locatives que contestait la société STRATEC ;

— que le commissaire de justice avait déjà tenu compte de la vetusté puisqu’il avait interrogé les parties sur le nombre d’années de location.

A l’audience du 17 novembre 2025 à laquelle les parties ont été convoquées, Monsieur [N] [O] a comparu en personne ; la SAS STRATEC, bien que convoquée par LRAR distribuée le 20 juin 2025, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Monsieur [N] [O], se reportant aux termes de sa requête, a maintenu ses demandes, précisant :

— que la somme de 1 058,59 euros correspondait au solde des dégradations locatives après retenue du montant du dépôt de garantie à hauteur de 3 050 euros hors taxes ;

— que la somme de 244,81 euros correspondait à l’indemnisation des frais de déplacement et des tracas causés par les démarches judiciaires.

Après débats l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 janvier 2026.

En cours de délibéré le tribunal a interrogé Monsieur [N] [O] sur l’identité du propriétaire du local donné à bail à la société STRATEC, sur le lien existant entre lui et la société [O] Locations dont le nom apparaissait sur les correspondances échangées avec la société STRATEC et sur la compétence du tribunal judiciaire (et non pas du président de la chambre commerciale du tribunal judiciaire de Metz, lequel avait été rendu destinataire de la requête en injonction de payer initialement formée par Monsieur [O]) et l’a invité à produire le contrat de bail commercial en totalité.

Par mail reçu le 6 janvier 2026, Monsieur [N] [O] a indiqué que le nom “[O] Locations” correspondait à l’activité de location de terrains et autres biens immobiliers qu’il exerçait sous le statut d’entrepreneur individuel, que ses demandes étaient bien formées en son nom et qu’il s’en rapportait quant à la juridiction compétente. Il a produit le contrat de bail en intégralité et des justificatifs de ses déplacements en bus depuis le Portugal pour assister à l’audience du 17 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la compétence du tribunal judiciaire de Metz

Aux termes de l’article L145-56 du Code de Commerce : “Les règles de compétence et de procédure des contestations relatives au bail sont fixées par décret en Conseil d’Etat”.

Aux termes de l’article R145-23 du Code de Commerce : “Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble”.

En l’espèce, le litige portant sur les conséquences dommageables découlant de l’exécution d’un bail commercail portant sur un bien immobilier situé à VANY (57070) et liant un particulier à une société commerciale, le tribunal judiciaire de Metz est bien compétent pour statuer sur les demandes formées par Monsieur [N] [O].

Sur la demande de dommages-intérêts pour dégradations locatives

Aux termes de l’article 1730 du Code civil : “S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure”.

Aux termes de l’article 1731 du Code civil : “S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire”.

Aux termes de l’article 1732 du Code civil : “Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute”.

Aux termes de l’article 1754 du Code civil : “Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :

Aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminées ;

Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d’habitation à la hauteur d’un mètre ;

Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en a seulement quelques-uns de cassés ;

Aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;

Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures”.

Aux termes de l’article 1755 du Code civil : “Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure”.

Aux termes de l’article L. 145-40-1 du Code de commerce : “Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil”.

S’agissant du contrat de bail commercial liant les parties, il prévoyait, s’agissant des réparations: “Toutes les réparations à faire aux biens loués, pendant la durée du bail, qu’elles soient locatives ou d’entretien, sont à la charge du Locataire, à la seule exception des grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil”.

En l’espèce, Monsieur [N] [O] sollicite la condamnation de la société STRATEC à lui verser 1058,59 euros de dommages-intérêts pour dégradations locatives.

Cette demande correspond en réalité au paiement du solde de dégradations locatives après retenue du montant du dépôt de garantie puisque le bail commercial conclu le 29 août 2005 prévoyait le versement par la société STRATEC d’un dépôt de garantie de 3 050 euros HT, soit 3 647,80 euros TTC, dépôt de garantie dont il n’est pas contesté qu’il a bien été versé, et que Monsieur [N] [O] indique avoir déjà retenu le montant du dépôt de garantie à l’issue du contrat de bail (En tout, Monsieur [N] [O] estime les dégradations locatives imputables à son ex-locataire à 3 647,80 +1 058,59 = 4 706,39 euros).

Au soutien de sa demande, Monsieur [N] [O] produit notamment, outre le contrat de bail commercial conclu le 29 août 2005 avec la société STRATEC, l’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice le 29 août 2023, les courriers échangés avec la société STRATEC, la facture n°24/06/01 d’un montant de 1 058,59 euros établie par “[O] Locations” et un décompte de créance.

Il convient en premier lieu de constater que bien que facturant dans son décompte de créance plusieurs sommes à la société STRATEC au titre de factures LEROY MERLIN, YESSS, [O] Locations (factures n° 24/06/03, 24/06/04 et 24/06/05), MASSER, RENIER (ONET) et de devis établis par les sociétés SARL LP TECH et SECURIVEIL, Monsieur [N] [O] ne produit pas les factures et devis dont il est question.

En tout état de cause, l’appréciation de l’existence de dégradations locatives résultant de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée (ou, en cas d’absence d’état des lieux d’entrée, la présomption de remise des lieux loués par le bailleur en bon état de réparations locatives) et l’état des lieux de sortie, il ne peut qu’être constaté que le constat d’état des lieux de sortie permet de mettre en évidence que le local loué a été restitué en bon état général.

Seuls ont été relevés par le commissaire de justice :

— dans le sas d’entrée : une peinture de porte légèrement éraflée, au sol un revêtement en bon état d’usage avec quelques traces de frottement de passage, la présence de deux trous chevillés à proximité du thermostat de chauffage, une peinture de plafond légèrement ternie en état d’usage;

— dans le premier bureau à droite : une moquette en état usagé assez vétuste, à nettoyer, quelques éraflures légères sur le bas ou les coins des murs ;

— dans la grande pièce principale de gauche : au sol des dalles PVC en bon état d’usage avec quelques traces de frottement de passage, quelques accrocs légers sur les murs suite au dépôt d’un panneau d’affichage, la présence de six trous chevillés le long de la goulotte sur le mur du fond, la présence d’un tableau d’affichage d’environ 3 m de long sur 1,20 m de haut avec des panneaux en liège en bon état, l’existence d’un vitrage fissuré en sa partie basse sur une trentaine de centimètres et d’un vitrage fissuré en sa partie haute sur une dizaine de centimètres ;

— dans les toilettes un sol en bon état d’usage mis à part quelques traces de décoloration au pied du cabinet de toilette, la présence de microfissures au niveau de la faience de la vasque, la présence d’une ampoule inopérante sur l’applique lumineuse, la présence d’un accroc de 2 cm près de l’interrupteur sur le mur et d’une grille d’extraction VMC à dépoussiérer ;

— dans le local de pause : une poignée de porte cassée, l’absence des deux vis de réglage des thermostats des plaques de cuisson, le mauvais état du joint autour de l’évier, le fait que la tablette centrale du meuble sous évier est légèrement gondolée, le fait que la peinture du plafond est ternie et l’absence d’ampoules sur les appliques lumineuses ;

— au niveau de l’accès au sous-sol : le fait que le globe lumineux ne fonctionne pas ;

— au niveau de la salle principale au sous-sol : la présence de quelques traces légères sur le bas du mur donnant vers le local de stockage ;

— dans le local de stockage du sous-sol : la présence de quelques traces d’ancienne peinture blanche au sol au pied des murs, la présence de quatre étagères murales avec quelques matériaux de dalles de faux plafond de stores ou de dalles de sol laissé sur place et le fait que le mécanisme du bloc VMC du puits canadien qui rejette l’air chaud dans la partie étage est inopérant.

Contrairement à ce que soutient Monsieur [N] [O], le commissaire de justice, qui a interrogé les parties sur la durée du contrat de bail, n’a pas déjà tenu compte de la vetusté. Il lui appartient en effet, lorsqu’il dresse un constat, de rendre compte de manière objective de l’état des lieux, les modulations tenant à la vetusté devant ensuite être opérées par le bailleur ou le juge en cas de contentieux ayant abouti à une procédure judiciaire.

Or, après 18 ans de location, le fait que certaines peintures soient ternies ou éraflées relève de l’usure normale.

Pour le surplus, les dégradations minimes (à l’exception du fissurage de deux fenêtres) relevées par l’expert ne justifient pas la facturation à la société STRATEC d’une somme en sus du montant du dépôt de garantie déjà retenu et dont la société STRATEC, non-comparante, ne sollicite pas la restitution.

Au vu de ces éléments, Monsieur [N] [O] sera débouté de sa demande de dommages-intérêts pour dégradations locatives.

Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral et financier

Monsieur [N] [O] ayant été débouté de sa demande principale de dommages-intérêts pour dégradations locatives, il sera également débouté de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral et financier.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [O], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, rendu en dernier ressort,

SE DECLARE COMPETENT pour statuer sur les demandes formées par Monsieur [N] [O] à l’encontre de la SAS STRATEC ;

DEBOUTE Monsieur [N] [O] de sa demande de dommages-intérêts pour dégradations locatives ;

DEBOUTE Monsieur [N] [O] de sa demande de dommages-intérêts pour préjudices financier et moral ;

CONDAMNE Monsieur [N] [O] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 19 janvier 2026, la minute étant signée par Madame DESAUBLIAUX, vice-présidente, et par Madame PLANTON, greffière.

La greffière, La vice-présidente,