N° D’INSCRIPTION AU

REPERTOIRE GENERAL : N° RG 25/00100

N° Portalis DBWM-W-B7J-CRM3

N.A.C. : 50D

TRIBUNAL JUDICIAIRE de MONTLUCON

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=

ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS

du 25 Mars 2026

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame, [S], [L], [P] veuve, [V],

[Adresse 1],

[Localité 1]

représentée par M^e Angeline TOTARO, avocat au barreau de MOULINS substituée par M^e Maryline DIAT, avocat au barreau de MONTLUCON

Monsieur, [F], [E], [D], [P],

[Adresse 1],

[Localité 1]

représenté par M^e Angeline TOTARO, avocat au barreau de MOULINS substituée par M^e Maryline DIAT, avocat au barreau de MONTLUCON

d’une part

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur, [T], [Y],

[Adresse 2],

[Localité 2]

représenté par M^e Thibault CLERET, avocat au barreau de MONTLUCON

d’autre part ;

Nous, Juge des référés, après débats à l’audience publique du 25 février 2026 tenue par, […], […], présidente du tribunal judiciaire, juge des référés, assistée de, […], […], greffière, avons avisé les parties que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le VINGT CINQ MARS DEUX MILLE VINGT SIX, ainsi qu’il suit :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique en date du 13 novembre 2023 dressé par Maître, [W], notaire à, [Localité 3] (18), Madame, [S], [P] veuve, [V] et Monsieur, [F], [P] ont acquis, celle-ci en qualité d’usufruitière, et celui-là en qualité de nu-propriétaire, de Monsieur, [T], [Y] une maison d’habitation située, [Adresse 1] à, [Localité 1] (03) pour la somme de 96.000€. Préalablement à l’acte de vente, le compromis de vente signé par les parties le 22 septembre 2023 par l’intermédiaire de l’agence ORPI mentionnait dans le paragraphe “Nature et descriptions des biens” notamment “toiture en très mauvais état”.

Suite à l’apparition de désordres, Madame, [S], [P] veuve, [V] et Monsieur, [F], [P] ont mandaté le cabinet ABSIS aux fins d’expertise qui a établi un rapport le 23 février 2024 listant les désordres de construction constatés et donnant des indications de reprises de travaux.

Par ailleurs, Madame, [S], [P] veuve, [V] a fait établir un procès-verbal de constat par Maître, [C], commissaire de justice à, [Localité 3] (18), le 16 mai 2024.

Puis, par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2025, Madame, [S], [P] veuve, [V] et Monsieur, [F], [P] ont assigné Monsieur, [T], [Y] devant le juge des référés de ce Tribunal auquel ils demandent, au visa notamment des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, de :

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire avec pour mission de déterminer les désordres de la maison et notamment ceux liés à la présence de fissures, déterminer l’origine de l’humidité et des fissures et s’ils étaient décelables par un acquéreur normalement diligent, ainsi que préciser si les combles sont aménageables en l’état afin de créer des pièces de vie,

— réserver les dépens.

L’affaire a été appelée à la première audience du 10 décembre 2025, puis renvoyée à deux reprises à la demande des parties.

A l’audience du 25 février 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, Madame, [S], [P] veuve, [V] et Monsieur, [F], [P], représentés par leur avocat, ont repris les termes de leurs conclusions en réponse déposées à l’audience, maintenu l’ensemble de leurs demandes telles qu’exposées dans leur acte introductif d’instance, et demandé le rejet de la demande reconventionnelle de Monsieur, [T], [Y] formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de leurs prétentions, ils exposent qu’ils ont parfaitement conscience du fait que la toiture était décrite comme en très mauvais état lors de l’acquisition du bien immobilier, et que cet état doit être retenu comme un élément de contexte bien que leur demande ne soit pas liée aux travaux de la toiture. Ils rappellent que le juge des référés n’a pas à apprécier la recevabilité ou le bien-fondé d’une éventuelle procédure au fond mais seulement l’existence de désordres avérés justifiant l’organisation d’une expertise judiciaire, sauf si l’action envisagée est manifestement prescrite ou vouée à l’échec. Ils soulignent que les fissures intérieures ont été découvertes lors du détapissage des pièces, que les traces d’humidité sont apparues dans les pièces détapissées et qu’il convient de déterminer leurs causes, sans qu’aucun élément ne puisse indiquer de manière certaine qu’elles soient en lien avec l’état de la toiture, et alors que le vendeur n’a jamais fait état de problème d’humidité ou de moisissures. Ils estiment en outre que l’ampleur des fissures découvertes posent plus qu’une question esthétique dans l’hypothèse où elles seraient évolutives. Par ailleurs, ils renvoient au compromis de vente qui mentionne que les combles sont aménageables, correspondant ainsi à leur projet d’achat, sans que Monsieur, [T], [Y] ne leur ait précisé que des travaux de renforcement seraient nécessaires à cette fin, remettant en cause la qualité aménageable desdites combles.

Ils estiment dès lors justifier d’un motif légitime à voir organiser une mesure d’expertise judiciaire, afin notamment de dater l’apparition des désordres ainsi que leur origine, et leur permettre ensuite d’agir en conséquence éventuellement contre leur vendeur.

En défense, Monsieur, [T], [Y], représenté par son avocat, a repris les termes de ses conclusions transmises le 07 janvier 2026 et demande au juge des référés de :

— à titre principal, rejeter la demande de désignation d’expert formulée par les demandeurs,

— à titre subsidiaire, prendre acte de ses plus vives protestations et réserves,

— en tout état de cause :

— condamner solidairement les demandeurs au paiement de la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les demandeurs aux entiers dépens.

A l’appui de sa défense, Monsieur, [T], [Y] expose que l’acte de vente du 13 novembre 2023 mentionne précisément le très mauvais état de la toiture et comporte une clause d’exclusion de garantie des vices cachés. Il souligne que les demandeurs agissent par voie d’affirmation sans démonstration s’agissant de l’aspect neuf des peintures au moment de la vente, alors qu’il ressort du constat d’huissier qu’ils ont fait établir que la présence de tâches d’humidité correspondait à la période pendant laquelle leur toiture a été bâchée par l’artisan qu’ils avaient chargé de sa réfection, plus d’un an après la vente. Il renvoie également au rapport d’expertise diligenté à la demande des demandeurs qui établit que les fissures présentes à l’intérieur du bien ne remettent pas en cause la stabilité de l’ouvrage, et que les combles sont effectivement aménageables avec seulement un renforcement des entraits de la charpente.

Il estime ainsi que les demandeurs échouent à démontrer un quelconque intérêt légitime à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire en ce que sa responsabilité ne saurait valablement être mise en oeuvre au regard des simples premiers constats de l’expertise non contradictoire qu’ils versent.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande principale

En application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Ainsi, l’existence du motif légitime de nature à justifier une mesure d’instruction relève du pouvoir souverain du juge [Cass. Civ. 2ème 14 mars 1984, Bull.civ.II n°49].

Par ailleurs, l’article 145 du code de procédure civile n’exige pas que le demandeur établisse le bien-fondé de l’action en vue de laquelle la mesure d’instruction est sollicitée [Cass. Civ. 2ème 04 novembre 2021 n°21-14.023], mais le juge doit caractériser l’existence d’un litige potentiel susceptible d’opposer les parties [Cass. Civ. 2ème 16 novembre 2017 n°16-24.368]. En effet, la procédure de l’article 145 n’étant pas limitée à la conservation des preuves et pouvant aussi tendre à leur établissement, il ressort de l’exercice du pouvoir souverain du juge, qui n’est pas tenu de caractériser la légitimité de la mesure au regard des différents fondements juridiques de l’action en vue de laquelle cette mesure est sollicitée, de caractériser l’existence d’un motif légitime à obtenir la communication de documents permettant à l’une des parties d’apprécier, avant d’engager une action au fond, l’importance des griefs qu’elle envisage d’imputer à son contradicteur [Cass. Civ. 2ème 6 novembre 2008, n°07-17.398].

Enfin, la demande doit être rejetée si les faits invoqués pour la justifier sont hypothétiques ou si elle est formulée en vue d’une action au fond irrémédiablement vouée à l’échec, voire si elle apparaît inutile [Cass. Civ. 2ème 20 mars 2014, n° 13-14.985], tel étant le cas lorsque la mesure sollicitée n’est pas susceptible de permettre au juge du fond de trancher le litige [Cass. Civ. 2ème 22 avril1992, Bull. Civ. II, p. 67].

En l’espèce, au regard des pièces versées ainsi que des débats, aucune des parties ne conteste la réalité des désordres tant constatés par le cabinet ABSIS que listés par le procès-verbal de constat, tenant à la présence de fissures et d’humidité au sein de l’immeuble. En revanche, force est de constater que de nombreuses interrogations se posent quant aux causes desdits désordres au regard du très mauvais état de la toiture de l’immeuble lors de sa vente, de la date à laquelle les travaux de réfection de la toiture ont été accomplis et des conditions d’accomplissement de ces travaux, des conditions de l’apparition de l’humidité relevée sur les murs de l’immeuble et de ses conséquences à moyen terme, ainsi que de la solidité de la charpente pouvant ou non en l’état permettre un aménagement des combles. Alors qu’il n’appartient pas à l’évidence au juge des référés saisi d’une demande de mesure d’instruction de se prononcer quant au fond des responsabilités encourues, les éléments de faits sur lesquels s’appuie la demande d’expertise sont constants, et la mesure d’instruction doit permettre de déterminer les causes et origines des désordres relevés afin de déterminer si une action au fond peut être engagée et de permettre au juge du fond éventuellement saisi de trancher les responsabilités, sauf à ce que les parties à l’issue de l’expertise conviennent entre elles d’une issue amiable du litige. D’ailleurs, les termes mêmes des discussions opposant les parties, au regard des premiers constats versés par Madame, [S], [P] veuve, [V] et Monsieur, [F], [P], démontrent à l’évidence l’impossibilité de répondre de manière évidente aux questions soulevées.

Dès lors, en l’état du litige, Madame, [S], [P] veuve, [V] et Monsieur, [F], [P] justifient pleinement d’un motif légitime au sens des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile aux fins que soient confirmés les désordres et malfaçons déjà relevés et que soient déterminées les causes de ses désordres aux fins d’établissement des responsabilités éventuelles.

En conséquence de quoi, il sera ordonné une mesure d’expertise, dont la mission sera fixée au dispositif ci-après, au contradictoire de Madame, [S], [P] veuve, [V] et Monsieur, [F], [P] d’une part, et de Monsieur, [T], [Y] d’autre part, à charge pour le demandeur de faire l’avance des frais pour y procéder.

Sur les dépens et la demande reconventionnelle formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

L’expertise étant ordonnée à la demande et dans le seul intérêt de Madame, [S], [P] veuve, [V] et Monsieur, [F], [P], il convient de les condamner par provision aux dépens.

En outre, succombant en ses moyens principaux de défense, Monsieur, [T], [Y] doit être débouté de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en 1er ressort ;

ORDONNONS une mesure d’expertise judiciaire et COMMETTONS pour y procéder en qualité d’expert Monsieur, [I], [Q], [Adresse 3] – Tél :, [XXXXXXXX01] – Port. :, [XXXXXXXX02] – Mèl :, [Courriel 1], expert inscrit sur la liste de la Cour d’appel de RIOM, avec mission de :

1/ entendre et convoquer les parties,

2/ recueillir les observations de toutes les parties,

3/ se faire communiquer, par les parties ou par des tiers, tous documents et pièces qu’il estimera utiles pour l’accomplissement de sa mission,

4/ se rendre sur les lieux situés, [Adresse 1] à, [Localité 1] (03),

5/ décrire l’immeuble,

6/ rechercher et décrire les désordres, malfaçons et non-conformités existants, et en indiquer la nature, la cause, la date d’apparition, l’importance, et les conséquences,

7/ dire pour chacun de ces désordres et malfaçons s’ils rendent impropres l’immeuble à sa destination ou à son usage, s’ils le rendent dangereux pour les personnes, s’ils en diminuent l’aspect esthétique, ou s’ils entraînent des conséquences quant à la valeur de l’immeuble,

8/ préciser si l’ouvrage présente une menace d’effondrement,

9/ déterminer en cas de péril imminent et d’urgence pour la sécurité des personnes ou la pérennité des biens toutes mesures et travaux conservatoires paraissant utiles, en diffusant une note sans attendre la diffusion du pré-rapport ou du rapport définitif,

10/ préciser dans l’hypothèse où les désordres litigieux existaient préalablement à la vente du 13 novembre 2023 s’ils étaient décelables par un acheteur normalement diligent,

11/ préciser si les travaux de l’immeuble, conduits tant à la diligence du vendeur qu’ensuite à la diligence des acquéreurs, l’ont été conformément aux documents contractuels, aux règles de l’art habituelles et communément admises en la matière par les professionnels de la branche concernée ou à la réglementation technique spécifique en matière de DTU, et si les désordres sont liés à ces travaux, s’ils proviennent d’erreurs de conception, de vices de construction, de vices de matériaux ou de malfaçons dans leur mise en oeuvre,

12/ décrire pour chacun de ces désordres et malfaçons les mesures susceptibles d’y remédier, et évaluer leur coût prévisible, ainsi que leur durée et la contrainte pouvant en résulter pour les occupants,

13/ déterminer la qualité aménageable des combles dans l’état du bien lors de la vente, et à défaut préciser et chiffrer les travaux à accomplir pour les rendre aménageables,

14/ fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres,

15/ faire toutes observations utiles au règlement du litige,

16/ recueillir les déclarations de toute personne informée, sachants, et s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge d’en demander l’autorisation préalable au magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS que les opérations d’expertise dérouleront en la présence et au contradictoire de :

— Madame, [S], [P] veuve, [V],

— Monsieur, [F], [P] ,

— Monsieur, [T], [Y] ;

DISONS que l’expert, saisi par le greffe, devra déposer :

— un pré-rapport, en impartissant un délai de rigueur aux parties pour déposer leurs dires et fournir leurs pièces justificatives, répondre aux dires des parties déposés dans les délais impartis par l’expert ; A l’expiration dudit délai l’expert devra passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession ;

— et l’original du rapport définitif en double exemplaire au greffe, tandis que l’expert en adressera un exemplaire aux parties et à leur conseil, dans le délai imparti par la présente décision, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;

DISONS que l’expert sera saisi par l’avis que lui donnera le greffe qu’il effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport en double exemplaire au greffe du Tribunal judiciaire dans le délai de six mois à compter de la date de réception de l’avis de la Régie du tribunal du versement de la consignation (avis à compter duquel l’expert pourra débuter ses opérations) ;

DISONS que Madame, [S], [P] veuve, [V] et Monsieur, [F], [P] devront faire l’avance des frais d’expertise, et consigner entre les mains du Régisseur d’Avances et de Recettes du tribunal de judiciaire de MONTLUÇON une somme de 2.500€ avant le 25/04/2026 à défaut de quoi la désignation de l’expert sera caduque ;

RAPELLONS que chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus ;

DISONS qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du Magistrat chargé du contrôle des expertises rendue sur requête ou d’office ;

DISONS que l’expert répondra de manière précise et circonstanciée à ces dernières observations ou réclamations qui devront être annexées au rapport définitif dans lequel devront figurer impérativement : la liste exhaustive des pièces par lui consultées, le nom des personnes convoquées aux opérations d’expertise en précisant pour chacune d’elle la date d’envoi de la convocation la concernant et la forme de cette convocation, le nom des personnes présentes à chacune des réunions d’ expertise, la date de chacune des réunions tenues, les déclarations des tiers entendus par lui, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties, le cas échéant, l’identité du technicien dont il s’est adjoint le concours, ainsi que le document qu’il aura établi de ses constatations et avis (lequel devra également être joint à la note de synthèse ou au projet de rapport) ;

DISONS que l’expert devra dès la première réunion d’expertise faire connaître aux parties le montant prévisionnel approximatif de ses frais et honoraires et – en tant que besoin – solliciter du juge chargé du contrôle des expertises, la consignation d’un complément de provision ;

DISONS que le dépôt du rapport sera accompagné de la demande de rémunération de l’expert, dont ce dernier aura adressé un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception ; que la demande de rémunération mentionnera la date d’envoi aux parties de cette copie ;

DEBOUTONS Monsieur, [T], [Y] de sa demande reconventionnelle formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit et par provision exécutoire ;

DISONS que Madame, [S], [P] veuve, [V] et Monsieur, [F], [P] seront tenus aux dépens du présent référé par provision.

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits. La présente décision a été signée par, […], […], présidente et, […], […], greffière.

La greffière La présidente

,

[…], […], […], […]