TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THIONVILLE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS !

CHAMBRE CIVILE

n° I N° RG 23/01436 – N° Portalis DBZL-W-B7H-DVVL

Minute N° : 2026/33

JUGEMENT DU 12 Janvier 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [H] [K],

demeurant 17 Chemin du Colombier – 57100 THIONVILLE,

représenté par M^e Michel NASSOY, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

Madame [Y] [K],

demeurant 2 rue du Maillet – 57100 THIONVILLE,

représenté par M^e Michel NASSOY, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

E.U.R.L. [A],

demeurant 2 rue du Maillet – 57100 THIONVILLE,

représentée par M^e Eric MUNIER, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

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Ordonnance de clôture de l’instruction en date du 1er septembre 2025

renvoyant l’affaire devant le JUGE UNIQUE du 03 Novembre 2025

Débats : à l’audience publique du 03 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : David RIOU

Greffier lors des débats : Sévrine SANCHES

affaire mise en délibéré pour prononcé le : 12 Janvier 2026

Greffier pour la mise en forme : Sévrine SANCHES

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU PRONONCE :

PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE

Président : David RIOU,

Greffier : Sévrine SANCHES

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Aux termes d’un bail commercial établi par acte notarié, signé le 27 janvier 2003 par devant Maître [C] [L], Notaire à YUTZ (57), Monsieur [H] [K] et sa fille, Madame [Y] [K] ont loué à l’EURL [A], représentée par son gérant, Monsieur [O] [A], des locaux à usage commercial situés 2 rue du Maillet à THIONVILLE, comprenant, au rez-de-chaussée, un magasin de vente, un local de façonnage, un petit dépôt, un bureau, un vestiaire et l’usage commun du parking, avec une date d’effet fixée au 1er janvier 2003 pour une durée de neuf années.

Le contrat prévoyait le paiement d’un loyer annuel de 27.432 euros, somme non soumise à TVA, payable par avance et par mois, dont le dernier montant mensuel, après indexation sur la base de la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE, base 100, en 1953, s’établissait à la somme mensuelle de 2.500 euros. Le bail a été renouvelé à la suite des 9 premières années, puis à la date du 1er janvier 2021.

Une activité de marbrerie a été exploitée dans ces locaux par l’EURL [A], dont le gérant, Monsieur [O] [A], est décédé le 25 février 2021.

Les bailleurs ont fait délivrer à l’EURL [A] le 19 octobre 2021, par voie d’Huissier de justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant de 22.500 euros, à titre d’arriéré locatif.

Par acte d’Huissier de justice en date du 1er décembre 2021, Monsieur [H] [K] et Madame [Y] [K] ont fait assigner l’EURL [A] devant le Président du tribunal judiciaire de ce siège statuant en référé, afin de solliciter la résolution du bail commercial.

Par ordonnance du 19 septembre 2023, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé en raison de l’existence de contestations sérieuses, nécessitant un examen au fond, et a renvoyé l’affaire à une audience de mise en état du 20 novembre 2023 en application des dispositions de l’article 837 du Code de procédure civile.

Au dernier état de la procédure, par des conclusions récapitulatives notifiées le 28 janvier 2025 par le RPVA, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, les demandeurs sollicitent du tribunal :

— que la demande soit déclarée recevable et bien fondée,

— qu’il soit constaté que par l’effet du commandement de payer en vue de l’application de la clause résolutoire du 19 octobre 2021 demeuré infructueux dans le délai d’un mois, le contrat de location liant les parties s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 19 novembre 2021 ;

— qu’il soit constaté en tout état de cause que l’EURL [A] est défaillante dans le règlement de ses loyers ;

— qu’il soit prononcé en tant que de besoin la résolution du contrat de bail commercial du 27 janvier 2003 liant les parties avec effet au 19 novembre 2021 ;

— qu’il soit ordonné en conséquence l’évacuation immédiate et sans délai des lieux loués 2 rue du Maillet à THIONVILLE de l’EURL [A] et de toutes personnes ou biens qui y seraient entrés de son chef, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard ;

— la condamnation de l’EURL [A] à leur payer la somme de 27.500 euros à titre d’arriéré locatif, arrêté au 19 novembre 2021, échéance de novembre 2021 incluse, majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance de loyer ;

— la condamnation de l’EURL [A] à leur payer la somme mensuelle de 2.500 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er décembre 2021 jusqu’à complète libération des lieux ;

— qu’il soit rappelé que l’exécution provisoire est de droit sur le jugement à intervenir ;

— que l’EURL [A] soit déboutée de l’ensemble de ses demandes ;

— la condamnation de l’EURL [A] à leur payer une somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamnation de la défenderesse aux entiers frais et dépens, y compris ceux du commandement de payer visant la clause résolutoire du 19 octobre 2021.

Les consorts [K] fondent leurs demandes sur les dispositions des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce.

Ils sollicitent le prononcé de la résolution du contrat de bail, en considération de la clause résolutoire stipulée à l’acte, et à défaut, la résolution du dit contrat au regard de l’existence d’un arriéré locatif.

Ils contestent les allégations selon lesquelles les héritiers de Monsieur [O] [A] n’auraient pas pu récupérer les affaires du fonds de commerce, et précisent produire à cet effet des attestations tendant à démontrer que les héritiers de Monsieur [A] étaient en possession des clés et qu’ils occupaient encore les lieux.

Ils opposent, en réponse à la demande reconventionnelle, que la société luxembourgeoise MARMO GRANIT a attesté occuper actuellement les locaux commerciaux en vertu d’une autorisation donnée par la gérante de l’EURL [A], sans verser de loyer à ce titre mais uniquement défrayer Madame [Y] [K] pour l’électricité et l’eau.

Au dernier état de la procédure, par des conclusions récapitulatives n°3 notifiées le 16 mai 2025 par le RPVA, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, l’EURL [A] demande au tribunal de :

— déclarer irrecevables les demandes des consorts [K], pour défaut d’intérêt à agir ;

— Subsidiairement, les déclarer déchus du droit à faire valoir la clause résolutoire ;

— Subsidiairement, les débouter de l’ensemble de leurs demandes ;

— En cas de rejet, condamner in solidum M. et Mme [K] à payer à l’EURL [A] la somme de 27. 500 euros, à titre de dommages et intérêts, en raison du préjudice de jouissance subi ;

Reconventionnellement

— condamner in solidum, Monsieur [H] [K] et Madame [Y] [K], à payer à l’EURL [A] la somme de 60.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce ;

— condamner in solidum, Monsieur [H] [K] et Madame [Y] [K], à payer à l’EURL [A] la somme de 22.315 euros ;

— condamner in solidum, M et Mme [K] à une amende civile, pour un montant qu’il plaira au tribunal de fixer, subsidiairement d’un montant de 2. 500 euros chacun ;

— condamner in solidum, M et Mme [K], à payer à l’EURL [A], la somme de 5.000 euros, au titre du préjudice moral subi ;

— condamner in solidum M et Mme [K], à lui payer 12.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— condamner in solidum Monsieur [H] [K] et Madame [Y] [K] aux entiers frais et dépens de l’instance ;

— condamner in solidum Monsieur [H] [K] et Madame [Y] [K], au paiement des intérêts légaux de retard, sur toutes les sommes auxquelles ils auront été condamnés.

L’EURL [A] fonde ses demandes sur les dispositions des articles 1219 et suivants, 1719 et 1728 du Code civil.

L’EURL [A] oppose en premier lieu, que la mise en œuvre de la clause résolutoire est subordonnée au respect de l’exigence de bonne foi du créancier, conformément au droit commun des contrats, et soutient que cette exigence n’a pas été satisfaite en l’espèce, dès lors que les bailleurs ont délibérément délivré un commandement de payer alors qu’ils avaient récupéré les clés des locaux en mai 2021, sans les avoir ensuite formellement restituées à la preneuse. Elle expose que cette situation a eu pour conséquence de la priver de la possibilité de recevoir ledit commandement, et que le comportement des bailleurs, tendant à faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire alors même qu’ils avaient déjà repris possession des lieux loués, et qu’ils se sont au surplus abstenus d’en informer les héritiers de Monsieur [O] [A], dont ils connaissaient pourtant les coordonnées, caractérise leur mauvaise foi.

La défenderesse invoque par ailleurs la force majeure eu égard au décès de son dirigeant, Monsieur [A], survenu le 25 février 2021, ainsi que sa maladie, par laquelle il s’est trouvé empêché d’assurer l’exécution normale du contrat de bail.

Elle fait encore valoir que les bailleurs ont manqué à une promesse de prise de location-gérance du fonds, qu’en refusant de restituer les clés des locaux, ils ont également détourné sa clientèle, via la SARL [K], située à 500 mètres de son fonds et exerçant également une activité de marbrerie, s’accaparant au demeurant son stock, la privant ainsi de la possibilité de procéder à l’exploitation de son fonds, et la rendant dès lors incapable de s’acquitter des loyers.

L’EURL [A] se prévaut, en outre, des dispositions de l’article 1719 du Code civil, rappelant l’obligation essentielle du bailleur de délivrer la chose louée et d’en assurer la jouissance paisible au preneur. Elle soutient qu’en raison de la non-restitution des clés et de la reprise de fait des locaux par les bailleurs, l’EURL [A] a été exonérée de son obligation de payer l’intégralité des loyers et des charges par le jeu de l’exception d’inexécution.

La défenderesse reprend les mêmes moyens afin de s’opposer aux demandes de condamnation au paiement des arriérés locatifs, d’évacuation des locaux et d’indemnité d’occupation, en faisant valoir qu’elle ne saurait être redevable de quelque somme que ce soit ni contrainte de quitter des locaux qu’elle ne se trouve pas à même d’occuper. Elle souligne que ces demandes sont inconséquentes, dès lors que les bailleurs se sont déjà emparés des locaux en prenant et en conservant les clés en mai 2021.

Elle oppose par ailleurs que les bailleurs n’apportent aucune preuve de son occupation effective des locaux postérieurement à la reprise des clés, en précisant qu’à la suite du décès de Monsieur [O] [A], ses proches n’ont pu récupérer des affaires et des papiers que pendant la période pendant laquelle ils disposaient encore des clés des locaux, soit jusqu’à la remise des clés à Monsieur [H] [K], en mai 2021.

En dernier lieu, l’EURL [A] fait valoir, au titre de sa demande reconventionnelle, qu’elle a subi un préjudice, résultant de la perte de la jouissance des locaux ainsi que de la perte de son fonds de commerce du fait des agissements fautifs imputables aux bailleurs. Elle affirme disposer d’une action réparatoire et sollicite une réparation à hauteur du préjudice subi, du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de l’impossibilité corrélative d’exploiter les locaux commerciaux.

Elle expose solliciter des dommages et intérêts d’un montant équivalent à celui d’une indemnité d’éviction totale, laquelle doit être évaluée sur la base de la méthode des barèmes utilisée par l’administration fiscale. Sur ce fondement, la défenderesse estime l’indemnisation y afférente à la somme de 66.298,45 euros, obtenue par l’application d’un coefficient de 57,5% à la moyenne de ses trois dernières années de chiffres d’affaires, s’élevant à 115.302 euros. À cette somme, elle ajoute la valeur du stock, qu’elle affirme ne pas avoir pu récupérer, évaluée à 22.315 euros.

Elle sollicite enfin la condamnation de Monsieur et Madame [K] au paiement d’une amende civile et de dommages et intérêts pour procédure abusive.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er septembre 2025, aux termes de laquelle l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie à juge unique du 03 novembre 2025.

A l’issue de cette audience, la décision a été mise en délibéré au 12 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

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MOTIFS DE LA DÉCISION

1) Sur la recevabilité de l’action

— Sur la fin de non-recevoir tirée d’un défaut d’intérêt à agir

Aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l’article 789 6° du même Code, le Juge de la mise en état est à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

En l’espèce, il est constant que l’EURL [A] n’a aucunement entendu saisir le Juge de la mise en état par la voie d’un incident afin de voir statuer sur la fin de non-recevoir dont elle se prévaut, sur laquelle le juge du fond n’a pas compétence pour statuer.

La fin de non-recevoir ainsi soulevée par l’EURL [A], tirée d’un défaut d’intérêt à agir des demandeurs, dès lors qu’ils auraient repris possession des locaux, sera dès lors déclarée irrecevable.

En conséquence, il convient de déclarer les demandeurs recevables en leur action.

2) Sur la résolution du contrat de bail

— Sur le jeu de la clause résolutoire

Il résulte des dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, lequel doit, à peine de nullité, faire mention de ce délai.

Les dispositions des articles 1103 et 1104 du Code civil prévoient que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait, et qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail commercial régularisé entre les parties qu’a été stipulée une clause résolutoire rédigée en ces termes : « à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuite ou encore d’exécution d’une seule des conditions du bail et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter, contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, demeuré infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, même en cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus, sans qu’il soit besoin de former aucune demande judiciaire et si, dans ce cas, le preneur refusait de quitter l’immeuble, il suffirait pour l’y contraindre d’une simple ordonnance de référé » (pièce n°1 des demandeurs).

Les consorts [K] justifient de la signification intervenue le 19 octobre 2021 à l’EURL [A], par procès-verbal de recherches infructueuses selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile, d’un commandement de payer la somme de 22.500 euros, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, lequel est resté sans effet passé le délai d’un mois à compter de sa signification. L’huissier de Justice a précisé avoir constaté qu’aucune personne morale répondant à l’identification du destinataire de l’acte n’avait son siège ou son établissement à l’adresse concernée, et s’être vu préciser par le voisinage que la société n’existait plus matériellement à cette adresse, et que son gérant étant décédé (pièce n°2 des demandeurs).

Il est par ailleurs constant que l’assignation a été délivrée le 1er décembre 2021, soit plus d’un mois après la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire, de sorte que les consorts sont fondés à solliciter le bénéfice des dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce.

Il convient cependant de préciser qu’il résulte des pièces produites aux débats que les consorts [K] se sont rapprochés des héritiers de Monsieur [O] [A] dans le cadre de pourparlers entre la SARL [K] et l’EURL [A], visant à la mise en œuvre d’une location-gérance (pièce n°9 de la défenderesse) avant acquisition par la première du fonds de commerce d’EURL [A], cession imposant cependant l’autorisation donnée par le Juge des tutelles des mineurs quant à la cession des droits détenus par les héritiers mineurs. Le projet de contrat de location-gérance produit aux débats, en date du 04 juin 2021, précise à ce titre que l’EURL [A] était alors représentée par Madame [S] [A], née [T], veuve de feu [O] [A] et représentante légale des deux enfants du couple.

Il ne saurait dès lors être contesté que les consorts [K] disposaient des coordonnées des héritiers de Monsieur [O] [A], dès lors associés de l’EURL [A].

Si les consorts [K] contestent que les héritiers du précédent gérant de l’EURL [A] aient perdu toute possibilité d’accéder aux locaux de cette dernière, ils ne contestent pas formellement les affirmations de la défenderesse faisant valoir, au soutien d’attestations établies par Monsieur [I] [Z], se présentant notamment comme étant le neveu de Monsieur [O] [A] et le filleul de Madame [Y] [K], que cette dernière vivait au 1er étage de l’immeuble dans lequel se trouvaient les locaux loués, que cet immeuble comportait une chaufferie et un tableau électrique communs, et que Monsieur [I] [Z] a été conduit à remettre les clés des locaux à Monsieur [H] [K], précisément en considération du lien de confiance existant alors à l’égard de sa marraine (pièces n°6 et 7 de la défenderesse).

S’il est constant que cette remise de clés n’a donné lieu à l’établissement d’aucun écrit, les consorts [K] ne semblent pas remettre en cause la réalité de cette dernière, mais contestent en tout état de cause que la SARL [A] se soit trouvée privée de tout accès à ses locaux, telle qu’affirmé par cette dernière.

Il convient cependant de préciser que les consorts [K] ont entendu faire délivrer à l’EURL [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 octobre 2021, signifié par procès-verbal de recherches infructueuses, lequel a cependant constaté que la société n’exerçait manifestement plus aucune activité, dès lors que personne n’était présent sur les lieux, et qu’il a été précisé à l’Huissier de justice que le gérant de cette dernière était décédé (pièce n°2 des demandeurs), sans même avoir avisé cet auxiliaire de justice de cette circonstance, et sans même lui avoir communiqué les coordonnées des héritiers de feu [O] [A] alors même qu’il est établi qu’ils en disposaient pour s’être trouvés en négociations avec ces derniers.

Il n’est par ailleurs pas même allégué par les consorts [K] qu’ils auraient préalablement informé les héritiers de Monsieur [O] [A] de cette démarche, ce qui aurait pu permettre, le cas échéant, à ces derniers, d’éviter le jeu de la clause résolutoire en satisfaisant au commandement de payer et de sauvegarder ainsi le droit au bail de l’EURL [A].

Tel que soutenu par l’EURL [A], il ressort de ces éléments que les consorts [K] ont ainsi fait montre de mauvaise foi à son égard.

Il y a dès lors lieu de faire droit à la demande formée par l’EURL [A], et d’écarter le jeu de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail commercial, en considération de la mauvaise foi des consorts [K] dans la mise en œuvre de cette dernière.

— Sur la résiliation judiciaire

Aux termes des dispositions de l’article 1224 du Code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Les dispositions des articles 1227 à 1229 du même Code prévoient que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice, et que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution, mettant ainsi fin au contrat, ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Les demandeurs sollicitent en tout état de cause le prononcé de la résolution judiciaire du contrat de bail litigieux, eu égard au manquement de l’EURL [A] à son obligation de payer les loyers afférents aux locaux loués. Ils produisent à ce titre un décompte faisant apparaître une dette locative d’un montant de 27.500 euros, au titre de la période de janvier 2021 à novembre 2021, inclus (pièce n°3 des demandeurs).

L’EURL [A] ne conteste pas être redevable de loyers envers les bailleurs, situation qu’elle a expliqué par la maladie dont s’est trouvé atteint son gérant, ayant conduit à une dégradation de son état de santé à compter du mois d’octobre 2020, jusqu’à son décès, survenu le 25 février 2021 (pièces n°3 et 4 de la défenderesse).

Il résulte à ce titre d’un projet d’ acte intitulé « abandon loyer bail commercial » daté du 04 juin 2021 que les loyers impayés couvrant la période de janvier 2021 au 31 mai 2021 s’élevaient à 12.500 euros H.T., soit 15.000 euros TTC, lesquels étaient alors expliqués par les difficultés rencontrées par l’EURL [A] « du fait de son inactivité depuis le 1er janvier 2021, liée aux problèmes de santé de Monsieur [O] [A] qui ont conduit à son décès en date du 25 février 2021 (…) » (pièce n°9 bis de la défenderesse).

Si l’EURL [A] fait valoir que ces circonstances caractérisent une situation de force majeure, il convient de relever qu’un événement ne peut relever de la force majeure qu’à la triple condition d’être extérieur, irrésistible et imprévisible. Il ne saurait cependant être contesté que le décès du gérant de l’EURL [A] n’était ni imprévisible, ni extérieur à cette dernière, ce dont il résulte que la force majeure ne saurait être opposée quant au défaut de règlement par l’EURL [A] de ses loyers pendant la période afférente à la maladie, puis au décès de feu [O] [A].

Les parties s’opposent par ailleurs quant au défaut de paiement des loyers postérieurs au décès de Monsieur [O] [A], dès lors que l’EURL [A] entend justifier cette circonstance par le jeu de l’exception d’inexécution, affirmant qu’elle aurait été privée d’accès aux locaux loués, à partir du mois de mai 2021, dès lors que les clés en auraient été remises à Monsieur [H] [K], au motif d’intervenir sur la chaudière commune, sans qu’elles n’aient ensuite été restituées à la société, de sorte que cette dernière affirme s’être trouvée empêchée d’exploiter le fonds de commerce, et par là-même de procéder au paiement des loyers. La défenderesse soutient à ce titre que les bailleurs ont dès lors manqué à leur obligation de lui assurer une jouissance paisible et effective des lieux.

Les demandeurs contestent cette affirmation, en soutenant, au regard d’une attestation établie le 24 septembre 2022 par Monsieur [V] [A], que ce dernier a vu des proches de Monsieur [O] [A], soit Madame [A] et sa belle-sœur, récupérer récupérer des documents et du matériel de bureau à la marbrerie, dont une partie avait été déposée dans un véhicule, tandis qu’une autre partie avait été jetée à la poubelle, de même que ce dernier a pu préciser avoir vu « Mr [Z] Beau Frère de Mr [O] [A] et Mr [F] de Mr [O] [A] découper du granit » (pièce n°7 des demandeurs), sans que l’auteur de l’attestation en cause ne fasse mention d’aucun élément daté. Les demandeurs affirment que les termes de cette attestation démontrent ainsi que l’EURL [A] disposait bien d’un accès aux locaux.

La défenderesse oppose à juste titre que l’attestation produite par les consorts [K] ne fait aucunement état des dates auxquelles ces déplacements auraient eu lieu, en précisant que les proches de feu [O] [A], dont elle produit des attestations, ont effectivement pu venir retirer des affaires, mais uniquement jusqu’à la remise des clés des locaux à Monsieur [H] [K], soit jusqu’au mois de mai 2021 (pièces n°8, 8 bis et 8 ter de la défenderesse), sans être en mesure de pouvoir y retourner ensuite, à défaut de restitution, selon elle, des dites clés.

Au-delà des déclarations de chacune des parties, et des pièces produites de part et d’autre, il convient de relever qu’aucune des partie ne se trouve en mesure d’établir la réalité de ses allégations, dès lors que la remise même des clés à Monsieur [H] [K] n’a donné lieu à l’établissement d’aucun écrit, pas plus que leur éventuelle restitution à l’EURL [A], de même qu’il ne peut être exclus que la défenderesse ait pu disposer d’un double des clés lui permettant de continuer à accéder aux locaux loués tel que soutenu par les demandeurs.

Si la défenderesse fait valoir qu’elle se serait trouvée empêchée de reprendre l’exploitation effective du fonds du fait des agissements des bailleurs, qui auraient conservé par devers eux les clés des locaux loués, afin de l’en exclure, il convient de relever que l’EURL [A] ne justifie, ni même n’allègue, avoir mis en demeure les bailleurs de lui restituer les dites clés afin de recouvrer un accès aux lieux.

De même, si l’EURL [A] affirme que les consorts [K] auraient vidé son showroom, soit le magasin de vente, au cours des mois de mai et juin 2021, au regard des attestations qu’elle produit (pièces n°8, 8 bis et 8 ter) afin d’y installer une entreprise de vente de pâtisserie dénommée SACHOU, dont la présence effective dans les lieux résulte d’un procès-verbal de constat dressé le 26 novembre 2021 (pièce n°12 de la défenderesse), il convient de relever qu’il résulte de projets d’actes préparés entre la SARL [K] et l’EURL [A] datés du 04 juin 2021, que ces dernières avaient envisagé la mise en œuvre d’une location-gérance avant une cession du fonds de l’EURL [A] à la SARL [K], outre la modification par avenant du contrat de bail commercial, prévoyant que le magasin de vente ne serait plus loué à l’EURL [A] à compter du 1er juin 2021, donnant lieu à une réduction du loyer mensuel de cette dernière à 1.500 euros (pièces n°9 et 9 bis de la défenderesse).

S’il est constant que les actes en cause n’ont finalement pas été régularisés par les parties, l’EURL [A] affirme aux termes de ses conclusions que « la location-gérance, avait été mise en place, dans l’attente de l’autorisation du juge des tutelles, de vendre le fonds, en raison de la présence d’héritiers mineurs » (page 5). Bien que les consorts [K] soient restés taisants sur l’effectivité ou non de la mise en œuvre d’une location-gérance, il ne saurait être exclu que l’installation dans le magasin de vente, soit à la place du showroom de l’EURL [A], de la pâtisserie SACHOU, telle que constatée le 26 novembre 2021, ait le cas échéant pu résulter d’un accord sur ce point entre les parties, dont la preuve n’est cependant pas établie en l’espèce, étant par ailleurs observé que le dit procès-verbal de constat a été effectué postérieurement à l’expiration du délai d’un mois imparti à la défenderesse pour satisfaire au commandement de payer visant la clause résolutoire, soit postérieurement à l’acquisition escomptée par les demandeurs du jeu de la clause résolutoire. Les consorts [K] n’ont pas consacré au sein de leurs écritures de développement relatif aux circonstances de l’installation de cette pâtisserie dans les locaux loués à l’EURL [A].

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la réalité d’une volonté de l’EURL [A] de reprendre elle-même durablement l’exploitation de son fonds de commerce apparaît pour le moins nébuleuse.

Il résulte de l’attestation établie le 15 décembre 2021 par Monsieur [I] [Z], neveu de feu [O] [A], et filleul de Madame [Y] [K], qu’il avait fini par accepter de donner la clé des locaux à Monsieur [H] [K] fin mai 2021 pour ne plus être lui-même disponible pour venir ouvrir en cas de besoin, en précisant par ailleurs : « et je savais également que nous devions vendre la société et signer les papiers avec Mr [D] (comptable), Monsieur [K] et Mr [W] le 3 juin 2021 » (pièce n°6 de la défenderesse).

A ce titre, si les parties s’opposent encore sur ce point, il résulte de la sommation interpellative du 15 mars 2023 et des attestations du dirigeant de la SARL MARMO GRANIT que cette société de droit luxembourgeois a précisé occuper une partie des locaux initialement loués à l’EURL [A], depuis le mois de janvier 2022, avec l’accord de « Madame [S] », gérante de l’EURL [A], selon les termes de l’attestation établie le 14 janvier 2023 par Monsieur [B], représentant de la SARL MARMO GRANIT (pièce n°8 des demandeurs), Monsieur [B] a précisé par cette même attestation ne pas régler de loyers à Madame [Y] [K], mais payer uniquement « les factures pour l’électricité, eaux et charges » . Si l’EURL [A] conteste ces affirmations, en imputant la présence de cette société à l’intervention des consorts [K], suggérant que ces derniers auraient pu régulariser un nouveau contrat de bail commercial avec la SARL MARMO GRANIT, dont la réalité n’a aucunement été établie et qui se trouve contestée par les demandeurs, aucun autre élément objectif ne permet de déterminer avec exactitude les circonstances précises ayant conduit à l’occupation des lieux par cette société tierce.

Les demandeurs produisent par ailleurs un courriel adressé le 21 juillet 2022 à la société MARMO GRANIT par le cabinet d’avocats ILIADE faisant état de la volonté de la veuve de feu [O] [A] de finaliser auprès de cette dernière la cession du fonds de commerce de l’EURL [A], moyennant un prix de 30.000 euros, ainsi qu’une attestation établie le 22 septembre 2022 au nom de l’entreprise MARMO GRANIT faisant mention de sa volonté d’acquérir « le fond de commerce a 3, rue du Maillet à Thionville F-57100 ; montant de 30.000 €, en Janvier 2023 » (pièces n°5 et 6 des demandeurs). Il résulte d’un nouveau courriel du cabinet d’avocats ILIADE du 18 octobre 2022, que le RIB du compte CARPA de ce cabinet a été transmis à la SARL MARMO GRANIT aux fins de virement d’une somme de 9.000 euros (pièce n°9 des demandeurs).

Il s’avère de même que la désignation d’un nouveau gérant de l’EURL [A], en remplacement de feu [O] [A] n’est intervenue que le 08 février 2023, par la nomination de Madame [S] [T] veuve [A] (pièce n°5 de la défenderesse), soit plus de deux ans à la suite du décès de son époux, délai ne manquant pas de susciter des interrogations quant à la volonté de l’EURL [A] de reprendre l’exploitation du fonds de commerce à la suite du décès de son précédent gérant.

Il y a dès lors lieu, au regard de l’ensemble de ces éléments, de faire droit à la demande formée par les consorts [K] et de prononcer en conséquence la résolution du contrat de bail commercial, avec effet au 19 novembre 2021 selon la demande de ces derniers.

Il sera dès lors consécutivement ordonné en conséquence, en tant que de besoin, l’évacuation des lieux loués sis 2 rue du Maillet à THIONVILLE, de l’EURL [A] ainsi et de toutes personnes ou biens qui y seraient entrés de son chef, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, ainsi que l’expulsion de cette dernière, en tant que de besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois mentionné ci-avant.

Dès lors que l’EURL [A] affirme ne plus disposer des clés des locaux concernés, il sera dit que les consorts [K] devront, en tant que de besoin, permettre à la défenderesse d’accéder aux lieux afin de procéder à leur évacuation.

3) Sur le montant de la dette locative

Il a précédemment été relevé que l’EURL [A] ne saurait s’exonérer de l’obligation de payer sa dette locative en considération de la maladie, puis du décès de son précédent gérant, lesquels ne relèvent pas d’un cas de force majeure, de même qu’elle ne démontre pas la réalité de ses allégations quant au fait qu’elle aurait purement et simplement été empêchée de jouir des lieux loués à la suite de la remise des clés des locaux à Monsieur [H] [K], suivie de l’installation dans partie de ces derniers de sociétés tierces à l’initiative des demandeurs.

Il convient dès lors de dire que l’EURL [A] se trouve redevable de l’arriéré locatif dont se prévalent les demandeurs, tel que justifié par le décompte produit aux débats par ces derniers.

L’EURL [A] sera dès lors condamnée à régler aux consorts [K] la somme de 27.500 euros au titre de son arriéré locatif, arrêté au 19 novembre 2021, échéance de novembre 2021 incluse, majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance de loyer.

L’EURL [A] sera du même chef déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour un préjudice de jouissance formée à l’encontre des consorts [K] d’un montant correspondant à sa dette locative, soit la somme de 27.500 euros.

4) Sur la fixation d’une indemnité d’occupation

Les consorts [K] sollicitent la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle à la charge de l’EURL [A], à hauteur de 2.500 euros, correspondant au montant du loyer mensuel stipulé au contrat de bail commercial.

Il y a lieu, consécutivement au prononcé de la résolution judiciaire du contrat de bail commercial à effet au 19 novembre 2021, de fixer, conformément à la demande formée par les consorts [K], en tant que de besoin, dès lors qu’aucun des éléments produits aux débats par les parties ne permet de déterminer si des biens appartenant à l’EURL [A] se trouvent encore ou non entreposés dans partie des locaux loués, tendant à la condamnation de l’EURL [A] à leur payer une somme mensuelle de 2.500 euros à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 1er décembre 2021, jusqu’à la complète libération des lieux.

5) Sur les demandes reconventionnelles de l’EURL [A]

— Sur la demande d’indemnisation liée à la perte du fonds de commerce, outre le stock

L’EURL [A] sollicite une indemnisation équivalente à l’indemnité d’éviction totale pour perte de jouissance et de son fonds de commerce, évaluée à la somme de 60.000 euros, outre une somme de 22.315 euros au titre de la valeur du stock.

Il convient cependant de rappeler que la résiliation judiciaire du bail commercial régularisé entre les parties a été prononcée, en considération d’un défaut de paiement des loyers par l’EURL [A], sans qu’aucune faute des époux [K] n’ait été établie à l’égard de la défenderesse au titre des circonstances postérieures au mois de mai 2021, telles qu’alléguées par l’EURL [A].

Il n’est aucunement établi que les consorts [K] seraient responsables de la perte du fonds de commerce de l’EURL [A], étant à ce titre rappelé que cette dernière ne justifie, ni même n’allègue, de l’accomplissement d’aucune démarche auprès des bailleurs afin de solliciter la restitution des clés afin de permettre un accès aux locaux loués, dont la défenderesse a affirmé avoir été privée, afin de reprendre l’exploitation du fonds de commerce.

Il résulte par ailleurs des projets d’actes produits aux débats par l’EURL [A] qu’une cession du fonds de commerce de cette dernière avait pu être envisagée au bénéfice de la SARL [K], laquelle exerçait à proximité une activité similaire, après la mise en œuvre d’une location-gérance. Il ressort encore de la lecture des pièces produites qu’il avait également été envisagé la reprise par les bailleurs d’une partie des locaux loués, soit le magasin de vente, en contrepartie d’une réduction du montant du loyer mensuel. Il apparaît de même que l’EURL [A] s’est ensuite trouvée en relation avec la SARL MARMO GRANIT dans le cadre de la volonté de la première de céder son fonds de commerce à la seconde, étant rappelé que le dirigeant de la SARL MARMO GRANIT a déclaré avoir commencé à occuper une partie des locaux loués à l’EURL [A] à compter du mois de janvier 2022, et ce avec l’accord de Madame [S] [A], veuve du précédent gérant de la société.

Il résulte de même des pièces produites que l’EURL [A] avait pu prévoir de renoncer à louer le magasin de vente, au sein duquel a pu s’installer, pour une période non précisée, une pâtisserie à l’enseigne SACHOU, tel que constaté aux termes d’un procès-verbal de constat du 26 novembre 2021.

Il résulte de ces éléments que l’intention de l’EURL [A] de poursuivre l’exploitation de son fonds de commerce n’est nullement établie.

Il convient de même d’observer que l’EURL [A] ne s’est dotée d’un nouveau gérant qu’en 2023, en la personne de la veuve de feu [O] [A], soit deux ans après le décès de ce dernier.

Il n’est dès lors nullement établi que la perte de valeur du fonds de commerce qu’exploitait l’EURL [A] résulte d’un comportement fautif des consorts [K].

De même, si l’EURL [A] affirme que les consorts [K] se seraient accaparés les éléments constitutifs de son stock, la défenderesse ne justifie aucunement de ses allégations, alors même qu’il est établi que des proches de feu [O] [A] ont eu accès au locaux de la société, et qu’il a été constaté dans le cadre du procès-verbal de constat dressé le 26 novembre 2021 à la demande de la défenderesse, la présence sur les lieux loués, de plaques de marbre (pièce n°16 de la défenderesse).

Il y a en conséquence lieu de rejeter la demande de dommages et intérêts formée par l’EURL [A] à l’encontre des demandeurs.

— Sur la demande d’amende civile et de dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 32-1 du Code de procédure civile, « celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».

Il résulte par ailleurs des dispositions de l’article 1240 du Code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, si l’EURL [A] considère que les consorts [K] ont agi de manière abusive à son égard, il convient de relever qu’il a été fait droit à la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial pour défaut de paiement des loyers, et qu’il n’a pas été retenu de comportement fautif à l’égard des demandeurs quant aux circonstances postérieures au mois de mai 2021 telles qu’alléguées par la défenderesse.

Il y a dès lors lieu, à défaut de la caractérisation de tout caractère abusif de l’action initiée par les consorts [K], de débouter l’EURL [A] de ses demandes tendant à la condamnation de ces derniers, de chef, au paiement d’une amende civile et de dommages et intérêts pour préjudice moral.

6) Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Les dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile prévoient que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, l’EURL [A] sera condamnée aux dépens.

— Sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile prévoient que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, et qu’il doit dans tous les cas tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, précisant qu’il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En considération de la nature du litige et de la situation économique respective des parties, l’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de Monsieur [H] [K] et de Madame [Y] [K], lesquels seront dès lors déboutés de la demande formée à ce titre.

Partie perdante, l’EURL [A] sera également déboutée de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

7) Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit à l’égard des instances introduites à compter du 1er janvier 2020.

Les dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile disposent à ce titre que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, en considération de l’introduction de l’instance par acte du 1er décembre 2021 et de l’absence d’élément justifiant de l’écarter, l’exécution provisoire de droit du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par l’EURL [A] quant à une absence d’intérêt à agir de Monsieur [H] [K] et de Madame [Y] [K] ;

DÉCLARE recevables les demandes formées par Monsieur [H] [K] et Madame [Y] [K] à l’encontre de l’EURL [A] ;

DIT y avoir lieu d’écarter le jeu de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail commercial conclu entre les parties le 27 janvier 2003, pour avoir été mise en œuvre de mauvaise foi ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial régularisé entre les parties le 27 janvier 2003, à effet au 19 novembre 2021 ;

ORDONNE en conséquence, en tant que de besoin, l’évacuation des lieux loués sis 2 rue du Maillet à THIONVILLE, par l’EURL [A] ainsi par toutes personnes qui y seraient entrées de son chef, ainsi que des biens entrés de son chef, et ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, passé un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux à l’issue du délai de deux mois mentionné ci-avant, l’expulsion de l 'EURL [A] de tout occupant de son chef des lieux situés 2 rue du Maillet, à THIONVILLE (57), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que Monsieur [H] [K] et de Madame [Y] [K] devront en tant que de besoin, mettre en mesure l’EURL [A] d’accéder aux lieux dès lors que cette dernière affirme ne plus disposer des clés en permettant l’accès ;

CONDAMNE l’EURL [A] à payer à Monsieur [H] [K] et Madame [Y] [K] la somme de 27.500 euros à titre d’arriéré locatif, arrêté au 19 novembre 2021, échéance de novembre 2021 incluse, majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance de loyer ;

DÉBOUTE l’EURL [A] de sa demande de dommages et intérêts formée à hauteur de 27.500 euros au titre d’un préjudice de jouissance ;

CONDAMNE l’EURL [A] à payer à Monsieur [H] [K] et Madame [Y] [K] la somme mensuelle de 2.500 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er décembre 2021, jusqu’à complète libération des lieux ;

DÉBOUTE l’EURL [A] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

CONDAMNE l’EURL [A] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 12 janvier 2026 par Monsieur David RIOU, Vice-Président, assisté de Madame Sévrine SANCHES, Greffier.

Le Greffier Le Président