COUR D’APPEL DE [Localité 6]

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N° : N° RG 23/03548 – N° Portalis DBYB-W-B7H-OMF6

Pôle Civil section 1

Date : 13 Novembre 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Madame [T] [C] épouse [U]

née le 23 Avril 1959 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Clairs Matins, dont le siège social est sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS GESIM, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 350768115, sise [Adresse 1], elle même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître François ESCARGUEL de la SEP FABIEN MARTELLI, FRANCOIS ESCARGUEL & AYRAL ANOUK, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 08 Septembre 2025

MIS EN DELIBERE au 13 Novembre 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 13 Novembre 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Par exploit de commissaire de justice en date du 27 juillet 2023, [T] [C] épouse [U] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [5] située [Adresse 4] à Sète, pris en la personne de son syndic, la SAS GESIM devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins notamment d’annulation de la résolution n°10 de l’assemblée générale du 15 juin 2023.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 12 août 2025, [T] [C] épouse [U] demande au tribunal, au visa de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 10, 11, 13 et 17 du décret du 17 mars 1967 de:

— dire et juger que dans les conditions de la résolution 12, elle a souhaité acquérir au prix de 15.000 € chacun des deux lots, et qu’en l’absence d’une offre supérieure, elle est propriétaire des deux lots,

— dire et juger que les conditions d’attribution des garages telles que présentées dans le procès verbal de l’assemblée générale du 23 juin 2022 ont été respectées,

— dire et juger qu’en l’état de la rédaction de la résolution 12 de l’assemblée générale du 25 juin 2022 et des courriers adressés par la concluante au syndicat des copropriétaires, la vente est parfaite, le consentement des parties s’est rencontré sur la chose et sur le prix, de plus fort la concluante ayant souhaité acquérir au prix le plus élevé,

— dire et juger que la résolution de l’assemblée du 15 juin 2023 votant les conditions différentes pour l’acquisition des deux lots, objet du litige, ne sont pas conformes à la résolution n°12 de l’assemblée du 23 juin 2022,

— dire et juger le refus du syndicat de lui vendre les deux places de garage aux conditions prévues par l’assemblée générale de 2022 constitue un abus de droit et une violation de l’accord sur la chose et sur le prix qui a été pris par les parties, par la réception par le syndic des deux propositions d’acquisition présentées par elle,

— juger la vente parfaite, qu’elle est propriétaire des lots 296 (garage n°12 bis) et le lot 287 (garage n°3 bis

En conséquence,

— annuler la résolution n°10 de l’assemblée générale du 15juin 2023,

— ordonner au syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de son syndic, d’avoir à comparaître chez son notaire ou tel notaire de son choix, afin qu’il soit procédé au transfert de propriété des deux lots sous astreinte de 300 € par jour passé un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

À titre subsidiaire, à défaut,

— dire et juger la résolution n°12 de l’assemblée générale objet du litige, comme étant abusive, que les votes constituent un abus de majorité et discriminatoire,

— dire et juger que les lots 296 et 287 sont sa propriété,

— condamner le syndicat des copropriétaires à, par l’intermédiaire de son syndic, participer à la signature de l’acte par lequel le transfert de propriété interviendra entre le syndicat des copropriétaires pour les lots 296 et 287 à son bénéfice, au besoin sous astreinte de 300 € par jour à compter du 8ème jour faisant suite à la connaissance, par tous moyens, de la date à laquelle la cession aura lieu,

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer les pertes locatives consécutives à la possibilité de louer ..120 € par mois soit 240 € par mois. La période de 1er octobre 2022 jusqu’au 31 décembre 2024 soit 27 mois à 2.406 €, ou 6.480 € avec intérêts de droit à compter de la signification de l’assignation et les intérêts porteront intérêts, et pour l’année 2025 120 x 10 =1200 €,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes, fins et conclusions,

— le condamner aux entiers dépens ainsi qu’à 3.000 €sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, elle expose notamment que :

— elle est propriétaire de deux lots à usage de garage au sein de la copropriété,

— lors de l’assemblée générale du 23 juin 2022, une décision de mise en vente de deux lots à usage de garage (296 et 287) a été approuvée par l’ensemble des copropriétaires, sous certaines conditions (résolution n°12),

— alors qu’elle s’est manifestée dans les conditions de la résolution précitée pour un montant supérieur de 15.000 € par lot, l’assemblée générale du 15 juin 2023, par la résolution n°10 a rejeté à la majorité de l’article 24 la validation de la cession des deux lots à son profit,

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 22 mai 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— débouter [T] [C] épouse [U] de sa demande en nullité de la résolution n°10 de l’assemblée générale du 15 juin 2023,

— débouter [T] [C] épouse [U] de sa demande de passation de l’acte notarié sous astreinte,

— débouter [T] [C] épouse [U], plus généralement de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner [T] [C] épouse [U] au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, il expose notamment que :

— la résolution n°12 de l’assemblée générale du 23 juin 2022 déterminait les conditions de mise en vente des lots n°296 et 287, sans toutefois déterminer le prix, celui-ci ayant uniquement fixé à un minimum de 10.000 €, de sorte qu’il n’y avait pas d’accord sur la chose et le prix,

— rien n’indiquait que le syndicat des copropriétaires exprimait sa volonté d’être lié à la demanderesse en cas d’acception de cette dernière,

— la proposition de [T] [C] épouse [U] constituait une offre d’achat, refusée par une majorité de copropriétaires,

— une assemblée générale peut modifier ou rétracter une décision adoptée ultérieurement, dès lors que la résolution n’a pas été exécutée,

— la résolution litigieuse ayant été prise dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires, elle ne constitue pas un abus de majorité,

— l’annulation de la résolution n°10 de l’assemblée générale du 15 juin 2023 ne vaut pas vente au profit de [T] [C] épouse [U], l’annulation judiciaire d’une résolution de rejet ne valant pas acceptation dudit projet.

La clôture de la procédure a été ordonnée par décision du 18 août 2025.

A l’issue de l’audience du 8 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera préalablement rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire », de « juger » et de « constater », lesquelles n’emportent aucune conséquence juridique et ne constituent donc pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

➢ Sur la demande d’annulation de la résolution n°10 de l’assemblée générale du 15 juin 2023

Une décision d’assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires, au détriment de ceux minoritaires.

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, et notamment dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires ou dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des autres copropriétaires minoritaires.

Le tribunal ne peut être saisi d’une demande de contestation d’une décision d’assemblée générale pour le seul motif qu’elle serait inéquitable ou inopportune.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

Il résulte de ces dispositions que l’assemblée générale ne peut revenir sur une décision prise antérieurement qu’à la condition que la première décision n’ait pas été exécutée, et que cette rétractation ne porte pas atteinte aux droits, personnels, qu’elle a permis aux copropriétaires d’acquérir.

En l’espèce, [T] [C] épouse [U] sollicite l’annulation la résolution n°10 de l’assemblée générale du 15 juin 2023, faisant notamment valoir un abus de majorité, voir une modification des conditions de la vente, ajoutant qu’un tel comportement lui est préjudiciable dès lors qu’elle perd la possibilité d’occuper ou de louer les garages, objets de la cession.

Elle soutient également la réalisation d’une vente parfaite, les parties s’étant mises d’accord sur la chose et le prix et revendique un transfert de propriété des lots 296 et 287.

Le syndicat des copropriétaires, qui ne conteste pas l’existence des offres d’achat effectuées le 6 août 2022 par [T] [C] épouse [U] à hauteur de 15.000 € par lot, soutient qu’une assemblée générale peut modifier ou rétracter une décision adoptée ultérieurement en l’absence d’exécution de la première conférant des droits acquis au profit d’un ou plusieurs copropriétaires. Il ajoute que l’ancienne délibération a uniquement permis à [T] [C] épouse [U] de formuler une proposition d’achat et qu’au regard du rejet de la résolution n°10 de l’assemblée générale du 15 juin 2023, aucun contrat de vente n’a été formé.

La résolution n°12 du procès-verbal de l’assemblée générale du 23 juin 2022 est ainsi libellée :

“Décision de mise en vente du lot 296 (garage n°12bis) et du lot 287 (garage n°3bis) conditions de l’article 24. L’assemblée :

a) prend acte que conformément au vote de l’assemblée générale du 12 mai 2012, le syndic a procédé à la cession des lots n°286 à 323. Le conseil syndical et le syndic informent le syndicat des copropriétaires que faute d’acquéreur la régularisation des lots 296 (garage n°12bis) et 287 (garage n°3bis) n’ont pu être régularisés.

b) décide de la mise en vente des lots 296 et 287 selon les modalités suivantes :

être copropriétaire dans la résidence CLAIRS MATINS,

le prix de vente d’un garage est fixé à 10.000 € minimum,

tout copropriétaire intéressé doit manifester sa proposition d’achat sous enveloppe avant le 1er septembre 2022 par lettre recommandée, au syndic sous pli fermé avec mention [Adresse 8]-offre d’achat- Ne pas ouvrir et qui sera ouverte en présence des personnes concernées et d’un représentant du conseil syndical sachant que l’offre la plus importante sera retenue.

c) donne au syndic tous les pouvoirs pour mettre en œuvre les présentes décisions, pour requérir, signer faire établir, faire publier tous actes et pièces nécessaires et plus généralement faire tout ce qui sera utile ou nécessaire à cet effet. Résolution adoptée à la majorité des copropriétaires présents ou représentés”.

La 10ème résolution du procès-verbal de l’assemblée générale du 15 juin 2023 est rédigée dans les termes suivants :

“Décision de mise en vente du lot 296 (garage n°12bis) et du lot 287 (garage n°3bis) conditions de l’article 24. L’assemblée :

a) prend acte que conformément au vote de l’assemblée générale du 12 mai 2012, le syndic a procédé à la cession des lots n°286 à 323. Le conseil syndical et le syndic informent le syndicat des copropriétaires que faute d’acquéreur la régularisation des lots 296 (garage n°12bis) et 287 (garage n°3bis) n’ont pu être régularisés.

b) donne acte au syndic de son compte rendu sur les décisions prises lors de l’assemblée générale du 5 mai 2022 dont il ressort que l’assemblée générale avait décidé de la mise en vente des lots 296 et 287 selon les modalités suivantes :

être copropriétaire dans la résidence CLAIRS MATINS,

le prix de vente d’un garage est fixé à 10.000 € minimum,

tout copropriétaire intéressé doit manifester sa proposition d’achat sous enveloppe avant le 1er septembre 2022 par lettre recommandée, au syndic sous pli fermé avec mention [Adresse 8]-offre d’achat- Ne pas ouvrir et qui sera ouverte en présence des personnes concernées et d’un représentant du conseil syndical sachant que l’offre la plus importante sera retenue.

c) après avoir pris connaissance des 3 offres d’achat reçues sous plis cachetés, ouvertes en présence du président du conseil syndical, valide l’attribution des lots cédés de la façon suivante:

lot 296 (garage n°12bis) à Mme [U] [M] pour un prix de 15.000€,

lot 287 (garage n°3bis) à Mme [U] [M] pour un prix de 15.000€,

d) décide que les acquéreurs et leur ayant droit en cas de désengagement seront tenus de régler la totalité des sommes ci-dessus notées au syndicat des copropriétaires,

e) donne au syndic tous les pouvoirs pour mettre en œuvre les présentes décisions, pour requérir, signer faire établir, faire publier tous actes et pièces nécessaires et plus généralement faire tout ce qui sera utile ou nécessaire à cet effet. Résolution rejetée à la majorité des copropriétaires présents ou représentés”.

Il convient en premier lieu de relever que les conditions de vente des lots litigieux n’ont pas été modifiées, les deux résolutions reprenant exactement les mêmes modalités, soit avoir la qualité de copropriétaire, proposer un prix non inférieur à 10.000 € et manifester sa proposition d’achat par lettre recommandées avant le 1er septembre 2022, de sorte que l’argument selon lequel les conditions de vente des lots auraient évolué au détriment de [T] [C] épouse [U] ne saurait prospérer.

Concernant le caractère parfait de la vente, [T] [C] épouse [U] est mal fondée à soutenir que la rencontre des volontés des parties a eu lieu par l’envoi de son offre d’achat à un prix supérieur à celui fixé.

En effet, la résolution n°10 du procès-verbal de l’assemblée générale du 15 juin 2023, en l’absence de volonté exprimée d’être liée en cas d’acceptation, constitue uniquement une invitation à entrer en négociation, conformément à l’article 1114 du Code civil qui dispose que l’offre faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

Ainsi, un droit acquis ne pourrait être constitué que par une décision d’une assemblée générale antérieure à celle attaquée du 15 juin 2023 ayant voté en faveur de la vente des lots litigieux au profit de [T] [C] épouse [U], dans des conditions déterminées, ce qui n’est pas le cas dès lors qu’au cours de l’assemblée générale du 23 juin 2022 a été soumise au vote uniquement la cession des lots sous certaines conditions.

Enfin, [T] [C] épouse [U] n’établit par aucune des pièces qu’elle communique en quoi le rejet de la résolution n°10 est intervenu dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires ou pour favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des autres copropriétaires minoritaires.

Dans ces conditions, l’assemblée générale du 15 juin 2023 ayant décidé souverainement de refuser les offres d’achat des lots 296 et 287 faites par [T] [C] épouse [U], celle-ci sera déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°10 de l’assemblée générale du 15 juin 2023.

➢ Sur les demandes de condamnation du syndicat des copropriétaires

Compte tenu de la solution donnée au litige, il y n’a pas lieu de faire droit à la demande de [T] [C] épouse [U] tendant à ordonner au syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de son syndic, d’avoir à comparaître chez son notaire ou tel notaire de son choix, afin qu’il soit procédé au transfert de propriété des deux lots sous astreinte de 300 € par jour passé un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision à intervenir et à condamner le syndicat des copropriétaires à payer les pertes locatives.

➢ Sur les dépens et les frais irrépétibles

[T] [C] épouse [U] qui succombe supportera la charge des dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la partie défenderesse l’intégralité des frais exposés à l’occasion de la présente procédure.

[T] [C] épouse [U] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.600€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

➢ Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne justifie de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

DEBOUTE [T] [C] épouse [U] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE [T] [C] épouse [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [5] située [Adresse 4] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic, la somme de 1.600€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE [T] [C] épouse [U] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE