Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 2 avril 2025, n° 24/04513

TJ Toulouse 2 avril 2025

Arguments

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Accepté
Application de la clause résolutoire
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, le locataire n'ayant pas réglé la somme due dans le délai de deux mois.
Rejeté
Demande d'expulsion immédiate
La cour a rejeté la demande d'expulsion sans délai, ordonnant un délai de deux mois pour quitter les lieux.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que le locataire n'a pas contesté le montant de la dette et a ordonné le paiement des arriérés.
Accepté
Indemnité pour occupation sans droit ni titre
La cour a accordé une indemnité d'occupation mensuelle au locataire pour la période d'occupation sans droit.
Accepté
Frais de justice
La cour a condamné le locataire à verser une somme pour couvrir les frais de justice des bailleurs.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 2 avr. 2025, n° 24/04513
Numéro(s) :	24/04513
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	11 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Christine DUSAN
Cabinet(s) :	DBA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 6]

NAC: 5AA

N° RG 24/04513

N° Portalis DBX4-W-B7I-TST4

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 02 Avril 2025

[D] [K]

[F] [K]

[W] [O]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e DUSAN

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 02 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [D] [K],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

Madame [F] [K],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [O],

demeurant [Adresse 9]

[Localité 7]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 19 octobre 2022, Monsieur [D] [K] et Madame [F] [K] ont donné à bail à Monsieur [W] [O] un appartement à usage d’habitation (porte 2102) et parking sous-sol (n°40) situés [Adresse 10] [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 468 euros et une provision sur charges mensuelle de 65 euros.

Le 04 septembre 2024, Monsieur [D] [K] et Madame [F] [K] ont fait signifier à Monsieur [W] [O] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 18 novembre 2024, Monsieur [D] [K] et Madame [F] [K] ont ensuite fait assigner Monsieur [W] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation du bail et de ses accessoires par application de la clause résolutoire, son expulsion sans délai et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 3.354,32 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation mensualité du mois de novembre incluse, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées au taux légal à compter de la présente assignation,

— d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges tels que prévus par le contrat résilié, avec indexation et revalorisation dans les mêmes conditions que les loyers, soit à ce jour une somme de 560,53 euros, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 765 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 19 novembre 2024.

A l’audience du 21 février 2025, Monsieur [D] [K] et Madame [F] [K], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 5.023,19 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de février 2025 comprise. Ils indiquent qu’il n’y a pas de reprise des paiements et que le dernier paiement date du mois de juillet 2024.

Convoqué par acte de Commissaire de justice signifié par remise à l’étude du Commissaire de justice le 18 novembre 2024, Monsieur [W] [O] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 19 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 19 octobre 2022 contient une clause résolutoire (article 2.11. – Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.088,66 euros a été signifié le 04 septembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [W] [O] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 05 novembre 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 05 novembre 2024 et Monsieur [W] [O] est depuis occupant sans droit ni titre.

Il sera ordonné à Monsieur [W] [O] de quitter les lieux dans un délai de deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, délai de principe prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sa mauvaise foi n’étant pas établie par les demandeurs. L’expulsion de Monsieur [W] [O] sera ordonnée à défaut de départ volontaire, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [D] [K] et Madame [F] [K] produisent un décompte du 10 février 2025 démontrant que Monsieur [W] [O] reste devoir la somme de 4.004,78 euros, mensualité de janvier 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite. S’agissant de la somme demandée au titre du mois de février 2025, elle ne peut être demandée par avance, s’agissant d’une indemnité d’occupation due en totalité uniquement si l’ancien locataire des lieux se maintient dans les lieux jusqu’au 28 février 2025 et non d’un loyer payable d’avance.

Monsieur [W] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.004,78 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2024 sur la somme de 3.354,32 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil et en l’absence de prévisions particulières dans le bail.

Monsieur [W] [O] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 05 novembre 2024 au 31 janvier 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [W] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 04 septembre 2024, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [D] [K] et Madame [F] [K], Monsieur [W] [O] sera condamné à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 octobre 2022 entre Monsieur [D] [K] et Madame [F] [K] d’un part et Monsieur [W] [O] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (porte 2102) et parking sous-sol (n°40) situés [Adresse 10] [Adresse 5] sont réunies à la date du 05 novembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [W] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

REJETONS la demande d’expulsion sans délai ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [W] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [D] [K] et Madame [F] [K] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [O] à verser à Monsieur [D] [K] et Madame [F] [K] à titre provisionnel la somme de 4.004,78 euros (décompte arrêté au 10 février 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2024 sur la somme de 3.354,32 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [O] à payer à Monsieur [D] [K] et Madame [F] [K] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [O] à verser à Monsieur [D] [K] et Madame [F] [K] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 04 septembre 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 02 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,