COUR D’APPEL DE [Localité 5]

TOTAL COPIES 4

COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat

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2

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1

N° : N° RG 23/03955 – N° Portalis DBYB-W-B7H-OO34

Pôle Civil section 1

Date : 03 Juillet 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

Madame [F] [R]

née le 29 Décembre 1980 à [Localité 8] (31), demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Sabrina GAYET de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE [Adresse 9] dont le siège social est sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL HERAULT IMMOBILIERE DE GESTION (à l’enseigne HIG) dont le siège social est situé [Adresse 3] elle-même prise dans la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social,

représenté par Maître Christel DAUDE de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 12 Mai 2025

MIS EN DELIBERE au 03 Juillet 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 03 Juillet 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Par exploit de commissaire de justice en date du 1er septembre 2023, [F] [R] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] située [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL HERAULT IMMOBILIERE DE GESTION, devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins notamment d’annulation des résolutions n°9,10, 11, 12 et 13 de l’assemblée générale du 14 juin 2023.

Par exploit en date du 23 janvier 2024, [F] [R] a fait assigner ce même syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, devant ce tribunal aux fins d’annulation des résolutions n°11, 12, 13, 14 et 15 de l’assemblée générale du 20 décembre 2023.

Par avis du 4 septembre 2024, il a été procédé à la jonction de ces dossiers sous le n° RG 23/03995.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 13 février 2025, [F] [R] demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et du règlement de copropriété, de :

— annuler les résolutions n° 9, 10, 11, 12 et 13 de l’assemblée générale du 14 juin 2023,

— annuler les résolutions n° 11, 12, 13, 14 et 15 de l’assemblée générale du 20 décembre 2023,

— juger qu’elle est fondée à ne pas payer les charges afférentes au chauffage collectif dont elle s’est désolidarisée depuis le 4 juillet 2023,

— condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires à lui payer :

la somme de 1 370,58 € à titre de remboursement des charges payées indûment depuis sa sortie du chauffage collectif pour les exercices 2022/2023 et 2023/2024,

— la somme de 100,91 € par mois depuis le 1er octobre 2024 au jour du jugement à intervenir à titre de remboursement des charges payées indûment depuis sa sortie pour l’exercice 2024/2025,

la somme de 3 421,78 € au titre des travaux,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

— la dispenser de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires d’avocat exposés par le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure conformément aux dispositions de l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au soutien de ses demandes, elle expose notamment que :

— elle est propriétaire d’un pavillon individuel au sein de la résidence [Adresse 4], cette copropriété étant composée d’un corps de 14 bâtiments collectifs et d’un ensemble de 13 pavillons individuels,

— le règlement de copropriété fait une distinction nette entre les immeubles collectifs et les pavillons individuels et notamment concernant les frais de chauffage,

— le syndicat des copropriétaires lui impose de participer aux frais de chauffage collectif et de réparation de celui-ci, en violation du règlement de copropriété,

— sa demande de sortie du système de chauffage collectif inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 14 juin 2023 a été irrégulièrement rejetée,

— les résolutions 10, 11, 12 et 13 portant sur les travaux de rénovation des bâtiments collectifs ont été votés et approuvées par l’ensemble des copropriétaires à l’assemblée générale du 14 juin 2023, alors que seuls les copropriétaires des bâtiments collectifs sont concernés par ces résolutions,

— ces mêmes résolutions ont de nouveau été mises à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 20décembre 2023.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 10 mars 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— débouter [F] [R] de ses demandes tant d’annulation des résolutions 9 à 13 de l’assemblée générale du 14 juin 2023, que d’annulation des résolutions 11 à 15 de l’assemblée générale du 20 décembre 2023,

— rejeter l’ensemble des demandes de [F] [R] comme injustes et mal fondées,

— la condamner au paiement de la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens,

— écarter l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de ses demandes, il expose notamment que :

— depuis l’origine de la construction de l’immeuble en 1965, les bâtiments collectifs et individuels sont desservis par le même système de chauffage collectif,

— les résolutions n° 9 de l’assemblée générale du 14 juin 2023 et n° 11 de l’assemblée générale du 20 décembre 2023, portant sur une demande de sortie du système de chauffage collectif, ont été régulièrement rejetées, aucun abus de majorité n’est démontré,

— l’application de l’article 37 du règlement de copropriété ne dispense pas [F] [R] de participer aux frais de dépenses du chauffage collectif,

— la gestion des eaux pluviales concerne l’ensemble des copropriétaires, [F] [R] circulant comme les autres sur tous les passages, trottoirs, dessertes communes, elle est donc tenue de participer aux travaux d’entretien des parties communes votées lors des deux assemblées litigieuses.

La clôture de la procédure a été ordonnée par décision du 14 avril 2025.

A l’issue de l’audience du 12 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

➢ Sur l’annulation des résolutions n°9 de l’assemblée générale du 14 juin 2023 et n°11 de l’assemblée générale du 20 décembre 2023

Aux termes de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

L’article 25 de la même loi prévoit que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

n) L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration,

Aux termes de l’article 26 b de la même loi, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant la modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

Le règlement de copropriété dispose quant à lui, en sa section concernant les frais de chauffage (article 37) :

«Les frais de chauffage des immeubles individuels resteront à la charge de leurs propriétaires. En ce qui concerne les immeubles collectifs, les frais de chauffage commun, au cas où il serait établi, comprennent les dépenses d’entretien, de réparation et même de remplacement des installations de chauffage central, le prix du mazout et autres combustibles, de l’eau, de électricité, consommés, le salaire du chauffeur, et les charges sociales y afférentes».

En l’espèce, [F] [R] sollicite l’annulation des résolutions n°9 de l’assemblée générale du 14 juin 2023 et n°11 de l’assemblée générale du 20 décembre 2023, ainsi rédigées :

Résolution n°9 de l’assemblée générale du 14 juin 2023 «Demande de Mme [R] de sortir du chauffage collectif, conditions de majorité de l’article 25 et possibilité de vote à la majorité de l’article 25-1. Mme [R], propriétaire d’un lot individuel sollicite en vertu du règlement de copropriété, la sortie de son logement du réseau de chauffage collectif de la résidence après exposé des mesures techniques de condamnation de son réseau individuel et du non impact sur les éléments communs. Nonobstant les dispositions du règlement ambiguës de copropriété et au vu de l’antériorité du raccordement inchangé depuis l’origine, cette demande est soumise au vote. Un contrôle de conformité de suppression de raccordement sera sollicité auprès d’une entreprise compétente en la matière (plombier, chauffagiste). Après débat, l’assemblée n’autorise pas la sortie du réseau collectif de chauffage par Mme [R]. (Pour 40 copropriétaires totalisant 2686/10000 tantièmes, contre 41 propriétaires totalisant 2660/10000 tantièmes, abstention 18 copropriétaires totalisant 1129/10000 tantièmes)».

Résolution n°11 de l’assemblée générale du 20 décembre 2023 «Demande de Mme [R] de sortir du chauffage collectif, conditions de majorité de l’article 26. Mme [R], propriétaire d’un lot individuel sollicite en vertu du règlement de copropriété, la sortie de son logement du réseau de chauffage collectif de la résidence après exposé des mesures techniques de condamnation de son réseau individuel et du non impact sur les éléments communs. Nonobstant les dispositions du règlement ambiguës de copropriété et au vu de l’antériorité du raccordement inchangé depuis l’origine, cette demande est soumise au vote. Un contrôle de conformité de suppression de raccordement sera sollicité auprès d’une entreprise compétente en la matière (plombier, chauffagiste). Après débat, l’assemblée n’autorise pas la sortie du réseau collectif de chauffage par Mme [R]. (Pour 23 copropriétaires totalisant 1545/10000 tantièmes, contre 41 propriétaires totalisant 2624/10000 tantièmes, abstention 12 copropriétaires totalisant 867/10000 tantièmes)».

La résolution n°11 de l’assemblée générale du 20 décembre 2023 précise en préambule qu’il s’agit d’une nouvelle présentation “au vote des points 9, 10, 11, 12, 13 de l’assemblée extraordinaire dernière par mesure de sécurité juridique, suite à l’assignation en annulation des points par Mme [R]”.

Celle-ci soutient principalement que :

— ces décisions auraient dû être soumises au vote de l’article 24 précité,

— à la lecture des clauses du règlement de copropriété et notamment ses articles 4 et 5, aucunes des hypothèses des articles 25 et 26 ne trouvent application,

— elle n’intervient pas sur le système collectif commun, mais uniquement sur son raccordement privatif, de sorte qu’aucune des parties communes de la résidence n’est affectée,

— il n’y a aucuns travaux de transformation, addition, amélioration,

— il n’y a pas non plus d’acte de disposition, de modification du règlement de copropriété,

— elle demande uniquement l’application de l’article 37 du règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires soutient, pour sa part, que la demande de sortie du chauffage collectif formulée par [F] [R] requiert la majorité de l’article 26 et que c’est par souci de consensus que le syndicat a soumis dans un premier temps cette question à la majorité de l’article 25.

Il est constant que [F] [R] est propriétaire d’un pavillon individuel au sein de la résidence [Adresse 4], cette copropriété étant composée d’un corps de 14 bâtiments collectifs et d’un ensemble de 13 pavillons individuels.

Il n’est par ailleurs pas contesté que depuis l’origine de la copropriété, l’ensemble des copropriétaires en ce compris les copropriétaires des pavillons individuels, bénéficient d’un système de production et de distribution de chauffage central collectif et cela même si en son article 37, le règlement de copropriété opère une distinction entre les habitations individuelles et collectives à ce sujet.

Il sera à cet égard observé que la rédaction de cet article, antérieure à la mise en place d’un service collectif de chauffage, ne reflète pas la réalité de la situation de la copropriété, en ce qu’elle distingue les pavillons des bâtiments collectifs en indiquant que les frais de chauffage seront à la charge des propriétaires «des immeubles individuels» et en déterminant pour «les immeubles collectifs», les différentes charges afférentes à «un chauffage commun, au cas où il serait établi», alors que dans les faits l’ensemble des copropriétaires bénéficie de ce service collectif.

Dès lors, il résulte de l’ensemble de ces éléments que le système de chauffage mis en place au sein de la résidence [Adresse 4], après la rédaction du règlement de copropriété, constitue un service collectif commun à l’ensemble des copropriétaires sans qu’une distinction puisse être établie entre les copropriétaires des bâtiments collectifs et ceux des maisons individuelles.

Ainsi, comme soutenu par le syndicat des copropriétaires, le vote de la résolution portant sur la sortie du logement de [F] [R] du réseau de chauffage collectif devait être soumis à la majorité de l’article 26, dès lors que l’approbation de cette résolution aurait pour conséquences, une modification du fonctionnement d’un équipement collectif et partant une modification de la répartition des charges.

Dans ces conditions, il convient d’annuler la résolution n°9 de l’assemblée générale du 14 juin 2023, en ce qu’elle a été soumise à la majoré de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et de rejeter la demande d’annulation de la résolution n°11 de l’assemblée générale du 20 décembre 2023, soumise à la majorité requise de l’article 26 du même texte.

Concernant l’abus de majorité allégué par la demanderesse, il est de principe qu’une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

Il incombe, par ailleurs, à celui qui allègue l’abus de majorité de la décision de l’assemblée générale de rapporter la preuve du caractère abusif de celle-ci.

Or, il ne peut pas être reproché au syndicat des copropriétaires d’avoir refusé la demande de [F] [R] tendant à être dispensée de participer aux charges afférentes au chauffage collectif, celui-ci constituant, comme cela vient d’être développé, un élément d’équipement commun participant de la destination de l’immeuble.

Le projet envisagé par [F] [R] ne dépassant pas la sphère de ses intérêts privés, il convient de la débouter de sa demande d’annulation de la résolution n°11 de l’assemblée générale du 20 décembre 2023 sur ce fondement.

➢Sur les demandes de remboursement des charges payées indûment

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

La notion d'« utilité » s’apprécie de manière objective par rapport au lot considéré quel que soit l’usage effectif par un copropriétaire du service collectif. En matière de chauffage collectif, l’utilité consiste à fournir à chaque lot, selon sa destination, un confort permis, convenable et identique.

[F] [R] sollicite le remboursement des charges versées par elle depuis qu’elle a opté pour la mise en place d’un chauffage individuel. Au soutien de sa demande, elle produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 4 juillet 2024 confirmant qu’à cette date, son logement n’est plus raccordé au système de chauffage collectif.

Or, il résulte des éléments précédemment développés que la résidence [Adresse 4] est pourvue d’un système de chauffage collectif commun à l’ensemble des copropriétaires.

Les modalités de répartition des frais de chauffage sont par ailleurs prévues par le règlement de copropriété, l’article 38 disposant que ces charges seront réparties entre les différents propriétaires au prorata de la surface de chauffe installée dans chaque local et précisant qu’elles seront acquittées même par les propriétaires qui se chaufferaient par leurs propres moyens ou qui déclareraient ne pas vouloir être chauffés.

Il est, en outre, admis que dès lors qu’un lot est raccordé aux installations communes de chauffage et que son copropriétaire a la faculté d’en disposer à tout moment, il est tenu de participer aux charges entraînées par cette installation, quelle qu’en soit l’utilisation effective.

Dans ces conditions, [F] [R] ne peut se prévaloir de l’absence d’utilité du chauffage aux motifs qu’elle a opté pour un chauffage individuel.

Il convient en conséquence de débouter [F] [R] de l’ensemble de ses demandes formulées à ce titre.

➢ Sur l’annulation des résolutions 10, 11, 12 et 13 de l’assemblée générale du 14 juin 2023 et n° 12, 13, 14 et 15 de l’assemblée générale du 20 décembre 2023

Aux termes de l’article 5 du règlement de copropriété, les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un propriétaire déterminé et qui ne sont pas communes seulement aux copropriétaires de l’un des corps de bâtiments.

Elles comprennent notamment la totalité du sol, y compris celui sur lequel sont ou seront construits des bâtiments ou installations quelconques c’est à dire en sa superficie de trois hectares, sept ares environ, les clôtures, murs et grilles en tant qu’ils dépendent de la propriété.

En l’espèce, [F] [R] reproche à l’assemblée générale d’avoir approuvé, à deux reprises, les résolutions litigieuses portant sur des travaux d’amélioration de la gestion des eaux pluviales de la résidence, faisant valoir que ces résolutions portant initialement sur des travaux d’imperméabilisation des sols en périphérie des bâtiments pour limiter les phénomènes de fissuration (résolution n°9 de l’assemblée générale du 11 janvier 2023), ont été soumises au vote de l’ensemble des copropriétaires alors que seuls les copropriétaires des bâtiments collectifs sont concernés par ces travaux.

Elle considère que ces travaux qui relèvent indéniablement de l’entretien ou de la réparation des bâtiments collectifs endommagés par l’effet du gonflement des argiles et non de l’amélioration du réseau des eaux pluviales doivent être mis à la charge des copropriétaires des bâtiments collectifs.

En réplique, le syndicat des copropriétaires produit l’estimation des travaux d’amélioration de la gestion des eaux pluviales établie par la société MBI le 9 novembre 2022 ainsi qu’un courrier de la même société en date du 17 avril 2023 reprenant l’ensemble des devis proposés par les sociétés ayant répondu à un appel d’offre et notamment la société MASCARELL BTP choisie par les copropriétaires.

Or il résulte de ces documents que les travaux, objets des résolutions litigieuses concernent effectivement l’amélioration du réseau des eaux pluviales de l’ensemble de la copropriété en ce que l’étude menée par la société MBI a préconisé la création de drainage en pied de tous les bâtiments (collectifs et individuels) et plus particulièrement : la réalisation de caniveaux de récupération des eaux pluviales, la réfection du revêtement d’enrobe sur les parkings et trottoirs, la réalisation d’un drain périphérique, la mise en place éventuelle d’une bande d’imperméabilisation en pied des bâtiments, le débroussaillage et le décapage des terrains de toutes natures, la réalisation d’un revêtement en béton en pied de bâtiment, de bordure et le raccordement sur le réseau public.

Ainsi il s’évince de ces éléments que c’est à bon droit que le syndicat des copropriétaires a soumis à l’ensemble des copropriétaires le vote des résolutions portant sur les travaux d’amélioration du réseau des eaux pluviales, dès lors que ces derniers concernent l’ensemble des immeubles bâtis de la résidence [Adresse 4] et non comme soutenu par [F] [R], uniquement les bâtiments collectifs de celle-ci.

En conséquence, il convient de débouter [F] [R] de sa demande d’annulation des résolutions 10, 11, 12 et 13 de l’assemblée générale du 14 juin 2023 et n° 12, 13, 14 et 15 de l’assemblée générale du 20 décembre 2023.

➢ Sur les dépens et les frais irrépétibles

[F] [R] qui succombe supportera la charge des dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du SDC l’intégralité des frais exposés à l’occasion de la présente procédure.

[F] [R] sera condamnée à lui payer la somme de 1.600€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

➢ Sur la demande de dispense fondée sur l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965

[F] [R] succombant principalement en ses prétentions, sa demande fondée sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, permettant à un le copropriétaire qui voit sa prétention déclarée fondée à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, d’être dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, doit être rejetée.

➢ Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne justifie de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

ANNULE la résolution n°9 de l’assemblée générale du 14 juin 2023,

DEBOUTE [F] [R] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE [F] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] située [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.600€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE [F] [R] aux dépens,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE