TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04064

N° Portalis DB2Z-W-B7J-ID7U

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 06/02/2026

Société SCI ANA

S.A. WAKAM

C/

Madame [B] [A] [Q] [S]

Monsieur [Y] [M] [N]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

M^e Marion LACOME D’ESTALENX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 06 FEVRIER 2026

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSES :

Société SCI ANA

[Adresse 2]

[Localité 3]

S.A. WAKAM

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentées toutes deux par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de la SELEURL MARION LACOME D’ESTALENX AVOCAT, Avocats au Barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [B] [A] [Q] [S]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Y] [M] [N]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 1er juin 2024, la SCI ANA a loué à M. [Y] [M] [N] et Mme [B] [A] [Q] [S], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation, un emplacement de parking n° 539 et une cave n° 352, situés [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 850 € hors charges, outre 200 € de provision pour charges.

La SCI ANA a conclu un mandat de gestion immobilière avec la société MAELYA GESTION, exerçant sous l’enseigne CENTURY 21, lui confiant ainsi la gestion de son bien.

La société MAELYA GESTION, en tant que mandataire immobilier, a souscrit un contrat de garantie de loyers impayés avec la société WAKAM, par l’intermédiaire d’un courtier gestionnaire, la société GARANTME.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 13 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2025, la SCI ANA et la société WAKAM ont fait assigner M. [Y] [M] [N] et Mme [B] [A] [Q] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,condamner les locataires à laisser libre de tous occupants de leur chef les lieux loués et à remettre au bailleur les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir,à défaut, ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 1 699,57 € à la SCI ANA et la somme de 1 050 € à la société WAKAM, soit 2 749,57 € au total, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 1 000 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 22 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 2 décembre 2025.

A cette audience, la SCI ANA et la société WAKAM, représentées par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 925, 30 € pour la SCI ANA et 1 050 € pour la société WAKAM, soit à la somme totale de 1 975,30 €, au titre des loyers et charges échus au 27 novembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus.

Elles précisent s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Elles précisent toutefois que les locataires ont repris le paiement des loyers.

M. [Y] [M] [N] comparaît. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 400 €. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais.

Il expose avoir retenu le paiement des loyers en raison de travaux non réalisés par le bailleur. Il indique se réserver le droit de solliciter à l’avenir une indemnisation à ce titre.

Citée par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, Mme [B] [A] [Q] [S] est absente.

L’affaire est mise en délibéré au 7 février 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 13 février 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 22 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 décembre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI ANA verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 27 novembre 2025, la dette locative de M. [Y] [M] [N] et Mme [B] [A] [Q] [S] s’élève à la somme totale de 1 975,30 €, dont 925,30 € au profit de la SCI ANA et 1 050 € au profit de la société WAKAM, au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de novembre 2025 inclus. Il convient de condamner M. [Y] [M] [N] et Mme [B] [A] [Q] [S] solidairement au paiement de cette somme.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de la situation financière exposée par les locataires, de la reprise du paiement des loyers et de leur engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à M. [Y] [M] [N] et Mme [B] [A] [Q] [S] un échelonnement de la dette sur une durée de 5 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 400 € (soit 200 € au profit de la SCI ANA et 200 € au profit de la société WAKAM) en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail du 1er juin 2024 unissant les parties stipule en effet en son article 8 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 11 février 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 26 mars 2025.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de la demande des locataires, les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de M. [Y] [M] [N] et Mme [B] [A] [Q] [S] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, M. [Y] [M] [N] et Mme [B] [A] [Q] [S] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Y] [M] [N] et Mme [B] [A] [Q] [S] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir la SCI ANA et la société WAKAM et de la condamnation aux dépens des défendeurs, M. [Y] [M] [N] et Mme [B] [A] [Q] [S] seront condamnés in solidum à verser aux demanderesses la somme de 300 €Auteur inLe défendeur était présent, mais n’a pas de grosses difficultés de paiement et le bailleur est une petite SCI.

en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [Y] [M] [N] et Mme [B] [A] [Q] [S] à verser à la SCI ANA la somme de 925,30 € (décompte arrêté au 27 novembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus);

CONDAMNE solidairement M. [Y] [M] [N] et Mme [B] [A] [Q] [S] à verser à la société WAKAM la somme de 1 050 € (décompte arrêté au 27 novembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus) ;

AUTORISE M. [Y] [M] [N] et Mme [B] [A] [Q] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 4 mensualités de 400 € chacune (soit 200 € au profit de la SCI ANA et 200 € au profit de la société WAKAM) et une 5e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10Auteur inLa plupart des versements ont été réalisés aux alentours du 5-10

de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juin 2024 entre la SCI ANA, d’une part, et M. [Y] [M] [N] et Mme [B] [A] [Q] [S], d’autre part, concernant le logement, l’emplacement de parking n° 539 et la cave n° 352 situés au [Adresse 7] LE [Adresse 8] SEINE sont réunies à la date du 26 mars 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [Y] [M] [N] et Mme [B] [A] [Q] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI ANA puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [Y] [M] [N] et Mme [B] [A] [Q] [S] soient condamnés solidairement à verser à la SCI ANA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [Y] [M] [N] et Mme [B] [A] [Q] [S] in solidum à verser à la SCI ANA et à la société WAKAM une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Y] [M] [N] et Mme [B] [A] [Q] [S] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 7 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.