TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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Site ATHENA

44, Avenue Robert Schuman

CS 83047

68061 MULHOUSE CEDEX

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00059 – N° Portalis DB2G-W-B7I-ISZO

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 19 décembre 2024

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [W] [F], né le 10 Février 1971 à [Localité 4] (TURQUIE), demeurant [Adresse 2]

Madame [T] [F], son épouse, munie d’un pouvoir, comparante

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [N] [K], demeurant [Adresse 1] (HAUT-RHIN)

non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 26 Septembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 5 décembre 2016, Monsieur [W] [F] a donné à bail à Madame [N] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3] pour un loyer mensuel initial de 500 € avance sur charges comprise.

Par courrier du 1er juin 2023, Madame [N] [K] a informé son bailleur de sa volonté de libérer le logement après respect du préavis de trois mois.

Le 1er septembre 2023 un état des lieux de sortie contradictoire a été établi par acte de commissaire de justice.

Par requête du 3 janvier 2024, Monsieur [W] [F] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse d’une action dirigée contre Madame [N] [K] aux fins d’obtenir sa condamnation à la somme de 5000 € au titre des travaux se rapportant à la chaudière, à l’assainissement, aux dégradations locatives et aux frais de commissaire de justice.

L’affaire a été enregistrée sous le RG 24/00059.

Par requête du 4 avril 2024, Monsieur [W] [F] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse d’une action dirigée contre Madame [N] [K] et portant sur la condamnation de cette dernière au paiement d’une part de la somme de 2820 € au titre de la perte de loyer et d’autre part de la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts.

L’affaire a été enregistrée sous le RG 24/00787 et a été appelée à l’audience du 25 avril 2024.

A cette audience, Monsieur [W] [F] représenté par son épouse munie d’un pouvoir a comparu.

Madame [N] [K] bien que régulièrement convoquée par courrier recommandé avec accusé de réception n’a pas comparu et n’était pas représentée.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 26 septembre 2024.

Par ordonnance du 25 avril 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la jonction du dossier RG 24/00787 et du dossier RG 24/00059 qui seront désormais appelé sous le RG 24/00059.

A l’audience du 26 septembre 2024, Monsieur [W] [F] représenté par son épouse munie d’un pouvoir demande au tribunal de condamner Madame [N] [K] au paiement des sommes suivantes :

—  2820 € au titre de la perte des loyers,

—  4274 € au titre de la réparation de la chaudière,

—  110 € au titre du solde de la taxe d’assainissement,

—  240 € au titre de la moitié des frais du commissaire de justice,

—  376 € au titre des dégradations locatives,

—  1500 € au titre du préjudice moral et psychologique.

Il expose que Madame [N] [K] a quitté les lieux le 30 août 2023 mais que suite aux dégradations commises dans le logement il a été contraint de réaliser des travaux le soir et le week end pendant six mois. Il sollicite à ce titre l’indemnisation de la perte des loyers pour un montant total de 2820 €. Il précise que le logement est reloué depuis le 1er avril 2024 pour un loyer de 660 € charges comprises.

Concernant la somme de 4274 €, il fait valoir que la chaudière n’a pas été entretenue par la locataire durant le temps où elle a occupé le logement et qu’elle était en panne pendant deux ans. Il sollicite la condamnation de Madame [N] [K] au paiement de la somme de 4274 € correspondant au remplacement de la chaudière.

Concernant les travaux d’assainissement, il indique que Madame [N] [K] avait accepté de prendre en charge les travaux d’assainissement, qu’un paiement échelonné a été mis en place et qu’elle reste redevable de la somme de 110 €.

Il sollicite également la moitié des frais engagés par le commissaire de justice se rapportant à l’état des lieux de sortie.

Concernant les dégradations locatives, il sollicite la somme de 376 € sur les 4650 € correspondant à l’achat du matériel. Il ajoute qu’au regard de la situation précaire de Madame [N] [K], il ne sollicite que les frais de rénovation et de nettoyage et indique que les travaux ont été effectués en famille.

Enfin, il chiffre son préjudice moral et psychologique à la somme de 1500 € exposant avoir entrepris de multiples démarches, avoir essayé de trouver un arrangement amiable en sollicitant le conciliateur de justice et n’avoir eu d’autres choix que saisir la présente juridiction.

Madame [N] [K], bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice remis à personne le 22 mai 2024 n’a pas comparu et n’était pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions. L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a entraîné l’extinction de son obligation.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le locataire est obligé :

(…)

c – “de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d – “de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.”

Le décret du 26 août 1987 pris pour l’application de ces dispositions rappelle qu’outre la liste de réparations visées en son annexe, “sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.”

Cette obligation perdure pendant toute la durée d’occupation postérieure à la résiliation du bail.

C’est au bailleur qu’il appartient de démontrer l’existence de dégradations et au preneur qu’il revient d’établir que les désordres ont eu lieu à raison des circonstances exonérantes précitées.

En outre, il est rappelé que si la notion de bon état ne signifie pas que les sols, murs et équipements sont en état neuf et si, en droit, le bailleur ne peut prétendre à la remise à neuf de l’appartement, les locataires sont néanmoins tenus de réparer les dégradations sous réserve de la vétusté et de l’usure résultant d’un usage normal.

L’existence de dégradations locatives résulte normalement de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

Au titre de la taxe d’assainissement

Il ressort du constat d’accord du 27 octobre 2021 établi par le conciliateur de justice que Madame [N] [K] a accepté de s’acquitter de la somme de 1040 € se rapportant au paiement de la taxe d’assainissement concernant l’appartement qu’elle occupe au titre de la période de 2016 au 30 juin 2021. Elle s’est engagée à verser mensuellement la somme de 65 € le 15 de chaque mois à compter du 15 novembre 2021. Il joint également les différentes factures se rapportant à ladite taxe.

Monsieur [W] [F] justifie avoir saisi une nouvelle fois le conciliateur de justice concernant le solde de la taxe d’assainissement mais ce dernier a établi un constat de carence.

En l’espèce, Monsieur [W] [F] sollicite la somme de 110 € correspondant au solde du paiement de ladite taxe.

Madame [N] [K], non comparante, par définition ne conteste pas cette somme et ne justifie pas d’un paiement non pris en compte par le bailleur.

Dès lors, Madame [N] [K] sera condamnée à payer à Monsieur [W] [F] la somme de 110 € au titre du solde de la taxe d’assainissement.

Au titre de la chaudière

Selon l’article 6 de la loi du 06/07/1989, le bailleur est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien des locaux loués. Il est également tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

L’état des lieux d’entrée établi contradictoirement par les parties mentionne que le logement est équipé d’une chaudière individuelle gaz de marque FERROLI.

Il ressort du procès-verbal d’état des lieux de sortie que le commissaire de justice a constaté « la présence d’une chaudière posée au sol ». Il indique également que le propriétaire lui a déclaré que « la chaudière date de 2003 est en panne relatif à un manque d’entretien de la locataire ».

Monsieur [W] [F] produit un courrier émanant d’un installateur sanitaire « [P] [G] » daté du 4 septembre 2023 et selon lequel ce dernier mentionne « j’ai établit un devis pour le changement de la chaudière mais madame [K] locataire a refusé le devis, cependant elle m’a proposé de monter un chaudière d’occasion, chose que j’ai refuser ». Un devis daté du 22 avril 2023 est produit.

Si un devis est produit portant sur le remplacement d’une chaudière, il convient de constater que Monsieur [W] [F] ne démontre pas que la chaudière n’était plus en état de fonctionner et que cela résulte de l’absence d’entretien par la locataire. En outre, il convient de relever que la chaudière a été installée en 2003 soit il y a plus de vingt ans. Par ailleurs, il affirme que la chaudière était défectueuse depuis deux ans mais ne le démontre pas.

La présence d’une chaudière posée au sol dont il n’est pas établi qu’elle fonctionnait est insuffisant à démontrer l’existence d’un lien de causalité entre le remplacement de la chaudière et un manquement de la locataire.

Par conséquent, faute d’élément probant, la demande de Monsieur [W] [F] se rapportant à la condamnation de Madame [N] [K] à la somme de 4274€ au titre du remplacement de la chaudière sera rejetée.

Au titre des dégradations locatives

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que le logement était dans un bon état général à l’exception d’une part de la chambre 2 où il a été noté la présence de deux trous dans le mur et que le mur a été qualifié en état mauvais et d’autre part des menuiseries dans le séjour et la chambre 1 qui ont été qualifiées de passable avec la mention « sangle à changer » et « change prise ».

L’état des lieux de sortie établi par acte de commissaire de justice et accompagné de photographies permet de démontrer :

— Une absence de rampe dans la partie supérieure de l’escalier, rampe enlevée par la locataire « mais qu’elle ne retrouve plus »

— Dans l’entrée : un état de saleté des murs, plafonds et de la porte

— Dans le salon-séjour, un parquet stratifié abimé par endroit, des murs et plafonds jaunis et sale et des radiateurs sales

— Dans la chambre 1 : des murs sales et un capuchon manquant au niveau d’une charnière de la fenêtre

— Dans la chambre 2 : les murs sales avec un impact, une porte sale et concernant la bordure de fenêtre « l’isolant recouvrant les tuiles est abimé. Madame [N] [K] [H] me précise qu’il s’agit de traces de griffures de chat »

— Dans la cuisine : les plafonds et murs sont sales ainsi que la fenêtre et le radiateur, l’isolant de la bordure de fenêtre est abimé, le meuble de cuisine est usé, le cache de la VMC est manquant et enfin le filtre anti calcaire du robinet est manquant

— Le couloir : mur et plafonds sont sales avec la présence d’une auréole importante autour de la vmc

— La salle de bains : le carrelage présente une fissure, le plafond présente des traces de moisissures, la porte est sale et au niveau de l’évier une fuite est constatée

— Enfin, il est indiqué qu’une seule clé a été remise la locataire ne retrouvant pas la seconde.

Madame [N] [K] présumée responsable des dégradations qui sont survenues pendant la durée du contrat dans les locaux loués, n’établit pas qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers.

Monsieur [W] [F] est dès lors en droit de solliciter la réparation du préjudice en résultant, et sollicite à ce titre une indemnité de 376 €. Il produit un devis du 7 septembre 2023 émanant de BigMat portant sur du matériel pour un prix total de 4650,92 €.

Au regard de l’état des lieux de sortie et de l’état de saleté du logement, Madame [N] [K] sera condamnée à payer au titre des réparations locatives la somme de 376 €.

Sur la condamnation au paiement au titre de la perte de loyers

Selon l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Il est constant qu’en considération de l’aléa existant quant à la location du logement, la réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. En outre, le préjudice de jouissance doit prendre en compte l’inahbitabilité partielle ou totale du bien, la durée du trouble et la nature des désordres constatés.

En l’espèce, Monsieur [W] [F] sollicite la somme de 2820 € correspondant à la perte des loyers (470 €) pendant six mois. Il expose avoir dû réaliser des travaux dans l’appartement et qu’il a ainsi perdu la possibilité de louer l’appartement pendant six mois. Il ajoute n’avoir été en capacité de réaliser les travaux que les soirs et les week-ends et avoir sollicité sa famille pour les réaliser en raison du coût financier important. Il mentionne avoir augmenté le loyer à la somme de 660 € suite à la réalisation des travaux.

A la lecture du procès-verbal de constat réalisé par acte de commissaire de justice, il est établi que des dégradations ont été commises par Madame [N] [K]. Il est certain que pendant la durée des travaux, le bien ne sera pas disponible de sorte que le bailleur va subir un préjudice de jouissance.

Dès lors, il y a lieu d’indemniser le préjudice de jouissance subi à hauteur de deux mois d’indisponibilité du bien soit 940 € et Madame [N] [K] sera condamnée au paiement de ladite somme.

Sur le coût du constat du commissaire de justice pour la sortie des lieux

Non ordonné en justice, ce constat d’huissier ne fait pas partie des dépens. Cependant il a été utile à la solution du litige si bien que la moitié de son coût sera remboursée par Madame [N] [K] soit 240 €.

Sur le préjudice moral et psychologique

Il n’est pas contestable que les tracas nés de la présente procédure et les démarches amiables introduite par Monsieur [W] [F] en amont de ladite procédure soient constitutifs d’un préjudice moral qui sera justement réparé par l’allocation d’une indemnité de 500 €.

A défaut de certificats médicaux ou d’éléments démontrant l’existence d’un préjudice psychologique, il ne peut en obtenir réparation.

Par conséquent, Madame [N] [K] sera condamnée à verser à Monsieur [W] [F] la somme de 500 € au titre du préjudice moral.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [N] [K] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens en ce compris les frais d’assignation pour l’audience du 26 septembre 2024 d’un montant de 53,08 €.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

CONDAMNE Madame [N] [K] à payer à Monsieur [W] [F] la somme de 110 € (cent dix euros) au titre du solde de la taxe d’assainissement ;

CONDAMNE Madame [N] [K] à payer à Monsieur [W] [F] la somme de 376 € (trois cent soixante-seize euros) au titre des dégradations locatives ;

CONDAMNE Madame [N] [K] à payer à Monsieur [W] [F] la somme de 940 € (neuf cent quarante euros) au titre de la perte des loyers ;

CONDAMNE Madame [N] [K] à payer à Monsieur [W] [F] la somme de 240 € (deux cent quarante euros) au titre des frais de commissaire de justice se rapportant à l’état des lieux de sortie ;

CONDAMNE Madame [N] [K] à payer à Monsieur [W] [F] la somme de 500 € (cinq cents euros) au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE Monsieur [W] [F] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [N] [K] aux entiers dépens en ce compris les frais d’assignation d’un montant de 53,08 € ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 19 décembre 2024, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,