Ordonnance du : 27 Février 2026

N° RG n° N° RG 25/00911 – N° Portalis DBZE-W-B7J-JV7I

Minute n° 26/00036

TRIBUNAL DE PROXIMITE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 1]

ORDONNANCE DE REFERE

DU VINGT SEPT FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 2]

RCS METZ N° b 304 747 835, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Arnaud VAUTHIER de l’AARPI LORRAINE AVOCAT, avocat au Barreau de METZ (avocat plaidant) et Maître Alexandre GASSE, avocat au Barreau de NANCY (avocat postulant)

DEFENDEUR :

Monsieur [Y] [V]

né le 14 Juillet 1967 à [Localité 1], demeurant [Adresse 4] DAMELEVIÈRES

comparant en personne

Madame [B] [V]

née le 10 Novembre 1981 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU PRONONCE :

Président : Madame Anne GSELL,

Greffier : Madame Marie-Paule ROOS,

DEBATS : Audience publique du : 30 janvier 2026

Le président a mis l’affaire en délibéré et a indiqué aux parties la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile.

Décision Contradictoire et en premier ressort

— ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée à

Copie simple délivrée à

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 27 janvier 2016, la société anonyme d’habitations à loyer modéré ICF NORD EST, a donné à bail conjointement à Monsieur [Y] [V] et Madame [B] [V] un logement situé [Adresse 4] moyennant le paiement d’un loyer initial de 576,81 euros pour le logement, 36,66 euros pour les locaux annexes ainsi que 36,66 euros de provision sur charges.

À la suite d’incidents de paiement du loyer et des charges, la SA d’HLM ICF NORD-EST a, par acte de Commissaire de justice du 10 avril 2025, fait délivrer à Monsieur [Y] [V] et Madame [B] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant dans le contrat de bail pour obtenir le paiement de la somme en principal de 2 770,21 euros.

Cet acte a été signifié à Monsieur [Y] [V] et Madame [B] [V] par remise à personne, s’agissant de Madame, et par remise à personne présente à domicile s’agissant de Monsieur.

Par acte signifié le 17 octobre 2025 à Monsieur [Y] [V] et Madame [B] [V], la SA d’HLM ICF NORD-EST a fait assigner ses locataires devant la présente juridiction, statuant en la forme des référés, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— dire et juger sa demande recevable et bien fondée,

— constater la résiliation du contrat de location conclu le 27 janvier 2016 entre elle et Monsieur [Y] [V] et Madame [B] [V] relatif à un logement de type F5 d’une surface de 93,10 m² situé [Adresse 4] comprenant également un garage et un emplacement de jardin (locaux annexes),

— ordonner à Monsieur [Y] [V] et Madame [B] [V] de libérer les locaux de leurs personnes, de leurs biens et de tout occupant de leur chef,

— dire qu’à défaut d’une libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion immédiate et sans délai, au besoin avec l’assistance de la force publique dès l’expiration d’un délai de deux mois,

— condamner solidairement Monsieur [Y] [V] et Madame [B] [V] à lui verser :

— une provision de 3 645,41 euros à valoir sur la dette locative restant due au 9 octobre 2025,

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer hors APL, qui pourra être révisée selon les conditions de l’article 4.1 du contrat de location, d’un montant de 696,45 euros (577,37 euros de loyer et 115,64 euros de charges) par mois à compter du 11 juin 2025, lendemain de l’acquisition de la résiliation, cette indemnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du contrat de location et jusqu’à libération effective des lieux au titre du logement et et de l’emplacement de stationnement,

— dire que le jugement à intervenir sera exécutoire par provision,

— condamner Monsieur [Y] [V] et Madame [B] [V] à lui payer une indemnité de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens y compris le coût de la signification de la mise en demeure par voie de Commissaire de Justice.

À l’audience du 30 janvier 2026, la SA d’HLM ICF NORD-EST était représentée par son avocat qui s’est référé aux termes de son assignation et a actualisé sa créance à 2 660,21 euros.

Il a été donné lecture du diagnostic social et financier établi dans le cadre de la procédure d’expulsion. Il en ressort que Monsieur [Y] [V] et Madame [B] [V] sont mariés et ont trois enfants à charge, âgés de 19, 18 et 14 ans. Madame [B] [V] est agent d’entretien et se trouve en arrêt de travail depuis 2023 en raison d’importants problèmes de santé, ce qui a mis la famille en difficultés. En outre, le père de Madame [V] est décédé et il a fallu prendre en charge ses frais d’obsèques ainsi que des factures d’électricité. Monsieur [Y] [V] est agent technique territorial et travaille en contrat à durée indéterminée. Le couple a par ailleurs accueilli temporairement les trois enfants d’une amie en lien avec l’aide sociale à l’enfance, sans aucune rétribution à ce titre. Leur situation s’améliore peu à peu et ils souhaitent se maintenir dans le logement et apurer leur dette.

Présents en personne, Monsieur [Y] [V] et Madame [B] [V] ont indiqué avoir repris le paiement du loyer et des charges courants et commencé à apurer leur dette locative. Ils ont sollicité des délais de paiement, proposant de régler chaque mois un complément de 100 euros.

La SA D’HLM ICF NORD EST ne s’est pas opposée à des délais de paiement, sous réserve du paiement régulier du loyer et des charges.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2026, la demanderesse étant autorisée à produire un décompte actualisé en cours de délibéré. Ce décompte a été transmis le 3 février 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 484 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

Aux termes des articles 834 et 835 du même Code, dans les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut prendre toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également, dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est de jurisprudence constante qu’un trouble manifestement illicite est caractérisé lors de l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui, notamment suite au jeu d’une clause résolutoire de plein droit.

Sur la recevabilité de la demande :

Il résulte des termes des II et IV de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans leur rédaction applicable au jour de l’assignation, que les bailleurs personnes morales, à l’exception des sociétés civiles familiales, ne peuvent, à peine d’irrecevabilité, faire délivrer une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail qu’à l’expiration d’un délai de deux mois après la dénonce de la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SA d’HLM ICF NORD-EST justifie avoir saisi ladite commission le 17 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 octobre 2025.

En outre, aux termes des III et IV de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans leur rédaction applicable au jour de l’assignation, chaque bailleur, personne morale ou physique, doit également, à peine d’irrecevabilité, dénoncer à la préfecture l’assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail au plus tard six semaines avant l’audience, lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à préfecture de Meurthe-et-Moselle par voie électronique le 21 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 décembre 2025.

Il convient par conséquent de déclarer la demande recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail :

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En application des articles 1728, 1741 du Code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit en date du 27 janvier 2016, dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer. La loi du 6 juillet 1989 relevant d’un ordre public de protection et ses dispositions étant plus protectrices, il en sera fait application.

Par acte délivré le 10 avril 2025, la SA d’HLM ICF NORD-EST a fait commandement à Monsieur [Y] [V] et Madame [B] [V] de payer la somme de 2 770,21 euros et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée.

Ce commandement rappelait les dispositions de l’article 24 de la loi de 1989, des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 et mentionnait la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que le commandement de payer est resté infructueux en ce que la somme commandée n’a pas été acquittée dans le délai de deux mois suivant cet acte.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié depuis le 10 juin 2025 à 24 h 00 et l’expulsion de Monsieur [Y] [V] et Madame [B] [V] sera ordonnée.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement.

L’article 1760 du Code civil dispose qu’ « en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus. »

Par ailleurs, il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et de l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, Monsieur [Y] [V] et Madame [B] [V] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 11 juin 2025, ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur.

À défaut par Monsieur [Y] [V] et Madame [B] [V] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4], au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est.

En outre, les locataires seront condamnés à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 11 juin 2025, correspondant au montant du loyer et des charges récupérables normalement dues à hauteur de 721,60 euros au titre du logement et des locaux annexes. Cette indemnité d’occupation sera due jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs et révisable dans les conditions prévues par le contrat de bail.

Sur la demande en paiement des loyers impayés :

Aux termes des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de cette loi précise que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 1760 du code civil dispose qu'« en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus. »

En l’espèce, il n’est pas contesté que des incidents sont survenus dans le paiement du loyer et des charges. Au vu du décompte produit par la demanderesse en cours de délibéré, le montant des loyers et des charges restant dûs sera fixé à 2 660,21 euros au 30 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2025 incluse.

En conséquence, Monsieur [Y] [V] et Madame [B] [V] seront condamnés solidairement à payer, en deniers ou quittance, la somme de 2 660,21 euros à la SA d’HLM ICF NORD-EST au titre des loyers, indemnités d’occupations et charges dus au titre de la location du logement et de ses annexes arrêtés au 30 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2025 incluse.

Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Et aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.».

En l’espèce, le bailleur ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement à Monsieur [Y] [V] et Madame [B] [V], sous réserve du maintien du paiement des loyers et charges courants outre un complément de 100 euros, ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire en cas de respect des délais.

Au jour de l’audience Monsieur [Y] [V] et Madame [B] [V] avaient repris le paiement de leur loyer courant.

Ainsi, compte tenu de l’accord de la demanderesse sur ce point, Monsieur [Y] [V] et Madame [B] [V] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités rappelées au dispositif, les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Y] [V] et Madame [B] [V], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 10 avril 2025 et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM ICF NORD-EST et en équité, il y a lieu de condamner Monsieur [Y] [V] et Madame [B] [V] à lui payer la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lunéville, statuant publiquement par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes de la SA d’HLM ICF NORD-EST ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 janvier 2016 entre la société d’habitations à loyer modéré ICF NORD-EST, d’une part, et Monsieur [Y] [V] et Madame [B] [V], d’autre part, portant sur un logement et ses annexes situés [Adresse 4] à DAMELEVIERES (54), sont réunies à la date du 11 juin 2025 et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [V] et Madame [B] [V] à payer à titre provisionnel et en deniers ou quittance à la société d’habitations à loyer modéré ICF NORD-EST la somme 2 660,21 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités mensuelles d’occupation échus au 30 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse,

DIT que cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [Y] [V] et Madame [B] [V] à s’acquitter de cette somme, en plus de leur loyer et de leurs charges courants, en 26 mensualités de 100 euros chacune au minimum, et une dernière mensualité devant solder la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer courant à son échéance :

— la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra ses effets, quinze jours après mise en demeure délivrée par le créancier et restée infructueuse,

— il pourra être procédé, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à l’expulsion de Monsieur [Y] [V] et Madame [B] [V] et de tous occupants des lieux loués situés [Adresse 4] à DAMELEVIERES (54), avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Monsieur [Y] [V] et Madame [B] [V] seront tenus in solidum et à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, soit la somme de 721,60 euros au titre du logement et des locaux annexes,

— cette indemnité d’occupation sera due à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs,

— cette indemnité d’occupation sera revalorisée conformément aux clauses du bail.

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1 novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [V] et Madame [B] [V] à payer la somme de 500 euros à la société d’habitations à loyer modéré ICF NORD-EST au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [V] et Madame [B] [V] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 10 avril 2025 et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION