TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Décembre 2025

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 02 Octobre 2025

GROSSE :

Le 05 décembre 2025

à M^e FOURRIER-MOALLIC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 décembre 2025

à M^e Hugo BONACA

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01908 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6HWN

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. 3F SUD, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [F] [L], demeurant [Adresse 4]

(AJ totale)

représenté par M^e Hugo BONACA, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [C] [L], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Hugo BONACA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 9 octobre 2019, la société 3F Sud a donné à bail à M. et Mme [L] un appartement à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situés [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 444,02 euros et 35 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2024 un commandement de payer la somme de 3.037,37 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 1er avril 2025, le bailleur a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion des locataires et leur condamnation à payer les sommes dues en vertu du bail.

Appelée à l’audience du 22 mai 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande du conseil des défendeurs pour être finalement retenue à l’audience du 2 octobre 2025.

A cette audience, le bailleur, représenté par son conseil, s’est référé à ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles il demande au juge des contentieux de la protection de :

Le juger recevable en ses demandes, Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Ordonner l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef, Condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 3.030,21 euros à titre de provision sur la dette locative, comptes arrêtés au 30 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement, Les condamner solidairement à payer une indemnité mensuelle égale au montant des derniers loyers échus, majorés des charges et autres accessoires que les locataires auraient dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé, notamment en cas de variation de l’APL ou de suppression de celle-ci, Juger que l’indemnité d’occupation mensuelle totale sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers, Condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, Débouter les défendeurs de leurs demandes.Les défendeurs, représentés par leur conseil, se sont également référés à leurs conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles ils demandent au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal, se déclarer incompétent, A titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder des délais de paiement de 36 mois pour apurer la dette, A titre très subsidiaire, accorder un délai supplémentaire de 12 mois pour quitter les lieux, En tout état de cause, condamner le bailleur à leur payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts compte tenu de la résistance abusive, Débouter le bailleur de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens, Débouter le bailleur de toute demande plus ample ou contraire.Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions déposées par les conseils des parties à l’audience pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Les conseils des parties ont indiqué à l’audience que M. [L] avait déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable par la commission des Bouches-du-Rhône le 6 mars 2025, que le 15 mai 2025, la commission avait prévu une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et qu’un créancier autre que le bailleur avait saisi le tribunal judiciaire de Marseille pour contester cette mesure, une audience étant fixée le 20 octobre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demandeUne copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 3 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 22 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 31 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 1er avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bailL’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

L’article 24 VI de cette loi organise l’articulation entre la procédure d’acquisition de la clause résolutoire et la procédure de surendettement.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 9) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 décembre 2024 pour la somme en principal de 3.037,37 euros de sorte que l’acquisition de la clause résolutoire est intervenue le 1er mars 2025.

Il n’est pas contesté que la décision de recevabilité du dossier de surendettement de M. [L] du 6 mars 2025 est intervenue postérieurement à l’expiration du délai de deux mois de la délivrance du commandement de payer du 30 décembre 2024.

Les conséquences de la procédure relative à la contestation de la décision de la commission de surendettement n’étant que l’application des textes précités, elles ne sauraient s’analyser en une contestation sérieuse échappant aux pouvoirs (et non à la compétence) du juge des référés de sorte que les défendeurs seront déboutés de leur demande de ce chef.

Au surplus, comme le soutient à bon droit le bailleur, la décision de la commission de surendettement n’est pas définitive à l’égard de la société 3F Sud dès lors que la contestation, bien qu’émise par un autre créancier, concerne l’ensemble du plan et donc l’ensemble des créanciers.

Par conséquent, la clause résolutoire est acquise depuis le 1er mars 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupationLes défendeurs sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Il n’est pas contesté qu’ils sont mariés et cotitulaires du bail de sorte qu’en application de l’article 220 du code civil, ils seront tenus solidairement des sommes dues en vertu du bail.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que les locataires restent lui devoir la somme de 3.030,21 euros à la date du 30 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse.

Il est établi que la décision rendue par la commission de surendettement le 6 mars 2025 a été contestée l’un des créanciers et que la procédure fait l’objet, concernant l’ensemble des dettes des locataires, d’une procédure actuellement pendante devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille.

En conséquence, la dette n’a, en l’état, pas été effacée.

Les locataires seront donc condamnés au paiement de cette somme de 3.030,21 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision, la dette actuelle étant inférieure au montant en principal figurant dans le commandement de payer.

L’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ».

Il sera rappelé qu’en application du texte susvisé, la suspension des effets de la clause résolutoire ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa de l’article précité, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de la procédure en cours concernant la contestation de la décision de la commission de surendettement, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Il sera rappelé que conformément aux dispositions de l’article L. 714-1 du code de la consommation, sous réserve que les locataires aient réglé les loyers et les charges échus entre ce jour et le jour de la décision à intervenir, les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail seront à nouveau suspendus à compter de cette décision :

Soit pendant la durée des délais et modalités de paiement qui seront accordés aux locataires, délais qui n’affectent pas l’exécution du contrat de location et ne suspendent pas le paiement du loyer et des charges échus postérieurement à la dette faisant l’objet de ces délais et modalités ; dans ce cas, si les locataires se sont libérés de cette dette conformément aux mesures de traitement de la situation de surendettement, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ; à défaut, elle reprendra son plein effet,Soit pendant un délai de deux ans à compter de la décision à intervenir si celle-ci a pour effet d’effacer la dette locative locataires ; si dans ce délai, les locataires se sont acquittés du loyer et des charges échus postérieurement à la dette effacée, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ; à défaut, elle reprendra son plein effet.Dans l’hypothèse où la clause reprendrait son effet, les locataires seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer échu, majoré des charges et autres accessoires et révisée annuellement comme le loyer, soit actuellement la somme de 640,73 euros.

Sur les demandes accessoiresLes locataires, parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et seront condamnés à payer la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 octobre 2019 entre la société 3F Sud et M. [F] [L] et Mme [C] [L] concernant le logement et une place de stationnement, situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 1er mars 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail jusqu’à la décision d justice statuant sur la contestation de la décision du 15 mai 2025 par laquelle la commission de surendettement a imposé l’effacement de toutes les dettes de M. [F] [L] dans le cadre d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ;

RAPPELLE que si au jour de la décision statuant sur ladite contestation, M. [F] [L] et Mme [C] [I] ont réglé les loyers et les charges échus à compter de la présente ordonnance, la clause de résiliation de plein droit du bail sera à nouveau suspendue en application de l’article L. 714-1 du code de la consommation ;

DIT que la clause de résiliation reprendra tous ses effets si :

Au jour de la décision à intervenir, M. [F] [L] et Mme [C] [I] n’ont pas réglé les loyers et charges échus depuis la présente ordonnance,M. [F] [I] ne respecte pas les délais et modalités de paiement de la dette locative tels que fixés le cas échéant par la décision à intervenir,En cas d’effacement de la dette locative, les loyers et charges ne sont pas réglés pendant le délai de deux ans à compter de la décision à intervenir,DIT que si la clause reprend tous ses effets dans les conditions susvisées :

L’expulsion de M. [F] [L] et Mme [C] [I] et de tous occupants de leur chef des lieux donnés à bail pourra être poursuivie conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, au besoin avec le concours de la force publique,M. [F] [L] et Mme [C] [I] seront tenus jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer courant majoré des charges, révisées annuellement comme le bail, soit actuellement la somme de 640,73 euros et condamne solidairement en tant que de besoin, M. [F] [L] et Mme [C] [I] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle,CONDAMNE solidairement, sous réserve de la décision à intervenir en matière de surendettement, à titre provisionnel, M. [F] [L] et Mme [C] [I] à payer à la société 3F Sud la somme de 3.030,21 euros, correspondant aux loyers charges dus selon décompte du 30 septembre 2025, incluant l’échéance de septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [L] et Mme [C] [I] à payer à la société 3F Sud la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [L] et Mme [C] [I] aux dépens ;

REJETTE les demandes de M. [F] [L] et Mme [C] [I] ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente