TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01252 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IZXF

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 09 janvier 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [J] [Z]

né le 22 Septembre 1985 à [Localité 9], demeurant [Adresse 7] (BULGARIE) -

représenté par M^e Pierre REIN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 76

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [E] [V]

né le 20 Février 1985 , demeurant [Adresse 5]

non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 03 Octobre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 janvier 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat ayant pris effet le 1er juillet 2021, Monsieur [J] [Z] a donné à bail à Monsieur [E] [V] une maison à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 3] pour un loyer mensuel initial de 1300 € hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [J] [Z] a fait signifier à Monsieur [E] [V] le 18 décembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2024, Monsieur [J] [Z] a fait assigner Monsieur [E] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée et retenue à l’audience du 3 octobre 2024.

A cette audience, Monsieur [J] [Z], représenté par son conseil a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— Déclarer la présente demande régulière et recevable,

— Constater que le commandement visant la clause résolutoire délivré à Monsieur [E] [V] en date du 18 décembre 2023 est resté sans effet à ce jour,

Par conséquent,

— Constater que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail conclu entre Monsieur [J] [Z] d’une part et Monsieur [E] [V] d’autre part, portant sur une maison sise [Adresse 4] à [Localité 3] est acquise depuis le 19 janvier 2024 ou subsidiairement le 30 janvier 2024,

— Constater la résiliation dudit bail,

Subsidiairement,

— Prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre Monsieur [J] [Z] d’une part et Monsieur [E] [V] d’autre part, portant sur une maison sise [Adresse 4] à [Localité 3] aux torts exclusifs du locataire,

En tout état de cause,

— Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai du locataire et de tout occupant de son chef des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 3], sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— Dire qu’à défaut d’évacuation volontaire il sera procédé avec le concours de la force publique,

— Fixer l’indemnité d’occupation due par Monsieur [E] [V] à compter de la date de résiliation du contrat de bail à la somme de 1300 €,

— Condamner Monsieur [E] [V] à payer à Monsieur [J] [Z] la somme de 9252 € au titre des loyers et indemnités d’occupation dus jusqu’au mois d’avril 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— Condamner Monsieur [E] [V] à payer à Monsieur [J] [Z] une indemnité d’occupation d’un montant de 1300 € par mois à compter du mois de mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, augmentée des intérêts au taux légal,

— Condamner Monsieur [E] [V] à payer à Monsieur [J] [Z] la somme de 1500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [E] [V] aux entiers frais et dépens, y compris le coût du commandement de payer et sa dénonce à la CCAPEX,

— Rappeler que la décision à intervenir bénéfice de l’exécution provisoire.

Monsieur [J] [Z], représenté par son conseil, précise que le locataire a quitté les lieux le 1er juin 2024 et qu’il retire sa demande d’expulsion mais maintient les autres demandes.

Monsieur [E] [V], bien que régulièrement assigné par remise de l’exploit à étude n’a pas comparu et personne pour le représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 19 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [J] [Z] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et ses conséquences

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail prenant effet le 1er juillet 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 décembre 2023 pour la somme en principal de 3900 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 février 2024.

Les locaux ayant été libérés le 1er juin 2024, la demande d’expulsion est devenue sans objet.

Sur la demande en paiement

En application des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables qui sont exigibles sur justification. Si les charges donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur, qui doit justifier du montant de la dépense.

Monsieur [J] [Z] produit à l’audience le contrat de location et le décompte des sommes arrêté au 8 avril 2024 pour un montant de 9252 €.

Néanmoins, il convient de déduire du décompte la somme de 152 € correspondant aux frais de recouvrement.

Monsieur [E] [V] est redevable de la somme de 9100 € au titre des loyers, terme d’avril 2024 inclus. Ce dernier ayant quitté le logement le 1er juin 2024, il est également redevable de la somme de 1300 € au titre du loyer du mois de mai 2024.

Monsieur [E] [V], non comparant, ne justifie d’aucun paiement libératoire ni d’une cause l’exonérant du paiement des loyers et des charges.

Il sera dès lors condamné au paiement de la somme de 10400 € au titre de l’arriéré de loyers, terme de mai 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023 sur la somme de 3900 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [E] [V] supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (152,09 €), de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches qu’à du accomplir le bailleur, il convient d’accorder au demandeur la somme de 600 € au titre des frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet le 1er juillet 2021 entre Monsieur [J] [Z] et Monsieur [E] [V] concernant le logement situé au [Adresse 4] à [Localité 3] sont réunies à la date du 19 février 2024 et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

CONSTATE que le logement a été libéré le 1er juin 2024 ;

CONSTATE que la demande d’expulsion de Monsieur [J] [Z] est devenue sans objet ;

CONDAMNE Monsieur [E] [V] à verser à Monsieur [J] [Z] la somme de 10400 € (dix mille quatre cents euros) au titre des loyers et indemnités d’occupation jusqu’au 31 mai 2024 ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023 sur la somme de 3900 € et à compter de l’assignation (18 avril 2024) pour le surplus ;

DEBOUTE Monsieur [J] [Z] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [E] [V] aux dépens, qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer (soit la somme de 152,09 €), de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [E] [V] à verser à Monsieur [J] [Z] une somme de 600 € (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 09 janvier 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,