TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 25 Septembre 2025

Président : M^me LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 10 Juillet 2025

GROSSE :

Le 26 septembre 2025

à M^e DEFENDINI [Localité 4]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 26 septembre 2025

à M. [W] [R]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02625 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6MSY

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC SUD, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e François DEFENDINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [W] [R], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 23 mai 2023, l’EPIC 13 HABITAT a donné à bail à M. [W] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 373,86 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC 13 HABITAT a fait signifier à M. [W] [R] par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2024 un commandement de payer la somme de 1.418,87 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2025, l’EPIC 13 HABITAT a fait assigner M. [W] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner M. [W] [R] à lui payer les loyers et charges impayés au jour de l’assignation, soit la somme de 4.436,96 euros avec intérêts légaux à compter du prononcé de l’ordonnance, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant mensuel du loyer indexé,

— condamner M. [W] [R] à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner M. [W] [R] à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, l’EPIC 13 HABITAT expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 31 mai 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 juillet 2025.

A cette audience, l’EPIC 13 HABITAT, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 5.893,67 euros au 1er juillet 2025, terme du mois de juin 2025 inclus. Il précise que le loyer du mois de juin 2025 a été intégralement payé et ne s’oppose pas à une demande de délais de paiement.

M. [W] [R], comparaît en personne et reconnaît la dette locative. Il expose avoir réglé la somme de 550 euros correspondant au dernier loyer. Il sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire. M. [W] [R] indique percevoir 2.500 euros de revenus mensuels et propose de régler 150 euros par mois en plus du loyer courant.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du Code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 30 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 20 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 28 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du Code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 23 mai 2023 contient une clause résolutoire (article 4-4-1) stipulant un délai de deux mois pour régulariser la dette locative.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [W] [R] le 31 mai 2024, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1.418,87 euros en principal. Le commandement de payer mentionne un délai de six semaines.

S’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité du commandement, il peut toutefois retenir que les irrégularités affectant ce commandement sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse à l’encontre de la demande de constat du jeu de la clause résolutoire fondée sur la signification de cet acte.

En l’espèce, il résulte de l’examen des pièces que le commandement de payer méconnaît les dispositions contractuelles visant un délai de deux mois en imposant un délai inférieur pour régulariser le paiement.

Il en résulte une contestation sérieuse.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande relative au constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

M. [W] [R] est redevable des loyers impayés.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que M. [W] [R] reste devoir la somme de 5.771,08 euros, à la date du 1er juillet 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés, terme du mois de juin 2025 inclus, déduction faite des frais de procédure (122,59 euros).

M. [W] [R] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 5.771,08 euros au 1er juillet 2025, M. [W] [R] sera condamné à payer la somme provisionnelle de 5.771,08 à valoir sur les loyers et charges impayés, arrêtée à la date du 1er juillet 2025.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier Alinéa de l’article 1343-5 du Code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, M. [W] [R] sollicite des délais de paiement et justifie avoir repris le paiement de son loyer.

Compte tenu de ces éléments et de la qualité de la bailleresse, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Sur la demande de dommages et intérêts

A défaut de démonstration d’un préjudice distinct de celui réparé par les sommes d’ores et déjà allouées et les intérêts au taux légal, l’EPIC 13 HABITAT sera débouté de sa demande de dommages et intérêts qui n’est de surcroît pas formulée à titre provisionnel.

Sur les demandes accessoires

M. [W] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de l’EPIC 13 HABITAT les sommes exposées par lui dans la présente instance.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE l’EPIC 13 HABITAT recevable en ses demandes ;

DIT que les demandes tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail de plein droit par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion du locataire et le paiement d’indemnités d’occupation se heurtent à l’existence d’une contestation sérieuse, et en conséquence, DIT n’y avoir lieu à référé sur ces demandes ;

CONDAMNE M. [W] [R] à verser à l’EPIC 13 HABITAT la somme provisionnelle de 5.771,08 à valoir sur les loyers et charges impayés, arrêtée à la date du 1er juillet 2025,

AUTORISE M. [W] [R] à apurer sa dette en 36 mensualités successives équivalentes d’un montant de 160 euros, la dernière mensualité devant être augmentée du solde de la somme due en principal, sauf meilleur accord, payables au plus tard le 10 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite, la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

REJETTE la demande de dommages et intérêts de l’EPIC 13 HABITAT ;

CONDAMNE M. [W] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande de l’EPIC 13 HABITAT formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente