N° RG 25/00060 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GQRK

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Olivier BAHOUGNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 828

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

SELARL ORION AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 37

SPNLR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 01 Juillet 2025

DEMANDEUR(S) :

Etablissement NOGENT PERCHE HABITAT, exerçant sous l’enseigne OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE DE COMMUNES DU PERCHE

(RCS CHARTRES n°272 800 046)

dont le siège social est sis 14 rue du champs Bossu – 28400 NOGENT LE ROTROU

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Olivier BAHOUGNE, dont le cabinet principal est sis 5 rue Lalo – 75116 PARIS, avocat au barreau de PARIS, et ayant un cabinet secondaire 8 Avenue Camille Gâté – 28400 NOGENT-LE-ROTROU – vestiaire : E 828

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [I] [P],

sous mesure d’accompagnement judiciaire (MAJ), suivant jugement du juge des tutelles de CHARTRES en date du 17 Février 2025 par l’Association Tutélaire d’Eure et Loir (ATEL)

demeurant 94 rue Gouverneur – Logt 04 – 28400 NOGENT-LE-ROTROU

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 280852025001365 du 28/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CHARTRES)

comparante en personne assistée de M^e STACOFFE de la SELARL ORION AVOCATS ASSOCIES, demeurant 58 Rue du Grand Faubourg – Centre Athena – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 37

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Mansour OTHMANI, magistrat à titre temporaire, statuant en matière de référé

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 20 Mai 2025 et mise en délibéré au 01 Juillet 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 décembre 2022, l’OPH NOGENT PERCHE HABITAT a consenti à Madame [I] [P] un bail portant sur un logement sis à NOGENT-LE-ROTROU .

Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l’intégralité d’un seul loyer ou des charges dues, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

La locataire ayant cessé de régler régulièrement les loyers appelés, le bailleur lui a fait commandement, en date du 15 novembre 2024 , d’avoir à payer la somme de 797,97 € représentant les loyers et charges impayés. Ce commandement reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 .

Par exploit du 10 mars 2025, le bailleur a fait assigner la locataire en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin de :

— constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire,

— d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ,

— de la condamner au paiement d’une provision de 942,32 € au titre des loyers échus au 25 février 2025 inclus, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération définitive des lieux,

— d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée,

— de la condamner à lui payer la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience, le bailleur, représenté par son avocat, actualise sa réclamation au titre des loyers à la somme de 945,09 au 31 mai 2025 inclus, et maintient ses demandes.

Madame [I] [P], assistée de son avocat, expose qu’elle fait l’objet d’une mesure d’accompagnement judiciaire , qu’elle paie le loyer courant et 50€ par mois pour apurer l’arriéré et sollicite des délais de paiement de 50 € par mois.

Le diagnostic social est versé au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025, la décision étant rendue par mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile que, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et que, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’assignation aux fins de constat de la résiliation

Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la diligence d’un huissier de justice, au préfet de l’Eure et Loir en date du 13 mars 2025 , soit deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;

L’assignation est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet qu’après après un commandement de payer infructueux après six semaines; et qu’en vertu de l’article 7 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de payer les loyers ou charges échus ou de justifier d’une assurance locative, le bail sera résilié de plein droit, après un commandement de payer resté sans effet ;

Par exploit du 15 novembre 2024 , le bailleur a fait commandement au locataire d’avoir à payer les loyers et charges impayés ;

La dette n’a pas été payée dans les délais suivant le commandement de payer de sorte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise depuis le 16 janvier 2024 .

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail.

La locataire expose qu’elle a fait l’objet d’une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le 12 juillet 2024 et qu’une somme de 819,30 € de dette de loyers a été effacée ;

le décompte produit par le bailleur établit que sa créance de loyers réclamée dans la présente procédure est postérieure à cette décision ;

En conséquence, la locataire sera condamnée au paiement d’une provision de 945,09€ à titre d’arriéré des loyers arrêtés au 31 mai 2025 ;

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, il ressort des explications de la locataire ainsi que du rapport de diagnostic social que Madame [I] [P] fait l’objet d’un jugement d’accompagnement judiciaire rendu par le juge des tutelles de Chartres le 17 février 2025, que ses ressources sont composées de prestations sociales pour un montant de 797,78 € et que son loyer résiduel est de 135,49 € ;

Elle propose d’apurer la dette par mensualités de 50 euros à régler en plus du loyer courant, proposition qui semble adaptée à son budget.

Pour bénéficier des délais prévus par le texte précité de l’article 24, le locataire doit avoir repris le versement intégral du loyer avant l’audience ;

Il s’établit que la locataire a repris le règlement intégral du loyer avant la date de l’audience ;

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement de 19 mois et de suspendre les effets de la clause résolutoire, dans les conditions qui seront définies au dispositif, tant que le projet d’apurement du passif est respecté dans ses délais et ses montants.

A défaut de respecter l’échéancier défini, Madame [I] [P] pourra être expulsée sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

sur les autres demandes

Si Madame [I] [P] ne respecte pas les délais ainsi accordés, elle sera réputée occupante sans droit ni titre depuis le 16 janvier 2024, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré.

Il convient donc d’ores et déjà de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Par ailleurs, dans la mesure où Madame [I] [P] succombe à l’instance, elle sera condamnée aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile;

l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement sis 94, Rue Gouverneur 28400 NOGENT-LE-ROTROU sont réunies à la date du 16 janvier 2024;

CONDAMNONS Madame [I] [P] à payer à l’OPH NOGENT PERCHE HABITAT, à titre provisionnel la somme de 945,09 euros (neuf cent quarante neuf euros et 9 centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au 31 mai 202 avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025;

ACCORDONS à Madame [I] [P] un délai de grâce pour se libérer de la dette des loyers et dit qu’elle devra s’en acquitter par 18 paiements mensuels successifs de 50 euros (cinquante euros) , le premier le 5 août 2025, les 17 suivants tous les 5 de chaque mois et le solde lors de la 19ème et dernière mensualité

DISONS que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si les délais de paiement sont respectés ;

DISONS qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité, constituée tant du loyer et des charges dus que de la somme destinée à apurer progressivement la dette locative, la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible , la clause résolutoire reprendra ses pleins et entiers effets et il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [I] [P] et de celle de tous occupants de son chef, sans qu’il y ait lieu de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

DISONS que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [I] [P] à payer à l’OPH NOGENT PERCHE HABITAT, en cas de résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés contre récépissé ou procès verbal d’expulsion ;

CONDAMNONS Madame [I] [P] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 01 Juillet 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Mansour OTHMANI