TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02191 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I665

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 02 décembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 8] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT (M2A HABITAT), pris en la personne de ses représentants légaux,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Carine WAHL-WALTER de la SCP WAHL KOIS BURKARD-RUBY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34 substituée par M^e Corinne VUILLEMIN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [F] [N]

né le 20 Février 1975 à [Localité 6] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-68224-2025-000017 du 28/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

représenté par M^e Anissa LE DORZE, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 83 substitué par M^e David DONAT, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 26

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 05 Septembre 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 décembre 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de location de logement en date du 10 janvier 2023 à effet au 9 mars 2023, l’office publique de l’habitat [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat (ci-après M2A HABITAT) a donné à bail à M. [F] [N] et Mme [V] [C] un logement situé [Adresse 3] (logement n°11909075) moyennant un loyer mensuel de 577.01€ outre une provision mensuelle sur charges de 104.77€ et 5.5€ pour le loyer parabole collective.

Mme [V] [C] est décédée le 18 mars 2024.

Par exploit d’huissier du 5 septembre 2024, M2A HABITAT a fait assigner M. [F] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse afin de voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire et de voir ordonner son expulsion des lieux.

L’affaire a été fixée à l’audience du 10 janvier 2025 et a été renvoyée à 3 reprises à la demande des parties pour être en dernier lieu retenue à l’audience du 5 septembre 2025.

Aux termes de l’assignation dont elle reprend oralement le bénéfice à cette audience, M2A HABITAT régulièrement représentée, demande au juge, au visa des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, de:

— prononcer la résiliation judiciaire de M. [F] [N];

— d’ordonner l’expulsion de M. [F] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin, au moyen de la force publique;

— fixer l’indemnité d’occupation hors apl à la somme de 597.19€ par mois indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorée au titre des charges dument justifiées,

en tout état de cause,

— condamner M. [F] [N] aux dépens en ce compris le commandement de payer ainsi qu’à lui payer 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— constater / ordonner le caractère exécutoire par provision du jugement.

Au soutien de sa demande, le bailleur soutient que la famille avait antérieurement occupé un autre appartement dans le même immeuble et que depuis 2021 divers manquements avaient été constatés (dégradations, défaut de justification de l’assurance, échanges houleux, injures, menaces). En dernier lieu, M2A HABITAT se réfère à un incident du 29 avril 2024 suivi d’un dépot de plainte notamment, de Mme [S] superviseuse du service.

M. [F] [N] régulièrement représenté, a repris oralement le bénéfice de ses conclusions du 30 avril 2025 et demandé au juge de :

— débouter M2A HABITAT,

— condamner M2A HABITAT aux dépens et à payer 1000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande, M. [F] [N] souligne que le bailleur ne peut invoquer des faits antérieurs à la conclusion du bail. Il soutient que l’incident du 29 avril 2024 est un incident unique et qu’à cette occasion l’intervention du médiateur a apaisé la situation. Il rappelle qu’il était éprouvé par le décès récent de son épouse et qu’il a présenté ses excuses le jour même.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025 prorogé au 2 décembre 2025.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation pour manquement aux obligations du locataire:

La charge de la preuve de l’existence d’un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail et qui justifierait la résiliation du contrat aux torts exclusifs de la locataire, pèse sur le bailleur.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, à l’instar de l’article 1728 du code civil, pose le principe de l’obligation de jouissance paisible des locaux loués par le locataire suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location:

Par ailleurs, cette obligation est rappelée par les dispositions du bail en son paragraphe 7 : usage paisible des lieux loués.

Enfin, le réglement intérieur paraphé par le locataire et annexé au contrat, prévoit que tout atteinte physique ou morale envers le personnel de M2A donnera lieu à déclaration auprès du commissariat de police afin d’entamer les poursuites judiciaires qui s’imposent.

En premier lieu il convient d’observer qu’M2A HABITAT poursuit la résiliation d’un contrat de bail signé le 10 janvier 2023 prenant effet le 9 mars 2023.

Il est donc vain de se référer aux faits survenus antérieurement à cette date alors que la famille occupait un autre appartement situé dans le même immeuble.

D’ailleurs, au surplus, il convient d’observer qu’M2A HABITAT saisi d’une demande de mutation de logement n’avait à l’époque pas fait valoir ces éléments et avait décidé de poursuivre sa relation contractuelle avec la famille dans le cadre d’un nouveau contrat.

Cette circonstance suffit à écarter tout caractère de gravité aux manquements invoqués pour la période antérieure à la prise d’effet du bail soit au 10 mars 2023.

M2A HABITAT invoque donc un incident unique survenu le 29 avril 2024.

Au soutien de sa demande, M2A HABITAT produit des mails attribués à Mme [L] [R], Mme [I] [O] et M. [U] [X], complétés des dépots de plainte enregistrés les 3 et 14 mai 2024.

Il est constant que M. [F] [N] s’est présenté au service pour déposer une attestation d’assurance le 29 avril 2024.

Ainsi qu’il le plaide à bon droit, il ne saurait lui être reproché d’avoir voulu déposer son document à l’accueil contre récépissé alors même qu’un litige existait avec son bailleur concernant la justification d’une assurance en cours de validité. A cet égard un dépôt dans la boite aux lettres – tel que proposé par Mme [L] [R] – ne permet pas au locataire de disposer d’une preuve de dépôt alors que la charge de la preuve lui incombe.

En tout état de cause, M. [F] [N] reconnait qu’il s’est emporté verbalement.

Ainsi que le souligne cependant M. [F] [N] l’intervention d’un médiateur a conduit à l’apaisement et il a présenté ses excuses immédiatement au personnel.

Mme [L] [R] le confirme ainsi que M. [U] [X], chargé de médiation.

Par ailleurs, il est établi que M. [F] [N] était veuf depuis 1 mois ainsi qu’il s’en est expliqué immédiatement auprès de M. [U] [X].

Celui-ci précise que M. [F] [N] a proposé lui même, de présenter ses excuses.

Par conséquent, cet évènement unique qui s’est produit dans un contexte personnel douloureux de nature à fragiliser les repères de M. [F] [N] et à amoindrir ses facultés de self-control, est dénué de gravité suffisante pour conduire à la résiliation du contrat de bail.

M2A HABITAT sera donc débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires :

M2A HABITAT , partie perdante, supportera la charge des dépens et sera condamné à verser à M. [F] [N] une somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de M2A HABITAT au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La première vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE l’office publique de l’habitat [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat de sa demande de résiliation du bail le liant à M. [F] [N] et relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] (logement n°11909075);

CONDAMNE l’office publique de l’habitat [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat aux dépens ;

DEBOUTE l’office publique de l’habitat [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE l’office publique de l’habitat [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat à payer à M. [F] [N] une somme de 1000 € (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 02 décembre 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,