TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ [XXXXXXXX01]

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Procédure accélérée au fond

N° RG 25/00477 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JOSP

MINUTE n°

République Française

Au nom du Peuple Français

J U G E M E N T

du 12 mai 2026

Dans la procédure introduite par :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son administrateur provisoire, la S.E.L.A.R.L. AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [M] [A], administrateur judiciaire

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Maître Caroline BACH, avocat au barreau de MULHOUSE

requérant

à l’encontre de :

S.A.R.L. IMMINVEST

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Hervé KUONY, avocat au barreau de MULHOUSE

requise

Valérie COLLIGNON, première vice-présidente au tribunal judiciaire de céans, statuant selon la procédure accélérée au fond, assistée de Océane NGUYEN, greffière, a rendu le jugement suivant :

Après avoir, à notre audience publique du 17 mars 2026, entendu les parties en leurs conclusions et observations,

Statue comme suit :

La SARL IMMINVEST est copropriétaire des lots 1 et 2 dans l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 2], composés d’un local commercial situé au rez-de-chaussée, d’une cave et d’un appartement au premier étage pour un total de 643/1000 tantièmes.

Par assignation délivrée le 26 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à Mulhouse, représenté par son admnistrateur provisoire, la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [M] [A], a attrait la SARL IMMINVEST, prise en la personne de son représentant légal, devant le président du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des articles 10 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

—  100 153,54 euros au titre des charges échues dues selon décompte arrêté au 4 juillet 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer adressée le 17 avril 2025 par l’administrateur provisoire, sur la somme de 78 078 euros en principal et à compter des échéances de chaque appel de fonds pour le surplus,

—  26 895,87 euros (3 × 8 965,56 euros) au titre des charges courantes à échoir et comprises dans le budget prévisionnel voté pour l’exercice 2025/2026, soit trois trimestres,

—  1 422,63 euros (3 × 474,21 euros) au titre des cotisations à échoir pour le fonds travaux loi Alur,

—  30 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre du préjudice de gestion et de trésorerie causé au syndicat des copropriétaires, augmentée des intérêts légaux à compter du jugement à intervenir,

—  750 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile si ce n’est en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— les entiers frais et dépens, comprenant le coût de la signification du commandement de payer du 23 juillet 2025.

Il était enfin demandé que soit rappelé que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir, pour l’essentiel, que la SARL IMMINVEST, copropriétaire majoritaire, a instrumentalisé sa majorité dans le but illégitime de favoriser ses propres intérêts et de s’affranchir du paiement des charges afférentes à ses lots qui sont inoccupés. Elle a opposé sytématiquement, pendant plusieurs années, sa censure à toutes les résolutions, notamment l’approbation des comptes et le vote des budgets prévisionnels, entraînant pour le syndicat des copropriétaires des difficultés de trésorerie.

A la date du 26 novembre 2024, le sous-compte de la SARL IMMINVEST affichait un solde débiteur de 69 976,78 euros.

Le syndicat s’est alors retrouvé dans l’incapacité de payer ses charges fixes, notamment les factures de ses fournisseurs et prestataires.

Par jugement du 14 janvier 2025, suite à la requête conjointe des cinq autres copropriétaires, il a été décidé de la désignation d’un administrateur provisoire, l’équilibre financier du syndicat étant gravement compromis. La SELARL AJASSOCIES, en la personne de Maître [M] [A], a été désignée.

Il a ainsi été procédé à l’approbation des comptes de 2021 à 2026.

Un appel de provisions a été adressé à la SARL IMMINVEST le 1er avril 2025.

Par lettre recommandée du 17 avril 2025, la SARL IMMINVEST a été mise en demeure de régulariser la situation débitrice de son compte qui faisait apparaître un solde débiteur de 101 598 euros.

La SARL IMMINVEST n’a procédé à aucun paiement.

Le commandement de payer du 23 juillet 2025 est resté vain.

A l’audience du 17 mars 2026, la partie demanderesse, représentée par son conseil, a repris le bénéfice de ses dernières écritures du 28 janvier 2026. Elle s’opposait à toute demande de délais de paiement de la part de la SARL IMMINVEST.

La SARL IMMINVEST, représentée par son conseil, a repris ses conclusions du 11 mars 2026 par lesquelles elle demande que les prétentions du syndicat des copropriétaires soient déclarées irrecevables, que ce dernier soit débouté, que le montant soit ramené à la somme de 89 337,53 euros compte tenu de la saisie conservatoire réalisée sur ses comptes à hauteur de 35 000 euros, et qu’il lui soit accordé un échelonnement de sa dette en vingt-quatre mensualités.

A titre reconventionnel, elle sollicitait la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1) Sur l’irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires

La SARL IMMINVEST rappelle que la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées à peine d’irrecevabilité de la demande.

De ce fait, elle a soulevé l’irrecevabilité de la demande en paiement en ce que la mise en demeure qui lui a été adressée le 17 avril 2025 ne vise qu’une somme globale de 101 598 euros.

De son côté, le syndicat des copropriétaires rappelle que la SARL IMMINVEST a également reçu une sommation de payer délivrée par commissaire de justice le 23 juillet 2025.

Cette sommation met en évidence que :

— l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est dûment visé et intégralement repris en page 2 de l’acte ;

— un extrait de compte est annexé, lequel liste l’intégralité des appels de provisions au titre des charges courantes, des provisions pour fonds travaux ainsi que des régularisations opérées par Maître [M] [A] ès qualités au titre des exercices précédents.

Aussi, il convient de constater que la SARL IMMINVEST a été parfaitement en situation de comprendre exactement ce qui lui est réclamé en recevant dans un premier temps la mise en demeure du 17 avril 2025, ouvrant un délai de trente jours pour régulariser la situation, puis une sommation de payer l’avisant des mesures d’exécution possibles.

En conséquence, la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 3] sera déclarée recevable.

2) Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : “À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] produit notamment :

— un extrait du livre foncier,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 22 novembre 2023, 7 septembre 2023, 20 juillet 2023 et 1er août 2024,

— le procès-verbal des décisions des 23 janvier 2025 et 19 mai 2025 prises par l’administrateur provisoire,

— la mise en demeure et la sommation du 17 avril 2025,

— le commandement de payer du 23 juillet 2025,

— le relevé de compte débiteur IMMINVEST au 26 novembre 2024,

— l’extrait de compte individuel IMMINVEST au 1er avril 2025.

Ces pièces permettent d’établir le bien-fondé de la demande du syndicat des copropriétaires à hauteur de la somme réclamée, selon décompte arrêté au 4 juillet 2025.

La SARL IMMINVEST a contesté ce montant en rappelant que les charges impayées mises en compte sont pour l’essentiel des frais de chauffage car des réglettes n’auraient pas été posées.

Cet argument ne saurait remettre en cause le bien-fondé de la créance réclamée par la partie demanderesse.

Il y a donc lieu de condamner la SARL IMMINVEST à payer au syndicat des copropriétaires :

— la somme de 100 153,54 euros au titre des charges échues dues selon décompte arrêté au 4 juillet 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer adressée le 17 avril 2025 par l’administrateur provisoire sur la somme de 78 078 euros en principal et à compter des échéances de chaque appel de fonds pour le surplus,

— la somme de 26 895,87 euros au titre des charges courantes à échoir et comprises dans le budget prévisionnel voté pour l’exercice 2025/2026, soit trois trimestres,

— la somme de 1 422,63 euros au titre des cotisations à échoir pour le fonds travaux loi Alur.

Il sera en outre rappelé qu’une saisie conservatoire est intervenue pour 35 000 euros. La SARL IMMINVEST a sollicité que les montants réclamés tiennent compte de cette saisie et éventuellement d’une seconde d’un montant de 4 134,51 euros.

Il sera rappelé que cette saisine ne remet pas en cause les montants dus de par sa nature conservatoire et la possibilité pour la SARL IMMINVEST de former un recours devant le juge de l’exécution.

La défenderesse sera donc déboutée de cette demande.

3) Sur la demande en paiement de dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice résultant de la résistance abusive et du trouble subi.

Le syndicat des copropriétaires a rappelé que ses dettes s’élevaient à 80 584,35 euros en décembre 2024 lors de la demande d’un administrateur provisoire.

Les impayés de la SARL IMMINVEST, copropriétaire majoritaire, ont provoqué des difficultés de gestion et des difficultés de trésorerie.

Le syndicat rappelle que la SARL IMMINVEST n’a toujours pas réglé sa dette.

Aussi, considérant que la partie demanderesse a largement démontré la réalité d’un préjudice financier, il convient de condamner la SARL IMMINVEST à lui payer la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

4) Sur les délais de paiement

La SARL IMMINVEST a sollicité des délais de paiement sur vingt-quatre mois et produit une attestation d’un expert-comptable indiquant que l’actif net est évalué à 13 914 913 euros.

La partie demanderesse s’y oppose fermement.

Il sera relevé que la SARL IMMINVEST s’est arrogé de larges délais de paiement depuis trois ans.

En outre, la SARL IMMINVEST n’a pas versé la moindre provision pour attester de sa bonne foi.

Il sera rappelé que le syndicat des copropriétaires a été contraint de solliciter une administration provisoire afin de trouver une solution à la situation de blocage avec la SARL IMMINVEST.

Les montants réclamés démontrent que la situation de la SARL IMMINVEST est gravement obérée et que des délais de paiement ne paraissent pas justifiés.

En conséquence, la SARL IMMINVEST sera déboutée de sa demande d’octroi de délais de paiement.

5) Sur les autres demandes

Conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure civile, la SARL IMMINVEST, partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens comprenant le coût de la sommation de payer du 23 juillet 2025, ainsi qu’au paiement d’une somme de 750 euros au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires et non compris dans les dépens.

Enfin, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Valérie COLLIGNON, première vice-présidente au tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE la SARL IMMINVEST, représentée par son représentant légal, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [M] [A] :

— la somme de 100 153,54 euros (cent mille cent cinquante trois euros et cinquante quatre centimes) au titre des charges échues dues selon décompte arrêté au 4 juillet 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer adressée le 17 avril 2025 par l’administrateur provisoire sur la somme de 78 078 euros en principal et à compter des échéances de chaque appel de fonds pour le surplus,

— la somme de 26 895,87 euros (vingt six mille huit cent quatre vingt quinze euros et quatre vingt sept centimes) au titre des charges courante à échoir et comprises dans le budget prévisionnel voté pour l’exercice 2025/2026, soit trois trimestres,

— la somme de 1 422,63 euros (mille quatre cent vingt deux euros et soixante trois centimes) au titre des cotisations à échoir pour le fonds travaux loi Alur,

— la somme de 12 000 euros (douze mille euros) à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE la SARL IMMINVEST, représentée par son représentant légal, de sa demande de dimunition des montants réclamés et de l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE la SARL IMMINVEST, représentée par son représentant légal, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [M] [A], la somme de 750 euros (sept cent cinquante euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL IMMINVEST aux frais et dépens comprenant le coût de la sommation de payer du 23 juillet 2025 ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit des dispositions du présent jugement ;

ET A signé la minute du présent jugement avec la greffière.

La greffière, La présidente,