TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

1/1/2 resp profess du drt

N° RG 22/01138

N° Portalis 352J-W-B7G-CV3LI

N° MINUTE :

Assignations du :

07 Janvier 2022

11 Janvier 2022

14 Janvier 2022

JUGEMENT

rendu le 04 Septembre 2024

DEMANDERESSE

Société VIAGE

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître Victor EDOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0021

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [K]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représenté par Maître Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0090

Société SCP B. DAUCHEZ, C. DENEUVILLE, et R. DALLEE

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître Thomas RONZEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0499

Décision du 04 Septembre 2024

1/1/2 resp profess du drt

N° RG 22/01138 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV3LI

Monsieur [M] [N]

[Adresse 7]

[Localité 10]

représenté par Maître Thierry KUHN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0090

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Benoît CHAMOUARD, Premier vice-président adjoint,

Président de formation

Monsieur Éric MADRE, Juge

Assesseur,

assistés de Samir NESRI, Greffier lors des débats et de Gilles ARCAS, Greffier lors du prononcé

DEBATS

A l’audience du 12 Juin 2024, tenue en audience publique

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— Signé par Monsieur Benoît CHAMOUARD, Président, et par Monsieur Gilles ARCAS, Greffier lors du prononcé, à qui la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [F] [L] était propriétaire d’un lot de copropriété correspondant à des locaux situés [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 8]. Ce lot de copropriété comprend un local commercial et un local de 10,70 m².

Le local commercial était loué à la société Le Bistrot Landais, qui l’exploitait comme restaurant, puis avait donné son fonds de commerce en location gérance.

Le local de 10,70 m² n’était pas inclus dans le bail commercial.

En 2018, alors âgé de 91 ans, Monsieur [L] a souhaité vendre le lot de copropriété en viager. Il a confié la vente à l’agence immobilière BM Finance.

La société VIAGE a souhaité acquérir le lot.

Maître [Z] [K], notaire aux [Localité 9], assistait Monsieur [L]. La société Viage était assistée quant à elle par la société Benjamin Dauchez Caroline Deneuville et René Dallée (« la société BDCDRD »).

Suite à des avis divergents sur la nécessité de purger le droit de préemption du locataire commercial, Maître [K] a interrogé le Cridon Ouest, qui a indiqué dans sa réponse du 8 mars 2018 que le droit de préférence devait être purgé « sur les seuls murs du restaurant loués par bail commercial ».

Une promesse de vente a été signée par acte sous seing privé les 2 et 8 août 2018. Cette promesse de vente comportait une condition suspensive relative à la purge du droit de préemption du locataire.

Par courrier avec accusé de réception du 9 août 2018, le vendeur a informé le locataire de son intention de vendre le local, afin de purger le droit de préférence. Estimant que ce courrier n’était pas régulier en sa forme, il a fait signifier un acte valant offre de vente le 20 septembre 2018.

Par courrier du 17 octobre 2018, la société Le Bistrot Landais a accepté l’offre. Elle a précisé que la rente viagère était de 9 250€ et non de 9 520€, en sus d’une somme de 100 000€ à la signature de l’acte authentique.

La vente a été reçue le 19 décembre 2018 par Maître [O], notaire à [Localité 11], avec la participation de Maître [K].

Monsieur [L] est décédé le [Date décès 4] 2021. Maître [M] [N] a été chargé par ses héritiers du règlement de la succession.

Par acte des 4, 7 et 11 janvier 2022, la société Viage a fait assigner Maître [K], la société BDCDRD et Maître [N] devant ce tribunal en responsabilité.

Par dernières conclusions du 8 juin 2023, la société Viage demande au tribunal de condamner in solidum Maître [K] et la société BDCDRD au paiement de 1 379 084,82€ en réparation de son préjudice, ainsi que 4 000€ en remboursement des frais d’évaluation de la valeur locative et vénale des locaux.

A titre subsidiaire, elle demande la condamnation in solidum de Maître [K] et la société BDCDRD au paiement de 1 200 000€ de dommages et intérêts.

Elle sollicite en tout état de cause leur condamnation in solidum aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de la Selarl Edou de Buhren Honoré et au paiement de 5 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Viage expose que les locataires commerciaux ne disposaient d’aucun droit de préférence. L’article L145-46-1 du code de commerce exclut en effet tout droit de préférence en cas de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux. Or la dépendance de 10,71 m² n’avait pas été donnée à bail et était incluse dans le lot vendu, ce qui caractérise une vente globale, définie comme une vente portant sur un ensemble plus vaste que les seuls lieux loués par bail commercial, comme l’a jugé la cour de cassation (arrêt du 17 mai 2018, n°17-16.113). Elle ajoute que le droit de préférence constitue une atteinte au droit de propriété et doit faire l’objet d’une interprétation stricte.

La société Viage reproche par conséquent aux notaires d’avoir commis une faute en ne respectant pas cette disposition, alors même qu’elle les avait mis en garde sur l’existence d’un local qui ne faisait pas partie de l’assiette du bail. Elle rappelle en effet que le notaire est tenu à une obligation de conseil.

Elle souligne également qu’il existe une contradiction dans les termes du compromis de vente, qui évoque à la fois un droit de préférence « éventuel » alors que les notaires auraient dû déterminer son existence ou non d’une part, et donne mandat au notaire pour procéder à des notifications. Elle estime que les notaires lui ont imposé la rédaction et l’insertion de la condition suspensive, précaution inutile et fautive puisque le droit de préférence était inexistant. Elle souligne que la dimension préventive de la purge du droit de préférence n’était pas mentionnée dans l’acte, qui la présente comme une obligation légale. Elle relève que les notaires ont purgé le droit de préférence également sur le local de 10,71 m², contrairement à l’avis du Cridon Ouest. Elle soutient que sans les fautes des notaires, le droit de préférence n’aurait pas eu à être purgé.

La société Viage ajoute que les notaires ont commis une faute en imposant au vendeur de notifier le droit de préemption par acte d’huissier, alors que ce droit avait été notifié par courrier LRAR, le courrier étant manifestement rédigé par Maître [D]. Elle conteste être à l’origine de la demande de nouvelle purge.

La société Viage souligne également que la société Le Bistrot Landais a accepté l’offre aux mêmes conditions que la promesse de vente, à l’exception de la rente mensuelle, à un montant inférieur. Les notaires ont commis une faute en retenant que cette acceptation était valable.

Enfin la société Viage reproche aux notaires d’avoir commis une faute en permettant la régularisation de la vente le 19 décembre 2018, alors que le délai de deux mois prévu par l’article L145-46-1 du code de commerce était expiré depuis le jour précédent. Elle précise que Monsieur [L] avait donné procuration à son notaire pour réitérer la vente par acte authentique. Elle souligne que cette disposition est d’ordre public, ce qui permet à toute personne de faire valoir sa méconnaissance.

La société Viage expose que son préjudice correspond à la différence entre le prix d’achat (357 040€) et la valeur vénale du bien (1 600 000€), la perte de loyer (136 124,82€) et le coût d’évaluation de la valeur du bien. Elle précise que suite au décès de Monsieur [L], il n’existe plus de perte de chance et que l’absence de réalisation de la vente à son profit résulte des manquements des notaires.

A défaut, elle estime que la perte de chance est très élevée, compte tenu de sa solidité financière.

Elle fait valoir qu’il n’existe aucun lien entre la prescription éventuelle d’une action en nullité de la vente et le préjudice dont elle fait état et qu’elle n’était pas tenue d’engager une telle action. Elle relève que la condition suspensive a été ajoutée à l’initiative des notaires et qu’à défaut, le vendeur aurait accepté de vendre sans l’insertion d’une telle clause. Elle précise qu’elle aurait perdu toute chance d’acquérir le bien si elle avait refusé l’insertion de la clause.

Par dernières conclusions du 11 juillet 2022, la société BDCDRD demande au tribunal de débouter la société Viage de ses demandes, de la condamner aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître [I] [B] et au paiement de 5 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle demande au tribunal d’écarter l’exécution provisoire du jugement.

La société BDCDRD conteste toute faute. Elle souligne que la question de la purge du droit de préférence s’est posée avant son intervention. Elle estime que cette question était légitime, en présence d’un bail commercial et d’un lot de copropriété, comportant le local de 10,71 m², qui ne pouvait faire l’objet d’une division. En présence de l’incertitude résultant de la présence de ce local dans le lot, les parties ont opté pour l’insertion de la clause, ce que la société Viage a accepté. Elle expose que l’incertitude juridique demeure encore aujourd’hui. Elle soutient qu’il ne s’agissait pas d’une cession unique de locaux commerciaux distincts, ni d’une cession globale d’un immeuble comprenant des lots commerciaux.

Elle ajoute que la société demanderesse n’aurait pas pu contracter avec le vendeur sans cette clause, à laquelle ce dernier entendait soumettre la vente.

Elle fait valoir que la lettre de notification du droit de préférence rédigée par l’agence immobilière était imprécise. Elle conteste avoir imposé une nouvelle notification.

Elle juge l’acceptation de l’offre valable, la différence sur le montant de la rente mensuelle résultant d’une simple erreur matérielle.

Concernant enfin le délai de réalisation de la vente, la société BDCDRD expose que seul le bailleur peut se prévaloir de ce délai. Elle ajoute ne pas être intervenue dans la vente.

La société BDCDRD fait valoir que le préjudice allégué est inexistant. Elle souligne que le vendeur n’aurait pas accepté de signer la vente sans la condition litigieuse et que la société demanderesse a accepté de retenir cette condition, rendant nulle la perte de chance. Elle ajoute que la société Viage n’a intenté aucun recours dans le délai de 2 ans de la vente. Très subsidiairement, elle fait valoir que l’expertise déterminant la valeur vénale de l’immeuble n’est pas contradictoire et que le bien avait été évalué à 740 000€ dans l’acte de vente.

Par dernières conclusions du 27 juillet 2022, Maître [K] demande au tribunal de débouter la société Viage de ses demandes, de la condamner aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la CCP Kuhn ainsi qu’au paiement de 5 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle demande également au tribunal d’écarter l’exécution provisoire du jugement en cas de condamnation.

Maître [K] expose que la société Viage a soutenu dans les négociations que le preneur ne disposait pas d’un droit de préférence, analyse qui n’a pas convaincu Monsieur [L] ni lui-même. Il ajoute que la société Viage a demandé une signification de l’offre de vente, après l’envoi du premier courrier.

Sur le fond, Maître [K] conteste toute faute. Il rappelle que le Cridon Ouest a confirmé la nécessité de purger le droit de préemption, excluant la qualification de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession globale d’immeuble. Il précise qu’il n’appartient à pas au notaire de s’ériger juge d’une situation en cas d’incertitude, mais d’en informer son client. Il ajoute que la société Viage a été parfaitement informée de la situation préalablement au compromis de vente, qu’elle a signé en connaissance de cause.

Maître [K] précise qu’il est resté étranger aux formalités de purge du droit de préférence.

Il souligne que l’offre a été purement et simplement acceptée par la société Le Bistrot Landais, après correction de l’erreur purement matérielle ayant affecté la rente. Il ajoute que seul le propriétaire peut invoquer le non-respect du délai de 2 mois de l’article L145-46-1 du code de commerce et que l’absence d’effet de la vente ne peut résulter que de l’absence de diligence du locataire commercial, inexistante en l’espèce.

Maître [K] conteste l’existence d’un lien de causalité entre les fautes et le préjudice allégués. Il soutient en effet que Monsieur [L] n’aurait pas accepté de signer le compromis sans condition suspensive de purge du droit de préférence. Il souligne que la société demanderesse a conclut en toute connaissance de cause la convention litigieuse et est contractuellement tenue, ce qui l’empêche de revendiquer une perte de chance d’avoir contracté dans de meilleures conditions. L’absence de procédure judiciaire engagée à l’encontre de Monsieur [L] rompt par ailleurs tout lien de causalité.

Par dernières conclusions du 25 juillet 2022, Maître [N] s’en remet au tribunal sur le bien fondé de la procédure. Il sollicite condamnation de la société Viage au paiement de 4 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Maître [N] rappelle avoir été désigné pour le règlement de la succession de Monsieur [L] et ne pas avoir participé à la cession litigieuse.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, comme le permet l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 19 octobre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur les fautes

Engage sa responsabilité civile à l’égard de son client, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le notaire qui commet un manquement dans l’exercice de la mission qui lui est confiée, tant à raison de son obligation de diligence, qu’au titre de son devoir d’information et de conseil, qui inclut celui d’assurer la validité et l’efficacité des actes reçus, et dont il n’est pas dispensé par les compétences personnelles de son client ou l’intervention d’un autre professionnel et dont la preuve de l’exécution lui incombe.

Les différentes fautes alléguées seront examinées successivement.

1.1 Sur le droit de préférence du locataire commercial

La société Viage reproche aux notaires défendeurs de ne pas avoir respecté les dispositions de l’article L145-46-1 du code de commerce en prévoyant la purge d’un droit de préférence au bénéfice de la société Le Bistrot Landais, locataire commercial de locaux compris dans le lot faisant l’objet de la promesse.

L’article L145-46-1 du code de commerce prévoit, dans sa version applicable au litige, que lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

Le présent article n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Il n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.

Au jour de la signature du compromis de vente, il n’existait pas de jurisprudence précise interprétant l’étendue des exceptions au droit de préférence, et plus spécifiquement en cas de « cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ». Les arrêts d’appel invoqués en demande sont postérieurs à la promesse de vente litigieuse.

L’arrêt de la cour de cassation du 17 mai 2018 (n°17-16.113), antérieur uniquement de quelques semaines à l’acte, n’apporte pas de réponse définitive à la difficulté juridique posée par la situation de l’espèce. L’affaire jugée par la haute cour concernait en effet des locaux qui faisaient l’objet de différents baux commerciaux, sans qu’il soit possible de déterminer si la vente portait sur la totalité de l’immeuble ou uniquement sur une partie excédant l’emprise du bail commercial litigieux.

Il convient par ailleurs de relever que la lettre de l’article L145-46-1 utilise le pluriel pour les locaux commerciaux, en cas de cession globale d’un immeuble. Cette formulation pourrait conduire les juridictions à exiger la présence de plusieurs locaux commerciaux dans l’immeuble, même si cette interprétation ne s’inscrirait pas dans la ligne des travaux parlementaires.

Enfin, les notaires ont pris le soin d’interroger le Cridon Ouest, qui a indiqué que « Le droit de préférence du locataire commercial (cf. loi Pinel, article L145-46-1 du Code de commerce) doit ici être purgé sur les seuls murs du restaurant loué par bail commercial. / En effet, il ne s’agit pas d’une cession unique de locaux commerciaux distincts, ni d’une cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ».

Dans ce contexte juridique incertain et suite à l’analyse transmise par le Cridon Ouest, il appartenait aux notaires, tenus d’une obligation d’efficacité des actes qu’ils instrumentent, d’adopter une position prudente. L’inclusion d’une condition suspensive tendant à la purge du droit de préférence ne peut donc être qualifiée de fautive, même sans mention du fait qu’elle aurait été incluse à titre préventif.

Ce grief sera écarté.

1.2 Sur l’existence d’une contradiction dans les termes du compromis de vente

La promesse de vente comporte, en page 11, la stipulation suivante : « La présente convention est soumise à la condition suspensive de la purge de tout droit de préemption ou de préférence éventuels. / A cet effet tous pouvoirs sont donnés au notaire chargé de la vente en vue de procéder à toutes notifications ».

Elle précise également, en page 11 également, que: " Le bien objet des présentes faisant l’objet d’un droit de préférence du locataire commercial au profit de la société dénommée La Sarl Le Bistrot Landais […]. La présente vente est soumise à la condition suspensive que le titulaire du droit de préférence renonce à son droit ".

Compte tenu de l’existence d’un droit de préférence retenu par l’acte, il est cohérent de donner pouvoir au notaire pour procéder aux notifications nécessaires, l’utilisation du terme « éventuels » étant précisée par la mention du droit de préférence de la société Le Bistrot Landais.

Aucune faute n’est caractérisée sur ce point.

1.3 Sur la notification du droit de préférence

Il ressort de pièces produites que Maître [K] est à l’initiative d’une seconde notification à la société Le Bistrot Landais du droit de préférence.

Comme rappelé ci-dessus, l’article L145-46-1 du code de commerce prévoit que la notification du droit de préférence doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée.

En l’espèce, le courrier initial de notification, en date du 9 août 2018, ne mentionnait pas le local de 10,70 m² dans la description des lieux et n’évoquait que le local commercial. Cette inexactitude pouvait légitimement conduire le Maître [K] et les autres notaires défendeurs à s’interroger sur la validité de la notification au regard des exigences de l’article L145-46-1. Dans une optique de sécurisation de la transaction à laquelle ils participaient, les notaires étaient fondés à recommander qu’une nouvelle notification soit opérée.

Aucune faute n’est caractérisée à leur égard à ce titre.

1.4 Sur l’acceptation de l’offre à un prix différent

Les parties ne produisent pas le courrier d’acceptation de l’offre par la société Le Bistrot Landais. Ce courrier est toutefois mentionné dans l’acte de vente du lot, en date du 19 décembre 2018, qui précise que la société y a fait valoir son intention d’user de son droit de préférence. Rien n’indique pas conséquent à quel prix la société locataire a accepté d’acquérir le bien.

Les dispositions de l’article L145-46-1 n’interdisent pas par ailleurs qu’après usage du droit le prix initialement proposé évolue.

Il convient au surplus de relever que la promesse de vente a été conclue « à la condition suspensive que le titulaire du droit de préférence renonce à son droit », comme rappelé ci-dessus, condition qui n’était pas remplie suite à l’intention exprimée par la société Le Bistrot Landais d’exercer son droit.

Les notaires n’ont donc commis aucune faute en retenant que cette acceptation était valable.

1.5 Sur le délai de réalisation de la vente

Comme rappelé ci-dessus, l’article L145-46-1 dispose qu’en cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

Le signataire d’une promesse de vente souhaitant acquérir un bien n’est toutefois pas recevable à exciper du non-respect de ce délai de deux mois (Cour d’appel de Paris, Pôle 5 chambre 1, 26 novembre 2021), le caractère d’ordre public de l’article L145-46-1 étant sans incidence sur ce point.

Il ne peut donc être reproché aux notaires d’avoir poursuivi la vente malgré l’expiration de ce délai, en l’absence de volonté du vendeur de renoncer à la vente pour cette raison.

Ainsi, la société Viage ne rapporte pas la preuve d’une faute imputable aux défendeurs. Elle sera déboutée de ses demandes.

2. Sur les autres demandes

La société Viage, partie perdante, sera condamnée aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître [I] [B] et de la CCP Kuhn, chacun pour ce qui les concerne.

Elle sera également condamnée à payer 3 000€ à chacun des défendeurs sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance particulière ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de ce jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et par jugement susceptible d’appel,

Déboute la société Viage de ses demandes,

Condamne la société Viage aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître [I] [B] et de la CCP Kuhn, chacun pour ce qui les concerne,

Condamne la société Viage à payer 3 000€ à Maître [Z] [K] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Viage à payer 3 000€ à Maître [M] [N] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Viage à payer 3 000€ à la société Benjamin Dauchez Caroline Deneuville et René Dallée,

Déboute les parties de leurs autres ou plus amples demandes,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de ce jugement.

Fait et jugé à Paris le 04 Septembre 2024

Le Greffier Le Président

G. ARCAS B. CHAMOUARD