MINUTE N° : 25/00068

DU : 11 Février 2025

RG : N° RG 24/00480 – N° Portalis DBZE-W-B7I-JGGH

AFFAIRE : Syndicat de Copropriété de la Résidence sise 1 place de Lorraine / 13 et 13 bis rue d’Alsace à BLAINVILLE SUR L’EAU (54360), agissant poursuites et diligences de son administrateur provisoire, la société FONCIA LCA C/ [I] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

CH. 9 REFERES

JUGEMENT

du onze Février deux mil vingt cinq

COMPOSITION

PRESIDENT : Claude DOYEN, Présidente

GREFFIER : Anne-Marie MARTINEZ, Greffière

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat de Copropriété de la Résidence sise 1 place de Lorraine,

agissant poursuites et diligences de son administrateur provisoire,

la société FONCIA LCA, société par actions simplifiée à associé unique, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de NANCY sous le numéro 309 481 224, dont le siège social est sis Tour Thiers 4, rue Piroux 54000 NANCY, elle-même représentée par son Président en exercice pour ce domicilié audit siège,

sis 1 PLACE DE LORRAINE 13 ET 13BIS RUE D’ALSACE – 54360 BLAINVILLE SUR L’EAU

représentée par M^e Frédéric VERRA, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 40

DEFENDEUR

Monsieur [I] [V]

demeurant 20 bis, rue de Lorraine – 54360 DAMELEVIERES

représenté par M^e Hélène JUPILLE, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 030

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience de plaidoiries du 10 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Janvier prorogé au 11 Février 2025.

Et ce jour, onze Février deux mil vingt cinq, après délibéré, la présente décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte notarié du 22 mars 2011, l’immeuble situé 1 place de Lorraine, 13 et 13 bis rue d’Alsace à Blainville-sur-l’Eau et soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, est divisé en quinze lots.

Les lots n° 13 et 14 sont en nature de combles aménageables et représentent 182 tantièmes.

Selon ordonnance sur requête du 3 juillet 2024, le président du tribunal judiciaire de Nancy a désigné la société FONCIA LCA en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice délivré le 2 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ci-dessus désigné, agissant poursuites et diligences de son administrateur provisoire, a fait assigner M. [I] [V] devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.

Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [I] [V], outre aux dépens, à lui payer les sommes suivantes :

2 057,51 euros, somme arrêtée au 24 octobre 2024 avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l’assignation ;

5 000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice, distinct du retard que lui cause le non-paiement des charges depuis des mois, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer du 25 novembre 2023 ;

1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sollicite en outre la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur le paiement des charges, il expose que M. [I] [V], propriétaire des lots n° 13 et 14 susmentionnés, ne règle plus ses charges de copropriété depuis mars 2017.

Si le syndicat des copropriétaires admet qu’une partie de la dette est prescrite, il soutient que M. [I] [V] reste redevable de la somme de 8 927,33 euros. Il affirme cependant que celui-ci ayant effectué un virement de 3 484,31 euros, sa dette s’élève à la somme de 2 057,51 euros.

Sur la demande en dommages et intérêts, il considère que la carence de M. [I] [V] dans le non-paiement des charges constitue une faute causant un préjudice à la collectivité des copropriétaires qui se verrait privée d’une partie des fonds nécessaires pour la gestion et l’entretien de l’immeuble.

Dans ses dernières conclusions, M. [I] [V] demande le rejet des prétentions formulées par le syndicat des copropriétaires et à titre subsidiaire de fixer au plus la créance à la somme de 3 484,31 euros avec intérêts à compter de la présente décision.

Pour s’opposer au paiement des charges, il fait valoir que la somme de 6 694,64 euros due avant le 2 septembre 2019 ne pouvant plus être réclamées par le jeu de la prescription, la somme due ne peut s’élever qu’à 1 782,90 euros.

Il conteste également la répartition des charges au sein de la copropriété, estimant continuer à être facturé pour des charges relatives à l’eau alors que son lot n’y est pas raccordé, que la prestation d’entretien du bâtiment ne serait pas réalisée, que les travaux réalisés en 2023 ne seraient pas justifiés et qu’il conviendrait de déduire les pénalités de retard de 275,75 euros qui lui auraient été imputées à tort.

Pour s’opposer à l’allocation de dommages et intérêts, il estime que le préjudice n’est pas justifié.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement des charges de la copropriété

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Aux termes de l’article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 précitée, les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

En l’espèce, il ressort des pièces 8 à 14 produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre des années 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2021 et 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2023 et 2024, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par le copropriétaire défendeur.

En outre, le syndicat des copropriétaires justifie de la mise en demeure du 27 novembre 2023, qui n’a pas été suivie de paiement de la part de M. [I] [V] passé un délai de trente jours.

Le syndicat des copropriétaires justifie également d’un solde débiteur d’un montant total de 8 477,54 euros à la date du 24 octobre 2024 (pièce 18 du demandeur).

Il convient toutefois de déduire les charges antérieures au 2 septembre 2019, date non contestée par la partie demanderesse et qui correspond au point de départ de la prescription applicable à la présente action en recouvrement des charges.

Il convient donc de soustraire le montant du solde dû par M. [I] [V] au 18 juillet 2019 (pièce 9 c, p. 2, du demandeur) et qui s’élevait à la somme de 6 694,64 euros.

Si les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, celui-ci ne justifie pas avoir réalisé ces travaux. Il convient donc d’ôter encore les provisions correspondantes qui s’élèvent à la somme de 78,72 euros.

Le règlement de copropriété de l’immeuble litigieux (pièce 2 du demandeur) ne prévoyant pas de pénalités de retard en cas d’impayés des charges de copropriété, il faudra enfin déduire du montant dû par M. [I] [V] la somme de 275,75 euros figurant sur le décompte du 24 octobre 2024 (pièce 18 du demandeur, p. 4).

M. [I] [V] ne justifie cependant ni du défaut de prestation d’entretien, ni d’une facturation d’eau indue, les montants mis en compte étant systématiquement soustraits.

Dans ces conditions, il convient de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 428,43 euros au titre des charges de copropriété dues au 24 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2024, date de l’assignation.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6, alinéa 3, du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas la mauvaise foi de son débiteur.

Dès lors, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [I] [V], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance.

Il convient en conséquence de condamner M. [I] [V] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [I] [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 428,43 euros (mille quatre cent vingt-huit euros et quarante-trois centimes) au titre des charges de copropriété dues 24 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2024, date de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [I] [V] aux dépens ;

CONDAMNE M. [I] [V] à payer au syndicat la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente

Copie exécutoire délivrée à le

Copie délivrée à le