TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

6ème Chambre

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Rendue le 13 Décembre 2024

N° RG 21/09592 – N° Portalis DB3R-W-B7F-XBPE

N° Minute : 24/

AFFAIRE

[X] [E] [V] [Z] épouse [G], [W] [Y] [G]

C/

Société A 5 FINANCES

Copies délivrées le :

A l’audience du 18 juin 2024,

Nous, François BEYLS, Juge de la mise en état assisté de Sylvie CHARRON, Greffier ;

DEMANDEURS

Madame [X] [E] [V] [Z] épouse [G]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Monsieur [W] [Y] [G]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par M^e Claire JAGER, avocat postulant au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN752

et par M^e Ghislaine BETTON, avocat plaidant au barreau de LYON

DEFENDERESSE

Société A 5 FINANCES

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Virginie BOUGEARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0445

ORDONNANCE

Par décision publique, rendue en premier ressort, contradictoire susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats au 20 septembre 2024, prorogée au 8 novembre puis au 13 décembre 2024.

Les avocats des parties ont été entendus en leurs explications, l’affaire a été ensuite mise en délibéré et renvoyée pour ordonnance.

Avons rendu la décision suivante :

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.A.R.L. A 5 Finances, ayant pour activité le conseil en gestion de patrimoine, a proposé à Monsieur et Madame [G], d’acheter en l’état futur d’achèvement un appartement à vocation locative situé dans un ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] à [Localité 7] ([Localité 5]). Le 30 décembre 2011 ceux-ci l’ont acquis pour la somme de 246 316 €, l’immeuble étant hors d’eau depuis le 6 décembre 2011. Ils l’ont financé grâce à un emprunt. Le 9 octobre 2012 ils l’ont donné en location.

Le 27 juin 2014 les copropriétaires réunis en assemblée générale ont notamment donné mandat au syndic d’agir en justice afin d’obtenir la livraison des parties communes et au conseil syndical de définir la mission de l’avocat choisi.

Lors de l’assemblée générale du 15 juin 2016 un point d’information sur l’action en justice qui sera engagée a été effectué.

Le 27 février 2018 l’expert judiciairement désigné le 12 octobre 2017 a établi son premier compte rendu.

Le 17 novembre 2021 Monsieur et Madame [G] ont assigné la S.A.R.L. A 5 Finances, lui reprochant d’avoir manqué à son obligation d’information et de conseil.

Le 1er septembre 2022 celle-ci a saisi le juge de la mise en état.

En raison de l’indisponibilité du magistrat ayant tenu l’audience le 13 février 2024 les débats ont été repris à celle du 18 juin 2024.

Le délibéré, attendu pour le 20 septembre 2024 a été prorogé au 8 novembre 2024 puis au 13 décembre 2024.

POSITION DES PARTIES

La S.A.R.L. A 5 Finances fixe le point de départ de la prescription quinquennale instaurée par l’article 2224 du code civil :

— au 28 octobre 2011, date de la signature du contrat de réservation, voire au 30 décembre 2011, date de l’acte notarié de vente,

— subsidiairement au 27 juin 2014, date de l’assemblée générale des copropriétaires faisant état de désordres justifiant le recours à une expertise judiciaire, au 19 juin 2015, date d’une autre assemblée générale chargeant le syndic d’une intervention vigoureuse afin d’obtenir l’achèvement des travaux, ou au 15 juin 2016 assemblée générale faisant état d’un point d’information et comprenant un document annexe, non fourni, établissant la liste non exhaustive des désordres.

Elle considère qu’à ces dates Monsieur et Madame [G] savaient que leur bien n’avait pas la valeur escomptée et qu’ils avaient perdu une chance de ne pas contracter.

Elle souligne que le compte rendu de l’expert judiciaire daté du 27 février 2018 est muet sur l’état du bien de Monsieur et Madame [G] et ne fait pas état de désordres structurels et de l’insalubrité de la résidence.

Elle estime ainsi que l’action engagée à son encontre le 17 novembre 2021 est prescrite.

Elle sollicite l’octroi de la somme de 5 000 € au titre de ses frais irrépétibles.

* * *

Monsieur et Madame [G] font valoir que la prescription quinquennale instaurée par l’article 2224 du code civil a pour point de départ le jour où ils ont su que la rentabilité de l’investissement réalisé ne sera pas celui escompté.

Ils le fixent au 27 février 2018, date du premier compte rendu de l’expert judiciaire et faisant état de désordres affectant la solidité et l’habitabilité de l’immeuble et la sécurité de ses occupants (ce constat est corroboré par une lettre de la commune datée du 17 février 2020).

Ils soulignent ce qui suit :

le coût des travaux de réfection s’élèvent à plus d’un million d’euros.

— en 2014 ils n’existaient que des désordres n’affectant pas leurs lots privatifs (infiltrations et étroitesse des emplacements de stationnement).

Ils considèrent ainsi que leur action est recevable. Ils sollicitent l’allocation de la somme de

5 500 € au titre de leurs frais irrépétibles.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A) LA FIN DE NON-RECEVOIR

Selon l’article 122 du code de procédure civile constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En vertu de l’article 2224 du code civil les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’action en responsabilité engagée par un investisseur à l’encontre d’un conseiller en gestion de patrimoine se prescrit par cinq ans à compter de la date à laquelle il a eu connaissance du préjudice consécutif au manquement invoqué. Le dommage s’analyse comme une perte de chance de ne pas avoir réalisé l’investissement opéré et fait fructifier le capital autrement. Dès lors il se révèle lorsque l’investisseur sait qu’il lui sera impossible d’obtenir la rentabilité escomptée lors de la conclusion du contrat.

Au cas présent les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires tenues en 2014, 2015 et 2016 font état des graves difficultés rencontrée par le syndicat des copropriétaires et portant notamment sur :

— l’inachèvement des travaux et la l’absence de livraison de la totalité de l’ouvrage,

— l’existence de désordres,

— leur prise en charge simplement partielle par l’assureur dommages ouvrage,

difficultés ayant conduit successivement à l’envoi de mises en demeure, la désignation d’un expert privé et l’engagement d’une action en justice.

Le procès-verbal de l’assemblée générale tenue le 15 juin 2016 évoque celle-ci et mentionne l’existence d’une liste non-exhaustive de réserves, document qui n’est pas versé aux débats.

L’expert judiciaire a été désigné en référé le 12 octobre 2017. Son premier compte rendu, daté du 27 février 2018, est plutôt anodin (prise de contact et pré-visite).

Dès lors il sera considéré que Monsieur et Madame [G] ont su le 15 juin 2016 que la rentabilité de l’investissement réalisé ne sera pas celui escompté (prix de revente du bien acquis inférieur à celui envisagé) en raison de la gravité des désordres affectant les parties communes et du coût des travaux de réfection.

Ils ont assigné la S.A.R.L. A 5 Finances le 17 novembre 2021. Leurs demandes sont ainsi irrecevables comme prescrites.

B) LES DÉPENS ET LES FRAIS IRRÉPÉTIBLES

Partie perdante Monsieur et Madame [G] seront condamnés aux dépens et supporteront les frais irrépétibles qu’ils ont engagés.

L’équité commande de laisser à la charge de la S.A.R.L. A 5 Finances les frais irrépétibles qu’elle a exposés.

PAR CES MOTIFS

DÉCLARE IRRECEVABLES comme prescrites les demandes présentées par Monsieur et Madame [G] ;

LAISSE à la charge des parties leurs frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur et Madame [G] aux dépens ;

signée par François BEYLS, Premier Vice-Président Adjoint, chargé de la mise en état, et par Sylvie CHARRON, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER

LE JUGE DE LA MISE EN ETAT