TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

LE 27 Février 2025

N° RG 24/02112

N° Portalis DB3R-W-B7I-ZZYO

N°de minute :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 7], prise en la personne de son syndic le Cabinet IMMOGIM,

c/

[R] [O], [N] [M]

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 7], prise en la personne de son syndic le Cabinet IMMOGIM,

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 22

DEFENDEURS

Monsieur [R] [O]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [N] [M]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparants

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Céline PADIOLLEAU, Juge placée auprès du Premier président de la Cour d’appel de Versailles, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal, selon ordonnance numéro 500/2024 du 19 décembre 2024,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 16 Janvier 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [N] [M] et Monsieur [R] [O] sont copropriétaires au sein de l’ensemble situé [Adresse 8].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] (ci-après le SDC) les a mis en demeure de payer leurs charges de copropriété dans un délai de 30 jours.

Vu l’exploit d’huissier en date du 4 juin 2024, par lequel le SDC, se plaignant d’un compte d’appel de charges et de frais présentant depuis plusieurs trimestres un solde débiteur croissant que les actions précontentieuses qu’il a diligentées ne permettent pas de résorber, a assigné Madame [N] [M] et Monsieur [R] [O] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre selon la procédure accélérée au fond pour obtenir leur condamnation à lui payer les sommes de :

—  608,27 euros au titre des charges arrêtées au 4e trimestre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer,

—  4 500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  114 euros sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens en ce compris le coût des sommations.

A l’audience du 16 octobre 2024, le SDC a soutenu les demandes contenues dans son acte introductif d’instance.

Régulièrement assignés par dépôt de l’acte à étude, Madame [N] [M] et Monsieur [R] [O] n’ont pas comparu à l’audience et ne se sont pas fait représenter.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions du demandeur, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles, étant précisé que le présent article est applicable aux cotisations du fonds travaux mentionné à l’article 19-2.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par le SDC, notamment du relevé de propriété, des procès-verbaux des assemblées générales des 17 octobre 2019, 27 mai 2021, 10 juin 2022, 1er décembre 2023 approuvant les dépenses et les budgets prévisionnels, des appels de charges et de travaux et du décompte des sommes dues jusqu’au 1er trimestre 2024 que Madame [N] [M] et Monsieur [R] [O] sont redevables d’arriérés de charges de copropriété au jour de l’introduction de la présente instance.

Il résulte de ces éléments que Madame [N] [M] et Monsieur [R] [O] ne se sont pas acquittés de la totalité des charges depuis plus d’une année.

Le SDC soutient que des frais nécessaires ont été engagés afin de recouvrer sa créance auxquels les défendeurs doivent être condamnés.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; ».

Le SDC avance et justifie de frais au titre de la mise en demeure de l’avocat du 16 janvier 2024 à hauteur de 114 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [N] [M] et Monsieur [R] [O] au paiement de la somme de 608,27 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 4e trimestre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 janvier 2024 et à la somme de 114 euros pour les frais engagés.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le non-paiement des charges dont ils sont redevables par les copropriétaires constitue une faute entraînant une désorganisation des comptes et faisant peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. La carence du défendeur à payer les charges a en effet pu causer des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Il apparaît du décompte produit que ces manquements sont répétés et anciens de sorte que la mauvaise foi du défendeur est caractérisée.

En conséquence, il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner in solidum Madame [N] [M] et Monsieur [R] [O], qui succombent, aux dépens dont la liste est fixée par la loi.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner Madame [N] [M] et Monsieur [R] [O] à lui payer la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

CONDAMNE in solidum Madame [N] [M] et Monsieur [R] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Adresse 10] ([Adresse 4]), représenté par son syndic le cabinet IMMOGIM, les sommes de :

—  608,27 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 4e trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 janvier 2024,

—  114 euros au titre des frais,

—  100 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [N] [M] et Monsieur [R] [O] aux dépens,

RAPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

FAIT À [Localité 6], le 27 Février 2025.

LE GREFFIER

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRÉSIDENT,

Céline PADIOLLEAU, Juge placée