TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 08 DECEMBRE 2025

N° RG 25/01481 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2SXL

N° de minute :

S.A.S. L’IMMOBILIERE HEMICYCLE

c/

S.A.S. CHIC & CITIZEN

DEMANDERESSE

S.A.S. L’IMMOBILIERE HEMICYCLE

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître Philippe RENAUD de la SELARL RENAUD – ROUSTAN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0139

DEFENDERESSE

S.A.S. CHIC & CITIZEN

(lieux loués : [Adresse 2] à [Localité 9] [Adresse 13] [Localité 12])

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e Lina AL WAKIL, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 595

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 14 octobre 2025, avons mis au 26 novembre 2025 l’affaire en délibéré, prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 novembre 2021, la société SAS L’IMMOBILIERE HEMICYCLE a donné à bail à la société SAS CHIC & CITIZEN des locaux commerciaux situé [Adresse 4].

Par acte du 18 mars 2025, la société SAS L’IMMOBILIERE HEMICYCLE a fait délivrer au preneur un commandement, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, portant sur le paiement de la somme de 56.611,32 euros au titre de l’arriéré locatif.

Arguant que la société SAS CHIC & CITIZEN n’aurait pas régularisé les causes du commandement dans le délai imparti, la société SAS L’IMMOBILIERE HEMICYCLE a, par acte du 12 mai 2025, assigné la société SAS CHIC & CITIZEN devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, aux fins notamment de résiliation du bail, d’expulsion des lieux loués, de paiement d’une provision au titre des loyers dus et d’une indemnité d’occupation.

Lors de l’audience du 12 mai 2025, il a été précisé par les parties que la société SAS CHIC & CITIZEN avait quitté les lieux loués.

Au visa de nouvelles conclusions écrites transmises à l’audience, la société SAS L’IMMOBILIERE HEMICYCLE a demandé de :

— CONSTATER acquise, au 19 avril 2025, la clause résolutoire figurant au bail et visée au commandement de payer signifié à la société CHIC & CITIZEN le 18 mars 2025 ;

— CONSTATER que la Société CHIC & CITIZEN est occupante sans droit ni titre des locaux, objet du bail commercial du 15 novembre 2021, sis [Adresse 5], depuis le 19 mars 2025 ;

— FIXER l’indemnité d’occupation indemnité d’occupation due au montant du dernier loyer, charges et taxes conventionnellement exigibles en sus, à compter du 19 avril 2025, et ce jusqu’au 30 septembre 2025, date de libération des locaux ;

— CONDAMNER la société CHIC & CITIZEN à payer, par provision, à la société S.A.S L’IMMOBILIERE HEMICYCLE la somme totale de 100.187,20 € au titre de l’arriéré de loyers, d’indemnité d’occupation, charges et taxes dus par cette dernière jusqu’au 30 septembre 2025, avec intérêt au taux légal ;

— CONDAMNER la société CHIC & CITIZEN à payer, par provision, à la société S.A.S L’IMMOBILIERE HEMICYCLE la somme totale de 31.510,00 € au titre des frais de remise en état des locaux loués ;

— DIRE que le dépôt de garantie demeurera acquis à la société S.A.S L’IMMOBILIERE HEMICYCLE ;

— CONDAMNER la société CHIC & CITIZEN à payer à la société S.A.S L’IMMOBILIERE HEMICYCLE la somme de 4.000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société CHIC & CITIZEN aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 18 mars 2025 et celui de l’état des privilèges et nantissements, conformément aux dispositions de l’article 695 du Code de procédure civile, dont distraction pour ce qui le concerne, au profit de Maître Philippe RENAUD, RENAUD – ROUSTAN M^e Philippe RENAUD, RENAUD-ROUSTAN AVOCATS, Avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au visa de conclusions écrites transmises à l’audience, la société SAS CHIC & CITIZEN a demandé de :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 19 avril 2025,

— CONSTATER que la Société CHIC & CITIZEN a quitté les locaux le 1er octobre 2025 en en avisant le Bailleur le 28 août 2025, de sorte que le décompte des sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation cesse à la date officielle de sortie,

— ARRETER le décompte de la dette au 30/09/2025, date de libération des locaux,

— ORDONNER le règlement de la dette qui s’élève à la somme de 81.634, 26 € en 23 versements mensuels de 3.000 € et un dernier versement le 24e mois de 12.634, 26 €,

— CONSTATER que la clause considérant que le dépôt de garantie reste acquis au Bailleur est une clause pénale manifestement excessive, et en conséquence, ORDONNER la minoration des dommages-intérêts dus sur la base de cette clause à la somme de 1 € symbolique et la compensation entre les sommes dues au titre des loyers et indemnités d’occupation et le montant du dépôt de garantie excédant la somme de 1 €,

— DEBOUTER la société SAS L’IMMOBILIERE L’HEMICYCLE de toutes ses autres demandes,

— LAISSER à chaque partie le coût des dépens exposés.

Lors des débats, les parties ont exposé leurs prétentions et moyens, lesquels sont conformes à leurs dernières conclusions écrites.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », de « dire et juger», ou de « constat », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (en ce sens : 3ème Civ, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne méritent, sous cette qualification erronée, aucun examen.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour notamment défaut de paiement des loyers et charges.

Il est constant que la société SAS L’IMMOBILIERE HEMICYCLE a fait signifier à la société SAS CHIC & CITIZEN un commandement d’avoir à payer la somme de 56.611,32 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 18 mars 2025.

La société SAS CHIC & CITIZEN n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 18 mars 2025, réglé les causes dudit commandement, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 19 avril 2025, en application de l’article L145-41 du code de commerce.

Au demeurant, au vu de ses explications, cette dernière ne conteste pas la demande de résiliation du bail formée par la société SAS L’IMMOBILIERE HEMICYCLE.

La société SAS CHIC & CITIZEN ayant finalement restitué les lieux loués, la demande d’expulsion est devenue sans objet, ce chef n’ayant d’ailleurs pas été repris dans les dernières conclusions écrites de la demanderesse.

Le maintien dans les lieux de la société SAS CHIC & CITIZEN au-delà du 18 avril 2025 minuit, date de la résiliation du bail, a causé indéniablement un préjudice à la société SAS L’IMMOBILIERE HEMICYCLE, de sorte que celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation entre le 19 avril 2025 et la date de libération effective des lieux.

Sur la provision au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au regard de cette disposition, le juge des référés doit apprécier préalablement si le créancier justifie de l’existence d’une obligation de paiement en sa faveur non sérieusement contestable. Dans cette hypothèse, il lui appartient de fixer souverainement le montant de la provision dans la limite du montant qu’il juge non sérieusement contestable, étant précisé néanmoins que ce montant peut correspondre à la totalité de la créance.

En second lieu, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la société SAS L’IMMOBILIERE HEMICYCLE produit un décompte, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 100.187,20 euros à la date du 30 septembre 2025.

A cet égard, il ressort tant des explications des parties que des pièces versées par elles aux débats que le preneur a définitivement quitté les lieux le 1er octobre 2025, un état des lieux de sortie ayant été dressé par commissaire de justice précisément ce jour-là.

De son côté, la société SAS CHIC & CITIZEN prétend qu’elle ne serait redevable que de la somme de 81.634,26 euros, étant considéré que la bailleresse n’aurait pas pris en compte des versements effectuées par elle depuis le 19 avril 2025.

Cependant, celle-ci ne produit aucun justificatif permettant d’établir l’existence de tels règlements, étant rappelé que la charge de cette preuve lui incombe en application de l’article 1353 alinéa 2 du code civil.

Il conviendra seulement de déduire de ce décompte la somme de 333,92 euros correspondant au coût du commandement de payer qui doit être intégré aux dépens.

Dès lors, la société SAS CHIC & CITIZEN sera condamnée au paiement de la somme de 99.853,28 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 30 septembre 2025. Cette somme portera intérêts de retard au taux légal à compter du 18 mars 2025, date du commandement de payer, à hauteur de la somme de 56.611,32 euros, et à compter du 12 mai 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur la demande de provision au titre des frais de remise en état

La société SAS L’IMMOBILIERE HEMICYCLE sollicite le paiement d’une provision à hauteur de 31.510 euros au titre de la remise des lieux dans leur état antérieur, compte tenu des aménagements qui ont été apportés par le preneur dans les locaux. A ce titre, elle produit un devis à hauteur du montant sollicité.

A cet égard, l’état des lieux de sortie mentionne notamment la présence d’une cuisine, de cloisons en placo servant à la création de pièces de bureaux et une mezzanine qui n’existaient pas lors de la conclusion du bail.

L’article VII du contrat de bail en son 3e comporte effectivement la clause suivante :

« Tous travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par le Preneur, même avec l’autorisation du Bailleur, resteront en fin de bail la propriété de ce dernier, sans indemnité, à moins que le Bailleur ne préfère demander leur enlèvement et la remise des lieux en leur état antérieur, et ce aux frais du Preneur. »

Néanmoins, en premier lieu, si en vertu de l’option qui est offerte au bailleur, celui-ci peut enjoindre le preneur à remettre les lieux en leur état qui était le leur au moment de la conclusion du bail plutôt que d’en conserver la propriété, il ne s’en déduit pas manifestement qu’il puisse demander en lieu et place le paiement du prix des travaux lié à cette remise en état, le juge des référés n’ayant pas le pouvoir d’interpréter cette clause.

D’autre part, la partie défenderesse démontre l’existence d’une contestation sérieuse, dans la mesure où la société SAS L’IMMOBILIERE HEMICYCLE, en se contentant de produire seulement un devis, ne justifie pas de la réalisation des travaux de remise en état qui lui permettrait de solliciter le remboursement de leur coût.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur la demande en paiement d’une provision sur ce chef.

Sur le dépôt de garantie

L’article VI du contrat de bail stipule effectivement qu’en cas de résiliation du bail, par suite d’inexécution de ses conditions, pour une cause quelconque imputable au Preneur, le dépôt de garantie restera acquis au Bailleur à titre de premiers dommages et intérêts.

Néanmoins, une telle disposition s’analyse en une clause pénale.

Or, les clauses pénales étant susceptibles d’être modérées en leur montant par le seul juge du fond, le juge des référés n’a pas le pouvoir lui-même d’apprécier leur application. Il s’ensuit qu’une telle demande en paiement formée à ce titre apparaît sérieusement contestable, et il convient donc de la rejeter.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au vu des comptes de résultat versés aux débats, la société SAS CHIC & CITIZEN a connu une progression importante de son chiffre d’affaires en 2024 par rapport à l’année précédente, à hauteur de 22,20 %. En revanche, son bénéfice a été diminué de 65,96 %.

Manifestement, cette société a connu quelques difficultés au vu des deux licenciements économiques qu’elle a dû effectuer les 24 juillet 2024 et 05 mars 2025. En outre, elle a été victime d’un cambriolage le 03 janvier 2025.

Enfin sa filiale qu’elle détient à 50 %, la société SAS STUDIO LES BELLES CHOSES, présente un bilan comptable très négatif sur l’année 2024, avec une perte d’un montant représentant plus du double de son chiffre d’affaires.

Cette situation financière justifie qu’il soit octroyé des délais de paiement à la défenderesse, et ce d’autant que la société SAS L’IMMOBILIERE HEMICYCLE ne produit pas d’éléments objectifs et concrets permettant d’en déduire que le non-règlement des loyers par la société SAS CHIC & CITIZEN résulterait de la pure mauvaise foi de la part de cette dernière.

Il conviendra ainsi de lui permettre de s’acquitter de sa dette en vingt versements mensuels égaux.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les demandes initiales de la société SAS L’IMMOBILIERE HEMICYCLE étant fondées, notamment au niveau de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et de la créance locative, il conviendra de considérer la société SAS CHIC & CITIZEN comme partie succombante et de la condamner dès lors aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Philippe RENAUD, RENAUD-ROUSTAN AVOCATS, Avocat au Barreau de Paris, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner la société SAS CHIC & CITIZEN à verser à la société SAS L’IMMOBILIERE HEMICYCLE la somme de 1500 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 19 avril 2025 ;

CONSTATONS cependant que la société SAS CHIC & CITIZEN a quitté les lieux loués situés [Adresse 3] [Localité 10] le 1er octobre 2025;

CONSTATONS dès lors, que la demande tendant à l’expulsion du preneur des lieux loués est devenue sans objet ;

FIXONS une indemnité d’occupation par mois égale au montant du dernier loyer exigible, augmenté des charges et taxes entre le 19 avril 2025 et le 1er octobre 2025 ;

CONDAMNONS la société SAS CHIC & CITIZEN à payer à la société SAS L’IMMOBILIERE HEMICYCLE la somme de 99.853,28 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 30 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2025, à hauteur de la somme 56.611,32 euros, et à compter du 12 mai 2025 pour le surplus ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la société SAS L’IMMOBILIERE HEMICYCLE ;

AUTORISONS la société SAS CHIC & CITIZEN à se libérer de sa dette envers la société SAS L’IMMOBILIERE HEMICYCLE en vingt versements mensuels de 4992,66 euros chacun, la vingtième et dernière mensualité soldant la dette en principal, intérêts, frais et indemnité de procédure ; le premier versement devant intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, les suivants au plus tard le 10 de chaque mois ;

DISONS qu’en cas de non-paiement à son terme d’une seule échéance, même partiel, l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible et les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt ;

CONDAMNONS la société SAS CHIC & CITIZEN aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, celui de l’état des privilèges et nantissements et de l’assignation, dont distraction au profit de M^e Philippe RENAUD, RENAUD-ROUSTAN AVOCATS, Avocat au Barreau de Paris, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société SAS CHIC & CITIZEN à payer à la société SAS L’IMMOBILIERE HEMICYCLE une indemnité de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

FAIT À [Localité 11], le 08 décembre 2025.

LE GREFFIER

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président